某某与吉林某建设集团股份有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 民事判决书 （2025）吉24民终125号 上诉人（原审原告）：***，男，1973年3月12日出生，汉族，住吉林省和龙市。 委托诉讼代理人：***，吉林吉延律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，吉林吉延律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吉林某建设集团股份有限公司，住所吉林省延吉市。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，吉林信可律师事务所律师。 原审第三人：延吉市某房地产开发有限公司，住所吉林省延吉市。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：张某，男，延吉市某房地产开发有限公司工作人员。 上诉人***因与被上诉人吉林某建设集团股份有限公司（以下简称天某公司）、原审第三人延吉市某房地产开发有限公司（以下简称万某公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省延吉市人民法院作出的（2024）吉2401民初10346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1．请求人民法院撤销吉林省延吉市人民法院作出的（2024）吉2401民初10346号民事判决，改判支持上诉人的一审诉求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律严重错误。一、被上诉人与第三人之间并没有签订合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，被上诉人与第三人之间并不存在买卖合同，案涉房屋是第三人为了抵顶欠付被上诉人的工程款而顶账给被上诉人的，实际上双方之间是一种以物抵债关系。被上诉人与第三人之间的《房屋抵工程款协议》不能认定为合法有效的书面买卖合同。以房抵债项下债权人与债务人系因建筑施工合同等存在债权债务关系，双方签订以房抵债协议的目的在于清偿债务，债权人并非为了生活、居住需要购买房屋，而房屋买卖合同属于双务有偿合同，出卖人以转让房屋所有权取得转让对价，买受人的目的则在于购买房屋满足生活所需，以房抵债和房屋买卖合同的签订在内容和目的上存在本质区别。《执行异议和复议规定》第二十八条保护的对象是无过错买受人，之所以规定其权利优先于其他债权人，也是基于买受人为取得房屋所有权而签订房屋买卖合同，符合物权期待权保护的内容。因此，仅依据以物抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行。也就是说，被上诉人与第三人之间的《房屋抵工程款协议》并不能看作是合法有效的书面买卖合同。二、被上诉人并没有合法占有案涉房屋。上诉人在一审中就提出过，截至上诉人对诉争房屋采取查封手续时，案涉房屋仍处于空置状态，并没有被投入使用，这说明第三人只是形式上将诉争房屋抵顶给被上诉人，实际上却并未将其交付给被上诉人，被上诉人也没有实际占有诉争房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产”规定之情形。一审法院则认为：“万某公司将案涉房屋钥匙交付给天某公司后即可认定为天某公司占有，即便天某公司未实际使用案涉房屋也不影响其对房屋占有状态的认定”。上诉人对此不予认同。根据交易习惯一般认为，买受人领取不动产的钥匙，办理验房入住手续、签订物业服务合同、缴纳水电费等，应当视为对不动产具有实际意义上的支配权和管理权，即可认定为“合法占有”。可见，判断买受人是否“占有”不动产时，应当根据买受人对不动产是否实现了支配和控制进行评价，如买受人仅仅是取得入户门钥匙，但却没有办理入住手续、没有交纳水、暖、电、气及物业等费用，那么是无法认定其对不动产合法占有的。结合本案来看，即使不要求被上诉人一定实际入住或使用，但在其仅是取得了钥匙，并无其他对案涉房屋拥有支配和管理的表见行为或表见形式时，如何能够令其他人（尤其是申请执行人）相信或知晓被上诉人对案涉房屋是合法占有的呢，又如何能够排除其他人对案涉房屋的执行行为呢。所以说，被上诉人实际上并没有合法占有案涉房屋。三、关于第二十九条的适用问题。1．在一审庭审当中，上诉人提出过：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是专门适用于被执行人为开发商的情况，故本案更应适用二十九条之规定”。该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；”根据该条规定，可以得出结论：首先，对于该条的适用对象和适用情形，法条本身已明确说明，专门适用对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时。这一规定，恰恰符合本案的情况，第三人也就是被申请执行人万某公司恰恰是房地产开发企业，所以本案应该适用第二十九条的规定。其次，该条第二项明确规定，“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。很显然，本案中被上诉人天某公司并不是为了居住购买涉案房屋，而是因抵顶工程款取得。仅从这一情况来看，被上诉人就无权阻碍上诉人对案涉房屋的执行。2．一审法院论述“二十九条所要保护的是商品房消费者的居住权，而本案所涉以物抵债的目的是天某公司与万某公司之间的金钱之债，并不是为了居住而购买房屋，故本案不适用二十九条规定。”一审法院的论述逻辑上诉人同样不予认同。首先，在法律适用上，没有明文规定第二十八条和第二十九条在所谓的保护对象上有差别，二者都是为了保护买受人的合法权利，并没有说二十九条保护的是商品房消费者而二十八条就不是。二者的区别，只在于二十九条的适用情况更具向化，专门适用对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时，而二十八条适用的情形更广泛而已。一审法院只适用二十八条而排除适用二十九条是没有法律依据的。其次，一审法院的这一论述，似乎又恰恰认定了天某公司与万某公司之间并不存在房屋买卖关系，而只是以物抵债关系，二者没有合法的书面买卖合同，那就符合了第二十八条第一款的情形；从另一方面来讲，同时又认定了天某公司并不是为了居住购买案涉房屋，从何符合了第二十九条第二款的情形。所以说，一审法院对于不适用二十九条的论述是没有法律依据的，其逻辑也是混乱的。综上所述，一审法院的判决适用法律严重错误，应予撤销并改判。 天某公司辩称，一、答辩人与万某公司签订的以物抵债协议，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的合法有效的“书面买卖合同”。1．答辩人与万某公司就以物抵债签订协议，明确了用以抵债的房屋位置、面积、抵顶金额等内容，就房屋的物权变动形成了合意，符合房屋买卖合同的特征。2．案涉以物抵债协议系双方的真实意思表示，且延边州朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2016）吉24民初335号民事判决，已认定答辩人与万某公司签订案涉以房抵债协议的事实及该协议的效力，该协议合法有效。3.2020年10月12日，答辩人与万某公司签订《房屋移交书》，将包括案涉房屋在内的37套房屋交付给答辩人，案涉12套房屋已经实际完成交付，并由答辩人实际控制。综上，上诉人主张答辩人与万某公司没有签订“书面买卖合同”，案涉以物抵债协议不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的“书面买卖合同”，缺乏事实根据和法律依据。原审判决适用（参照）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定，适用法律正确。二、上诉人主张不能通过以物抵债享有优先于一般债权的权利，缺乏事实根据和法律依据。2020年10月12日，答辩人与万某公司签订《房屋移交书》，将包括案涉房屋在内的37套房屋交付给答辩人，案涉12套房屋已经实际完成交付，并由答辩人实际控制。即在上诉人查封案涉房屋之前，答辩人与万某公司已经实际履行了以物抵债协议。此时，答辩人与万某公司的工程款债权债务随之消灭，答辩人已经从一般债权人身份变更为案涉房屋的实际权利人，即已符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的各项条件，权利优先于一般金钱债权，足以排除上诉人就案涉房屋的强制执行。原审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，适用法律正确。三、答辩人已实际控制、支配并管理案涉房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项关于“占有”的规定。法律上的“占有”应当理解为对不动产的支配和管理，如取得房屋钥匙，并未以实际入住或使用为占有的必要条件，本案中，万某公司将案涉房屋交付给答辩人后即应认定答辩人构成占有，万某公司交付房屋的时间（2020年10月12日）应认定为答辩人占有案涉房屋的时间，之后即便答辩人未实际使用案涉房屋也不影响其对案涉房屋占有状态的认定。四、答辩人对登记在万某公司名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定，答辩人的执行异议符合第二十八条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。原审判决适用第二十八条规定，适用法律正确。综上，原判适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，维护答辩人的合法权益。 万某公司述称，对一审判决没有意见，请求维持一审判决。 ***向一审法院提出诉讼请求：1．请求判令撤销（2024）吉2401执异301号执行裁定书；2．请求继续对第三人名下的位于延吉市大兴路126号万源新村18号楼1单元601号、18号楼1单元402号、18号楼1单元603号、18号楼1单元1003号、18号楼1单元1203号、18号楼2单元501号、18号楼2单元502号、18号楼2单元602号、18号楼3单元601号、18号楼3单元902号、18号楼3单元1301号、18号楼1单元802号（产籍号为09-19-0189号）房屋采取执行措施；3．本案的所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：***在与万某公司建设工程合同纠纷一案的执行过程中，查封了万某公司名下位于延吉市大兴路126号万源新村18号楼1单元601号、18号楼1单元402号、18号楼1单元603号、18号楼1单元1003号、18号楼1单元1203号、18号楼2单元501号、18号楼2单元502号、18号楼2单元602号、18号楼3单元601号、18号楼3单元902号、18号楼3单元1301号、18号楼1单元802号（产籍号为09-19-0189号）房屋的产籍手续。天某公司对上述房屋的查封提出了书面异议，延吉市人民法院审查后裁定中止了对上述房屋的执行。***认为，虽然万某公司与天某公司之间存在债权债务关系，且本案诉争的房屋被万某公司抵顶给天某公司，但是，截至***对诉争房屋采取查封手续时，上述诉争房屋仍处于空置状态，并没有被投入使用，这说明万某公司只是形式上将诉争房屋抵顶给天某公司，实际上却并未将其交付给天某公司，天某公司也没有实际占有诉争房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（二）的规定：“在人民法院查封前已合法占有该不动产”规定之情形。同时，上述诉争房屋在***进行查封时仍登记在第三人名下而不是天某公司名下，也就是说天某公司与万某公司之间尚未签订正式的《商品房买卖合同》，也没有进行合同备案。而且，本案诉争的房屋，在2021年就已经可以办理房屋产权证书，是天某公司一直怠于行使自己的权利，没有去办理而已。从此可以看出，是天某公司自己放弃了对诉争房屋主张权利，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定之情形。***对诉争房屋的执行并无法律障碍。综上所述，天某公司提出的执行异议没有事实和法律依据，不应得到法院的支持。故请求人民法院继续对本诉争的房屋采取执行措施，以保护***的合法权益。 一审法院认定事实：案涉的执行标的物为坐落于延吉市大兴路126号万源新春18号楼1单元601号、18号楼1单元402号、18号楼1单元603号、18号楼1单元1003号、18号楼1单元1203号、18号楼2单元501号、18号楼2单元502号、18号楼2单元602号、18号楼3单元601号、18号楼3单元902号、18号楼3单元1301号、18号楼1单元801号，共12套房屋，产籍号为09-19-0189号，不动产权利人为万某公司，用途为住宅。 2011年3月23日，以万某公司为发包方、天某公司为承包方签订延吉市农副产品批发市场传统商业街建筑群项目《建设工程施工合同》，约定：“万某公司将延吉市农副产品批发市场传统商业街建筑群约10万平方米的工程发包给天某公司。施工地点位于延吉市局子街兴安大集北侧；承包范围为施工图范围内除万某公司分包外的所有工程项目；开竣工时间自2011年4月10日至2011年10月30日止”。2011年4月1日，双方又签订《建设工程施工合同》补充协议，约定了工程结算方式、工程款支付、工程保修及违约责任等事项。合同签订后，天某公司组织施工人员进场施工。 2014年5月5日，万某公司与天某公司签订《房屋抵顶工程款协议》，约定：万某公司将位于延吉市局子街万元农副产品批发市场传统上街南侧万源新春18号楼37套房屋抵债给天某公司，作为工程款。37套房屋的总价款为12600493元。上述37套房屋中包括案涉12套房屋。 2016年8月22日，万某公司与天某公司签订《延吉市某房地产开发有限公司付工程款明细汇总表》与《吉林某建设集团股份有限公司收工程款明细汇总表》，该汇总表中显示，万某公司已向天某公司支付工程款123385697.06元中包括万某公司抵顶天某公司的37套房屋的总价款12600493元。该37套房屋中包括案涉12套房屋。 天某公司与万某公司之间建设工程施工合同纠纷一案，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2016年11月14日作出（2016）吉24民初335号民事判决，该判决中认定，天某公司施工的工程款总价款为182352819.26元，万某公司已向天某公司支付工程款123385697.06元，未支付工程款数额为58967122.20元。 2020年10月12日，万某公司与天某公司签订《房屋移交书》，万某公司将37套房屋钥匙交付给天某公司。 ***诉万某公司建设工程合同纠纷一案，本院于2023年8月30日作出（2023）吉2401民初8092号民事调解书，调解内容为“一、延吉市某房地产开发有限公司于2023年9月30日前向原告***支付工程款2973793.99元及利息（自2020年1月起计算至全部付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、延吉市某房地产开发有限公司于2023年10月30日前办理延吉市万源农副产品批发市场中心市场第三栋123号房屋的商品房预售合同备案手续，如果未能办理备案手续时，延吉市某房地产开发有限公司按照以房抵债的价格1830464元支付工程款，并且双方于2014年7月签订的认购协议书自动解除，该笔工程款的利息与所收取的抵账房屋租金相互抵消，互不找差价，并且延吉市某房地产开发有限公司同意于2023年11月1日前支付1830464元工程款。诉讼费23017元，由被告延吉市某房地产开发有限公司承担。”因万某公司未履行调解书确定的义务，***向本院申请强制执行，案号为（2024）吉2401执194号。执行过程中，本院于2024年1月15日作出（2024）吉2401执194号之二执行裁定书，查封万某公司名下产籍号为09-19-0189，用途为住宅的房屋若干套，其中包括案涉12套房屋。执行期间，天某公司对案涉房屋享有合法权益为由提出书面异议。2024年8月13日，本院作出（2024）吉2401执异301号执行裁定书，裁定中止对延吉市大兴路126号万元新春18号楼1单元601号、18号楼1单元402号、18号楼1单元603号、18号楼1达圆1003号、18号楼1单元1203号、18号楼2单元501号、18号楼2单元502号、18号楼2单元602号、18号楼3单元601号、18号楼3单元902号、18号楼3单元1301号、18号楼1单元802号房屋（产籍号为09-19-0189）的执行。***不服该裁定，遂提起本案诉讼。 一审法院认为，结合当事人诉辩意见及审理情况，本案争议焦点为天某公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。审查天某公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需同时满足以上四个条件。本案中，天某公司在本院查封案涉房屋之前已与万某公司签订《房屋抵工程款协议》《吉林某建设集团股份有限公司收工程款明细汇总表》，万某公司与天某公司之间以房抵债已完成。关于天某公司是否已合法占有案涉房屋的问题，占有应当理解为对不动产的支配和管理，如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等，并未以实际入住或使用为占有的必要条件，故万某公司与天某公司签订《房屋移交书》后将案涉房屋钥匙交付给天某公司后即可认定为天某公司占有，即便天某公司未实际使用案涉房屋也不影响其对房屋占有状态的认定。关于是否非因天某公司的原因未办理过户登记的问题，***未提供有效证据证明天某公司对未办理案涉房屋过户登记手续存有过错，天某公司也表明多次向万某公司主张办理房屋过户登记，万某公司也认可。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的“非因买受人自身原因未办理过户登记”作出释明意见：“一般而言，买受人只要向房产登记机构递交过户材料，或向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为的，可以认为符合该条件”。天某公司称向万某公司提出过办理过户登记的请求，万某公司也认可，故案涉房屋未办理过户登记的原因不能归咎于天某公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定所要保护的是商品房消费者的居住权，而本案所涉以物抵债的目的是天某公司与万某公司之间的金钱之债，并不是为了居住而购买房屋，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。 综上，天某公司享有足以排除强制执行的民事权益，本院对***的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零九条、第三百一十一条之规定，判决：驳回原告***的诉讼请求。案件受理费21253元（原告已预交），由原告***负担。 二审中，当事人提交了新证据并提请证人到庭作证，本院组织当事人进行了质证。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院另查明，二审诉讼中，天某公司称其已将案涉被查封房屋中的18号楼2单元501号、18号楼2单元502号、18号楼2单元602号转让并交付给案外人。 本院认为，本案系***申请执行万某公司财产一案中，因天某公司对人民法院查封的案涉土地提出异议所引起的纠纷。本案争议焦点为天某公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对于天某公司享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题，应结合被执行人万某公司的责任财产范围，以及天某公司、***、万某公司对案涉房屋各自享有的权利性质、取得权利时间的先后等方面进行综合判断。 案涉房屋系万某公司开发建设，因万某公司与天某公司存在建设工程施工合同关系，双方于2014年5月达成的《房屋抵顶工程款协议》、2016年8月22日签订的《延吉市某房地产开发有限公司付工程款明细汇总表》《吉林某建设集团股份有限公司收工程款明细汇总表》，将包括案涉房屋在内的房屋折抵工程款抵顶给天某公司，对案涉房进行了转让。此后，在本院作出的（2016）吉24民初335号民事判决认定的事实中，又将此部分房屋折抵工程款并确认为已付工程款。基于上述事实，可以认定万某公司与天某公司之间就案涉房屋达成了转让合意，转让案涉房屋的对价以天某公司应收取的工程款抵顶。双方达成的相关协议不违反法律规定，真实有效。 2020年10月12日，万某公司与天某公司签订《房屋移交书》，万某公司将包括案涉房屋在内的37套房屋钥匙交付给天某公司，虽然天某公司未实际入住案涉房屋，但已实际控制案涉房屋，应认定为天某公司合法占有案涉房屋。至此，万某公司与天某公司以房抵工程款协议已基本履行完毕，其对上述房屋不再享有法律上的实体权利，仅负有协助办理房屋过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离万某公司的责任财产范围，而人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限，如不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。本案中，万某公司抵偿给天某公司案涉房屋中有三套房虽然已被转让给他人，但是基于前述理由，此三套房屋在转让之前即已脱离万某公司的责任财产范围，***请求对包括此三套房屋在内的案涉房屋执行以清偿万某公司所欠债务法律依据不足。 综上，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21253元，由***负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年四月二十一日 法官助理*** 书记员***