某某与广州海同工业技术有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0111民初36727号 原告：***，男，1969年6月8日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。 委托诉讼代理人：***，广东华安联合律师事务所律师。 被告：广州海同工业技术有限公司，住所地广州市白云区西槎路799号首层。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东法制盛邦律师事务所律师。 原告***与被告广州海同工业技术有限公司（以下简称海同公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日受理后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员**独任审理。原告***的委托诉讼代理人***，被告海同公司的委托诉讼代理人**、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的厂房租赁合同已经于2020年9月24日解除；2、被告支付租金229468．8元及利息（利息从2020年3月23日始按照LPR1.5倍计算，计算至租金付清之日止），从2020年3月5日至5月31日每月租金按108240元计算；3、判令租赁押金归我所有；4、判令被告清空场地，交还厂房；5、判令被告支付场地使用费108240元及利息（使用费计算至交还之日止）；6、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：涉案物业原为我夫妻共同财产，由被告承租使用。我于2019年12月24日依据广州市中级人民法院生效判决（2019）粤01民终17418号，取得涉案厂房所有权。2020年3月23日我发函被告，告知已取得涉案厂房所有权，要求被告支付2019年12月24日起的全部租金。同年7月10日，双方签订《厂房租赁合同》，被告从2020年6月起继续承租涉案厂房，合同约定，被告应在签订当日支付租金和押金，但被告直至7月31日才支付6月份租金72160元，8月17日支付合同约定押金144320元，便一直拖延支付其余租金。根据合同约定，被告应在每月10日前支付当月租金，若逾期10日，我有权解除合同。2020年9月16日，我发函催告被告在接到通知之日起两日内付清2020年3、4、5月及拖欠的7、8、9月租金，若逾期履行，我有权依据法律规定和合同约定解除《厂房租赁合同》，没收押金。要求被告交还物业并承担违约责任。直至2020年9月22日，被告以各种理由拒绝支付2020年3、4、5月租金，并拖欠7、8、9月租金。我于2020年9月23日发函通知被告，解除合同并要求被告支付全部租金，限定在7日内交还涉案厂房，承担违约责任，被告于9月24日收到我发送的解除通知。9月30日，我再次发函被告要求交还涉案厂房，逾期将按合同约定租金的基础加收50%的厂房使用费，但被告拒绝履行我提出的要求。故我为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告海同公司辩称，根据厂房租赁合同3.3条的约定乙方支付租金后，甲方即向乙方交付收据。第七个工作日开具相应款项的发票，而本案原告未缴纳出租屋综合税，没有办理租赁合同的租赁备案，对于我司支付的租金均未开具发票，因此我司并非无理延迟支付租金。再者即使承租人存在延迟支付租金的行为，出租人在解约前应先行使催告权，要求承租人在合理的期限内支付，原告在相关函件中给予的期限是收到通知之日两天内支付租金，明显不是合理期限。另外根据九民纪要第47条的规定合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由主张解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则确定合同应否解除，违约方违约程度显著轻微不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。即使本案中认定我司存在违约行为，我司违约行为也应该是显著轻微，所以请求法院驳回原告解除合同的相关诉讼请求。关于原告主张的2020年3月份至5月份的租金，该租金依据我司与案外人***签署的租赁合同，与原告无关，如果根据相关认定该房屋所有权归属原告后，原告有权主张相应的租金的话，我司在2019年6月14日已经向案外人***支付了两个月的租金押金。截止至目前，***或原告均未退还涉案房屋押金。且由于自2020年2月份开始，原告或者案外人***均未向我司开具租金发票，我司有权暂缓支付租金；2020年7月、8月、9月的租金，11月、12月的租金我司都已经足额按照合同的约定进行支付，仅2020年10月的租金，由于相关税金的争议以及当时法院财产保全冻结影响了该月份租金的支付，原告仍就该月份主张相关的房屋使用费于法无据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年6月14日，案外人***（出租人、甲方）与海同公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在白云区西槎路799号101房的房地产（以下简称涉案物业）出租给乙方作厂房用途使用，租赁期限自2019年6月1日至2020年5月31日，月租金额76489.6元。租金按月结算，由乙方在每月第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳152979.2元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方等等。 同年6月24日，广州市越秀区人民法院作出（2018）粤0104民初9497号民事判决书，判决位于广州市白云区西槎路799号首层房屋所有权归***所有，广州市白云区西槎路799号二楼房屋所有权归***所有。***、***应于本判决发生法律效力之日起70日内配合对方办理房屋的过户手续等。上述判决作出后，***、***均向广州市中级人民法院提起上诉，同年12月18日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终17418号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决上已于2019年12月24日发生法律效力。 2020年3月23日，原告向被告发出《告知函》，告知被告涉案物业已经生效判决认定为原告所有，要求被告在收到该函之日起***将涉案物业的保证金及2019年12月24日起的租金付至***名下账户内。 同年7月10日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将涉案物业出租给乙方使用，租赁期限自2020年6月1日起至2021年5月31日，租赁期为一年，租赁期间双方不得故意单方面提前解除本租赁合同。在此期间任何一方无故解除本合同的，视为违约，另一方有权要求对方支付违约金144320元。每月租金每平方米40元，合计含税租金72160元。乙方支付租金后，甲方即向乙方交付收据，第7个工作日开具相应款项的发票。乙方须于每月的十日前交付当月租金，如乙方逾期支付租金，甲方有权以逾期每日按应付未付租金3‰向乙方收取滞纳金，如乙方逾期交付租金超过十日的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同。乙方同意在签订本合同当日即一次性向甲方交付144320元作为本合同的履约保证金。乙方需按时足额缴纳本合同项下所有的费用，***逾期交付本合同项下任一费用，甲方均有权单方解除合同，要求乙方承担相应的违约责任。租赁期内，双方必须履行本合同，如任何一方违反本合同任一约定的，违约方须向守约方支付二个月租金额作为违约金。 该合同签订后，被告于同年7月31日支付6月租金72160元、于8月17日支付保证金144320元、于2020年9月23日支付7月租金72160元、于2020年9月30日支付8月及9月租金各72160元、于2020年12月1日支付11月及12月租金各72160元。 同年9月4日，被告向原告发送《通知函》，通知原告因涉案物业自2020年2月起未缴纳出租屋综合税，已影响被告开取租金发票，并要求原告尽快办理缴纳出租屋综合税金，如逾期未办理，被告将自行办理缴纳税金并从租金中扣除。 同年9月16日，原告向被告工作人员发送短信，称被告在2020年6月继续承租物业后，仅支付一个月租金及押金，要求被告在接到通知后两日内付清拖欠的全部租金等。 同年9月23日，原告向被告寄送《律师函》，称被告在接到原告通知后至发出律师函之日止仍未清偿拖欠租金，故原告依照合同约定解除《厂房租赁合同》，同时要求被告清偿拖欠的租金及利息，7日内搬离并交还物业。上述律师函被告已于9月24日签收。 同年9月29日，被告向原告发出《说明函》，再次要求原告办理出租屋综合税金并要求在租金中扣减相关税费及滞纳金。 同年9月30日，原告向被告发出《交还物业通知书》，要求被告于9月30日前交还物业，逾期将加收50%的物业使用费等。 同年11月3日，被告向原告发出《关于厂房备案和税金缴纳问题要求解决函》，告知原告其将从2020年10月租金中扣除相关税费，要求原告尽快完成备案及缴税手续。 审理中，原告为证实涉案物业未能开具租金发票的原因向本院提交录音光盘，该录音记载“但要接着开的，你2月至5月都没有开，不可以跳开开的……7月份是可以开6月份的，2至5月交了才能开6月份，但要交滞纳金……”。 被告向本院提交租金支付凭证，拟证实其向案外人***支付租金至2020年2月，其于2021年1月29日、3月5日分别向原告支付了2021年1月及2月的租金，于2021年3月5日、24日向原告支付了2020年10月的租金。 诉讼中，原告于2020年11月11日向本院提出财产保全申请，要求对被告名下价值为347500元的财产采取保全措施。本院于同日作出（2020）粤0111民初36727号民事裁定书，查封、冻结被告广州海同工业技术有限公司名下价值为347500元的财产。 庭审中，原告确认涉案物业现仍未变更登记至其名下；被告确认涉案物业现仍由其实际使用。 本院认为，原被告所签订的《厂房租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于原告要求确认《厂房租赁合同》已于2020年9月24日解除的诉讼请求。因合同约定如被告逾期交付租金超过十日的，视为被告违约，原告有权单方解除本合同。原被告自2020年7月10日就涉案物业重新签订租赁合同以来，被告存在多个月租金逾期支付超过10日的情况，故依照合同约定，原告行使合同解除权的条件已成就，原告于2020年9月23日向被告发函要求解除《厂房租赁合同》，被告于同年9月24日签收该函，故双方租赁合同关系已于2020年9月24日解除，原告该项诉请有据，本院予以支持，被告于此后向原告支付的租金实为涉案物业的占有使用费。关于被告主张原告未向其开具租金发票，延付租金具有合理理由，违约行为轻微，故不同意解除涉案租赁合同的抗辩意见。本院认为，原告将涉案场地提供给被告使用，被告应依约支付使用场地的租金，此为被告履行合同的主要义务，而出具发票是原告应履行的合同附随义务，合同中亦未约定被告可以此为由延付或拒付租金，且涉案物业未能出具2月至5月租金发票的原因并不在于原告，而是案外人***未向被告出具2月租金发票及被告未支付3月至5月租金所致，故被告上述抗辩意见理据不足，本院不予采纳。 合同既已于2020年9月24日解除，被告应将涉案物业交还给原告，现原告要求被告腾空并交还涉案物业有据，本院予以支持。 关于租赁保证金。根据合同约定，如任何一方违反本合同约定的，违约方须向守约方支付二个月租金额作为违约金。如前所述，被告违约导致合同解除，现原告要求没收租赁保证金144320元的诉讼请求有据，本院予以支持。 关于原告要求被告支付2020年3月至5月租金的诉请。被告与案外人***的租赁合同期限至2020年5月31日，上述租赁合同期限内涉案物业已经生效法律文书判决为原告所有，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告继续使用涉案物业，应视为其要求房屋受让人继续履行原租赁合同，被告确认其2020年3月至5月的租金未付，故原告该项诉请有据，本院予以支持，被告应向原告支付上述期间的租金229468.8元。关于原告诉请的租金利息，考虑被告未付上述期间的租金确属占用原告款项，故利息应以当月租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自当月6日起计算至实际付清之日止，并以本金为限，其中2020年3月租金的利息应自被告知晓涉案物业所有权发生变动之次日起计算，即2020年3月24日。原告诉请利息的超出部分，本院不予支持。 关于占有使用费。合同于2020年9月24日解除后，被告已陆续向原告转账支付2020年10月至2021年2月的占有使用费，因被告返还涉案物业的时间存在不确定因素，本院仅处理占有使用费至一审判决作出之日，即2021年4月15日，对此后原告仍未收回涉案房屋而发生的费用，原告可另行主张，经计算，上述期间占有使用费为108240元。对于原告主张的占有使用费利息，应参照合同约定，以当月应付占有使用费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自当月6日起计算至实际付清之日止，并以本金为限。原告诉请每月占有使用费按照租金的1.5倍计算及利息的超出部分无据，本院均不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞11号）第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、确认原告***与被告广州海同工业技术有限公司于2020年7月10日签订的《厂房租赁合同》已于2020年9月24日解除； 二、原告***有权没收被告广州海同工业技术有限公司支付的保证金144320元； 三、自本判决生效之日起三十日内，被告广州海同工业技术有限公司向原告***腾空交还广州市白云区西槎路799号首层的场地； 四、自本判决生效之日起***，被告广州海同工业技术有限公司向原告***支付2020年3月至5月的租金229468.8元及利息（2020年3月的租金利息以76489.6元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月24日起计算至实际付清之日止；2020年4月、5月的租金利息均以76489.6元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自当月6日起计算至实际付清之日止；上述利息均以本金为限）； 五、自本判决生效之日起***，被告广州海同工业技术有限公司向原告***支付2021年3月1日至4月15日的占有使用费108240元及利息（利息以当月应付占有使用费为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自当月6日起计算至实际付清之日止，并以本金为限。每月应付占有使用费如下：2021年3月为72160元、2021年4月1日至4月15日为36080元）； 六、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8677元，财产保全费2257.5元，均由被告广州海同工业技术有限公司负担并于本判决生效之日起***迳付原告***。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员　刘　笛 二〇二一年四月十五日 书记员　***