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上诉人（原审原告、反诉被告）：上海亚都塑料有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇王圩东路1555号。
法定代表人：陈圣都，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：罗卫东，上海积步律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李青，上海积步律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：钰彤箱包（上海）有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇王圩东路1555号2幢2楼。
法定代表人：周国方，总经理。
委托诉讼代理人：倪建华，上海崇泾律师事务所律师。
上诉人上海亚都塑料有限公司（以下简称亚都公司）因与被上诉人钰彤箱包（上海）有限公司（以下简称钰彤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2018）沪0116民初4382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人亚都公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请。事实和理由：租赁合同的租期并未届满，被上诉人单方搬离位于上海市金山区XX镇工业园区XX路XX号厂房（以下简称涉案厂房）的行为不能达到解除租赁合同的目的，上诉人2017年10月12日出具的盘点清单说明上诉人不认可被上诉人的单方退租行为，也不认可不接受被上诉人退还涉案厂房。且被拆除的违法建筑只是涉案厂房的一小部分，被上诉人在合同履行过程中亦未向上诉人提出因部分违法建筑的拆除而导致被上诉人无法继续正常使用其他租赁物的事实。上诉人一审诉请仅针对编号20130806号合同，一审认定所有合同都已解除，超出了上诉人的诉请范围。
被上诉人钰彤公司辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持一审判决。
亚都公司向一审法院起诉请求：1、判决确认亚都公司、钰彤公司签订的编号为20130806的租赁合同于2017年11月4日解除；2、判令钰彤公司将涉案厂房恢复原状，具体包括厂房外立面广告牌拆除、水空调拆除、垃圾清理（一、二楼）、一二楼房屋外墙拆除及13平方米开洞修补及15平方米外墙玻璃损坏、铝合金窗框损坏、三楼员工宿舍（卫生间12个台盆龙头、12个马桶水箱、18个三角阀）或判令钰彤公司赔偿亚都公司自行修复费用53,180元（人民币，下同）；3、判令钰彤公司支付2017年9月份水电费34,187.81元、10月份水电费9,245.18元；4、判令钰彤公司支付亚都公司自2017年7月1日至11月4日的租金74,753.8元（532,035.9元/年租金÷365天×127天减去已付110,365.54元）；5、判令钰彤公司支付亚都公司自2017年11月5日至12月31日的占有使用费83,085元(按每天1,430.2元计算，即532,035.9元/年租金÷365天×57天)；6、判令钰彤公司赔偿亚都公司按照六个月租金即266,017元计算的违约金、以及律师费15,000元。审理中，亚都公司将第2项诉讼请求变更为判令钰彤公司支付外墙修补费用300元、三楼员工宿舍修补费用2,400元，撤回其余请求。
钰彤公司向一审法院提起反诉请求：1、判令亚都公司退还多收租金280,500元；2、判令亚都公司退还水电费保证金50,000元；3、判令亚都公司向钰彤公司开具租赁费发票。
一审法院认定事实：2013年7月1日，亚都公司、钰彤公司签订编号为20130806的租赁合同，亚都公司将其位于上海市金山区XX镇工业园区XX路XX号面积为4,730.7平方米的厂房出租给钰彤公司使用，其中车间2楼3,052.8平方米、车间底楼963.6平方米、食堂172.8平方米、办公楼宿舍541.5平方米，租赁期限为5年，即2013年7月1日至2018年6月30日，2013年7月1日至2016年6月30日每年租金为483,669元，2016年7月1日至2017年6月30日的租金为507,852.45元，2017年7月1日至2018年6月30日的租金为532,035.9元，双方约定，在租赁期限内，若钰彤公司无故单方面提前解除合同的，则赔偿亚都公司六个月租金损失，若亚都公司无故单方面提前解除合同的，则须退回钰彤公司六个月的租金；在合同签订后10个工作日内，钰彤公司应向亚都公司支付厂房租赁保证金50,000元，且需在该租赁地注册钰彤公司作为经营使用，合同还约定了其他内容。签约后，亚都公司按约将厂房交付钰彤公司租赁使用，钰彤公司按约支付保证金50,000元及相应租金。
2014年2月15日，亚都公司、钰彤公司签订编号为20130806的租赁合同补充协议，亚都公司将2013年7月1日双方所签合同租赁厂房的基础上增加租赁1号车间与2号车间的通道2层出租给钰彤公司，面积为968.76平方米，租赁期限自2014年2月15日至2019年2月14日，2014年2月15日至2017年2月14日间每年租金为94,938.48元，2017年2月15日至2018年2月14日租金为99,685.4元，2018年2月15日至2019年2月14日租金为104,432.33元。
2016年11月2日，亚都公司、钰彤公司签订租赁合同，亚都公司将上海市金山区XX镇工业园区XX路XX号厂房车间二底楼正前方588.48平方米的建筑物租赁给钰彤公司，租赁期限自2016年11月1日2018年6月30日，租金计算方式，钰彤公司租赁亚都公司厂区内车间二底楼正前方588.48平方米，同时退还原租赁的厂房车间一底楼食堂172.8平方米，实际新增使用面积为415.68平方米，2016年11月15日至2017年6月30日租金为38,970元，2017年6月30日至2018年6月30日租金为65,469.6元。
2017年6月26日，亚都公司向钰彤公司发出搬迁通知，亚都公司指出，按政府拆迁办通知，我司中间阁楼8月15日拆迁，故现限贵司于2017年8月14日24:00时之前搬离。如有因迟延搬迁所造成的经济损失责任全部由钰彤公司承担，亚都公司概不负责。钰彤公司法定代表人周国方于同日签收，并注明租期没到钰彤公司办公室装修损失再协商。2017年7月25日，亚都公司与枫泾工业区管理委员会签订枫泾镇违法建筑拆除确认书，亚都公司自愿将XX工业区XX路XX号的违法建筑2,160平方米拆除，必须于2017年7月31日前将上述违法建筑腾空。2017年8月17日，枫泾工业区管理委员会与上海XX有限公司签订拆除确认单，拆房公司于2017年8月10日至8月16日已拆除XX镇工业区XX路XX号（上海亚都塑料有限公司）违法建筑2,160平方米。
2017年7月14日，钰彤公司支付亚都公司租金80,365.54元（收款事由二楼车间、底楼车间、食堂、办公室宿舍2017年7月份、8月份房租，计算方法44,336.32元×2减去8月份拆除阁楼的租金8,307.1元）。2017年9月6日，亚都公司向钰彤公司开具收据一份，金额为44,336.32元，收款事由二楼车间、底楼车间、食堂、办公室宿舍2017年9月份房租，钰彤公司于2017年9月26日支付亚都公司30,000元，并陆续搬离了租赁厂房。
2017年10月12日，亚都公司出具盘点清单，指出厂房一楼、二楼存在墙体缺口1个未修补、排风洞1个未填补、卫生间设施损坏、窗户玻璃和窗帘损坏和缺失等情况，三楼存在卫生间设施、电表、纱窗损坏情况，亚都公司要求于一周内将垃圾清运、损坏设施修复，修复费用需20,000元，并指出若一周后亚都公司入住不了，则房租按2017年10月的价格照算，尽快结账，钰彤公司在诉讼中确认部分租赁物损坏、物品缺失的事实。
亚都公司于2017年9月25日向钰彤公司开具9月份水电费34,187.81元的发票，于2017年10月12日向钰彤公司开具10月份水电费9,245.18元的发票。
2017年11月3日，亚都公司向钰彤公司发出解除合同通知，指出钰彤公司拖欠租金构成违约，告知钰彤公司自通知发出之日解除双方于2013年7月1日签订的编号为20130806的租赁合同，钰彤公司于2017年11月4日收到该通知。
2018年4月26日，上海积步律师事务所向亚都公司开具金额为15,000元的律师服务费发票。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：1、关于编号为20130807的租房协议是否实际履行的问题。为此，亚都公司、钰彤公司均向法院提交了编号为20130807的租房协议原件，合同约定的租赁房屋均为XX镇工业园区XX路XX号XX号幢楼XX层面积为2,600平方米，租赁期限均为2013年7月1日至2018年6月30日，每年租金均为200,000元，合计租金均为10,000,000元，签订日期均为2013年7月31日，不同之处，在于亚都公司提交的合同中，有亚都公司声明此合同只作为办理营业执照和环保许可证使用，其他一切无效，并由钰彤公司加盖公章、法定代表人周国方签字确认，而钰彤公司提交的合同中则无上述亚都公司声明的内容。经查，且双方所签编号为20130806租赁合同中就明确约定钰彤公司需在租赁地点注册公司，钰彤公司注册成立日期为2013年7月24日，注册登记住所为上海市金山区XX镇XX路XX号XX幢XX楼，钰彤公司的企业注册登记信息与该合同约定租赁房屋基本吻合；在租房期间，钰彤公司一直是按照编号为20130806租赁合同及补充协议、2016年11月2日所签租赁合同支付租金，并未涉及该合同；据此，钰彤公司依据编号为20130807租赁合同而主张租房面积和租金单价发生调整，钰彤公司存在多付租金的事实，难以成立，法院不能采信，亚都公司主张该合同并未实际履行，符合双方的签约目的，可以成立，法院予以采信。2、关于双方签订的多份租赁合同是否已经全部解除、以及解除的具体时间。依据亚都公司于2017年10月12日出具的涉案厂房的配置、盘点清单，其中亚都公司指出了垃圾需要清运、墙体和门窗等构筑物的损坏、以及其他附属设施和物品的缺失和损坏情况；按照常理，承租方将租赁物退还出租方后，出租方都会租赁物进行查验，如果发现租赁物损坏、物品缺失，就会要求承租方进行修补或者赔偿，由此说明，亚都公司出具的盘点清单是钰彤公司将承租厂房退还给亚都公司后，亚都公司对厂房进行查验后而发现的状况，据此表明钰彤公司已经不再使用租赁厂房，也就是说，钰彤公司在此之前已经搬离租赁厂房；依据亚都公司提交的水电费发票，亚都公司主张钰彤公司尚欠2017年9月和10月的水电费，按照常理，水电费的收取原则是先用后付，故发票显示9月的水电费应是8月实际使用的水电情况，发票显示10月的水电费应是9月实际使用水电的情况，由此说明，钰彤公司在2017年10月以后就未再使用水电；因此，钰彤公司主张其于2017年9月底搬离租赁厂房而解除租赁合同的事实，法院可以认定。由于亚都公司并未举证证明钰彤公司在2017年10月以后尚在使用双方于2016年11月2日所签租赁合同约定的厂房，亚都公司主张双方于2016年11月2日所签租赁合同尚未解除，法院难以认定，钰彤公司主张双方之间所签全部租赁合同已经全部解除的事实，法院可以认定。
一审法院认为，按照法律规定，因租赁物的瑕疵而导致承租人无法正常使用的，承租人有权解除合同。依据本案查明的事实，亚都公司、钰彤公司之间通过编号20130806的租赁合同、编号为20130806的租赁合同补充协议、2016年11月2日的租赁合同，亚都公司将厂房不同部位分三次出租给钰彤公司，但是由于亚都公司出租给钰彤公司的厂房中存在部分违法建筑，而该部分违法建筑的拆除，导致钰彤公司无法继续正常使用其他租赁物，钰彤公司最终于2017年9月搬离租赁厂房，亚都公司接收厂房后也进行了查验；虽然亚都公司、钰彤公司并未签订解除合同的协议，但钰彤公司搬离租赁厂房的行为是解除与亚都公司所签全部租赁合同的意思表示，并未违反法律的规定，法院予以支持。依据本案查明的事实，双方之间存在三份租赁合同，在亚都公司于2017年11月3日发出解除合同通知之前，亚都公司、钰彤公司已经解除了双方签订的全部租赁合同，故亚都公司请求确认亚都公司、钰彤公司签订的编号为20130806的租赁合同于2017年11月4日解除，缺乏事实依据，不能成立，法院不予支持。依据本案查明的事实，钰彤公司在搬离租赁厂房后，确实存在部分租赁物损坏、缺失等问题，依法应当承担修复或者赔偿责任，现亚都公司要求钰彤公司赔偿外墙修补费用300元、三楼员工宿舍修补费用2,400元，并无不当，法院予以支持。钰彤公司确认在租赁期间尚有2017年9月、10月水电费未能支付，依照合同约定，钰彤公司应当承担付款责任，故亚都公司请求钰彤公司支付尚欠水电费，法院予以支持。依据本案查明的事实，钰彤公司在2017年9月底搬离租赁厂房之前，已经支付了亚都公司相应的房租，亚都公司收款后也已经开具了相应的收据，表明双方之间房租已经结清，因此，亚都公司要求钰彤公司支付自2017年7月1日至11月4日的房租、支付自2017年11月5日至2017年12月31日的占有使用费，缺乏事实依据，不能成立，法院不予支持。依据本案查明的事实，钰彤公司在履行租赁合同的过程中，并不存在拖欠租金的违约事实，因此，亚都公司要求钰彤公司赔偿六个月租金的违约金和律师费损失，缺乏事实和法律依据，不能成立，法院不予支持。亚都公司、钰彤公司虽然签订了编号为20130807的租赁合同，但双方明确该合同只是供钰彤公司办理公司注册使用，并不实际履行，因此，钰彤公司据此主张租赁厂房面积减少、租金降低，与事实不符，不能成立，钰彤公司据此要求亚都公司退还多收租金，同样不能成立，法院不予支持。按照双方所签合同的约定，亚都公司收取钰彤公司支付的租房保证金，在合同解除后，应当予以退还，故钰彤公司要求亚都公司退还租房保证金，并未违反双方的约定，法院予以支持。按照国家发票管理法规的规定，亚都公司收取钰彤公司支付的厂房租金，依法应当向钰彤公司开具相应发票，假如亚都公司存在收款而未开具发票的情况，钰彤公司也应当提请税务机关依法处理；钰彤公司现以亚都公司收取房租而未开具发票为由，请求亚都公司开具租赁费发票，但是钰彤公司并未提出要求亚都公司开具发票的具体数额，属于诉讼请求不明确，法院对此难以支持。
一审法院审理后作出判决：一、钰彤箱包（上海）有限公司应于判决生效后十日内支付上海亚都塑料有限公司租赁物修补费用人民币2,700元；二、钰彤箱包（上海）有限公司应于判决生效后十日内支付上海亚都塑料有限公司水电费人民币43,432.99元；三、上海亚都塑料有限公司应予判决生效后十日内退还钰彤箱包（上海）有限公司保证金50,000元；四、驳回上海亚都塑料有限公司其余诉讼请求；五、驳回钰彤箱包（上海）有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取人民币4,577元，由上海亚都塑料有限公司负担4,100元，钰彤箱包（上海）有限公司负担477元；反诉案件受理费减半收取3,129元，由上海亚都塑料有限公司负担525元，钰彤箱包（上海）有限公司负担2,604元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就金山区XX镇工业园区XX路XX号厂房形成了房屋租赁合同关系，双方为此签订了编号为20130806租赁合同及其补充协议、2016年11月2日的租赁合同以及编号为20130807的租赁合同。其中，编号为20130807的租赁合同并未实际履行，双方在二审中对此已不持异议，故本案的争议焦点在于双方签订的其他租赁合同是否解除，解除的原因及其后果的处理。上诉人主张20130806租赁合同补充协议以及2016年11月2日的租赁合同并非本案审理范围，本院认为，虽然双方签订了三份租赁合同，分别针对三处不同部位，但该三处部位位于同一厂区，在利用上具有统一性，在后两份租赁合同的约定内容中，对租赁面积的表述亦为“增加”、“实际新增”，具有连续性和关联性，故双方签订的多份租赁合同具有整体性，分开签订实质上是对原先租赁部位和面积的增加，上述租赁合同也包含在被上诉人反诉请求所基于的事实及理由之中，故涉案三份租赁合同的解除与否在本案审理范围之内，对上诉人的上述主张，本院不予支持。
关于上述租赁合同的解除及原因争议，上诉人主张被上诉人在租期届满前擅自搬离，20130806租赁合同应从上诉人发出解除函之日起解除；被上诉人则主张双方于2017年9月底就租赁合同的解除达成了合意，被上诉人也已实际搬离，故双方之间的租赁关系已经解除。本院认为，被上诉人于2017年9月底已经实际搬离了租赁厂房，同时，上诉人收取了被上诉人3万元费用，又在随后出具了盘点清单，并要求被上诉人清运垃圾并修复损坏设施、开具了水电费发票，还提出了结算的要求，加之被上诉人承租的部分房屋因违建而被拆除，确实会对被上诉人的正常经营造成影响的事实，本院认定上诉人对于被上诉人搬离租赁厂房是知晓的，也未有证据证明其就此提出异议，且从上诉人的上述一系列行为来看，也均属于合同解除后果的协商及处理，故一审认定双方于2017年9月底已经解除了双方签订的所有租赁合同，具有事实依据，本院予以认同，在此不再赘述。上诉人主张其系在2017年11月3日发函解除了编号20130806的租赁合同，与其之前的行为相悖，也与双方多份租赁合同之间具有整体性的性质不符，本院不予采信。
关于合同解除的后果处理，因双方已于2017年9月底解除了租赁合同，被上诉人也搬离了租赁厂房，根据被上诉人于一审提交的证据，双方在此之前的租金也已结清，故上诉人要求被上诉人支付之后的租金及使用费，缺乏依据，本院不予支持。上诉人要求被上诉人赔偿违约金及律师费损失，同样缺乏法律依据，本院亦不予支持。一审根据本案事实及双方当事人的陈述，判令支持了上诉人要求被上诉人赔偿外墙修补及员工宿舍修补费用以及水电费用的诉请，于法不悖，本院予以支持。
综上所述，亚都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,154元，由上诉人上海亚都塑料有限公司负担。
本判决为终审判决。
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