上海亚都塑料有限公司与钰彤箱包(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市金山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）沪0116民初4382号 原告（反诉被告）：上海某某有限公司。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海积步律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，上海积步律师事务所律师。 被告（反诉原告）：某某（上海）有限公司。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海崇泾律师事务所律师。 原告上海某某有限公司与被告某某（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月12日受理后，依法适用简易程序进行审理。被告某某（上海）有限公司提起反诉，本院经审查予以受理，并决定进行合并审理。以下为叙述方便，原告及反诉被告均简称原告，被告及反诉原告均简称被告。2018年6月12日、8月22日，本院公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***，被告法定代表人***及委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的编号为20130806的租赁合同于2017年11月4日解除；2、判令被告将涉案厂房恢复原状，具体包括厂房外立面广告牌拆除、水空调拆除、垃圾清理（一、二楼）、一二楼房屋外墙拆除及13㎡开洞修补及15㎡外墙玻璃损坏、铝合金窗框损坏、三楼员工**（卫生间12个台盆龙头、12个马桶水箱、18个三角阀）或判令被告赔偿原告自行修复费用53,180元；3、判令被告支付2017年9月份水电费34,187.81元、10月份水电费9,245.18元；4、判令被告支付原告自2017年7月1日至11月4日的租金74,753.8元（532,035.9元/年租金÷365天×127天减去已付110,365.54元）；5、判令被告支付原告自2017年11月5日至12月31日的占有使用费83,085(按每天1,430.2元计算，即532,035.9元/年租金÷365天×57天)；6、判令被告赔偿原告按照六个月租金即266,017元计算的违约金、以及律师费15,000元。审理中，原告将第2项诉讼请求变更为判令被告支付外墙修补费用300元、三楼员工**修补费用2,400元，撤回其余请求。事实和理由，2013年7月1日，原、被告签订编号为20130806的租赁合同，原告将位于上海市金山区枫泾工业区王圩东路1555号厂房的车间、食堂、办公楼、**等合计面积4,730.7㎡出租给被告，其中约定2017年7月1日至2018年6月30日的租金为532,035.9元，租金采取先付后租的原则，被告应于2017年7月1日、11月1日前分别支付租金266,017.95元，合同还约定被告欠缴租金超过15日的，原告有权提前解除合同，且被告应赔偿原告六个月的租金损失。被告仅于2017年7月14日支付原告租金80,365.54元、于2017年9月26日支付原告租金30,000元，原告为此于2017年11月3日向被告发送解除合同通知书。原告以被告已经严重违约而起诉，请求判如所请。 被告辩称：关于原告提出的第一项诉请，原告于2017年6月26日向被告发出搬迁通知，要求被告于2017年8月14日前搬离；枫泾镇人民政府于2017年8月10日至14日间拆除了租赁车间的大部分，致使被告无法继续使用租赁厂房，双方结算了2017年9月份的租金后，被告于2017年9月30日搬离了租赁厂房；依据原告出具的租赁物盘点清单，也可以证明原告于2017年10月12日就已经占有了原租赁厂房；依据原告主张的水电费单据，证明被告于2017年10月以后就不再使用水电；因此，原、被告签订的租赁合同已于2017年9月30日解除，并非原告所述2017年11月4日解除。关于原告提出的第二项诉请，被告确认搬迁过程中，对租赁厂房有部分损坏，但没有所述那么多，鉴于现已实际搬离，同意给予原告一定补偿，由原告自行修补；对于原告主张的外墙修补费用300元、三楼员工**修补费用2,400元，被告愿意支付。关于原告提出的第三项诉请，被告确认尚欠原告2017年9月份水电费34,187.81元、10月份水电费9,245.18元，合计43,432.99元；关于原告提出的第四项诉请，因租赁合同已于2017年9月30日解除，厂房租金已经结算完毕、且被告亦已付清，故不予认可。关于原告提出的第五项诉请，因被告自2017年10月1日以后并未租赁使用厂房，并不存在支付占有使用费的问题。关于原告提出的第六项诉请，由于原告出租给被告的厂房中部分房屋系违法建筑，因政府整治、拆除违法建筑，导致被告无法继续租赁使用厂房，被告不得已而搬迁，因此，系原告构成违约，被告并未违约，依法无需承担违约责任，至于原告主张的律师费损失，双方对此并未作出约定，也缺乏法律依据，应由原告自行负担。 被告向本院提出反诉请求：1、判令原告退还多收租金280,500元；2、判令原告退还水电费保证金50,000元；3、判令原告向被告开具租赁费发票。事实和理由，2013年6月，原、被告签订编号为20130806的房屋租赁协议，原告将上海市金山区枫泾镇王圩东路1555号2楼厂房（面积3,052.87㎡,按每天0.28元/㎡计算）租赁给被告使用；2013年7月1日,双方协商将上述租赁厂房中2600㎡面积的厂房租金变更为每年200,000元（即按每平方米每天0.21元计算），据此，自2013年7月1日至2017年9月30日，被告向原告多支付租金280,500元。2017年5月，枫泾镇人民政府要求原告将出租给被告的厂房中违法部分予以拆除，原告于2017年6月26日向被告发出搬迁通知，要求被告解除租赁合同并搬离承租厂房，2017年9月26日，在被告财务人员不知情的情况下，双方进行了结算，被告按照编号为20130806的房屋租赁合同支付了2017年9月份剩余租金30,000元，原告向被告开具了金额为44,336.32元的租金收据（其中30,000元为租金，16,367.40元为退还双方于2016年11月2日签订的租赁合同中588.48平方米厂房2017年10月至12月多收租金，2,031.08元为被告赔偿原告租赁厂房损坏的修补费用）。被告于2017年9月30日搬离了租赁厂房，被告收取租金后未开具相应的租赁费发票，也未退还水电费保证金。 原告针对被告的反诉而辩称：关于被告提出的第一项反诉请求，被告所述的租赁面积、租金单价的变更，虽然双方曾签订了编号为20130807的租赁合同，但合同中明确约定合同仅作为被告注册公司之用，并不实际履行，被告不能据此计算租金，故被告主张原告多收租金，缺乏事实和法律依据，不能成立。关于被告提出的第二项反诉请求，原告确认收到被告支付的水电费保证金50,000元，在租赁合同解除后，也同意退还被告。关于被告提出的第三项反诉请求，租赁期间，被告并要求原告开具租赁费发票，按照合同约定，即使需要开具发票，相应的税费也是由被告负担的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定：2013年7月1日，原、被告签订编号为20130806的租赁合同，原告将其位于上海市金山区枫泾镇工业园区王圩东路1555号面积为4730.7㎡的厂房出租给被告使用，其中车间2楼3,052.8㎡、车间底楼963.6㎡、食堂172.8㎡、办公楼**541.5㎡，租赁期限为5年，即2013年7月1日至2018年6月30日，2013年7月1日至2016年6月30日每年租金为483,669元，2016年7月1日至2017年6月30日的租金为507,852.45元，2017年7月1日至2018年6月30日的租金为532,035.9元，双方约定，在租赁期限内，若被告无故单方面提前解除合同的，则赔偿原告六个月租金损失，若原告无故单方面提前解除合同的，则须退回被告六个月的租金；在合同签订后10个工作日内，被告应向原告支付厂房租赁保证金50,000元，且需在该租赁地注册被告公司作为经营使用，合同还约定了其他内容。签约后，原告按约将厂房交付被告租赁使用，被告按约支付保证金50,000元及相应租金。 2014年2月15日，原、被告签订编号为20130806的租赁合同补充协议，原告将2013年7月1日双方所签合同租赁厂房的基础上增加租赁1号车间与2号车间的通道2层出租给被告，面积为968.76㎡，租赁期限自2014年2月15日至2019年2月14日，2014年2月15日至2017年2月14日间每年租金为94,938.48元，2017年2月15日至2018年2月14日租金为99,685.4元，2018年2月15日至2019年2月14日租金为104,432.33元。 2016年11月2日，原、被告签订租赁合同，原告将上海市金山区枫泾镇工业园区王圩东路1555号厂房车间二底**前方588.48㎡的建筑物租赁给被告，租赁期限自2016年11月1日2018年6月30日，租金计算方式，被告租赁原告厂区内车间二底**前方588.48㎡，同时退还原租赁的厂房车间一底楼食堂172.8㎡，实践新增使用面积为415.68㎡，2016年11月15日至2017年6月30日租金为38,970元，2017年6月30日至2018年6月30日租金为65,469.6元。 2017年6月26日，原告向被告发出搬迁通知，原告指出，按政府拆迁办通知，我司中间阁楼8月15日拆迁，故现限贵司于2017年8月14日24:00时之前搬离。如有因**搬迁所造成的经济损失责任全部由被告承担，原告概不负责。被告法定代表人***于同日签收，并注明租期没到被告办公室装修损失再协商。2017年7月25日，原告与枫泾工业区管理委员会签订枫泾镇违法建筑拆除确认书，原告自愿将枫泾工业区王圩东路1555号的违法建筑2160㎡拆除，必须于2017年7月31日前将上述违法建筑腾空。2017年8月17日，枫泾工业区管理委员会与上海云春拆房工程有限公司签订拆除确认单，拆房公司于2017年8月10日至8月16日已拆除枫泾镇工业区王圩东路1555号（上海某某有限公司）违法建筑2160㎡。 2017年7月14日，被告支付原告租金80,365.54元（收款事由二楼车间、底楼车间、食堂、办公室**2017年7月份、8月月份房租，计算方法44,336.32元×2减去8月份拆除阁楼的租金8,307.1元）。2017年9月6日，原告向被告开具收据一份，金额为44,336.32元，收款事由二楼车间、底楼车间、食堂、办公室**2017年9月份房租，被告于2017年9月26日支付原告30,000元，并陆续搬离了租赁厂房。 2017年10月12日，原告出具盘点清单，指出厂房一楼、二楼存在墙体缺口1个未修补、排风洞1个未填补、卫生间设施损坏、窗户玻璃和窗帘损坏和缺失等情况，三楼存在卫生间设施、电表、纱窗损坏情况，原告要求于一周内将垃圾清运、损坏设施修复，修复费用需20,000元，并指出若一周后原告入住不了，则房租按2017年10月的价格照算，尽快结账，被告在诉讼中确认部分租赁物损坏、物品缺失的事实。 原告于2017年9月25日向被告开具9月份水电费34,187.81元的发票，于2017年10月12日向被告开具10月份水电费9,245.18元的发票。 2017年11月3日，原告向被告发出解除合同通知，指出被告拖欠租金构成违约，告知被告自通知发出之日解除双方于2013年7月1日签订的编号为20130806的租赁合同，被告于2017年11月4日收到该通知 2018年4月26日，上海积步律师事务所向原告开具金额为15,000元的律师服务费发票。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于编号为20130807的租房协议是否实际履行的问题。为此，原、被告均向本院提交了编号为20130807的租房协议原件，合同约定的租赁房屋均为枫泾镇工业园区王圩东路1555号2号幢楼二层面积为2600平方米，租赁期限均为2013年7月1日至2018年6月30日，每年租金均为200,000元，合计租金均为10,000,000元，签订日期均为2013年7月31日，不同之处，在于原告提交的合同中，有原告声明此合同只作为办理营业执照和环保许可证使用，其他一切无效，并由被告加盖公章、法定代表人***签字确认，而被告提交的合同中则无上述原告声明的内容。经查，且双方所签编号为20130806租赁合同中就明确约定被告需在租赁地点注册公司，被告注册成立日期为2013年7月24日，注册登记住所为上海市金山区枫泾镇王圩东路1555号2幢2楼，被告的企业注册登记信息与该合同约定租赁房屋基本吻合；在租房期间，被告一直是按照编号为20130806租赁合同及补充协议、2016年11月2日所签租赁合同支付租金，并未涉及该合同；据此，被告依据编号为20130807租赁合同而主张租房面积和租金单价发生调整，被告存在多付租金的事实，难以成立，本院不能采信，原告主张该合同并未实际履行，符合双方的签约目的，可以成立，本院予以采信。2、关于双方签订的多份租赁合同是否已经全部解除、以及解除的具体时间。依据原告于2017年10月12日出具的涉案厂房的配置、盘点清单，其中原告指出了垃圾需要清运、墙体和门窗等构筑物的损坏、以及其他附属设施和物品的缺失和损坏情况；按照常理，承租方将租赁物退还出租方后，出租方都会租赁物进行查验，如果发现租赁物损坏、物品缺失，就会要求承租方进行修补或者赔偿，由此说明，原告出具的盘点清单是被告将承租厂房退还给原告后，原告对厂房进行查验后而发现的状况，据此表明被告已经不再使用租赁厂房，也就是说，被告在此之前已经搬离租赁厂房；依据原告提交的水电费发票，原告主张被告尚欠2017年9月和10月的水电费，按照常理，水电费的收取原则是先用后付，故发票显示9月的水电费应是8月实际使用的水电情况，发票显示10月的水电费应是9月实际使用水电的情况，由此说明，被告在2017年10月以后就未再使用水电；因此，被告主张其于2017年9月底搬离租赁厂房而解除租赁合同的事实，本院可以认定。由于原告并未举证证明被告在2017年10月以后尚在使用双方于2016年11月2日所签租赁合同约定的厂房，原告主***于2016年11月2日所签租赁合同尚未解除，本院难以认定，被告主***之间所签全部租赁合同已经全部解除的事实，本院可以认定。 本院认为：按照法律规定，因租赁物的瑕疵而导致承租人无法正常使用的，承租人有权解除合同。依据本案查明的事实，原、被告之间通过编号20130806的租赁合同、编号为20130806的租赁合同补充协议、2016年11月2日的租赁合同，原告将厂房不同部位分三次出租给被告，但是由于原告出租给被告的厂房中存在部分违法建筑，而该部分违法建筑的拆除，导致被告无法继续正常使用其他租赁物，被告最终于2017年9月搬离租赁厂房，原告接收厂房后也进行了查验；虽然原、被告并未签订解除合同的协议，但被告搬离租赁厂房的行为是解除与原告所签全部租赁合同的意思表示，并未违反法律的规定，本院予以支持。依据本案查明的事实，双方之间存在三份租赁合同，在原告于2017年11月3日发出解除合同通知之前，原、被告已经解除了双方签订的全部租赁合同，故原告请求确认原、被告签订的编号为20130806的租赁合同于2017年11月4日解除，缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。依据本案查明的事实，被告在搬离租赁厂房后，确实存在部分租赁物损坏、缺失等问题，依法应当承担修复或者赔偿责任，现原告要求被告赔偿外墙修补费用300元、三楼员工**修补费用2,400元，并无不当，本院予以支持。被告确认在租赁期间尚有2017年9月、10月水电费未能支付，依照合同约定，被告应当承担付款责任，故原告请求被告支付尚欠水电费，本院予以支持。依据本案查明的事实，被告在2017年9月底搬离租赁厂房之前，已经支付了原告相应的房租，原告收款后也已经开具了相应的收据，表明双方之间房租已经结清，因此，原告要求被告支付自2017年7月1日至11月4日的房租、支付自2017年11月5日至2017年12月31日的占有使用费，缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。依据本案查明的事实，被告在履行租赁合同的过程中，并不在拖欠租金的违约事实，因此，原告要求被告赔偿六个月租金的违约金和律师费损失，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。原、被告虽然签订了编号为20130807的租赁合同，但双方明确该合同只是供被告办理公司注册使用，并不实际履行，因此，被告据此主张租赁厂房面积减少、租金降低，与事实不符，不能成立，被告据此要求原告退还多收租金，同样不能成立，本院不予支持。按照双方所签合同的约定，原告收取被告支付的租房保证金，在合同解除后，应当予以退还，故被告要求被告退还租房保证金，并未违反双方的约定，本院予以支持。按照国家发票管理法规的规定，原告收取被告支付的厂房租金，依法应当向被告开具相应发票，假如原告存在收款而未开具发票的情况，被告也应当提请税务机关依法处理；被告现以原告收取房租而未开具发票为由，请求原告开具租赁费发票，但是被告并未提出要求原告开具发票的具体数额，属于诉讼请求不明确，本院对此难以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、被告某某（上海）有限公司应于本判决生效后十日内支付原告上海某某有限公司租赁物修补费用人民币2700元； 二、被告某某（上海）有限公司应于本判决生效后十日内支付原告上海某某有限公司水电费人民币43,432.99元； 三、原告上海某某有限公司应予本判决生效后十日内退还被告某某（上海）有限公司保证金50,000元； 四、驳回原告上海某某有限公司其余诉讼请求； 五、驳回被告某某（上海）有限公司其余反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付**履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取人民币4577元，由原告上海某某有限公司负担4100元，被告某某（上海）有限公司负担477元，被告应于本判决生效后七日内向本院缴纳；反诉案件受理费减半收取3129元，由原告负担525元，被告负担2604元，原告应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员　　*** 二〇一八年九月十日 书记员　　姚　捷 附：相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第二百二十二条： 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失 的，应当承担损害赔偿责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百四十二条： 法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条： 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。