无锡宇洋物业管理有限公司、江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司无锡锦家之道分公司等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省无锡市梁溪区人民法院 民事判决书 （2020）苏0213民初9729号 原告：无锡宇洋物业管理有限公司，住所地无锡市梁溪区南湖大道855号二楼，（统一社会信用代码：91320203582293682C）。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏三诚律师事务所律师。 被告：江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司无锡锦家之道分公司，住所地无锡市南湖大道855号裙楼1层，（统一社会信用代码：91320213MA1NHFYE4C）。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，北京大成（无锡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏法舟律师事务所律师。 被告：江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司，住所地南京市汉中路180号23楼，（统一社会信用代码：91320000699311602D）。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京大成（无锡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏法舟律师事务所律师。 原告无锡宇洋物业管理有限公司（以下简称宇洋公司）与被告江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司无锡锦家之道分公司（以下简称锦华无锡公司）、江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司（以下简称锦华公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告宇洋公司的委托诉讼代理人***，被告锦华无锡公司、锦华公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宇洋公司向本院提出诉讼请求：1.判令锦华无锡公司、锦华公司向宇洋公司支付2018年7月1日起至2019年12月31日止的物业费864750元及逾期付款违约金(逾期付款违约金分两部分计算，2018年7月1日至2019年6月30日部分以526500元为基数，自2018年7月1日起按每日万分之五计算至实际给付之日，2019年7月1日起至2019年12月31日部分，以338250元为基数，自2019年7月1日起按每日万分之五计算至实际给付之日)；2.本案诉讼费由锦华无锡公司、锦华公司承担。诉讼过程中，宇洋公司变更第1项诉讼请求为：判令锦华无锡公司、锦华公司向宇洋公司支付2018年7月1日起至2019年12月31日止的物业费765750元（9250平方米×5.5元/月×12月-150000元+9250平方米×5.5元/月×6月）及逾期付款违约金(逾期付款违约金分两部分计算，2018年7月1日至2019年6月30日部分以4695200元为基数，自2018年7月1日起按每日万分之五计算至实际给付之日，2019年7月1日起至2019年12月31日部分，以305250元为基数，自2019年7月1日起按每日万分之五计算至实际给付之日)。事实和理由：宇洋公司于2016年9月12日与委托人无锡南扬创业投资有限公司（以下简称南扬公司）签订物业管理委托合同，约定由宇洋公司承接扬名科技创业中心的物业管理服务。合同期限为2016年9月11日起至2019年9月10日止，物业管理服务费按建筑面积每月每平方5.5元（其中包含物业管理费为4.5元每月每平方，公共能耗费每月每平方1元）收取。合同中约定：“乙方应对甲方所引进的重大项目给予物业费优惠，具体价格由双方约定”。合同签订后，宇洋公司按约为扬名科技创业中心提供了物业管理服务。合同到期后，宇洋公司与南扬公司未续约，但宇洋公司实际提供物业管理服务至2019年12月31日，与新的物业管理公司妥善办理了交接手续后离场。2017年6月，锦华无锡公司入驻扬名科技创业中心。锦华无锡公司实际使用了扬名科技创业中心建筑面积10250平方米的房屋。因锦华无锡公司为无锡市梁溪区扬名街道（以下简称扬名街道）及南扬公司引进项目，经扬名街道及南扬公司出面与宇洋公司协商，确定锦华无锡公司2017年7月1日至2018年6月30日的物业管理服务费为150000元。2018年6月，锦华无锡公司要求继续按照上一份合同缴纳物业管理费，宇洋公司未同意。宇洋公司要求锦华无锡公司按照正常标准每月每平方5.5元缴纳物业管理费，如仍要减免，必须由扬名街道和南扬公司出面与宇洋公司协商，经协商后才能确定是否继续减免，如继续减免，减免额度多少。后锦华无锡公司未协商，于2018年7月18日向宇洋公司账户汇款150000元，其后再未支付物业管理费。锦华无锡公司的行为有违诚实信用，其理当向宇洋公司支付诉请的物业服务费用。因锦华无锡公司为锦华公司的分支机构，锦华公司应当对锦华无锡公司的行为共同承担责任。 锦华无锡公司、锦华公司共同辩称，1.锦华无锡公司与宇洋公司之间不存在物业合同关系；2.宇洋公司与业主方南扬公司的物业合同到期日是2019年9月10日，即使存在物业合同，对2019年9月以后的物业费，不应由宇洋公司承担；3.即使存在物业合同关系，锦华无锡公司作为街道的引资企业，在作为引资企业的同时，街道或者业主方已经明确给锦华无锡公司予以物业优惠，宇洋公司存在违约行为，无故向锦华无锡公司索取过高物业，锦华无锡公司也不存在拖欠其物业费；4.逾期付款违约金不应该由锦华无锡公司承担；5.宇洋公司未按照物业管理委托合同和物业管理服务协议的内容向锦华无锡公司提供服务，应当减少其相应的费用；6.根据法律规定，如果物业服务期限届满，没有续签，而物业服务人继续提供服务的，那么原物业服务合同继续有效，只是物业期限变为不定期，如果照此规定，宇洋公司后面实际提供物业服务期间，相应物业费也应当参照第一年物业管理协议，也就是15万元每年计算，因此宇洋公司的诉请不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2016年10月31日，甲方（出租方）无锡名扬投资公司与乙方（承租方）锦华无锡公司签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容是：1.甲方将位于无锡市××道××号××楼××层的房屋出租给乙方。该房屋建筑面积为8000平方米（平面图见合同附件）；2.乙方租赁该房屋从事的生产经营项目和范围为装饰装潢，建材、家具展厅；3.租赁日期自2016年11月1日起至2027年6月30日止。甲方于2016年11月1日前向乙方交付该房屋。双方签订的另一份《房屋租赁合同》中载明：1.甲方将位于无锡市××道××号××楼××层的房屋出租给乙方。该房屋建筑面积为1250平方米；2.乙方租赁该房屋从事的生产经营项目和范围为办公；3.租赁日期自2017年4月1日起至2027年6月30日止。甲方于2017年4月1日前向乙方交付该房屋。 2016年9月18日，委托方（甲方）南扬公司与受委托方（乙方）宇洋公司签订《物业管理委托合同》，该委托合同约定的主要内容为：1.物业类型：商务写字楼，座落位置：南湖大道855号，建筑面积：52600平方米（其中地下车库8778平方米，主体建筑40600平方米，辅楼12000平方米，以测绘面积为准）；2.乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；3.委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，包括小区公共安全、巡视、门岗执勤；4.业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施和设备的维护、养护，当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；委托管理期限为3年，自2016年9月11日起至2019年9月10日止；5.物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米5.5元，（其中物业管理费每月每平方米4.5元，公共能耗费每月每平方米1元)向业主或物业使用人收取（建筑面积按产证面积为准）。上述费用已包含业主方或物业使用人在合同履行期间所有管理费用及公共能耗费用，电梯使用费及水费。乙方应严格按照上述标准收取，不得擅自加价。甲方及业主物业管理服务费的支付均以乙方开具的符合法律规定的正规发票为前提；6.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金；7.乙方对于甲方所引进的重大项目给予物业费优惠，具体价格由双方协商。 2017年6月30日，甲方宇洋公司与乙方锦华无锡公司签订《物业管理服务协议》，该协议约定的主要内容为：1.乙方使用区域为裙楼1-3F、主楼3F室，本单元的面积为9250平方米；2.乙方应按照本协议，在《租赁协议》签约同时与甲方签订《物业管理服务协议》，协议期限自2017年7月1日起，至2018年6月30日止（此期限与《租赁协议》中的期限同步）；3.乙方根据本协议规定，同意自本协议签订之日起向甲方缴纳物业服务费（此费用不包含用户自用电费、空调使用费、电话费、网络费等在内），若乙方提前入住，应补缴自入住日起至本协议起始日期间的物业服务费及其它相关费用；4.乙方应于本协议签订之日将下列首期物业服务费及其它相关费用一次性支付给甲方，并按甲方的要求办理各项手续。物业服务费含开票（12个月），计人民币壹拾伍万元整，自用电费和空调电费押金，计人民币（大写）壹拾万元整，以上共计人民币（大写）贰拾伍万元；5.物业服务费首期预交壹年，次期起每壹年预交一次。空调使用费和自用电费按实际使用电量结算。在协议有效期内，乙方须于收到甲方书面催缴通知后3日内将物业服务费及其它费用交到甲方或甲方指定银行账号；6.若乙方未能按期缴纳各项费用，甲方有权书面通知乙方立即缴付。乙方逾期交纳的须按从逾期之日起每日按应交额的万分之5向甲方缴纳滞纳金。如乙方收到甲方发出的物业费欠费、滞纳金以及其它应缴的各项费用的书面催缴通知后，仍拒不交付的，甲方有权采取措施停止为乙方提供用电、用水、电梯、空调等一切物业服务。 2016年12月8日，扬名街道通过锡梁扬党会纪【2016】10号文件，该文件中载明：锦华无锡公司。科创中心附栋3层，8000㎡,按照0.8元／㎡·天，合同期10年，给予8个月免租。地源热泵由街道安装完毕，为缩短工期，由对方来负责实施，实行总价控制，价格必须经街道审核通过，费用在租金中抵扣。物业费用按10万元／年结算，宇洋公司在此次招商过程中配合到位，且物业费给予了极大优惠。为引进此企业，街道同意就此项目给予宇洋公司物业费补贴，每年10万元，共补贴3年，合计30万元。关于锦华无锡公司经营所需新启用的5台电梯，前期启用手续由街道相关部门负责协调落实，街道承担电梯启用的相关费用，及3年的维护、保养费用。 锦华无锡公司于2018年7月18日通过中国工商银行向宇洋公司支付15万元，备注为：2018年7月1日至2019年6月30日物业费。宇洋公司于2018年11月30日向锦华无锡公司开具了江苏增值税普通发票2张，金额分别为5万元、10万元。 2021年1月15日，南扬公司出具《证明》，该《证明》载明：扬名科技创业中心原物业管理委托合同于2019年9月10日到期，到期后未签署物业管理委托合同，但2019年9月11日至2019年12月31日期间，宇洋公司客观上为扬名科技创业中心提供了物业服务。 审理中，锦华无锡公司为证明宇洋公司明确知晓锦华无锡公司系扬名街道的招商引资企业以及扬名街道对锦华无锡公司物业费进行减免的情况，申请证人高某出庭作证。 出庭证人高某陈述：高某受扬名街道委托陈述相关事实，根据扬名街道锡梁扬党会记【2016】10号文件，其中一段是关于锦华无锡公司与宇洋公司物业费结算的说明，里面提到宇洋公司配合招商就给予物业费补贴10万元，扬名街道给3年补贴，现在已经补贴了1年，还有两年还未补贴，对此扬名街道是认可的，只要宇洋公司将票据开具出来，扬名街道就一并支付补贴。会议纪要是2016年，当时经手的所有人员要么退休、调离、离职。所以我对当时情况不是很清楚。只能按照会议纪要相关内容做陈述。宇洋公司和扬名街道没有隶属关系，宇洋公司是扬名街道委托的物业管理单位，宇洋公司是否需要执行街道会议纪要是一个协商结果，据高某了解，宇洋公司是接受了扬名街道的10万元补贴，钱是街道直接给宇洋公司的，账目上也体现了。 经质证，宇洋公司认为证人的陈述是真实的，但是会议纪要对宇洋公司是无效的，会议纪要提到物业费是每年10万元，锦华无锡公司支付的是15万元，之前确实有沟通，宇洋公司认为是第一年有优惠，如果后续还需要有优惠，扬名街道应该跟宇洋公司沟通，但是扬名街道没有在理这件事。 锦华无锡公司认为证人陈述是真实的，会议纪要是真实的，会议纪要载明由于锦华无锡公司是街道招商引资来的企业，因此物业费用是按照10万元每年结算。且宇洋公司在此过程中配合到位，证明对此方案，街道和宇洋公司是有过沟通，宇洋公司是知情并且同意的，虽然宇洋公司不是街道的下属单位，但在宇洋公司同意且配合的情况下，当时各方对于物业费的方案已经达成了合意，因此宇洋公司必须要按照此合意进行履行。 审理中，双方一致确认锦华无锡公司承租的面积为9250平方米。 审理中，宇洋公司陈述：1.根据《物业管理委托合同》的约定，物业服务费的优惠是由扬名街道与宇洋公司协商，与锦华公司无关的，扬名街道最后是没有来协商，是到宇洋公司起诉之前才明确的不会帮锦华无锡公司来协调物业费的优惠，因此宇洋公司才到现在来起诉；2.扬名街道的会议纪要是内部意向性文件，对宇洋公司、锦华无锡公司均不具有约束力，宇洋公司鉴于扬名街道曾为锦华无锡公司协商2018年物业费，之前并不排斥扬名街道组织各方协调物业费的问题，现扬名街道明确不会插手该问题，宇洋公司就按照与业主方签订的合同向锦华无锡公司主张物业费，宇洋公司的主张并没有加重给锦华无锡公司的负担，与其他的物业使用人是相同标准的；3.锦华无锡公司雇佣的工作人员为其企业内部使用，宇洋公司提供的是公共区域的保洁、保安以及公共区域的绿化，更换公共区域的消防设备，比如说居民家里雇佣的保洁打扫家里卫生，但小区物业费还是要交的。相对封闭不表示未享受物业服务，与锦华无锡公司类似，租赁房屋后，自行进行封闭，其他企业均按照业主制定的标准缴纳物业费；4.会议纪要宇洋公司只听说过，但是没有见过，10万元是两个5万元,也是扬名街道让宇洋公司申请,宇洋公司才拿到的。 审理中，锦华无锡公司陈述：1.锦华无锡公司在租赁房屋期间，自行雇佣保洁工、保安，聘请专业公司对消防系统进行维护，向绿化设计工作室租赁植物花卉，因此锦华无锡公司是在相对封闭的空间，自行进行物业管理；2.会议纪要明确只需要付10万元租金，但锦华无锡公司实际支付15万元是因为当时锦华无锡公司招商引资进来是只需要租赁裙楼，后来又增加租赁了主楼部分，因此原来各方共同确认的方案10万元每年，经过再次协商，锦华无锡公司同意按照15万元每年支付，《物业管理协议》就是三方协商的结果。 本院认为，宇洋公司在该公司与锦华无锡公司于2017年6月30日签订《物业管理服务协议》时已明确知晓扬名街道关于给予宇洋公司物业费补贴的会议纪要，宇洋公司应当按照该会议纪要向锦华无锡公司收取每年15万元物业费，理由如下：第一，在南扬公司与宇洋公司签订的《物业管理委托合同》中约定，“宇洋公司对南扬公司所引进的重大项目给予物业费优惠，具体价格有双方协商”，在扬名街道2016年12月8日的会议纪要中载明“物业费用按10万元／年结算，宇洋公司在此次招商过程中配合到位，且物业费给予了极大优惠。为引进此企业，街道同意就此项目给予宇洋公司物业费补贴，每年10万元，共补贴3年，合计30万元。”由此可见，在南扬公司引进锦华无锡公司的过程中，南扬公司已经与宇洋公司就物业费的金额进行了协商，宇洋公司同意给予锦华无锡公司物业费优惠，扬名街道也是在宇洋公司同意给予物业费极大优惠的基础之上才同意给予每年10万元一共3年的物业费补贴，该3年期间应是南扬公司与宇洋公司协商给予锦华无锡公司物业费优惠的期限；第二，虽然宇洋公司与锦华无锡公司签订的《物业管理服务协议》约定的协议期限为1年，但该协议同时还约定“物业服务费首期预交壹年，次期起每壹年预交一次”，锦华无锡公司亦按照15万元的标准向宇洋公司支付了第二年的物业费，宇洋公司长期未向锦华无锡公司催讨超过15万元以外的物业费，可见宇洋公司亦认可物业费按照15万元一年计算；第三，根据证人证言，扬名街道一直认可给予宇洋公司物业费补贴，宇洋公司只需向扬名街道提供票据即可领取相应补贴，这与宇洋公司陈述扬名街道不同意协商的陈述不符。综上，锦华无锡公司应按照每年15万元的标准向宇洋公司支付第三年的物业费，第三年的服务期限本应为2019年7月1日至2020年7月1日，但宇洋公司仅服务至2019年12月31日，故锦华无锡公司应支付的物业费应为7.5万元。锦华无锡公司作为扬名科技创业中心物业使用人，与宇洋公司之间存在物业服务关系，本院对锦华无锡公司提出的其与宇洋公司之间不存在物业合同关系的抗辩意见，不予采纳。根据南扬公司出具的《证明》，虽然宇洋公司与南扬公司签订的《物业管理委托合同》于2019年9月10日到期，但宇洋公司在2019年9月11日至2019年12月31日期间仍为扬名科技创业中心提供了物业服务，故本院对锦华无锡公司提出的不支付2019年9月10日以后物业费的抗辩意见，不予采纳。根据南扬公司与宇洋公司签订的《物业管理委托合同》，宇洋公司提供的是房屋建筑共用部位的物业服务，对于锦华无锡公司专用部分，宇洋公司并不提供服务，故锦华无锡公司提出的宇洋公司未按照约定提供服务，应当减少相应的费用抗辩意见，本院亦不予采纳。 关于逾期付款违约金，根据合同约定，物业费系预交制，锦华无锡公司应于2018年7月1日前支付第二年的租金，但锦华无锡公司实际在2018年7月18日支付，故在此期间的逾期违约金应由锦华无锡公司承担。锦华无锡公司应于2019年7月1日前支付第三年的物业费，但锦华无锡公司至今未缴纳，故应承担自2019年7月1日起开始计算的逾期付款违约金。 锦华公司作为锦华无锡公司的母公司，应与锦华无锡公司共同承担上述付款义务。 综上所述，本院对宇洋公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司、江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司无锡锦家之道分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡宇洋物业管理有限公司物业费7.5万元及相应逾期付款违约金（以15万元为基数，自2018年7月1日起至2018年7月17日止，按每日万分之五计算；以7.5万元为基数，自2019年7月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算）。 二、驳回无锡宇洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11458元、诉讼保全申请费5000元，两项合计16458元（无锡宇洋物业管理有限公司已预交），由无锡宇洋物业管理有限公司负担14846元，江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司、江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司无锡锦家之道分公司负担1612元，江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司、江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司无锡锦家之道分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的案件受理费直接向无锡宇洋物业管理有限公司支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二一年七月五日 书记员*** 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》： 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》： 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。