兰州三益建业有限责任公司与兰州亿展科技有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

甘肃省兰州市城关区人民法院 民事判决书 (2021)甘0102民初7286号 原告：兰州三益建业有限责任公司，住所地兰州市城关区火车站西路585号，统一社会信用代码：91620100224381244M。 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京大成（兰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（兰州）律师事务所律师。 被告：兰州亿展科技有限责任公司，住所地兰州市城关区榆中街148号，统一社会信用代码：91620100719060282T。 法定代表人：***，系该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃久铭律师事务所律师。 原告兰州三益建业有限责任公司（以下简称“三益公司”）与被告兰州亿展科技有限责任公司（以下简称“亿展公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告兰州三益建业有限责任公司委托诉讼代理人***、***及被告兰州亿展科技有限责任公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰州三益建业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告腾交位于兰州市城关区××路××号，建筑面积44.59平方米的商铺；2、被告向原告支付2019年第四季度房屋租赁费42000元及2020年度房屋租赁费107500元；3、被告向原告支付合同期届满之日起至实际腾交房屋之日止的房屋占有使用费297486元（暂计算至2021年4月30日，2021年5月1日至被告实际腾房期间产生的逾期腾房占有使用费用按每日472.2元计算）；4、被告向原告支付违约金101400元；5、本案全部诉讼费等由被告承担。在诉讼过程中，原告陈述被告已于2022年8月31日腾退案涉房屋，原告申请撤销第一项诉讼请求，第三项诉讼请求房屋占用使用费计算至2022年8月31日止，第三项诉讼请求合计297486元。事实和理由：2018年11月23日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于兰州市城关区××路××号，建筑面积44.59平方米商铺租赁给被告经营使用，租赁期限为1年，自2018年12月10日至2019年12月9日，年租金168000元，租金支付方式为季付。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，但被告仅向原告支付了前三季度房屋租赁费，现欠付第四季度房屋租赁费42000元。2019年12月9日，原、被告双方续签了上述租赁合同，并约定期自2019年12月10日至2020年12月9日，年租金170000元。合同签订后被告以各种理由推诿拖延支付租金，仅在2020年2月8委托第三方（***）向原告交付了20000元租金。在此期间，因疫情原因，原、被告双方签订了《补充合同》，约定原告同意减免被告2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金共计42500元。截止目前，双方签订的租赁合同早已届满，被告仍占有案涉房屋并恶意拖延租金及房屋占有使用费，原告多次通过电话、微信、律师函等方式通知其腾交案涉房屋、交纳租金及房屋占有使用费均无果。无奈，原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提出诉讼，望法院判如所请。 被告兰州亿展科技有限责任公司答辩称，一、被告已经于2022年8月31日腾交案涉租赁房屋，现不存在腾交房屋的事实基础。二、被告2020年2月8日向原告支付了20000元租金，被告没有恶意不缴纳租金的意思。被告没有及时缴纳租金是因受到新冠疫情此突发性公共卫生事件造成的不可抗力，被告没有及时缴纳租金确系经营困难，资金紧张，请求人民法院酌情减免被告部分房租。2021年至2022年8月31日，受到新冠疫情影响，被告亿展公司持续性经营困难并亏损。原告是由兰州市人民政府国有资产监督管理委员会和甘肃省财政厅所设立的兰州国资利民集团有限公司全资控股的子公司，系国有企业。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，及《兰州市助企纾困激发市场主体活力若干措施》第（九）条的规定，请求人民法院减免被告2022年6个月房租；根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，参照《兰州市人民政府办公室关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业持续发展的若干措施的通知》第二条第一项，及《兰州市助企纾困激发市场主体活力若干措施》第（九）条的规定，请求人民法院减免被告2021年3个月房租。三、被告未及时缴纳租金系因疫情影响确实导致合同履行存在一定困难，并非恶意不缴纳，且每日百分之一的违约金实在过高，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，同意遵循类案同判原则，参照城关法院（2021）甘0102民初2108号***与甘肃丝路瓜饮生物科技有限公司、***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，对被告的违约金予以减免。四、被告2014年曾向原告支付租赁保证金10000元，请求人民法院在支付金额中予以扣减。综上，请求人民法院酌情考虑疫情期间民营企业的生存困境，以及支持民营经济发展的政策要求，对被告的租金及违约金予以减免。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证。对当事人无异议的证据本院予以采信并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实本院认定如下：2018年11月23日，原告三益公司（甲方）与被告亿展公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将坐落于城关区××路××号××商铺使用，租赁期限为1年，自2018年12月10日起至2019年12月9日止；年租金168000元，付款方式为每季度支付一次租金；租赁保证金10000元于合同签订后十日内乙方一次性付给甲方；乙方应按照合同约定向甲方缴纳款项，逾期缴纳的，除应付款项外，每逾期一日，按年租金1%承担违约责任，逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方赔偿损失；乙方所欠费用累计达42000元以上甲方有权单方解除合同、收回租赁物，并有权要求乙方赔偿损失。该合同到期后，原、被告又于2019年12月9日续签，租期为2019年12月10日至2020年12月9日止；年租金为170000元。2020年12月25日，双方签订《补充合同》，原告根据相关政策同意减免被告2020年2月1日至2020年4月30日租金，共计减免42500元；被告根据原合同应向原告交纳2019年12月10至2020年12月9日年租金170000元，现减免后应缴纳年租金127500元。被告已经于2022年8月31日腾交案涉租赁房屋，后因被告未能依约按时缴纳房租，原告遂诉至本院。 本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，引起本案民事纠纷的法律事实发生在民法典施行之前，持续至民法典施行后，故应当适用民法典的规定规制当事人的权利义务。本案中原告三益公司因与被告亿展公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告诉请被告支付欠付2018年12月10日至2020年12月9日期间租金共149500元，被告对欠付房租事实以及欠付金额予以认可，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因此本院对于该诉讼请求予以支持。根据原、被告双方续签的《房屋租赁合同》期限至2020年12月9日止，被告在合同期满后占有案涉房屋，拒不腾交属于违约行为，被告应当缴纳截止2022年8月31日之前房屋占用期间的费用，因此对于原告诉请被告支付房屋占有使用费297486元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称应对其予以减免2022年6个月房租租金，经查，在当事人双方签订的《补充合同》中原告已经减免被告2020年2月1日至2020年4月30日租金，被告要求原告减免2022年6个月房租租金没有依据，本院不予支持。关于原告诉请被告支付101400元违约金的诉讼请求，本院认为，本案当事人虽然在合同中对违约金的计算办法明确约定“每逾期一日，按年租金1%承担违约责任”，但本院考虑被告未能及时履行义务，既有主观因素存在实际的违约行为，也有因疫情影响确实导致合同履行存在一定困难的客观因素,本院综合上述二因素在导致被告迟延履行合同义务中的原因力的大小,本着公平原则，酌情被告承担违约金数额为30000元，原告主张的其余过高部分本院不予支持。被告要求将10000元租赁保证金抵扣租金，但被告未提交相关证据证明已向原告交纳该保证金，因此被告抵扣请求本院准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条判决如下： 一、被告兰州亿展科技有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告兰州三益建业有限责任公司支付房屋租金149500元、房屋占有使用费297486元、违约金30000元，共计人民币476986元； 二、驳回原告兰州三益建业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9284元，由被告兰州亿展科技有限责任公司负担8075元，由原告兰州三益建业有限责任公司负担1209元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年三月十三日 法官助理*** 书记员***