陈某甲;四川某乙有限公司;四川某甲有限公司执行异议之诉一审民事判决书

成都市新津区人民法院 民事判决书 （2024）川0118民初3738号 原告：***，女，1990年9月3日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：四川某乙有限公司，住所地四川省成都市经济技术开发区（龙泉驿区）成龙大道三段388号16号楼。 法定代表人：，总经理。 委托诉讼代理人：***，四川原则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川原则律师事务所律师。 第三人：四川某甲有限公司，住所地。 法定代表人：，执行董事。 原告***与被告四川某乙有限公司（以下简称某乙公司）、第三人四川某甲有限公司（以下简称某甲公司）执行异议之诉一案，本院于2024年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、被告的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，第三人某甲公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.请求撤销成都市新津区人民法院作出的（2024）川0118执异109号裁定，并排除对位于成都市高新区房屋的执行；2.判令某乙公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：***向开发商某甲公司购买了成都市高新区，且早已接房并入住，并缴纳了物业服务费、生活垃圾清运费等费用，合法占有了该房屋。根据相关法律规定，某乙公司对该房屋的查封执行没有依据。对该房屋的查封与执行，严重影响了***的合法权益，为维护合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。 某乙公司辩称，1.关于法律适用。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，而不应当适用第二十八条。第二十八条属于一般房屋买受人申请排除执行的相关规定，不能对抗某乙公司作为建设工程优先受偿权的债权人的执行。2.***从未支付过购房款。3.***与某甲公司签署的购房合同主文中关于房屋备案、产权过户等主要履行内容缺失，合同当属于未成立未生效的合同，即便***与对前述内容达成补充约定，但案涉房屋签约时间属于成都市房产限购政策执行期间，***并无购房资格，也未参与公开摇号。另外，2021年5月17日，某甲公司与***签订案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》时未取得案涉房屋的商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，某甲公司与***订立的商品房预售合同系无效合同。4.***不属于商品房消费者，其未提交证据证明该房产系其个人及家庭成员唯一住房。5.无证据证明案涉房屋查封前有接房入住。综上，***诉请无依据，请求驳回全部诉讼请求。 某甲公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。 本院经审理认定事实如下：2021年5月17日，***作为买受人与某甲公司作为出卖人签订一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定***购买某甲公司开发的位于成都市高新区房屋（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积95.55平方米，单价（按套内面积计算）每平方米13,319.19元，总价款1,040,762元。合同第九条约定，买受人采取一次性付款方式付款，即在2021年5月20日前支付该商品房全部价款。合同第十八条约定，某甲公司在2021年5月30日前向***交付该商品房。 另查明，某乙公司与某甲公司建设工程施工合同纠纷一案，成都市中级人民法院于2021年9月17日作出（2021）川01民初7133号之二民事裁定，查封名下位于成都市高新区梓州大道的房屋（详见查封清单），其中包含案涉房屋。四川省高级人民法院于2022年12月5日作出的（2022）川民终1390号民事判决书已发生法律效力。判决生效后，未履行生效判决确定的付款义务，申请强制执行，成都市中级人民法院裁定由本院执行。本院于2023年1月9日立案受理，案号（2023）川0118执152号。执行过程中，***向本院提出异议。本院于2024年7月17日作出（2024）川0118执异109号执行裁定书，裁定驳回***的异议请求。对裁定不服，遂提起本案诉讼。 再查明，名下已于2024年4月10日登记了一套位于成都市天府新区的面积为131.16平方米的住宅。 庭审中，***陈述，其未向某甲公司支付过案涉房屋的购房款；其于2021年3月份左右购买位于成都市天府新区的房屋作为婚房，由于是期房没有入住。后于2021年5月17日购买案涉房屋，购买案涉房屋是由其父母、妹妹对案涉房屋进行居住使用。 上述事实，有当事人提交经庭审质证本院予以采信的（2022）川民终1390号民事判决书、《四川省商品房买卖合同（预售）》、个人住房信息查询记录、（2024）川0118执异109号执行裁定书以及当事人的当庭陈述等在案为证。***提交的物业费凭证缴费人为陈某乙，与本案无关联性，本案对相关凭证不予采信。提交的电费、燃气费缴费主体非其本人，关联性无法确认，本案对相关证据不予采信。 本院认为，某甲公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，其不能陈述、举证、质证的法律后果自行承担。本案的争议焦点为：就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此本院评析如下： 1.法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第二十八条、第二十九条均是对不动产买受人物权期待权的保护。两条的不同在于第二十八条系对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条侧重保护房屋消费者的物权期待权。从本案查明事实来看，案涉房屋系商品性住宅，由某某甲公司开发，***主张购买案涉房屋系为了满足居住所需，且交付房屋后，其对案涉房屋进行了装修并缴纳了物业费，结合某乙公司享有的建设工程价款优先受偿权及本案实际情况，本院认为应依照《规定》第二十九条来认定***是否享有排除执行的民事权益。 2.事实依据。依据《规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的某名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，判断***是否享有排除执行的民事权益，应同时符合上述三个方面条件。 首先，***提供的个人住房信息查询记录显示其在成都市范围内的还有其他住房，说明其名下有用于居住的其他房屋。其次，根据合同第九条约定，***应当在2021年5月20日前支付该商品房价款1,040,762元，但***在庭审中陈述尚未支付房款。综上，的情况并不符合《规定》第二十九条所列明的情形，其对案涉房屋享有的权利不足以排除某乙公司基于建设工程优先受偿权而申请对案涉房屋的执行。故本院对主张撤销裁定并排除执行的请求不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条规定，判决如下： 驳回的全部诉讼请求。 案件受理费14,167元，由负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院；也可在判决书送达之日起十五日内，向四川省成都市中级人民法院在线提交上诉状。 （此页无正文） 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二四年十一月二十六日 法官助理*** 书记员***