甘肃某某房地产开发有限公司与魏某甲、魏某乙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

兰州新区人民法院 民事判决书 （2024）甘0191民初4320号 原告：甘肃某某房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区。 法定代表人：徐某。 委托诉讼代理人：***，甘肃诚信律师事务所律师。 被告：***，男，1984年6月15日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。 被告：***，男，1988年9月20日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。 以上二被告共同委托诉讼代理人：***（系***、***姐夫），男，1975年6月17日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。 原告甘肃某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）与被告***、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告连带支付原告租金74920.8元及逾期付款利息8990元；2.请求依法判令二被告连带支付原告物业管理费5619.06元；3.本案案件受理费由被告承担。审理过程中，原告变更第1项诉讼请求中的租金部分为67396.8元；变更第2项物业管理费为2332.44元。事实和理由：二被告系同胞兄弟，因共同经营兰州新区刚刚厨卫销售部，在2016年7月14日与原告签订了《租赁合同》，原告将位于兰州新区××道××市场××栋××楼商铺租赁给被告，被告用以经营厨卫电气卫浴销售。按照租赁商铺面积年租金16963.2元，实际计租时间以市场试营业时间起算。合同期限为三年（其中免租期一年），租赁期满后同等条件下乙方有优先租赁权，市场三年内房租不递增。付款方式为签订合同时一次性交纳全年租金。物业管理费每月1.5元／米，从试营业时起算。2016年9月26日，被告以***为经营者，在兰州新区市场监督管理局登记成立兰州新区刚刚厨卫销售部，开始经营厨房用品等产品批发及零售。2016年11月30日，鹏新商贸城正式进入市场试营业。2017年6月30日，被告以抵账方式支付原告租金7524元，2022年5月1日被告自动解除合同，但至今被告仍拖欠原告租金及物业费拒绝支付，双方遂酿成纠纷。综上所述，原告为了维护合法权益，特依法起诉，望判如请求。 ***、***辩称，1.其与某某公司于2016年7月16日签订租赁合同，租赁了某某公司Ａ-1-114、Ａ-1-115号两间商铺，两间商铺在租赁时均以抵账方式支付了一年的房租7524元，某某公司没有开具发票，但出具了收据。在租赁期间从未拖欠物业费，有最后一次交纳物业费的收据为证（2020年7月5日）。2.双方签订的租赁合同约定的租期为三年，房租交一年免一年，租金起算日为商场试营业日。某某公司称试营业日为2016年11月30日，实则为2017年11月28日，有手机截图为证。2018年8月其正式装修营业，同年12月份某某公司对消防设施打压注水时造成管道破裂，其店铺被淹泡，2019年1月5日，店铺被二次淹泡，6月2日消防打压过程中又造成第三次淹泡。所以无法正常营业，在多次索赔未果后于2020年向新区法院提起诉讼。案件经一审二审已经生效，但某某公司拒不履行赔付义务。3.某某公司认为合同解除日期为2022年5月1日，但其早在2020年9月份就已将商铺交付给了某某公司，因为法院在2020年9月24日在对所受损失集成灶和灯具做鉴定时现场已经不存在，这个事实在法院判决中有证据证明。其店内货品被泡造成损失没有赔付，在上个案件中多次提到房租在维修店面和赔偿完毕才开始计算房租。所以某某公司主张的期间不产生房租，且应当由某某公司退还其所交房租才是。综上，某某公司的诉请没有事实和法律依据，希望法院作出公正的判决。 本院经审理认定事实如下：2016年7月14日，***和***（乙方）分别与某某公司（甲方）签订租赁合同两份，由***、***租赁某某公司位于××房号××商铺各一间，用于经营卫浴厨卫。合同约定租期为三年（其中免租期一年），租赁期满后，同等条件下乙方有优先租赁权，市场三年内房租不递增；甲方应保证出租商铺的完好且能够正常使用，并负责公共区域的日常维护保养、维修；乙方必须遵守鹏新国际商贸城用水、用电、广告宣传、消防安全和安全生产等有关制度，乙方因违反前述规定造成事故的，除赔偿由此给甲方和其他人造成的一切经济损失外，还应承担其他相关法律责任。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。 2016年9月26日，***用承租的两间商铺作为经营场所地，注册个体工商户兰州新区刚刚厨卫销售部（以下简称刚刚厨卫），主要销售集成灶、灯具等装饰材料。2018年6月份左右，***对案涉商铺进行了装修。2018年12月至2019年6月期间，因案涉商铺所在楼层消防管道、暖气管道破裂，发生三次漏水事件，造成刚刚厨卫设施及店面装修被水浸泡。因双方就赔偿问题未达成协议，刚刚厨卫于2019年8月20日向本院提起诉讼，要求某某公司赔偿损失，该案经两级法院审理业已生效。 另查明，案涉两间商铺，双方以抵账方式各支付租金7524元。在上述财产损害赔偿案件开庭审理时双方均认可***、***已经搬离商铺，但具体时间不明。 上述事实，有当事人陈述，书证租赁合同、委托经营管理协议、民事判决书、收据等证据证实并在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，某某公司要求***、***支付2017年11月30日至2022年5月1日共计53个月的租金及2020年7月至2022年5月1日共计22个月的物业服务费，但双方合同约定的租赁期限为三年，实际租赁时间以市场试营业时间起算。故要收取租赁费，首先要确定起租日期即商场试营业日期和租赁截止日期。某某公司为此提供了证人***的证言，证明起租日为2016年11月，租赁截止日为2022年4月底。***、***对该证言不予认可，并提交了视频截图一份，证明市场试营业时间为2017年11月28日。对此，本院认为，***为某某公司员工，与某某公司之间有直接利害关系，证言的证明力较弱。***、***提交的视频截图有明确的时间和内容，能够证明市场的试营业时间。根据证据证明力的强弱，本院认定双方租赁合同的起租日期为2017年11月28日。相应的，由于证据证明力的问题，租赁截止时间也不能以***的证言确定。为查明基本事实，本院责令某某公司提交其与后续租赁方的租赁合同，但其拒不提交。在实地调查时续租方工作人员均以不知情为由拒绝提供相关信息。***、***自认租赁截止日期为2020年9月。但是，在双方财产损害赔偿案件进行鉴定评估时第三方机构进行了现场拍照取证及登记，从所附照片来看，刚刚厨卫并未在当日搬离，故其自认也与实际不符。鉴于此，本院也不能按照***、***自认认定租赁合同截止时间。根据“谁主张，谁举证”的举证责任分配原则，某某公司应当对其租赁期间和租赁费以及物业费承担基本的举证责任，现其所举证据无法证明其主张，应当承担举证不能的法律后果，故对其诉讼请求不予支持。 综上，某某公司的诉请不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回甘肃某某房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 已减半收取的案件受理费1019元，由甘肃某某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年十一月二十二日 书记员***