江苏恒健建设集团有限公司、青海合盛房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

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青海省西宁市中级人民法院

执行裁定书

（2022）青01执异38号

案外人：扎西措毛，女，藏族，1996年9月11日出生，住青海省贵德县常牧镇色尔加村10号。

申请执行人：江苏恒健建设集团有限公司，住所地江苏省盐城市阜宁经济开发区协鑫大道15号（A）。

法定代表人：孙荣，该公司董事长。

被执行人：青海合盛房地产开发有限公司，住所地青海省西宁市城北区柴达木路6号2号楼122室。

法定代表人：张明，该公司执行董事。

被执行人：青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司，住所地青海省西宁市湟中县鲁沙尔镇和平路152号。

负责人：阳宗林，该公司总经理。

委托诉讼代理人：甘玉娟，该分公司的员工。

在本院执行江苏恒健建设集团有限公司与青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司建设工程合同纠纷一案，案外人扎西措毛对本院查封后评估拍卖的被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司名下位于西宁市湟中区鲁沙尔镇和平路152号1层铺14室商铺提出书面异议，请求依法中止执行并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人扎西措毛称，案外人于2016年6月28日购买了位于西宁市湟中区鲁沙尔镇和平路152号1层铺14室商铺，建筑面积为38.15平方米，单价18918.95元，合计总价为721758.00元，并按合同约定时间一次性交清所有购房款。甲乙双方签订了《商铺认购合同》合同编号1层铺14室，同时签订了《商铺委托经营管理合同》并于2016年6月28日正式生效。案外人于2022年1月13日去办网签合同时才知道此商铺已被法院查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条。请求你院依法中止（2020）青01执437号执行裁定书，解除对案外人1层铺14室商铺的查封措施。

申请执行人江苏恒健建设集团有限公司、被执行人青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司均未提交书面意见。

本院查明，江苏恒健建设集团有限公司与青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司建设工程合同纠纷一案，青海省高级人民法院于2020年6月30日作出（2020）青民终133号民事判决，青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司于判决生效后十五日内支付江苏恒健建设集团有限公司工程款30543249元及逾期利息（以30543249元为基数自2017年9月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际付清时止）。判决书生效后，青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司未按法律文书履行义务，江苏恒健建设集团有限公司向本院申请强制执行，本院于2020年8月3日立案执行，并于2020年8月13日作出（2020）青01执437号执行通知书、执行裁定报告财产令等。2020年8月26日向被执行人送达了上述法律文书。2020年9月8日，本院向西宁市湟中区不动产登记服务中心发出（2020）青01执437号协助执行通知书，要求协助事项：将青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司坐落湟中区鲁沙尔镇和平路152号商铺（四层）1、2、5、6面积3540.3㎡，商15号面积44.92㎡不动产予以查封，冻结。查封冻结期限为叁年，自2020年9月8日至2023年9月7日止。查封冻结期间不得办理变更、过户、抵押等手续。2021年3月4日，本院向西宁市湟中区房地产交易管理所发出（2020）青01执437号协助执行通知书，协助执行事项：将被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司位于湟中区鲁沙尔镇和平路152号一至三层（面积为627.43㎡）查封、冻结。铺11室、铺12室、铺14室、铺16室、铺17室、a33室、a52室、a92室、a99室、b-133室、b-286、c-13室、c-34室、c-40室、c-54室、c-82室、c-95室、c-104室、c-111室、c-129室、c-140室、c-185、c-639、c-641。查封、冻结期限为叁年，自2021年3月4日至2024年3月3日止。查封、冻结期间不得办理变更、过户、抵押、注销等手续。2021年3月11日，本院发出（2020）青01执437号公告，内容为：江苏恒健建设集团有限公司与青海合盛房地产开发有限公司、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司建设工程合同纠纷一案，在执行过程中，本院依法查封、冻结被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司名下坐落于湟中区鲁沙尔镇和平路152号一至三层商铺（面积627.43平方米）铺11室、铺12室、铺14室、铺16室、铺17室、a33室、a52室、a92室、a99室、b-133室、b-286、c-13室、c-34室、c-40室、c-54室、c-82室、c-95室、c-104室、c-111室、c-129室、c-140室、c-185、c-639、c-641和地下室48个车位。因被执行人未履行法律文书确定的义务，现本院将上述不动产委托评估、拍卖机构予以评估、拍卖。如对产权存在异议，可在本公告张贴、送达之日起五日内向本院提出异议申请并提供相关证据。案外人扎西措毛得知后，随即向本院提出执行异议。

案外人扎西措毛在执行异议期间提交青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司作为甲方与扎西措毛作为乙方于2016年6月28日签订的《认购合同》，约定乙方认购甲方开发的位于湟中县和平路152号盛世广场1层铺14室，建筑面积38.15㎡，单价：18918.95元／㎡，总房款为人民币721758元。2016年12月13日青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司向案外人出具盛世广场1层铺14室的房款721258元的收据，收款方式现金；同时提交了扎西措毛作为出租方即甲方，青海源野物业管理有限公司作为承租方即乙方签订了《商铺委托经营管理合同》，约定委托经营商铺坐落位置：位于湟中县鲁沙尔镇和平路152号（盛世广场）1层铺14号商铺委托给乙方，该商铺全部经营权利、全部收益委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营。案外人扎西措毛提交了其向青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司分别出具2017年下半年至2018年、2019年的租金的收条，并提供了银行明细清单。拟证明青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司向其支付2017年下半年至2018年、2019年的租金。还提交了青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司的商品房现售备案申请表。案外人与被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司均确认不是案外人的原因未办理过户登记。

被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司对案外人扎西措毛提交的证据均认可，且认为该商铺查封前已实际占用。并出具情况说明系购买时该商铺属于预售房，预售房不具备办理产权证条件，且法院冻结公司账户无力支付案外人的办证费，故未办理过户登记手续。

本院认为，本案系案外人扎西措毛对本院查封后拟评估拍卖被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司名下的不动产提出的异议，属于对执行标的提出的异议。根据案外人扎西措毛的异议请求和事实理由，本案争议的焦点为案外人扎西措毛对被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司名下，位于青海省西宁市湟中区鲁沙尔镇和平路152号1层铺14号商铺，是否享有足以排除强制执行的权益。

首先，本院查封位于青海省西宁市湟中区鲁沙尔镇和平路152号1层铺14号商铺系被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司名下登记的不动产，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本院查封登记在被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司名下，位于青海省西宁市湟中区鲁沙尔镇和平路152号1层铺14号商铺，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封行为并无不当。

其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。案外人扎西措毛购买的是商业用房，其并非作为消费者购买的是用于居住的房屋，故本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，而应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人扎西措毛与被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司签订的《认购合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司已收受案外人扎西措毛支付的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故案外人扎西措毛与被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司签订的《认购合同》应当认定为商品房买卖合同。案外人扎西措毛与被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司在案涉房屋查封之前已签订商品房买卖合同，且案外人扎西措毛在查封之前已合法占有案涉房屋，并已委托他人对外出租获得租金收益，案外人扎西措毛已按合同约定支付全部购房款，不是案外人扎西措毛的原因未办理过户登记手续，故案外人扎西措毛提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形。

综上，案外人扎西措毛对执行标的享有足以排除强制执行的权益。其提出的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第十六条第二款规定，裁定如下：

中止对被执行人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司名下位于青海省西宁市湟中区鲁沙尔镇和平路152号1层铺14室商铺的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依

照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长卓玛

审判员许正芳

审判员司世江

二〇二二年三月十七日

法官助理王思思

书记员金婉

附：本案适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。

人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。

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