陈某甲;南京某有限公司;某有限公司南京分公司;珠海某乙有限公司侵权责任纠纷一审民事判决书

江苏省南京市栖霞区人民法院 民事判决书 （2025）苏0113民初11867号 原告：***，男，1988年7月30日出生，汉族，公民身份号码XXX，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：***，北京市中闻（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市中闻（南京）律师事务所律师。 被告：南京某有限公司，统一社会信用代码913201xxxxxxxxxxxx，注册地江苏省南京市栖霞区—zs0027，实际经营地江苏省南京市栖霞区。 法定代表人：梁某，该公司董事长。 被告：某有限公司南京分公司，统一社会信用代码913201xxxxxxxxxxxx，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地寅春路18号Q432。 负责人：田某。 以上两被告共同委托诉讼代理人：高某，北京大成（南京）律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：***，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告：珠海某乙有限公司，统一社会信用代码914404xxxxxxxxxxxx，住所地广东省珠海市横琴新区。 法定代表人：张某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：阴某，女，1989年6月1日出生，汉族，公民身份号码XXX，系该公司员工，住广东省深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库综合楼。 委托诉讼代理人：劳某，女，1996年2月6日出生，汉族，公民身份号码XXX，系该公司员工，住广东省深圳市南山区。 原告***与被告南京某有限公司（以下简称地产公司）、某有限公司南京分公司（以下简称物业公司）、珠海某乙有限公司（以下简称装饰公司）侵权责任纠纷一案，本院于2025年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、***，被告地产公司、物业公司的共同委托诉讼代理人高某、***到庭参加诉讼，被告装饰公司经本院出庭传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告***向本院提出如下诉讼请求：1.判决被告赔偿原告坐落于南京市栖霞区某1414室房屋（以下简称案涉1414室房屋）因渗水所产生的损失暂计5万元，具体数额待司法评估后再确定；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将上述第1项诉讼请求变更为：判令3被告共同赔偿原告损失合计21779元及资金占用损失(自2024年3月10日按照lpr标准计算到实际付清之日止)、鉴定费6000元。事实与理由：2023年11月原告向被告地产公司购买位于某公寓小区的精装修公寓1套即案涉1414室房屋，2024年3月因装修施工队伍精装修班组安装的洗衣机水龙头不到位致水龙头脱落产生漏水，导致原告房屋内地板、橱柜、沙发、定制的榻榻米等被淹，由于被告物业公司未及时到达现场，第一次上门处理时又未带任何工具和水阀钥匙，导致来回折腾，漏水持续十多分钟直到二次上门查看时才将水阀关闭，导致原告房屋大面积受损，扩大了损失。原告认为，被告地产公司作为建设单位未履行质量监督责任，被告装饰公司作为施工单位存在施工缺陷，导致水龙头脱落造成漏水，给原告造成损失，被告物业公司在知道原告房屋漏水后未及时关闭阀门，应急处理失当，导致损失扩大，故要求3被告共同向原告赔偿；赔偿金额以评估报告为准，原告的财产损失情况与现场勘查的明细一致，金额相符，故原告主张以评估报告结论金额为准。综上，请求支持原告诉请。 被告物业公司、装饰公司共同辩称，1.原告主张的是侵权责任，但两被告均非侵权行为人，原告主张的损失并非两被告导致，故两被告无需承担相应责任。2.关于被告物业公司的责任，案涉事故发生于凌晨，且事故发生于原告的专有区域而非业主共有区域，物业公司设置24小时服务热线，在事发当天凌晨接到原告电话后7分钟左右上门查看情况，了解情况后在不到10分钟左右及时找到钥匙，关闭了公共区域的水阀并立即协助原告清理现场，及时通知维修人员进行相应维修，已经履行了物业服务合同的相应义务，不存在侵权行为。3.关于损失数额，经现场查看，评估报告所列的评估事项均可正常使用，无明显瑕疵，未达到需要维修更换的程度，且案涉房屋自事故发生以来一直有人居住使用，无法排除是原告自身的原因导致相应损失，原告在事故发生时未采取合理措施避免漏水面积扩大，对由此可能造成的相应损失及损失扩大，应由原告自行承担；原告主张的资金占用损失无事实和法律依据，在未经法院确定是否存在侵权行为及损害赔偿责任的情况下，赔偿责任的主体和履行期限均无法确定。综上，请求驳回原告诉请。 被告装饰公司未参加本院庭审，提交了证据、质证意见和辩称意见，辩称如下：一、装饰公司没有实施侵权行为，与损害结果无因果关系，更不存在过错，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回，理由如下：1.装饰公司确系案涉1414室房屋的精装修施工单位，被告地产公司将案涉精装修工程发包给装饰公司，装饰公司于2020年12月1日开始施工，2023年4月21日案涉精装修工程竣工验收合格并移交给地产公司，原告于2024年1月10日签署《某公寓商品房查验交接单》，已验收合格并接收案涉房屋。2024年3月案涉房屋发生漏水事故，装饰公司积极配合解决，第二天完成了水龙头维修，依据施工合同履行了相应保修责任，原告主张系装饰公司未安装到位所致，但案涉精装修工程已经验收合格，至漏水事故发生前地产公司和从未提出水龙头存在问题需整改。因此，装饰公司交付的精装修工程不存在质量问题，对原告损失的发生及扩大没有过错。2.装饰公司完成竣工并向地产公司移交案涉精装修工程后，现场不再由装饰公司管控，无法排除有其他人员改动过水龙头导致损害结果发生，原告所述的事故发生原因系其单方说法，既未提交事故原因鉴定报告，也未提供其他证据证明，应当承担举证不能的后果。3.原告接收房屋后，由原告或其聘请的第三方自行安装了洗衣机，洗衣机进水管需连接该水龙头，其自行安装行为亦可导致水龙头没安装好而脱落，故原告对损害的发生有过错，应自行承担相应责任。二、原告诉请的损失金额21779元没有事实及法律依据，不应得到支持，理由如下：1.原告主张漏水导致案涉房屋内地板、橱柜、沙发、定制的榻榻米被淹，但未提供漏水事故导致物品遭受损失的证据，应承担举证不能的后果。2.评估机构出具的评估报告超过不具有真实性、关联性及合法性，其评估金额不应得到采信。原告主张漏水导致案涉房屋内地板、橱柜、沙发、定制的榻榻米受损，但评估机构自行将洗衣机、入户门、乳胶漆、卫生间木门、门口鞋柜、窗帘和窗纱等额外财产纳入评估范围，故评估机构出具的评估报告不应得到采信。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下： 2023年11月30日，原告***（乙方）与被告地产公司（甲方）签订《商品房买卖合同（现售）》，约定：原告购买地产公司建设的坐落于南京市栖霞区某公寓1414室的商品房（以下简称案涉房屋），该商品房为酒店式公寓、装修。被告地产公司、物业公司提出，该合同第十五条保修责任第二项第2、3点、附件十补充协议第九条第4点约定了地产公司不承担保修、维修责任的情形。2024年1月10日地产公司向原告交付案涉房屋，为精装修的单身公寓，套型为单室间。案涉房屋的不动产权已登记在原告名下，登记的房屋用途为高档公寓，套内建筑面积为22.39平方米。原告提供非住宅商品房质量保证书，以证明案涉房屋质量保修受理部门是物业公司，由建设单位即地产公司实施保修，案涉房屋发生漏水时未超过保修期。 物业公司表示自案涉房屋所在的某公寓交付起，其公司就是物业服务企业。物业公司提供前期物业服务合同，表示：该合同第六条物业管理事项第（二）项明确了乙方（及物业公司）提供的物业服务内容，该合同附件六为物业承接查验协议，载明物业公司的承接查验仅限于公共区域和公共设施设备。经查，该合同约定物业公司应当提供的物业服务包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等。 地产公司（发包方、甲方）与土建总承包方（乙方）、被告装饰公司（变更前名称为珠海某甲有限公司，分包方、丙方）签订精装修工程施工合同，约定由丙方对案涉项目精装修工程进行施工。该合同附件1为《房屋建筑工程质量保修书》，第二条质量保修期约定保修期为2年，第四条保修费用约定保修费用及工程质量缺陷造成的损失及索赔由责任方承担。装饰公司提供的工程验收移交资料中工程维保验收表载明，保修期起始日期为2022年5月15日。装饰公司表示其提供工程验收移交资料用以证明案涉工程竣工验收合格，不存在质量问题，其于2023年4月21日向地产公司移交了案涉工程，移交后案涉房屋现场不由其管控。地产公司、物业公司表示根据工程维保验收表可以确定案涉漏水发生时仍在保修期内，工程竣工验收只是阶段性验收，不代表后续均不存在质量问题，出现质量问题后，装饰公司应履行保修义务。 原告方提供案涉房屋所在的3号楼业主群里于2024年3月2日凌晨00:01发送的1个时长33秒的视频，视频中显示：案涉房屋的厨房水盆下方的水龙头脱落，该水龙头安装在墙面上直接与自来水管管口连通，自来水管口向外涌出的水流量大，流速较快，有人尝试将脱落的水龙头安装上但无果；案涉房屋内地面形成明显积水，并从入户门处流淌到门外的公共走廊。业主群里发送该视频时同时发消息表示，都10分钟了物业公司还没有把水阀关了。原告与1425室邻居的微信聊天记录显示，该邻居向原告发送拨打物业公司电话记录的截图，拨打时间为3月1日23:50。物业公司提供的维修报修群微信聊天记录显示，3月1日23:55物业公司人员发消息称案涉房屋业主反映水管爆裂要求上门维修，3月2日00:01提出把水阀关掉，在找钥匙。原告方表示：维修报修群中可以看出物业公司延迟履行及时关闭总水阀的义务，聊天记录显示11:55管家才在群里反映，5分钟后才通知把水阀关掉，但第一次上门物业公司人员没带钥匙，在群里通知要找总水阀钥匙，而原告邻居报修时间是23:50分，因为水已经漏到她家了。物业公司当庭陈述：案涉房屋漏水发生于凌晨，其公司接到报修电话后，7分钟左右上门查看情况，又在不到10分钟左右及时找到钥匙，关闭了案涉房屋所在楼层的总水阀，关闭总水阀后积极协助原告清理房屋中积水；其公司第一次上门人员没有携带总水阀钥匙，是因为需要查看情况，发现漏水情况后立即找到钥匙关闭了总水阀；楼层总水阀在所在楼层通道的水井房中，物业公司出于安全考虑，将水井房上锁。 案涉房屋中上述脱落的水龙头在3月2日完成维修，更换了水龙头，3被告均表示是装饰公司维修的。地产公司、物业公司当庭陈述，案涉房屋水龙头脱落发生漏水后，地产公司在收到物业公司通知后，及时通知装饰公司履行维修义务，装饰公司当时在南京还有工作人员，因为装修质保期是从2022年5月15日起的二年内，案涉房屋水龙头损坏发生漏水时还在质保期内。地产公司提供了其房修人员与原告的微信聊天记录，房修人员在微信中表示“没安装好直接点出来了”，并发送脱落的水龙头照片。 上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、不动产登记资料查询结果、商品房查验交接单、前期物业服务合同、精装修工程施工合同及附件工程质量保修书、装修工程验收移交资料、企业登记通知书、微信聊天记录、漏水视频、照片打印件等，以及本案质证笔录、开庭笔录在卷证实。 因原被告对案涉房屋因漏水造成的财产损失发生争议，原告方申请对案涉房屋因案涉漏水导致的损失进行鉴定。本院依法委托江苏天元某有限公司对案涉房屋因漏水造成的损失进行司法评估，该评估机构出具了资产评估报告，载明的评估结论为：案涉房屋因漏水造成损失的评估结论为人民币21779元。该评估报告附件有资产评估明细表、案涉房屋查勘现场照片打印件，并提供有参加现场查勘的各方人员签名确认的现场查勘表（装饰公司未到场未签字）。该报告中特别说明被申请方不予认可的范围明细表，并载明经现场勘查，评估范围内的沙发无明显水渍和霉点，可正常使用。原告方因该次评估支付评估费6000元。 经质证，原告方表示对评估结论认可，据此主张相应的财产损失。地产公司、物业公司提出以下主要异议：1.原告在诉状中陈述“房屋内地板、橱柜、沙发、定制的榻榻米被淹”，后在庭审中明确“评估的财产包括案涉房屋中的地板橱柜、沙发、榻榻米、冰箱”，故本案评估范围应为“地板（不包含榻榻米下方现场勘察无法查看、与榻榻米面积重复计算的面积0.95平方米）、橱柜、沙发、榻榻米、冰箱”。2.经现场勘查，案涉房屋内日常有人居住，资产评估明细表所列事项均可正常使用、无明显瑕疵，未达到需要维修、更换的程度。因此，对于超出评估范围之外、原告此前未提及、未提供证据证明、现场勘验时临时要求加入评估范围的财产不应计入所谓“损失”的司法评估范围。3.关于评估方法。在相关家具、电器、设备完好、可正常使用的情况下，评估报告视为全部损失，并以此评估其价值作为结论，不符合技术指引要求。4.关于评估结论。相关设施、设备实际正常使用至今，不存在需要修复、更换，评估结果不应直接予以采纳；评估报告中“资产评估明细表”载明橱柜、沙发、冰箱的原值虚高，关于洗衣机、门口鞋柜、窗帘和窗纱，原告未提供购置发票等无法证明上述物品存在相应损失。装饰公司提出以下主要异议：原告在庭审中明确表示申请评估的财产为地板、橱柜、沙发、榻榻米、冰箱，而评估报告中还额外包括了洗衣机、入户门、乳胶漆、卫生间木门、门口鞋柜、窗帘和窗纱等，上述额外财产既未经被告认可，原告亦无任何证据证明与本案漏水事故之间存在因果关系，因此该评估报告所认定的财产损失金额明显脱离事实基础，故不予认可。评估机构出具回复函，回复意见如下：本次评估范围是由法院组织当事方现场确认，评估机构对指认范围内的资产进行了价格评估，评估机构对财产损失是否因案涉房屋漏水造成没有鉴定资格，最终损失范围由当事人根据现场实际情况协商确定。 现场查勘表记载冰箱和洗衣机可正常使用，评估报告载明经现场勘查，评估范围内的沙发无明显水渍和霉点，可正常使用。针对被告方提出的异议，法庭在对评估报告质证时进行了相关询问。对于被告方提出的原告方在诉状和司法评估前法庭质证时未提出损坏而在现场勘查时要求列入评估范围的财产，原告方表示：鉴定前的法庭质证中，原告方申请的鉴定事项范围仅是原告当时观察到的屋内设施损坏情况，后来现场勘查中根据评估人员指示及引导，原告检查屋内其他设备，重新明确了鉴定范围；洗衣机在厨房水盆旁边，冰箱在洗衣机旁边，厨房紧挨着入户门，水龙头脱落漏水后，水溢出入户门外，门口鞋柜在室内门口地面，卫生间门紧挨入户门，地面积水已达到卫生间木门、入户门、鞋柜底部，导致受损，窗帘和窗纱均是落地，因漏水产生地面积水，导致窗帘和窗纱底部发霉，根据现场照片窗帘、窗纱与地面距离为1厘米左右。地产公司、物业公司表示：入户门、门口鞋柜、卫生间木门经现场查看，功能正常，无明显水渍霉点，根据现场照片，窗帘和窗纱与地面有约5-10公分左右的距离，经现场查看，窗帘窗纱均无明显水渍霉点，可正常使用。 审理中，原告方与被告地产公司、物业公司均申请调解，因存在根本性分歧致调解未果。 本院认为，本案中原告***主张被告承担侵权责任，故本院依据原告选择的案由进行审理。案涉房屋因安装在厨房水盆下方墙面上的水龙头脱落，导致自来水从自来水管管口处涌出，蔓延至屋内并在地面形成积水，并流淌到门外的公共走廊，造成案涉房屋内相应财产受损。安装该水龙头属于被告装饰公司承包的精装修工程施工范围，其辩称无法排除有其他人员改动过水龙头导致损害结果发生，对此本院审查认为，结合水龙头结构和安装情况，根据生活常识，正常使用不会导致水龙头脱落，装饰公司辩称无法排除有其他人员改动过水龙头，对此应当举证证明，但其没有提供相应证据予以证实，装饰公司在发生漏水第二天进行了维修，未提出水龙头脱落系他人所为，结合在案的微信聊天记录、漏水视频，可以确定水龙头脱落系施工质量问题所致。因此，装饰公司对案涉房屋漏水的损害后果的发生有过错。根据前期物业服务合同约定，被告物业公司作为物业服务企业，其对共用设施、设备负有运行和管理的义务。案涉房屋因水龙头脱落发生明显的漏水，物业公司在接到报修电话后，未能及时关闭楼层总水阀，应急处理存在不当，对损害的扩大有过错。原告主张被告地产公司承担侵权责任，主要理由为地产公司作为建设单位未履行质量监督责任，但原告没有提供相应证据予以证明，也没有提供证据证明地产公司有其它过错行为且与损害后果之间存在因果关系，故原告主张地产公司承担赔偿责任缺乏依据，本院不予支持。本院综合在案事实，对因案涉房屋漏水造成的原告财产损失，酌定装饰公司承担80%赔偿责任，物业公司承担20%赔偿责任。 关于原告主张的损失，本院委托的司法评估机构经评估程序，依法依规出具了资产评估报告，原被告主要争议为评估的受损财产范围及损坏情况。根据在案的漏水视频，自来水管管口向外涌出的水流量大，流速较快，蔓延至屋内并在地面形成积水，并持续至物业公司关闭总水阀，对相应财产必然造成损害，且漏水发生距离房屋交付尤其是原告二次装修时间较短。经审查资产评估报告及资产评估明细表内容，综合案涉房屋漏水情况、现场查勘表、现场照片打印件等以及原被告陈述和意见，本院酌定因案涉房屋漏水造成的原告财产损失为15000元，由装饰公司赔偿12000元，物业公司赔偿3000元。原告主张的评估费属于本案诉讼费用，由该两公司依法承担。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十八条、第一千一百六十五条、第一千一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告珠海某乙有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告***损失12000元； 二、被告某有限公司南京分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告***损失3000元； 三、驳回原告***主张的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费344元，减半收取172元，由原告***负担84.5元，被告珠海某乙有限公司负担70元，被告某有限公司南京分公司负担17.5元，两被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期不缴本院将依法强制执行。评估费6000元，由被告珠海某乙有限公司负担4800元，被告某有限公司南京分公司负担1200元，于本判决生效之日起十日直接支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年十月三十日 书记员***