上海浦东发展银行股份有限公司绵阳分行、四川富强装饰工程有限公司等执行异议之诉民事一审民事判决书

四川省绵阳市中级人民法院 民事判决书 （2021）川07民初107号 原告：上海浦东发展银行股份有限公司绵阳分行，住所地：四川省绵阳市涪城区临园路中段86号，统一社会信用代码：915107036783714032。 法定代表人：***，该分行行长。 委托诉讼代理人：***，四川睿桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川睿桥律师事务所实习律师。 被告：四川富强装饰工程有限公司，住所地：绵阳市涪城路117号红宝石大厦18楼，统一社会信用代码：91510703709194690G。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，四川临龙律师事务所律师。 被告：四川省远发实业有限公司，住所地：绵阳高新区普明后街41号，统一社会信用代码：91510700746929924K。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1968年3月13日出生，住四川省广元市利州区。 原告上海浦东发展银行股份有限公司绵阳分行（简称：浦发行绵阳分行）诉被告四川富强装饰工程有限公司（简称：富强公司），被告四川省远发实业有限公司（简称：远发公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。原告浦发行绵阳分行的委托诉讼代理人***、***，被告富强公司的委托诉讼代理人***，被告远发公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浦发行绵阳分行向本院提出诉讼请求:1、判令撤销四川省绵阳市中级人民法院作出的（2020）川07执异154号裁定，驳回被告富强公司的执行异议；2、判令执行被告远发公司名下位于绵阳市高新区房屋（房屋唯一号：1115749）；3、本案案件受理费等诉讼费由被告承担。事实和理由，被告富强公司对案涉房屋不享有排除强制执行的实体权益，理由如下，一、案涉查封房屋登记在被告远发公司名下，被告富强公司并非经登记确认的不动产权利人，其对案涉房屋享有的权利不足以排除执行；二、即使认为被告富强公司属于商品房消费者之外的一般买受人，其也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的四个要件。1、富强公司不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件。双方签订的买卖合同，实为以房抵债协议，本质属于债的范畴，不能以此享有物权期待权。2、富强公司不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的要件。富强公司仅提供了《入住通知书》，该证据不能证明其在房屋查封前已实际占有该房屋。3、富强公司不符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的要件。富强公司以工程款2035651.35元对案涉房屋总价6144740元进行抵销，剩余价款4109088.65元并未支付。富强公司提供的代远发公司偿还四川安州农村商业银行股份有限公司贷款，但不能证实还款资金的来源，也不能证实资金与远发公司有关。富强公司提供的《承诺书》，承诺金额与欠付金额不符，且没有将房款打到法院账户。4、富强公司不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件。富强公司与远发公司就涉案房屋2020年7月15日在不动产登记中心办理了商品房买卖合同备案，绵阳市中级人民法院于2020年8月4日查封了案涉房屋，期间有足够的时间办理产权过户。综上，富强公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的实体权益，请求法院支持诉请。 被告富强公司答辩称，1、富强公司与远发公司于2020年4月20日签订了《抵债及债务转让协议》，于2020年7月15日签订了《商品房买卖合同》并备案，两份合同均早于查封时间2020年8月5日，因此在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、富强公司按照协议约定支付了房款，其中抵工程款2035651.35，受远发公司委托代其偿还四川安州农村商业银行股份有限公司贷款本金255万元和利息194945.42元，余下1364143.23元按照协议约定富强公司在四年内等额支付，现承诺可按照法院要求支付；3、2020年7月18日远发公司向富强公司送达了《入住通知书》，富强公司在当日已经接受案涉房屋并领取了钥匙，已实际占有房屋；4、在房屋查封前未能过户的原因是远发公司账户因另案被法院查封，在签订合同后到查封前均不能开具相应的税票，致使不能办理过户手续，富强公司并未怠于行使权利。综上，请求驳回原告诉请。 被告远发公司答辩称，2020年川07执异154号裁定书认定事实真实合法有效，请求驳回原告诉请。富强公司一直在给远发公司做工程，结算后双方决定以房产进行抵债。双方已实际履行并办理了备案登记。未过户是因为远发公司债权债务诉讼比较多，银行账户被冻结，无法开具税票，责任不在富强公司。 原告浦发行绵阳分行为支持其主张，向本院提交以下证据： 一、原告营业执照，法定代表人身份信息，被告主体信息截图，证明原被告身份主体，原被告主体资格适格。 二、（2020）川07执异154号执行裁定书、送达回证，该执行裁定书载明中止对四川远发实业有限公司名下位于绵阳市高新区房屋，执行异议裁定书于2021年1月28日送达原被告。证明原告不服该执行裁定书，有权在收到该裁定书15日内向执行法院提出异议之诉。 被告富强公司质证称，对两组证据三性无异议。 被告远发公司质证称，对两组证据三性无异议，但提出一点，裁定书虽在8月下发了，我们没有收到这个裁定。 被告富强公司为支持其主张，向本院提交以下证据： 一、建筑外装饰工程施工合同、子分部质量验收报告、竣工结算总价、对账单。证明2010年6月远发公司将美美国际外墙装饰工程发包给富强公司，工程于2012年5月3日验收合格，竣工结算总价为6169835元，截止2018年双方对账，远发公司尚欠840476.18元未支付。 二、远发鹿港幕墙工程合同书、工程竣工结算审核结果确认表。证明远发公司将其开发的广元远发.鹿港项目幕墙工程发包给富强公司，工程竣工后经双方结算，工程款为4294699.17元。 三、抵款及债务转让协议。证明远发公司将案涉的房屋抵偿给富强公司，其中抵工程款2035651.35，富强公司代偿债务2700000。剩余1409088.65元从2021年12月31日起分四年等额付清。 四、取款单3张、还款单据5张。证明富强公司实际代远发公司归还借款本金2550000元，利息194945.42元。 五、商品房买卖合同、房屋信息查询记录。证明富强公司与远发公司在2020年8月5日签订了房屋买卖合同，远发公司将案涉房屋出售给富强公司；案涉房屋被人民法院查封的时间是2020年8月5日，签订房屋买卖合同之后。 六、入住通知。证明远发公司在2020年7月18日将案涉房屋交付给富强公司，富强公司从当日实际占有、控制、使用案涉房屋。 原告浦发行绵阳分行质证称，对第一、二组证据真实性合法性无法确认，关联性不认可，本案两位被告签订的施工合同和竣工结算与本案争议的房屋是否过户没有法律上的因果关系。对第三组证据债务转让协议真实性合法性关联性均有异议，该组证据的倒数第三页，同样有一份签订时间是2018年5月9日，也是被告富强公司和远发实业签订的抵款协议。2018年5月9日的抵款协议约定的抵偿项目也是美美国际项目幕墙制作，抵偿范围也是工程款，抵偿房屋为美美国际1栋1单元23-3号，被告提供的证据可以看出，2位被告之间存在签订多次抵款协议，多次抵款协议中的金额、抵偿房屋都存在矛盾或者包含甚至不能排除被告远发和富强存在虚假抵债合同，帮助远发实业逃避债务的可能，第四组证据银行取款单、还款单的真实性合法性无异议，关联性有异议，本组证据有一份贷款支付委托书，委托书内容是委托人富强公司，委托安州农商银行以贷款重组的方式偿还远发实业借款合同项下的债务，结合本组证据，原告认为银行取款、还款仅能证明2被告之间存在被告富强公司以贷款重组方式归还远发实业的银行贷款，是否就是支付案涉查封房产的放款，本组证据无法得出。第五组证据三性无异议，但是达不到证明目的，从房产信息查询记录和商品房买卖合同结合被告举的第三组证据，如果乙方抵债合同真实存在，抵债合同签订是2020年4月20号，也就是从2020年4月20号开始到法院2020年8月5号查封案涉房产有接近4个月时间，这么长时间被告富强公司都没有办理房产过户登记，证明其主观存在拖延或者抵房偿债协议真实性存疑。第六组证据三性均有异议，通知书开具对象是物业公司，物业公司是否收到该通知书我们没有看到，同时该体通知书的业主部分也并非富强公司盖章，结合抵偿协议，按照抵偿协议约定，本案案涉房屋已经部分出租，我们认为根本不存在已经对外出租的房屋还需要办理入住登记，而且在2被告的抵偿协议里面明确提出从合同签订之日起出租收益归富强公司享有，我们认为第六份证据存在与其他证据矛盾，与客观事实不相符。 被告远发公司质证称，两份合同，2010年6月签订的和2015年4月签订的合同，三性都无异议，我们公司在绵阳美美国际的修建也是富强公司在做，2010年的合同算账之后抵了一部分房子，款项还没有结算完，在2015年的合同，在广元施工之后再次进行结算抵账，程序无任何问题，抵房抵账的时间也没有任何问题。2013年1月13日竣工结算总价是美美国际的结算，有个2018年的抵房住宅的问题是正常现象，抵账协议我们都没有异议，结算表、抵款2018年5月9日这个无异议。2020年4月20日签订的抵账协议也是经过多次协商，我公司账户已经被查封，还款的正规程序还不了，就由银行指定的账号，由富强去还，所以这个委托书就是这样来的，当时抵债，涉及到春节的时候要民工工资等，所以没有钱，只有拿资产抵债，形成了对工程款的优先受偿。证据都认可。 被告远发公司未提交证据。 根据原被告的举证、质证，本院认定如下事实：本院审理浦发行绵阳分行与旺苍县远达工贸有限责任公司、远发公司、广元市锋力煤业有限公司、旺苍县四顺煤业有限公司、旺苍巨力煤业集团有限公司、***、***、***、***、***、***金融借款合同纠纷一案中，浦发行绵阳分行向本院申请财产保全，本院于2020年7月6日作出（2020）川07民初184号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人旺苍县远达工贸有限责任公司、四川省远发实业有限公司、广元市锋力煤业有限公司、旺苍县四顺煤业有限公司、旺苍巨力煤业集团有限公司、***、***、***、***的银行存款5230万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。”。此后，本院以（2020）川07执保78号案于2020年8月5日查封了登记在远发公司名下位于四川省绵阳市高新区的34套不动产，包括本案所涉位于绵阳市高新区房屋。 2020年4月20日，因富强公司承建远发公司远发麓港幕墙工程及远达?美美国际玻璃幕墙工程，双方经结算，远发公司尚欠富强公司工程款2035651.35元，双方签订《抵债及债务转让协议》，约定远发公司以美美国际1栋1单元3层1号整层商业用房（产权证建筑面积877.82㎡，按照7000元/㎡计算总价为6144740元）抵付所欠工程款，富强公司还代远发公司偿还以该房产为抵押物在安州农信社的贷款本金2550000元及过户之前的利息（约150000元，以实际发生的费用为准）。同时约定，该抵偿房产总价扣除上述欠付工程款及代为偿还的贷款本金及利息后剩余部分约1409088.65元，富强公司同意自2020年开始分四年等额支付给远发公司。审查过程中，富强公司称现尚未向远发公司支付任何款项，并书面同意按照合同约定将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。 2020年7月15日，远发公司作为出卖人与富强公司（买受人）签订《商品房买卖合同》并备案登记，约定远发公司将其开发的绵阳市高新区房屋（楼栋权属证号：绵房权证高字第2××1，测绘建筑面积877.82平方米）的商业用房以总价款6144740元价格出售给富强公司。但未办理预告登记。富强公司称签订合同当日，双方即向不动产登记部门提交办理产权过户申请，但由于远发公司未能及时缴纳过户所需税费，导致未能办理成功。同日，富强公司代远发公司向四川安州农村商业银行股份有限公司营业部偿还借款本金2550000元及利息194945.42元。同年7月18日，远发公司向四川廷全佳宝物业服务有限公司发出入住通知书，载明：业主富强公司购我公司开发的美美国际1幢3楼1号，建筑面积877.82平方米，已在我公司办理完毕购房相关手续。现特书面通知贵公司可以为该业主办理入住手续，本通知开出之日其，该业主视为与我公司已完成交房手续。 2020年10月20日，绵阳高新区住房和城乡建设局出具的房屋信息查询记录显示，案涉房产的房屋唯一号为1115749，取得人为远发公司，限制信息仅有2020年8月5日被本院查封。 涉案房产现有状况，一部分出租给案外人，由远发公司与案外人签订合同；一部分现处于空置。 本院认为，本案二审的焦点问题在于，富强公司所提异议能否排除本院的执行查封措施。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本院（2020）川07执异154号执行裁定书认定富强公司的行为符合该条第（一）、（三）、（四）款，但未对第（二）款条件进行审查。本案中，富强公司和远发公司均认可案涉房产属商业用房，共877余平方米，其中一部分已由远发公司出租给案外人使用，另一部分属于闲置状态。富强公司只提交了一份《入住通知书》来证实已完成交房手续，由富强公司实际占有涉案房产。但从通知书所载明交房时间2020年7月18日至今，案涉房产已产生了新的租金收入及物业等费用，富强公司并未举证证实其获取了该期间的租金收入并缴纳物业等费用。从《入住通知书》内容来看，其虽是出具给廷全佳宝物业服务有限公司，但没有向物业公司送达情况，通知书上也仅有远发公司的盖章和业主富强公司代表***的签字，应视为远发公司向富强公司所出具。因此，以上证据并不足以证实富强公司对案涉房产的实际占有情况。富强公司虽对本案执行提出异议，但并未满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定条件，因此其异议不应得到支持。 关于原告的其余诉请于法无据，本院不予支持。 综上所述，原告浦发行绵阳分行的诉请成立，应当得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、准许对四川省远发实业有限公司名下位于绵阳市高新区房屋（房屋唯一号：1115749）的执行； 二、驳回原告浦发行绵阳分行的其他诉讼请求。 案件受理费54813元，由被告四川富强装饰工程有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年八月二日 书记员***