资阳市绿洲物业管理服务有限公司与资阳中工机车传动有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

四川省资阳市雁江区人民法院 民事判决书 （2019）川2002民初5466号 原告：资阳市绿洲物业管理服务有限公司，住所资阳市雁江区狮子路189号2幢后10号，统一社会信用代码91512002085810511B。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，系资阳市雁江区东安法律服务所法律工作者。 被告：资阳中工机车传动有限公司（曾用名：资阳中车传动有限公司），住所四川省资阳市雁江区临江镇清泉铺街68号附1号，统一社会信用代码9151200756619997B。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，系四川英济律师事务所律师。 原告资阳市绿洲物业管理服务有限公司与被告资阳中工机车传动有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告资阳市绿洲物业管理服务有限公司的法定代表人***及委托诉讼代理人***、被告资阳中工机车传动有限公司之委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告资阳市绿洲物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判令被告给付原告物业服务费355,417元、违约金10万元，合计455,417元；2．本案诉讼费等由被告全部承担。事实及理由：2017年8月1日，原告与被告签订《资阳中车传动有限公司物业合同》，双方约定：原告指派9名保安人员负责被告的门卫安装防范工作，被告按每人每年35,000元的标准向原告支付服务费，该合同期限为2017年8月1日至2020年7月30日，如果被告未按时支付服务费，应支付原告每日千分之三的逾期付款违约金，最高不超过10万元。2018年10月24日接被告通知，资阳中车传动有限公司变更为资阳中工机车传动有限公司，并承接原“资阳中车传动有限公司”所有业务。2019年1月被告因业务发展需要要求原告增加了2人在1号岗值班，并口头承诺“增加的两名保安人员工资待遇按照《资阳中车传动有限公司物业合同》同岗同酬”，原告随即往被告处增派了两名保安，以继续履行合同。原告从2019年3月至今催促被告给付欠付服务费，原告于2019年9月16日通过公正方式送达给被告《对账单》并阐述被告截止2019年9月欠付原告物业服务费35,000元/年/人÷12个月×11人/月×9月＝288,750元，被告收到《对账单》后至今未提出异议，也未支付原告2019年服务费和2018年服务费尾款2500元。经核实截止2019年11月被告还应付原告服务费：2019年1月至2019年11月被告支付原告物业服务费35,000元/年/人÷12个月×11人/月×11月=352,917元，由于被告逾期未支付物业服务费应承担违约金10万元，还应支付2018年物业服务费2500元。以上共计：352,917元＋10万元＋2500元=455,417元，为此，依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特请人民法院支持原告如上诉讼请求。 被告资阳中工机车传动有限公司辩称：1、原被告之间未签订物业合同，原告提交法庭的物业合同未成立也未生效，不具有法律效力，原告要求被告按照物业合同履行，没有法律和事实依据；2、双方一直处于谈的过程，没有签订合同，最初谈的人数是12个人，因为进厂的大门和车间2个大门，共3个大门，每个门是4个人轮换值班，所以支付的款是按照人数12个人预付款项的，每个月26,250元，即每个人每个月是2187.50元，一年共计315,000元，每个月26,250元是预付的12个人的。3、改制之后发现原告安排的人数8人，人数不够，所以2019年初就停止支付预付款，被告就通知原告到公司协商，协商到每人一年按照31,000元支付，共8人，谈成之后，原告没有来签订合同，也没有提供发票，因此就没有支付款项；4、资阳的保安公司收费的市场价格是每人每月是2000元到2500元，一年是每人24,000元到30,000元，保安公司扣除各种费用后，保安人员实际拿到手的是1800元左右，这种情况可以直接向原告派遣到被告处的保安人员了解证实，女工是1500元到1600元，因此，原告就以各种方式，尤其向被告的工作人员多次强调与检察院有关系为由提高到3万元，被告一直没有同意，同时双方最初谈的人数是12人，但原告只派了8人，故双方有歧义，一直在协商。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据：营业执照、法定代表人身份证明、企业信用信息公示报告、资阳中车传动有限公司名称变更通知函、《中国建设银行股份有限公司活期存款明细账》予以采信。 对于原告所举证据《资阳中车传动有限公司物业合同》、《公证书》（对账函）、《考勤表》、通话录音，被告均有异议，经审查，对于《资阳中车传动有限公司物业合同》，因未加盖被告公司公章、无被告公司法定代表人或其授权人签字，仅加盖了原告公司公章和有原告公司法定代表人签字，且被告公司予以否认，故对该合同不予采信；对于《公证书》（对账函），被告公司认为不能证明对账函的内容是真实的、生效的，只能证明原告以公证方式向被告送达了《对账函》，不能证明《对账函》的内容是真实的、生效的，经审查，采信被告公司意见；对于《考勤表》，被告公司认为是原告单方面制作的，被告没有任何签字或者确认行为，不能证明原告的证明目的，同时，原告派遣的人数只有8人，经审查，《考勤表》记载的是2018年11月-2018年11月在被告公司原告物业服务人员的考勤记录，该考勤记录为打印的表册，一月一页，内容为同一人填写，出勤人员9-15人不等，这与原告自述的9-11人不符，故《考勤表》缺乏真实性，不予采信；对于通话录音，原告拟证明从2019年1月至11月根据被告需要向被告处增派了2名保安人员，共计11名保安为被告提供物业服务。该通话为双方人员的对话，其内容能够确定原告拟证明的内容，予以采信。 对于被告所举证据《照片》、视听资料（光盘1张）会议记录、处理经过、情况说明、报警记录，被告拟证明原告提供的物业服务不尽职尽责，导致外来车辆随意进出被告大门、乱停乱放，甚至拥堵大门，因此物业费用应降低20-30%。原告质证予以否认，认为系被告车辆在外发生交通事故后，被告自身的纠纷及相应解决，原告安保人员已尽自身努力进行了疏通。经审查，被告提交的证据只能够证明被告公司大门曾经发生过被他人故意用车辆堵塞的事件，原告系他人与被告发生纠纷所致，非原告物业管理不力导致，故不予采信。 根据当事人陈述及所采信的证据，本院认定事实如下：在原告、被告没有签订书面合同的情况下，原告于2017年8月1日起为被告提供物业管理服务至今，被告于2018年12月前每月通过转账方式向原告支付服务费26,250元(2018年11月、12月支付5万元，少付2500元)。从2019年1月起双方因物业服务人数及按每人每年服务费标准发生争议，被告未再向原告支付服务费，同时接受原告的物业服务至今。期间，原告于2019年9月16日通过公证发生向原告邮寄送达《对账函》，该《对账函》认为被告截止2019年9月欠付原告物业服务费35,000元/年/人÷12个月×11人/月×9月＝288,750元，并要求被告三日内回复确认，逾期回复视为认可。被告对此未予以回复，原告遂起诉来院。 本院认为，在原告、被告没有签订书面合同的情况下，被告接受了原告提供的物业服务，根据现有的证据，可认定双方建立了口头的物业服务合同，其基本内容为：原告为被告提供物业服务，被告按26,250元/月向原告支付服务费。2019年以前被告按26,250元/月如数按月支付，2019年1月至今被告仍然接受了原告提供的物业服务，应当按此标准支付服务费至11月，并且对于2018年欠付的2500元服务费也应予以支付。对于原告主张的2019年期间服务人员人数和口头约定的按人/年服务费的标准问题，被告予以否认，对此原告未能举证予以证明，应当承担举证不力的法律后果。对于原告主张的违约金，原告未能举证双方对此有约定，且被告予以否认，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告资阳中工机车传动有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告资阳市绿洲物业管理服务有限公司支付物业费291,250元； 二、驳回原告资阳市绿洲物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4066元、诉讼保全费2520元，合计6586元，由原告资阳市绿洲物业管理服务有限公司承担2586元、被告资阳中工机车传动有限公司承担4000元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员*** 二〇一九年十二月二十七日 书记员雷蕾