中国联合网络通信有限公司濮阳市分公司;濮阳市世纪金源酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省濮阳市中级人民法院 民事判决书 （2025）豫09民终1067号 上诉人（原审原告）：中国某某通信有限公司某某市分公司。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，河南长庚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：濮阳市某某酒店管理有限公司。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，濮阳市华龙区黄河法律服务所法律工作者。 上诉人中国某某通信有限公司某某市分公司（以下简称中国某某通信某某市分公司）因与被上诉人濮阳市某某酒店管理有限公司（以下简称某某酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院（2025）豫0902民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年4月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中国某某通信某某市分公司的委托诉讼代理人***、张某，被上诉人某某酒店管理公司的委托诉讼代理人***，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国某某通信某某市分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持中国某某通信某某市分公司的请求，或将本案发回重审；即改判支持2025年1月1日解除合同、返还房屋；按照协议约定自2025年1月1日起以656853.4元为基数按照每日千分之一暂计至付清之日止支付违约金（暂计算至2025年4月16日为7万元）；自2025年1月1日合同解除之日起按照日租金4204.74元计算至返还租用房屋之日止支付房屋占有使用费；2.本案相关诉讼费由某某酒店管理公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院对于中国某某通信某某市分公司主张的某某酒店管理公司存在根本违约的事实未予认定、不予解除合同实属严重错误，严重损害中国某某通信某某市分公司利益，造成国有资产闲置和租金未能收回的损失。1.某某酒店管理公司存在转租行为，构成根本违约。某某酒店管理公司自从承租案涉房屋后，未进行任何实际经营，直接转租给濮阳市某酒店管理有限公司（以下简称某某公司），为了逃避转租责任，双方签订《客房及设施等托管协议》，以“某某大酒店”名义对外经营，拒不承认转租行为，后双方发生纠纷提起诉讼，案件经过二审确定，认定为租赁关系，详见（2024）豫09民终3310号判决书，某某酒店管理公司进而获利上千万元。另外，某某酒店管理公司不仅将大部分房屋和设施出租给某某公司，还将部分房屋租赁给濮阳商业银行股份有限公司获利。某某酒店管理公司的转租行为构成根本违约，双方的合同应该解除。2．多次拖欠租金，构成根本违约。某某酒店管理公司承租房屋后基本没有按照合同约定的时间及时支付租金，尤其自2023年以后开始严重拖欠，中国某某通信某某市分公司工作人员多次联系某某酒店管理公司及其法定代表人，无论电话、微信还是书面通知，某某酒店管理公司均未能按时足额支付租金，造成中国某某通信某某市分公司相关人员被追责和扣罚绩效工资。2024年上半年的租金拖欠后，中国某某通信某某市分公司提起诉讼要求解除合同并支付拖欠租金，后在诉讼过程中某某酒店管理公司在法院的督促下支付了租金，法院驳回了解除合同的诉请。但是某某酒店管理公司在2024年年底、在约定的期限内又再一次拖欠下半年的租金，按照合同约定又达到解除合同的条件，中国某某通信某某市分公司提起本次诉讼，但是一审法院在认定合同有效的情况下，以疫情、某某酒店管理公司积极筹款等为由，在案涉房屋闲置的情况下，认为解除合同会给某某酒店管理公司造成损失为由不予支持。二、一审法院在某某酒店管理公司未答辩违约金过高的情况下主动调减，程序违法。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定得很明确，“...约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”但在本案中，某某酒店管理公司并没有答辩违约金过高，一审法院也没有兼顾合同履行的情况、双方过错程度等综合因素，直接进行违约金的核减没有任何基础。三、一审法院对于中国某某通信某某市分公司现场勘验的申请置之不理，程序违法。一审时，中国某某通信某某市分公司向法院提出申请，要求法院勘验现场，以查明目前房屋闲置、且在租赁期间某某酒店管理公司私自加盖房屋目前用于经营某某宝贝月子会所、非法获利等情况。但是一审法院未予支持，造成未查明本案事实。 某某酒店管理公司辩称，一、某某酒店管理公司不存在根本违约，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.关于转租行为的合法性。中国某某通信某某市分公司主张某某酒店管理公司存在转租行为构成根本违约，与事实及法律不符。某某酒店管理公司与某某公司签订的《客房及设施等托管协议》，已由生效判决（2024）豫09民终3310号明确认定为合法租赁关系，且该行为未违反双方合同约定。原租赁合同中未对转租行为设置禁止性条款，亦未约定转租需经中国某某通信某某市分公司同意。某某酒店管理公司将部分房屋交给第三方使用，系基于实际经营需要，且已按合同约定履行租金支付义务，未损害中国某某通信某某市分公司合法权益。一审法院结合生效判决及合同条款，认定某某酒店管理公司不存在根本违约，符合法律规定。2.关于租金拖欠问题。中国某某通信某某市分公司主张某某酒店管理公司多次拖欠租金构成根本违约，但该主张片面忽视客观事实。2023年后的租金支付延迟，系因不可抗力（新冠肺炎疫情）导致经营困难，某某酒店管理公司已积极筹措资金并补缴欠款。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条，因不可抗力不能履行合同的，可部分或全部免除责任。一审法院综合考虑疫情对经营的冲击及某某酒店管理公司的补救措施，认定拖欠行为未达到根本违约程度，符合公平原则。2024年下半年的租金争议，某某酒店管理公司已在法院督促下全额支付，且合同约定的解除条件需结合违约后果的严重性综合判断。中国某某通信某某市分公司主张“拖欠即解除合同”，显属滥用合同权利，一审法院未予支持，体现了司法对合同解除权的审慎适用。二、一审法院调整违约金程序合法，符合公平原则。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条虽规定违约金调整需基于当事人请求，但司法实践中，法院有权在违约金明显有失公平时依职权进行审查。本案中，双方约定的违约金标准（每日千分之一）远超实际损失，且中国某某通信某某市分公司未能举证证明其因迟延支付遭受的具体损失。一审法院基于公平原则及诚实信用原则，主动核减违约金，系为避免利益严重失衡，程序并无不当。三、一审法院未予现场勘验符合证据规则。中国某某通信某某市分公司申请勘验房屋闲置及加盖情况，但本案关键事实已通过生效判决及当事人陈述充分查明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条，法院对是否采纳勘验申请具有裁量权。一审法院认定现有证据足以支持裁判结论，无需另行勘验，程序合法。四、案涉房屋未闲置，中国某某通信某某市分公司主张“国有资产损失”无事实依据。某某酒店管理公司承租房屋后，已通过合法联营实现有效利用，均正常经营，未造成房屋闲置。中国某某通信某某市分公司主张“国有资产损失”与实际情况不符，一审法院未支持解除合同，有利于维护市场交易稳定，避免资源浪费。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。 中国某某通信某某市分公司向一审法院起诉请求：1.判令于2025年1月1日解除中国某某通信某某市分公司、某某酒店管理公司之间签订的《房屋出租合同》[合同编号：cu（02）—040900-zhb-2011-*****]及补充协议，并返还租用房屋；2.判令某某酒店管理公司支付房屋租赁费756853.4元，并支付迟延支付租金的违约金（违约金以半年租金即756853.4元为基数自2025年1月1日起按照每日千分之一暂计至付清之日止）；3.判令某某酒店管理公司支付房屋使用费暂计10000元（自2025年1月1日合同解除之日起按照日租金4204.74元计算至返还租用房屋之日止）；4.本案诉讼费由某某酒店管理公司承担。 一审法院认定事实：2011年4月22日，中国某某通信某某市分公司与某某酒店管理公司签订了一份《房屋出租合同》[合同编号：cu（02）一040900-zhb-2011-*****]，双方约定：中国某某通信某某市分公司将坐落于濮阳市某某路与某某路交叉口西北角的9层房屋出租给某某酒店管理公司，房屋实际出租面积7328.72平方米；用途为办公、经营；租赁期限自2011年4月15日至2026年4月14日；租金1319169.6元/年，某某酒店管理公司应在合同签订后15日内向中国某某通信某某市分公司缴纳6个月的首年度租金，剩余租金于当年度12月底全部付清，以后年度租金均按每半年支付一次，租金每三年双方根据市场行情协商一次进行调整；某某酒店管理公司依约交付租金，每延迟一天，应向中国某某通信某某市分公司支付合同金额千分之一的违约金，超过30日未支付租金及违约金的3%，中国某某通信某某市分公司有权解除合同。上述合同签订后，中国某某通信某某市分公司向某某酒店管理公司交付了案涉房屋，某某酒店管理公司向中国某某通信某某市分公司支付房屋租金。双方在履行合同期间，于2023年8月8日签订一份《房屋出租补充协议》[合同编号：cu（02）-040900-zhb-2011-*****-8]，协议约定租金由原协议年租金1469618.26元变更为1513706.8元，期限自2023年7月15日至2026年4月14日，缴纳租金周期按照原合同执行。此后，某某酒店管理公司按补充协议履行交纳租金义务，期间因某某公司拖欠某某酒店管理公司费用，某某酒店管理公司未按时交纳2024年4月至10月期间的租金，中国某某通信某某市分公司为此提起诉讼，后某某酒店管理公司将该租金交纳给中国某某通信某某市分公司。现中国某某通信某某市分公司要求与某某酒店管理公司解除合同并支付2024年10月至2025年4月期间的租金756853.4元，某某酒店管理公司不同意解除合同，双方形成纠纷。 一审法院另查明，2025年1月4日，某某酒店管理公司支付中国某某通信某某市分公司100000元。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。中国某某通信某某市分公司、某某酒店管理公司签订的《房屋租赁转让合同》《房屋出租补充协议》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于中国某某通信某某市分公司主张解除案涉《房屋租赁转让合同》《房屋出租补充协议》的问题，因双方签订合同期限为10年，已履行9年，期间某某酒店管理公司对案涉房屋进行了投资建设和添附，且经历了3年的疫情影响，现某某酒店管理公司还在积极筹措款项，并已支付了100000元，若现解除合同，将会造成较大的损失，为稳定双方租赁关系，避免损失的扩大，对于中国某某通信某某市分公司仅以某某酒店管理公司拖欠半年度的租金为由请求解除租赁合同，不予支持。关于欠付租金数额问题，扣除某某酒店管理公司已付100000元，尚欠租金为656853.4元。关于中国某某通信某某市分公司主张的2024年10月至2025年4月期间的租金及违约金，有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。因双方合同约定的每延迟一天应向中国某某通信某某市分公司支付合同金额千分之一的违约金标准过高，综合考虑某某酒店管理公司违约交纳租金情况，一审法院酌定自2025年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期LPR的二倍计算违约金至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，一审判决：一、某某酒店管理公司于判决生效后十日内支付中国某某通信某某市分公司租金656853.4元及违约金（以656853.4元为基数，自2025年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期LPR的二倍计算违约金至实际付清之日止）；二、驳回中国某某通信某某市分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5734元，由中国某某通信某某市分公司负担550元，某某酒店管理公司负担5184元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 中国某某通信某某市分公司提交新证据：第一组证据是某某酒店管理公司与某某公司、***、杨某分别于2012年9月13日、2022年3月15日签订的名为“客房及设施托管协议”实为租赁法律关系的合同，将案涉房屋出租给某某公司使用；“情况说明”1份，上述三份书证证明某某酒店管理公司承租中国某某通信某某市分公司房屋后并没有实际经营而是直接转租给某某公司，双方的法律关系在濮阳市中级人民法院（2024）豫09民终3310号判决书第8页做了最终的认定，双方并非托管经营而是租赁合同关系，经过某某公司核算自承租开始至双方解除合同2024年12月14日止，不计算疫情减免和个人消费抵扣，实际支付房租达到30080000元。第二组证据是某某酒店管理公司与濮阳某某银行有限公司2022年1月签订的“租赁合同”，此证据证明某某酒店管理公司在租赁期间将部分某某公司未使用的房屋转租给濮阳某某银行有限公司，上述租金合计30630000元，且不包括某某酒店管理公司在租赁期间将部分房屋转租给某KTV收到的租金，说明某某酒店管理公司存在多起、多次转租行为，构成根本违约。第三组证据是“关于疫情防控期间对房屋租金减免的变更协议”，签订人为中国某某通信某某市分公司与某某酒店管理公司的法定代表人，证明在疫情防控期间中国某某通信某某市分公司按照国家相关规定对某某酒店管理公司的租金进行了减免，金额为416154.04元，该组证据证明，无论是在某某酒店管理公司转租期间还是在疫情防控期间某某酒店管理公司不存在任何损失，反而通过转租获取14480000元租金，有巨额获利，一审法院认定解除合同将会给某某酒店管理公司造成损失是错误的。 某某酒店管理公司质证意见，对第一组证据的证明目的不予认可，其证明的事实与实际事实完全不符：1.某某酒店管理公司承租中国某某通信某某市分公司的房屋后投资一千五百余万元进行装修、购置设备，达到了客房住宿的标准，在经营一段时间后某某酒店管理公司将全部设施与某某公司签订客房及设施等托管协议，交付其管理经营，到期后返还托管设施，根本不存在转租，也不存在双方转租的法律关系，转租是将承租的房屋交付给次承租人收取租金的行为，某某酒店管理公司将所有设施、设备交付给某某公司经营管理并收取托管费用，显然不属于转租行为。2.根据双方签订的租赁合同，并没有约定转租条款，根据该合同约定某某酒店管理公司并没有违约，更没有构成根本性违约。3.中国某某通信某某市分公司与某某酒店管理公司自2011年4月22日签订租赁合同至今已达14年，中国某某通信某某市分公司对某某酒店管理公司的经营行为从未提出过任何异议，根据相关规定视为对某某酒店管理公司经营行为的全部认可，在没有约定某某酒店管理公司不可以转租的情况下，中国某某通信某某市分公司称某某酒店管理公司转租构成违约，无事实根据和法律依据。4.案涉房屋系毛坯房，某某酒店管理公司投资一千五百余万元进行装修及购置设施，现某某酒店管理公司对案涉房屋的投资成本至今未收回，中国某某通信某某市分公司称某某酒店管理公司获利一千余万元与事实完全不符，某某酒店管理公司的义务是按照合同约定向中国某某通信某某市分公司支付租金，中国某某通信某某市分公司并不能对某某酒店管理公司的经营行为以及收益情况进行干涉，根据契约精神及自治自愿原则，中国某某通信某某市分公司对某某酒店管理公司合同以外其他的问题进行指责和干预无任何事实依据与法律依据，某某酒店管理公司在借款月息2分的情况下及时支付了租金，恰恰证明某某酒店管理公司遵守了诚实守信原则，承租后某某酒店管理公司已经向中国某某通信某某市分公司支付了二千万元左右的租金，最大的获利者为中国某某通信某某市分公司，现租赁期限还有6年左右，在某某酒店管理公司不存在根本性违约的情况下解除合同肯定会造成某某酒店管理公司的重大损失，我国民营企业促进法意在支持和保护小微企业，一审法院在某某酒店管理公司没有构成根本性违约的事实下驳回中国某某通信某某市分公司解除合同的请求于法有据。5.根据中国某某通信某某市分公司提交的“房屋租金减免的变更协议”，也能够证明中国某某通信某某市分公司对某某酒店管理公司、某某公司的经营行为以及经营事实完全认可，没有任何异议，可以视为对某某酒店管理公司与某某公司托管合同的认可。对第二组证据证明问题有异议，某某酒店管理公司承租的房屋达7000多平方米，某某酒店管理公司为了向中国某某通信某某市分公司及时支付租金不令房屋闲置，多渠道收取相关费用就是为了履行义务，主观没有任何的违约事实及行为，中国某某通信某某市分公司依据该合同证明某某酒店管理公司构成根本性违约，其无任何事实根据及法律依据。濮阳某某银行有限公司在使用房屋期间中国某某通信某某市分公司是完全明知的，也从未提出任何异议，可以视为对濮阳某某银行有限公司使用案涉房屋的认可，且案涉租赁合同也并没有禁止某某酒店管理公司转租，也没有转租需经中国某某通信某某市分公司同意的条款约定，该两组证据均不能达到其证明目的。 某某酒店管理公司提交：1.2025年6月25日该公司向中国某某通信某某市分公司的转款凭证2份，显示共向中国某某通信某某市分公司转付656853.40元；2.2025年7月3日、2025年7月16日分别向中国某某通信某某市分公司转付10181元、9728元的转款凭证，中国某某通信某某市分公司认可收到了上述款项。 本院对证据审核认为，对中国某某通信某某市分公司、某某酒店管理公司二审提交的证据的真实性均予以认可，证据的证明目的将在本院认为部分予以综合论述分析。 本院经审理对一审法院审理查明的事实予以确认，另查明：二审审理期间某某酒店管理公司通过银行转账分两次向中国某某通信某某市分公司尾号为2555的账户转账656853.40元，支付违约金19909元。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、某某酒店管理公司是否存在转租行为；二、某某酒店管理公司如存在转租行为及拖欠租金的行为，是否均构成根本违约，中国某某通信某某市分公司主张解除合同的诉请应否予以支持；三、一审调减违约金计算标准程序是否违法。 首先，中国某某通信某某市分公司提交的第一组证据中某某酒店管理公司与他人在2012年9月13日、2022年3月15日签订“客房及设施托管协议”实为租赁合同，已被本院作出的（2024）豫09民终3310号生效判决所认定。第二组证据也能够证明某某酒店管理公司将部分承租的资产转租给了濮阳某某银行有限公司，某某酒店管理公司确实存在转租行为。 其次，本案中某某酒店管理公司具有将承租的房屋转租给他人的行为，某某酒店管理公司也不能证明是经过了出租人中国某某通信某某市分公司的许可转租给了他人，据合同法规定，中国某某通信某某市分公司具有解除权。但是转租行为开始于2012年，转租行为长期存在，不同的次承租人均以不同的主体对外经营，门店的使用均有不同主体的字号或标识，中国某某通信某某市分公司应当在转租行为发生后能够知悉某某酒店管理公司转租，在某某酒店管理公司能够依约足额交付租金的情形下，中国某某通信某某市分公司应是默认了某某酒店管理公司的转租行为。承租人某某酒店管理公司存在未经出租人允许的转租行为，但因超过法定的解除权的行使期限，已不能成为中国某某通信某某市分公司行使解除权的理由。同样中国某某通信某某市分公司提交的第三组证据，用于证明某某酒店管理公司获利，同样不能作为解除租赁合同的事由，故对该组证据的证明目的不予采信。 依约支付租金是作为承租人某某酒店管理公司的基本合同义务，某某酒店管理公司没有按照合同约定的期限于2024年12月底前将中国某某通信某某市分公司在本案中主张的2024年10月15日至2025年4月14日的租金支付给中国某某通信某某市分公司，某某酒店管理公司存在违约行为。一审考虑到租赁合同剩余的租期，为减少损失，没有支持中国某某通信某某市分公司解除租赁合同的诉讼请求。二审期间某某酒店管理公司将中国某某通信某某市分公司主张的2024年10月15日至2025年4月14日的租金履行完毕，且支付了违约金，实质上并未对中国某某通信某某市分公司造成损失，并未导致中国某某通信某某市分公司的合同目的无法实现，故对一审判决没有支持中国某某通信某某市分公司解除合同的诉讼请求，本院予以认同。 再有，关于违约金的调整问题。一审中，中国某某通信某某市分公司诉请某某酒店管理公司支付逾期支付房租的违约金，某某酒店管理公司以经营过程中遭遇新冠肺炎疫情经营受到影响、该公司借款支付房租并结合相关法律法规指导意见的规定，提出某某酒店管理公司不构成违约的抗辩意见，应视为某某酒店管理公司提出了调减违约金标准的请求。因双方合同中约定的违约金为合同金额的日千分之一，远高于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，一审判决将违约金调减至全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍并无不当，本院予以确认。 综上所述，中国某某通信某某市分公司的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于二审期间就一审判决确认的某某酒店管理公司应当支付的租金及违约金，某某酒店管理公司已履行完毕，故本院撤销一审判决并作出改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河南省濮阳市华龙区人民法院（2025）豫0902民初359号民事判决； 二、驳回中国某某通信有限公司某某市分公司的诉讼请求。 二审案件受理费1550.00元，由上诉人中国某某通信有限公司某某市分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年七月二十一日 法官助理*** 书记员***