某某、甘肃华能工程建设有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

甘肃省会宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2023）甘0422民初1383号 原告（执行案外人）：***，男，1973年9月4日出生，汉族，住甘肃省会宁县。 委托诉讼代理人：**财，系甘肃***久律师事务所律师。 被告（执行申请人）：甘肃华能工程建设有限公司，住所地甘肃省白银市平川区大桥路21号。 法定代表人：***，系公司董事长。 委托诉讼代理人：***，系该公司法务部部长。 委托诉讼代理人：**，系甘肃来德律师事务所律师。 被告（被执行人）：甘肃雨浓房地产开发有限公司，住所地甘肃省会宁县会师镇东大街8号。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：**。系该公司员工。 原告***与被告甘肃华能工程建设有限公司、甘肃雨浓房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2023年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人**财，被告甘肃华能工程建设有限公司（以下简称华能公司）的委托诉讼代理人***、**，被告甘肃雨浓房地产开发有限公司（以下简称雨浓公司）的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、判决不得对原告所有的位于会宁县会***台路雨浓嘉苑住宅小区10幢1**101号房屋强制执行。2、被告华能公司承担诉讼费用。事实与理由：2022年11月15日会宁县人民法院依照被告华能公司的申请，查封了位于会宁县会***台路雨浓嘉苑住宅小区10幢1**101号房屋。该房屋在进入执行程序前已经由被告雨浓公司出售并交付给原告实际使用至今，且原告于2019年11月15日全部付清了购房款。原告于2023年3月在会宁县房地产交易中心办理该房屋产权时，得知此房屋已经于2022年11月被会宁县人民法院查封。原告认为，本人在人民法院查封之前与雨浓公司完成了该房屋的买卖交易，已合法占有该房屋并支付全部价款，而且是自住用房。现人民没有通知原告，也没有调查清楚该房屋现状的情况下，查封该房产，严重影响了原告物权的行使。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法发［209］254号）第125条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告在人民法院查封之前已签订了书面房屋买卖合同、并合法占有使用该首套住房、同时已支付全部价款的情形，作为房屋消费者有足以排除人民法院强制执行的抗辩权。综上，原告是案涉房屋合法拥有人，执行标的系原告的合法财产，人民法院将原告的房产予以查封执行，明显错误。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第234条规定，向会宁县人民法院提出执行异议被驳回后，依法提起诉讼。 被告华能公司辩称，原告***与被告雨浓公司的房屋交易时间是2019年11月15日，但此时该房屋被甘肃省白银市中级人民法院合法有效查封，因此该交易行为无效，不具有排除强制执行的法定条件。 被告雨浓公司辩称，案涉房屋被甘肃省白银市中级人民法院保全查封，查封到期后，原告***与雨浓房地产签订了房屋买卖合同，在办理产权登记的过程中，才发现会宁县人民法院对案涉原告的房屋强制执行，采取了保全查封措施。雨浓公司是2022年11月11日收到会宁县人民法院送达的执行通知书，当时雨浓公司要求出具执行裁定书，但会宁人民法院没有出具执行裁定书。在我公司的要求下，会宁县人民法院于2022年11月15日出具了执行裁定书。我公司认为会宁县人民法院执行程序不合法，原告所陈述的事项属实，我公司认可。案涉原告的房屋在尾款付清之后已经交付使用。案涉房屋在甘肃省白银市中级人民法院查封保全到期解封后，雨浓公司有权进行自由买卖，故原告的诉讼请求成立。 为证实自己的主张，原告提交了以下证据：一、甘肃省会宁县人民法院（2022）甘0422执2091号执行裁定书，证明案涉房屋查封时间是2022年11月15日。二、商品房买卖合同、收款收据、收条，证明原告在人民法院查封之前与被告雨浓公司签订书面购房合同并已付清全部房款。三、物业费收据、水电暖、天然气交费条据，证明原告截至目前一直占有和使用案涉房屋。被告华能公司提交的证据：甘肃省白银市中级人民法院（2018）甘04执保45号告知书，证明案涉房屋在交易发生时已经被甘肃省白银市中级人民法院查封，其交易行为违法，应当无效。被告雨浓公司提交的证据：一、甘肃省高级人民法院出具的受理案件通知书复印件，证明华能公司与雨浓公司之间的工程款纠纷还在申诉当中，没有结案。二、甘肃省会宁县人民法院执行裁定书复印件、甘肃省白银市中级人民法院协助执行通知书、甘肃省白银市中级人民法院民事裁定书，证明原告与被告雨浓公司签订商品房买卖合同在解除查封之后，房屋买卖合同有效。 经质证，被告华能公司对原告所举证据的质证意见：对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，实际查封时间为2022年11月11日。对证据二的真实性不予认可，经查询会宁县不动产登记中心，该合同未附登记备案信息，不符合商品房销售合同必须登记备案的规定，不是合法有效合同。对购房款已经付清的真实性不予认可，无法证明剩余房款已付清。对证据三的票据不认可，没有付款记录，不能证明是原告本人支付。被告雨浓公司对原告所举证据无异议。原告***对被告华能公司所举证据的质证意见：对证据的三性无异议，但对证明目的有异议，涉案房屋于2021年9月24日已解封，案涉房屋签订合同发生在解封之后，合法有效。被告雨浓公司对被告华能公司所举证据的质证意见：对证据的真实性无异议，能证明2021年9月24日查封保全已经结束，房产归被告雨浓公司，被告雨浓公司有权买卖。原告对被告雨浓公司所举证据无异议。被告华能公司对被告雨浓公司所举证据的质证意见：对证据一的真实性、证明目的均有异议，申诉的案件确实没有出结果，但原判决继续有效。对证据二的真实性无异议，但对证明目的不认可，甘肃省白银市中级人民法院的查封裁定书显示查封时间发生在2018年9月25日，案涉房屋的交易时间发生在2019年8月至11月，该买卖交易不具有合法性。 经本院审查认为，原告***所举上述证据，能够证明房屋查封之前，其已与雨浓公司签订商品房买卖合同、支付全部购房款并实际占有居住及执行异议被驳回的事实，华能公司未提供抗辩证据，故对原告***排除人民法院执行的证明目的予以采信。被告华能公司所举上述证据具有真实性，但原告与被告雨浓公司的异议成立，故对其证明目的不予采信。被告雨浓公司所举上述证据具有真实性，能证明案涉商品房交易发生在本院查封之前，对其证明目的予以采信。 本院经审理认定事实如下：会宁县人民法院在执行华能公司与雨浓公司建设工程合同纠纷一案中，于2022年11月15日作出（2022）甘0422执2091号执行裁定书，裁定查封了登记在雨浓公司名下位于会宁县会***台路雨浓嘉苑住宅小区10幢1**101号房屋。2023年4月11日，案外人***向本院提出执行异议，要求解除对该房屋的查封。本院于2023年4月24日作出（2023）甘0422执异14号执行裁定书，裁定驳回案外人***的异议请求。***不服，于2023年5月6日向本院提起执行异议之诉。经查：2021年12月31日，***与雨浓公司签订《商品房买卖合同》，***购买雨浓公司开发的位于会宁县会***台路雨浓嘉苑住宅小区10幢1**101号房屋一套，总价款558009.12元，2019年11月15日，***付清房款后，雨浓公司将案涉房屋交付给***，***占有使用该房屋并实际入住，但至今未办理产权过户登记。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，***在本院查封之前与雨浓公司签订了《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，并合法占有该房屋，未办理过户登记非买受人***自身原因，故其权利能够排除执行。华能公司未提供有效证据抗辩，对其辩解意见不予采纳。 综上所述，对***要求不得对会宁县会***台路雨浓嘉苑住宅小区10幢1**101号房屋强制执行的诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零三条、第三百零五条、第三百一十条第一款规定，判决如下： 不得执行***购买的登记在被告雨浓房地产开发有限公司名下位于会宁县会***台路雨浓嘉苑住宅小区10幢1**101号房屋。 案件受理费100元，由被告甘肃华能工程建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。 本院（2023）甘0422执异14号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审　判　长　　冯　婕 审　判　员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二三年六月二十六日 法官　助理　　刘　艳 书　记　员　　***