张某某与某某实业有限公司、某某建设工程有限公司等商品房销售合同纠纷一审民事判决书

陕西省彬州市人民法院 民事判决书 （2025）陕0482民初150号 原告：张某某，女，汉族。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，系原告丈夫。 委托诉讼代理人：戚某某，陕西省彬州市148法律服务所法律工作者。 被告：某某实业有限公司 法定代表人：高某某，男，该公司董事长。 被告：某某建设工程有限公司 法定代表人：张某，男，该公司董事长。 共同委托诉讼代理人：刘某，咸阳市148法律服务所法律工作者。 被告：某某物业管理服务有限责任公司 法定代表人：吕某某，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：曹某某，女，汉族，系该公司员工。 委托诉讼代理人：何某，女，汉族，系该公司员工。 原告张某某与被告某某实业有限公司（以下简称某某实业公司）、被告某某建设工程有限公司（以下简称某某建设公司）、被告某某物业管理服务有限责任公司（以下简称某某物业管理公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人***、戚某某与被告某某实业有限公司、被告某某建设公司的共同委托诉讼代理人刘某、被告某某物业管理服务有限责任公司委托诉讼代理人曹某某、何某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张某某向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同对原告所有的位于某某小区4号楼1单元1801号单元房屋顶及外墙进行维修，并按相关法律规定予以质保；2、判令三被告共同赔偿原告房屋室内损失150810元（室内装修损坏拆除重装费用126810元，装修期间近段位同类型单元房租赁费24000元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月28日，原告与被告某某实业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告华宇实业开发的位于彬州市××号楼××单元××层××号单元房。2014年7月9日房屋交付，装修过程中即出现屋顶及外墙渗漏，原告找被告物业公司，该公司简单维修后依然渗漏，原告多次找物业公司维修但始终未彻底处理。2014年至今，涉案房屋反复出现漏水现象，原告多次联系被告物业公司，物业公司仅对漏水点进行登记，未进行实质性处理。2024年11月，原告及某某局、被告物业公司及开发商相关工作人员现场确认了原告房屋漏水多年的事实，后经某某局工作人员从中协调处理无果。涉案房屋由被告某某建设公司施工建设，房屋交付时的建设工程质量保证书载明，层面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏保修期5年，保修期内出现质量问题由施工单位及被告某某公司或委托被告某某公司承担质量保修，对此被告某某公司盖章确认。《商品房买卖合同》约定，在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当承担履行保修义务，屋顶及墙面漏水属于保修范围。2014年7月9日房屋交付后就出现漏水，质量问题出现在五年保修期内。根据建设工程质量保证书及《商品房买卖合同》约定，三被告对原告房屋均有维修义务，三被告却相互推卸责任导致原告损失严重。为维护原告合法权益，特起诉，望判如所请。 被告某某实业公司辩称，第一，原告诉请涉及物权请求权与债权请求权不同性质的权利竞合，原告应择其一进行主张，而不应当在同一诉讼中同时提出相互冲突、性质各异的诉求；第二、涉案房屋在2014年7月9日向业主交付使用，2015年3月20日，原告已装修入住，距今已近11年，商品房防水层质保期为5年，且其未收到任何在质保期间的质量问题反馈，现已超过保修期，开发商已无维修义务；第三，涉案房屋墙面漏水原因不明，并无法确定补漏责任应为开发商责任，原告仅依据屋顶及外墙渗漏现象，便主张由被告承担责任，原告未对涉案房屋墙面漏水原因进行科学、严谨的调查和分析，缺乏充分的事实依据。第四，原告自行处理房屋漏水问题前，未主动与开发商沟通协商并寻示专业指导，也未就损失范围和处理方式与责任方进行确认，其相关费用支出合理性和必要性难以得到有效的证明，另其各项主张费用未提供发票、维修合同等有效证明实际支出情况；第五，关于原告主张的房屋租赁费，不予认可。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。 被告某某建设公司辩称意见同被告某某实业公司。 被告某某物业管理公司辩称，房屋漏水问题出现在2014年7月9日房屋交付后装修过程中，该时间在开发商的房屋质保期内，应由开发商负责，与被告公司的管理服务没有关系；原告主张的是商品房买卖合同纠纷，与物业公司管理服务没有关系，对原告诉请不予认可，请求驳回原告诉讼请求。 原告张某某围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同、缴款发票、税收缴款书、专项维修资金交款单、情况说明、某某小区4-1-1801业主房渗水明细、1-5号楼房屋漏水统计表、微信聊天记录、物业投诉记录表、投诉资料、某某局调查答复、（2024）陕0482民初XX号民事判决书、庭审笔录、工程质量验收表、建设工程质量保证书、住宅工程使用说明书、业主入住档案、前期物业服务协议、临时管理规约、装饰装修管理服务协议、照片、工程预算表、装修预算清单；被告某某实业公司、被告某某建设公司围绕其诉讼主张共同提交了商品房买卖合同、验房单、物业交付流转单、装修申请表、装修巡查记录表、竣工验收记录表；被告某某物业管理公司围绕其诉讼主张提交了业主入住档案、物业服务合同，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认；对有异议的证据，综合全案事实予以评定。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告张某某系某某小区小区4幢1单元18层1801室房屋的业主，被告某某物业管理公司系该小区的物业公司，被告某某实业公司系该房屋的开发商，被告某某建设公司系该房屋的建设单位。2012年10月28日，原告和被告某某实业公司签订《商品房买卖合同》，合同第十六条约定，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应保修责任。2014年7月9日，原告办理收房入住手续，并与被告某某物业管理公司签订前期物业服务协议。张某某（甲方）与某某物业管理公司（乙方）签订的前期物业服务协议第一条约定：二、（二）乙方义务：1、对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护与管理。原告装修过程中即发现涉案房屋屋顶和墙面均出现不同程度渗漏情况，原告就此遂向被告某某物业管理公司进行了反映，某某物业管理公司将该渗漏情况向开发商和建设单位进行了反映，并进行了登记，被告某某实业公司、被告某某物业管理公司亦上门前往涉案房屋进行查看，对渗漏区域进行了简单维修，但始终未彻底处理。2024年11月，原告及某某局、被告物业公司及开发商相关工作人员现场确认了原告房屋漏水多年的事实，后续就涉案房屋的维修问题进行沟通，但仍处理无果。后原告向本院提起诉讼。 另查明，被告某某建设公司出具的《咸阳市建设工程质量保证书》记载：层面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏保修期5年，在保修期内出现质量问题由施工单位或委托某某公司物业管理部门在正式接到用户报修之日起三天内给予答复，并根据质量问题的难易程度确定修复时间，承担质量保修。被告某某物业管理公司提供的华宇臻品4-1-1801业主报房子渗水明细表中载明：原告张某某4-1-1801号房屋在2014年8月1日至2024年7月13日11次报修房屋客厅窗户、卫生间顶、次卧窗渗水等问题，该表中备注栏注明“未维修好”。2024年11月18日物业公司出具的“情况说明”中表明，原告向物业反映后，物业已将问题反映给开发商。开发商施工队人员亦曾进行查看及维修，但未维修好。2016年开发商因4#楼施工队撤离，再未维修。后物业亦曾给此户维修几次，业主说还没有维修好。物业2024年9月份又给重新用防水胶维修（楼顶，房子外墙周围都刷了一次防水），现在业主仍反映还未修好。案件审理过程中，原告和被告物业公司对涉案房屋渗水情况进行了现场查看，并录制了现场视频。 本院认为，原、被告陈述及原告提供的渗水明细、房屋漏水统计表、物业投诉记录表、投诉资料等相互印证，能够证明原告2014年7月9日办理收房入住手续，装修期间屋顶和墙面即出现渗漏情况、2014年8月1日至2024年7月13日原告11次向物业报修房屋客厅窗户、卫生间顶、次卧窗渗水等问题，物业公司已将该涉案房屋漏水情况告知开发商，并和开发商进行简单维修、但仍未维修好的事实，予以认定。原告张某某与被告某某实业公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，双方当事人均应按合同约定行使权利和履行义务。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”本案中，原告张某某于2014年7月9日办理收房入住手续，房屋保修期限应自2014年7月9日起计算，本案中，原告张某某曾于2014年8月1日至2024年7月13日共计11次报修4-1-1801室房屋客厅窗户、卫生间顶、次卧窗渗水等问题，未超出保修期限。被告某某实业公司抗辩称原告诉请已超过质保期的主张，与查明事实不符，依据不足，不予采信。原告与被告某某实业公司签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应保修责任，某某实业公司作为出卖人对尚在保修期的案涉房屋负有保修义务，原告要求其承担保修责任，符合合同约定，故对原告要求被告某某实业公司维修房屋漏水屋顶和墙面的诉请，予以支持。关于原告要求被告某某建设公司承担维修义务的诉请，因本案系因原告与被告某某实业公司签订的《商品房买卖合同》引发的纠纷，且原告该主张涉及开发商与施工单位之间的权益处分，故对原告该诉请，不予支持。关于原告要求被告物业公司承担维修义务的诉请，本案中，原告与被告某某物业管理公司签订的《前期物业服务协议》约定，物业公司对共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对于业主房屋专有部分不承担物业维修义务，涉案房屋发生渗漏情况发生在房屋保修期限内，涉案维修工程的责任主体为开发商，物业公司已将该渗漏情况告知开发商，亦对渗漏区域进行查看并进行了简单维修，其已尽到自身义务，故对原告要求被告某某物业管理公司维修房屋渗水屋顶和墙面的诉请，不予支持。被告某某物业管理公司作为物业服务方，其应当为后续维修所采取的必要措施提供便利条件。关于原告诉请室内维修费用和房屋租赁费用问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”被告某某实业公司称涉案房屋已过质保期，开发商已无维修义务，对此本院审查认为，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，对于保修期限内发生的属于保修范围的质量问题应当履行保修义务，某某实业公司作为出卖人对尚在保修期的案涉房屋负有保修义务。对于原告要求被告赔偿房屋室内损失150810元的主张，原告2014年7月后收房装修入住，入住后该房屋渗水多年的事实存在，因涉案房屋渗水问题修复时势必还会涉及房屋室内已装修部位，故对于室内维修费用，综合考虑装修入住时间及该房屋客厅窗户、卫生间顶、次卧窗存在渗水的事实，结合本案实际对该费用酌情按3000元予以认定，并由被告给付原告、由原告自行修复。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《建设工程质量管理条例》第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告某某实业有限公司于本判决生效后三十日内全面维修原告张某某住宅房屋客厅窗户、卫生间顶、次卧窗室外渗水部位； 二、被告某某实业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告张某某客厅窗户、卫生间顶、次卧窗渗水造成的室内维修费用3000元； 三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。 案件受理费3316元，由被告某某实业有限公司承担50元，其余案件受理费3266元予以退回原告张某某。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二五年七月七日 书记员*** 附：一、本案相关法律规定 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《建设工程质量管理条例》 第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百六十三条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。