重庆某工程有限公司与重庆某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书

重庆市北碚区人民法院 民事判决书 (2024)渝0109民初17632号原告：重庆某工程有限公司，住所地重庆市巴南区。法定代表人：冯某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：***，重庆志同律师事务所律师。委托诉讼代理人：***，重庆志同律师事务所律师。被告：重庆某房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区。法定代表人：陆某，该公司经理。委托诉讼代理人：豆某，男，该公司员工。原告重庆某工程有限公司（以下简称工程公司）诉被告重庆某房地产开发有限公司（以下简称房产公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2024年12月25日受理后，依法适用简易程序于2025年2月21日公开开庭进行了审理。原告工程公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告房产公司经传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工程公司向本院提出诉讼请求：1.判令房产公司向工程公司支付工程质保金444,649.27元及资金占用损失（以444,649.27元为基数，从2024年7月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止）；2.判令在房产公司尚欠工程公司工程质保金444,649.27元范围内，就工程公司施工的重庆市北碚区某地门窗及铝合金栏杆工程折价或拍卖的价款优先受偿；3.本案诉讼费由房产公司承担。事实和理由：2020年11月25日，工程公司（乙方）和房产公司（甲方）签订《“重庆市北碚区某地门窗及铝合金栏杆工程”铝合金、塑钢门窗工程合同》（以下简称《工程合同》），双方约定了工程概况、承包范围、承包方式及内容、工期等事项。其中，合同第七条第5款及第十条约定剩余结算总价的3%作为工程质保金，在两年质保期满后支付。之后，工程公司依约完成了工程内容，但由于房产公司拖欠工程款，工程公司曾向北碚区人民法院起诉，该院作出的（2023）渝0109民初2185号民事判决已经发生法律效力。该案查明双方针对案涉工程结算总金额为14,821,642.45元，还查明案涉工程于2022年5月16日竣工验收。房产公司在2022年7月之前集中交房，案涉工程两年的质保期起算时间本应为2022年7月1日。因房产公司在该案中表示工程移交时间为2022年7月29日，工程公司参考该日期作为本案计算质保期的起始时间。综上，按《工程合同》的约定，质保金到期时间为2024年7月29日，且不存在扣款情形，支付条件已成就，但房产公司拒绝支付且不向工程公司出具支付质保金的证明材料。工程公司提起本案诉讼，请求依法裁判。房产公司提交答辩状辩称，根据合同约定，结算总价的3%作为质保金，按《工程质量保修书》（以下简称《保修书》）的约定支付。《保修书》约定保修期为两年，在乙方已完成全部返修工作（需甲方客户服务中心和物业公司签字认可）后，在保修时间满两年后21天内，将保修金的余款（扣除赔偿费总额）全额一次性无息支付给乙方。工程公司并未完成甲方及物业公司签字确认的手续，不能确定是否存在其他扣款事由，故未达到支付质保金的条件。如人民法院认定已经达到支付条件，则应当从判决生效之日起视为达到支付条件，不应支持资金占用损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年11月25日，房产公司（发包方、甲方）与工程公司（承包方、乙方）签订《工程合同》，约定房产公司将位于重庆市北碚区的某地门窗及铝合金栏杆工程发包给工程公司施工。第一部分“协议书”第二条约定承包范围：某项目二标段（M25-01地块S1#~S3#楼、1-1#~1-12#楼、1-25#楼、2-1#~2-11#楼及1-1~1-25交1-A~1-X、2-1/1~2-20交2-A~2-H、3-1~3-13交3-A~3-S、10-1~10-44交9-A~10-P车库）铝合金玻璃门窗、塑钢玻璃门窗、防火（耐火）玻璃门窗、铝合金玻璃栏杆的加工制作、运输、搬运、安装、成品保护等。第五条约定合同固定总价（含税）为14,228,542.68元。第六条约定计价方式为采用闭口包干性质，包括总价及综合单价均闭口包干。第七条约定付款方式：（1）进度款支付按不超过已完工程量的75%核定；（2）全部工程施工完毕，乙方书面通知甲方组织相关各方进行验收，经甲方验收合格后，进度款支付至合同总价的80%；（3）单位工程竣工验收合格并完成结算后10个工作日内付至结算总价款的97%，结算在6个月内完成；（4）剩余结算总价的3%将作为工程质量保修金，保修金按本协议第10.2条约定支付，申请保修金支付时乙方须提供甲方及甲方委托的物业公司的认可文件。第七条7.10约定，每次乙方应在甲方支付费用前，依据甲方批准的金额，先行向甲方提供足额合法且符合当地税务规定的增值税专用发票……并在增值税专用发票开具后的5日内送达甲方……甲方应在收到乙方提供的增值税专用发票后进行防伪税控系统认证，并在认证通过后支付相应款项，如认证不通过甲方有权延迟支付相应费用而不被视为违约，亦无须承担任何违约责任。第十条10.1约定，质量保修期两年，自需方集中向商品房购房人发送的交付通知书中所载交付日期开始起计算；商品房分期交付购房人的，分批计算。10.2约定，质量保修金支付程序如下：（1）质量保修期满两年后，无质量问题，无息退还保修金的100%。工程保修按合同附件《保修书》执行。《工程合同》的“通用条款”19.4.1约定，由于甲方原因造成工程进度款支付拖延，甲方以应付款项按照中国人民银行每月发布的贷款市场报价利率（即LPR）计算所得利息进行补偿，不再另外支付违约金。《工程合同》的附件6《保修书》第七条“保修款”约定：1.从乙方工程结算款中留3%作为保修款，在乙方已完成全部返修工作后（需甲方客户服务中心和物业公司签字认可），保修款在保修时间期满两年后21天内将余款（扣除按上述条款所计算的赔偿费用总额）全额一次性（无息）支付给乙方；2.若甲方垫付维修费用超出保修款总额，超出部分仍由乙方支付。所有保修款在结算时均不计利息。乙方不愿支付超额部分的，甲方有权由应支付乙方的其他任何费用中扣除。仍不够的，以法律手段追回。之后，双方还签订了《重庆市北碚区某地门窗及铝合金栏杆工程补充协议》，约定合同增加材料调差条款，暂定调差金额为576,221.35元。另查明，原告工程公司因就前述《工程合同》的履行和被告房产公司产生争议，曾向本院提起诉讼，请求判决：1.解除原、被告签订的《工程款抵房款协议书》和《工程款抵房款协议书（车位）》；2.判令被告支付原告工程款（不含质保金）3,713,532.35元及资金占用损失（以3,713,532.35元为基数，从2023年4月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止）；3.判令原告在被告欠付工程款3,713,532.35元范围内对其施工的工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；4.本案诉讼费用、保全费由被告承担。对于该案，本院于2023年7月24日作出（2023）渝0109民初2185号民事判决，查明“案涉工程所在项目于2022年5月16日竣工验收。工程公司于2022年7月29日将案涉工程进行了移交。房产公司认为该移交时间为案涉工程的竣工验收时间……房产公司已向工程公司转账支付工程款共计10,789,637.97元……2021年10月20日，工程公司（乙方、工程承包方、房屋买受人）与房产公司（甲方、工程发包方、房屋出售人）签订《工程款抵房款协议书》，载明：鉴于双方签订《工程合同》，乙方向甲方购买重庆市北碚区207栋1单元1层4室……工程公司陈述第一份协议（即《工程款抵房款协议书》）约定的房屋与实际房屋座落位置不一致，实际以房抵款的房屋坐落于北碚区某路186号1单元1-2……”，认定“被告应支付原告案涉工程的工程款共计14,821,642.45元……按照合同约定，单位工程竣工验收合格并完成结算后10个工作日内付至结算总价款的97%，结算在6个月内完成。本案被告应支付原告工程款14,376,993.18元（14,821,642.45元×97%）。被告已支付原告工程款共计10,789,637.97元。故本案被告还应支付原告工程款（不含质保金）3,587,355.21元（14,376,993.18元-10,789,637.97元）”，判决：一、工程公司与房产公司于2021年10月20日签订的《工程款抵房款协议书》及《工程款抵房款协议书（车位）》于2023年4月27日解除；二、房产公司于本判决生效之日起10日内支付工程公司工程款3,587,355.21元；三、在房产公司尚欠工程公司工程款3,587,355.21元范围内，工程公司有权就其施工的重庆市北碚区某地门窗及铝合金栏杆工程折价或者拍卖的价款优先受偿；四、驳回工程公司的其他诉讼请求。该民事判决于2023年8月21日发生法律效力。还查明，工程公司于2025年2月14日以“冉工”为收件人，以“重庆市北碚区某某营销中心”为收件地址邮寄《质保金付款申请表》，要求退还质保金448,551.66元。邮件于2025年2月15日被签收。工程公司于2025年2月20日向房产公司开具金额为444,649.27元的电子发票（增值税专用发票），并陈述于2025年2月21日将发票交付给房产公司。为证明案涉项目的交房时间，工程公司举示物业费交费截图及物业费构成明细截图（打印件，工程公司陈述来源于物业服务企业工作人员的转发）各一张，载明交款单位工程公司于2023年2月27日支付“中南某”编号为“XXX”房屋在2022年7月至2023年2月期间的物业服务费2170元（271.25元/月×8个月）。另外，关于未取得“甲方客户服务中心和物业公司”所出具退还质保金书面材料的原因，工程公司解释：“工程公司在2024年10月将申请退还质保金的纸质材料交给房产公司房修部门的工作人员，该工作人员接收后表示需按相关程序将资料转交物业部门公示1个月。公示期满后，工程公司沟通退还质保金事宜，但因物业部门更换领导，要求再公示1个月。再次公示期满后，工程公司联系退还，但房产公司未明确告知退还的时间。工程公司遂在2025年2月14日将申请退还的纸质材料邮寄给房产公司。”本院认为，《工程合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方按照约定享有权利、承担义务。（2023）渝0109民初2185号民事判决认定案涉工程价款总计14,821,642.45元，并判决房产公司支付至97%，故房产公司应将作为质保金的剩余部分444,649.27元（3%）依约支付给工程公司。对此，按《工程合同》第七条、第十条以及《保修书》第七条的约定，两年质保期从房产公司集中向购房人交房之日起计算。质保期满，在工程公司完成全部返修工作且无质量问题，由房产公司客户服务中心及物业服务企业签字认可并出具文件，再由房产公司将质保金（扣除垫付维修费后的余额）在21天内支付。对此，本院认为，交房时间是作为建设单位的房产公司掌握的信息，与交房相关的资料亦由房产公司保管，但房产公司却未依法到庭参加诉讼，如实向本院陈述并举证，应承担不利后果。因案涉工程已在2022年5月16日竣工验收，工程公司举示的物业费交费截图虽非原件，但相关记载和工程公司在（2023）渝0109民初2185号案确认的抵房坐落一致，可作为认定案涉项目交房时间的参考资料。工程公司表示从2022年7月起交纳抵房的物业服务费，故从案涉项目在2022年7月交房的次月起计算两年并依约顺延21天，为2024年8月21日。至本案一审法庭辩论终结（2025年2月21日）时，《工程合同》约定的两年质保期已经届满。另外，虽房产公司辩称“工程公司并未完成甲方及物业公司签字确认的手续，不能确定是否存在其他扣款事由，未达到支付质保金的条件”，但该问题属于消极事实，在工程公司明确表示不存在扣款事项且对为何未取得“房产公司客户服务中心及物业服务企业签字认可并出具的文件”作出相应解释，并举证证明向案涉项目的营销中心邮寄函件催收的情况下，应由房产公司到庭举证加以说明。房产公司未出庭应诉，应承担不利后果。故本院采信工程公司的陈述，认定不存在扣款事由，更为公平合理。综上，并考虑到工程公司已针对质保金向房产公司开具了相应的增值税专用发票，当庭予以举示并陈述交付给房产公司，故房产公司支付质保金的条件已经成就，房产公司应当将444,649.27元质保金在本案支付给工程公司。关于工程公司主张的资金占用损失。工程公司表示在2025年2月21日将相应的发票交付给房产公司，质保金的支付条件已经成就。房产公司逾期未付给工程公司造成利息损失，工程公司按《工程合同》“通用条款”19.4.1约定的标准主张资金占用损失，合理适当，本院予以支持。房产公司应以444,649.27元质保金为基数，从2025年2月22日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算，向工程公司支付资金占用损失至付清之日止。关于优先受偿权的问题。按《中华人民共和国民法典》第八百零七条“……发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第三十五条“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”、第三十八条“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”的规定，享有建设工程价款优先受偿权的主体为与发包人订立建设工程施工合同的承包人，优先受偿的范围为工程价款。工程公司系承包人，其主张在发包人房产公司尚欠444,649.27元工程款即质保金的范围内，就案涉工程折价或拍卖的价款优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第八百零七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条、第三十八条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条、第一百四十七条之规定，判决如下：一、被告重庆某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆某工程有限公司质保金444,649.27元及资金占用损失（以444,649.27元质保金为基数，从2025年2月22日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算至付清为止）；二、在被告重庆某房地产开发有限公司尚欠原告重庆某工程有限公司质保金444,649.27元范围内，原告重庆某工程有限公司有权就其施工的重庆市北碚区某地门窗及铝合金栏杆工程折价或者拍卖的价款优先受偿；三、驳回原告重庆某工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8091.40元，减半收取计4045.70元，由原告重庆某工程有限公司负担60.83元，被告重庆某房地产开发有限公司负担3984.87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员***二〇二五年三月二十五日书记员***-PAGE-