深圳市通规技术检测有限公司与深圳微蓝谷科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市宝安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0306民初546号 原告：深圳市通规技术检测有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道朱坳第二工业区****和****，统一社会信用代码91440300791704070W。 法定代表人原涛，总经理。 委托代理人**，北京市京都（深圳）律师事务所律师。 委托代理人***，北京市京都（深圳）律师事务所律师。 被告：深圳微蓝谷科技有限公司，住所地，住所地深圳市宝安区西乡街道固戍1路**石街大厦**会信用代码914403003350204413。 法定代表人***。 原告深圳市通规技术检测有限公司与被告深圳微蓝谷科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人***，被告的法定代表人***到庭参加诉讼及调查。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付三个月租金的补偿金67,860元，免租期租金5,107.74元，租赁佣金10,000元；2、请求判令被告支付2019年8月份电费1,267.2元和水费25.52元；3、请求判令被告支付2019年9月1日至9月4日的租金和固定费用3,224元；4、由被告承担本案诉讼费。 本案基本情况 2018年7月13日，原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、位置：深圳市宝安区西乡街道朱坳第二工业区C10栋2楼西半层780平米用途工业厂房；合同期限自2018年7月18日起至2020年9月30日止；免租期7天，自2018年7月25日起计算租金，免租期内只免租金；房屋押金45,240元；房屋装修款73,888元；房屋租金22,620元；管理费+垃圾费780元；电梯费+基础电费780元；用电押金5,000元。2、乙方交清所有押金和首月费用后，甲方须支付中介费用给乙方的介绍费，若乙方违约，乙方在承担其他违约责任的同时还应支付免租期内的全部租金及费用给甲方。3、合同有效期内，如任何一方需提前解除合同，双方均需提前三个月书面通知对方让对方提前准备出租或搬迁，如不能提前通知对方，须支付三个月的租金用作补偿给对方。如果提前解除合同的一方是乙方，在双方解除合同时，乙方还要向甲方支付免租期的租金、支付甲方付出的因签订本合同的介绍费，如果因解约给甲方造成其他损失，乙方应在损失的范围内赔偿，同时乙方不得要求甲方对其装修赔偿或补偿。 2019年9月5日，被告向原告发送一份《解除租赁通知函》，通知原告因其***有突发特殊情况发生，目前已没有能力继续承租原属的新安第二工业C10栋二楼西边的办公场地，并于当日搬离涉案厂房。 另查，被告向原告缴纳了房屋押金45,240元、水电押金5,000元、装修款73,888元。原告主张房屋装修款是原告先装修好后按面积及合同期限收取的费用，被告主张原告早已装修好，且原告未能提交证据证明其为被告装修的情况，主张按实际租赁时间抵扣装修费。庭审中，原告主张其装修花费了15万多元，包括地面、墙面、吊顶、门窗、空调、办公桌椅、设备，被告系直接拎包入驻办公，而被告单方违约后，涉案房屋一直未出租。 庭审中，被告对于原告主张的租赁佣金10,000元、2019年8月份的电费1,267.2元、水费25.52元、2019年9月1日至9月4日的租金和固定费用3,224元无异议。对于原告主张的总费用，被告抗辩称其支付的押金及装修费用已足以折抵，不应再支付原告款项。 判决结果 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认。根据已查明的事实，被告系单方解除与原告的租赁合同，已违约，根据《房屋租赁合同》第四条第1项的约定：“如任何一方需提前解除合同，双方均需提前三个月书面通知对方让对方提前准备出租或搬迁，如不能提前解除合同，需支付三个月的租金用作补偿给对方，如果提前解除合同的一方是被告，在双方解除合同时，被告还要向原告支付免租期的租金、支付原告付出的因签订本合同的介绍费”，故原告诉求被告支付三个月租金的补偿金67,860元，免租期租金5,107.74元、租赁佣金10,000元，均有事实和法律依据，本院予以支持。被告对原告主张的2019年8月份电费1,267.2元、水费25.52元、20019年9月1日至4日的租金和固定费用3,224元均无异议，本院予以确认，被告应予支付原告。双方争议的焦点为被告支付原告的装修款73,888元是否应予抵扣。原告确认其系提前将涉案厂房装修好并按照面积及合同期限向被告收取的装修款，装修的内容包括地面、墙面、吊顶、门窗、空调、办公桌椅、设备等，本院认为，被告虽存在违约行为，但亦应考虑原告所因此产生的损失程度，原告收取的房屋装修款涵盖了整个合同期间，被告搬离后，上述装修的设施、设备均保留在案涉厂房内，上述装修的价值原告仍可继续利用，原告亦未提交证据证明上述装修已全损，故本院酌定按被告实际租赁期间及合同约定的三个月提前通知解除期核算后进行折抵，经核算，可进行折抵的金额为27,487.88元（73,888元÷26.434个月×9.834个月）。被告主***应予以抵扣，原告主张被告搬离后涉案厂房一直未出租出去，本院认为，原告在被告明确违约不再租赁的情况下应尽快对案涉厂房进行出租或利用，其未采取措施导致损失扩大的部分应自行承担，本院对于原告的该主张不予采纳，原告诉求的三个月租金补偿金已足以弥补因被告单方解除合同给其造成的损失，被告主***予以抵扣，本院对其主张合理的部分予以支持。另因被告存在延期支付水电费、租金及相关固定费用的情况，根据其违约情况，本院酌定扣除2,000元的押金作为上述延期支付的损失补偿，剩余的押金48,240元应予以抵扣。综上，被告应支付原告违约补偿金67,860元、免租期租金5,107.74元、租赁佣金10,000元、水电费1,292.72元、租金及固定费用3,224元，合计为87,484.46元，被告已支付的押金、装修款共计75,727.88元（27,487.88元+48,240元）可予以抵扣，抵扣后，被告还应支付原告11,756.58元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告深圳微蓝谷科技有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市通规技术检测有限公司11,756.58元； 二、驳回原告深圳市通规技术检测有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,988元，由被告深圳微蓝谷科技有限公司承担1721元，由原告深圳市通规技术检测有限公司承担267元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审　判　长　韩　超　宇 人民陪审员　罗　裕　红 人民陪审员　祝　穗　燕 二〇二〇年十二月十九日 书　记　员　**(兼) 书　记　员　蓝　蔓　舒