深圳市通规技术检测有限公司、深圳微蓝谷科技有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤03民终14796号 上诉人（原审原告）：深圳市通规技术检测有限公司 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**，北京市京都（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市京都（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：深圳微蓝谷科技有限公司 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，广东***律师事务所律师。 上诉人深圳市通规技术检测有限公司（以下简称通规公司）因与被上诉人深圳微蓝谷科技有限公司（以下简称微蓝谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初546号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人通规公司的上诉请求：1、撤销一审民事判决第一项，改判微蓝谷公司向通规公司支付补偿金、免租期租金、租赁佣金、2019年8月份电费人民币1267.2元（以下货币均为人民币）、水费25.52元、2019年9月1日至9月4日的租金和固定费用3224元，合计87,484.46元；2、判令微蓝谷公司承担本案的诉讼费。事实和理由：1、一审法院对本案关于押金的事实认定错误，微蓝谷公司无权要求在本案中将房屋押金和用电押金抵扣违约金及其他费用。2、一审法院对本案关于房屋装修款的事实认定错误，微蓝谷公司无权要求在本案中房屋装修款抵扣违约金及其他费用。3、一审法院错误适用“减损规则”并认定通规公司未尽到减损义务，事实上通规公司已经尽到了所有相关的减损的义务，不应承担扩大部分的损失。 被上诉人微蓝谷公司辩称：1、请求法院依法维持一审原判。2、退一万步讲，本案中通规公司并没有提供合法有效的租赁物的相关证件，比如房产证或者建筑规划许可证，那么这个租赁合同是无效合同。一审判决通规公司明显是没有任何损失的，微蓝谷公司已作出最大的让步。 通规公司向一审法院起诉请求：1、判令微蓝谷公司向通规公司支付三个月租金的补偿金67,860元，免租期租金5,107.74元，租赁佣金10,000元；2、请求判令微蓝谷公司支付2019年8月份电费1,267.2元和水费25.52元；3、请求判令微蓝谷公司支付2019年9月1日至9月4日的租金和固定费用3,224元；4、由微蓝谷公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年7月13日，通规公司作为出租人（甲方）与微蓝谷公司作为承租人（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、位置：深圳市宝安区xxxx层780平米用途工业厂房；合同期限自2018年7月18日起至2020年9月30日止；免租期7天，自2018年7月25日起计算租金，免租期内只免租金；房屋押金45,240元；房屋装修款73,888元；房屋租金22,620元；管理费＋垃圾费780元；电梯费＋基础电费780元；用电押金5,000元。2、乙方交清所有押金和首月费用后，甲方须支付中介费用给乙方的介绍费，若乙方违约，乙方在承担其他违约责任的同时还应支付免租期内的全部租金及费用给甲方。3、合同有效期内，如任何一方需提前解除合同，双方均需提前三个月书面通知对方让对方提前准备出租或搬迁，如不能提前通知对方，须支付三个月的租金用作补偿给对方。如果提前解除合同的一方是乙方，在双方解除合同时，乙方还要向甲方支付免租期的租金、支付甲方付出的因签订本合同的介绍费，如果因解约给甲方造成其他损失，乙方应在损失的范围内赔偿，同时乙方不得要求甲方对其装修赔偿或补偿。 2019年9月5日，微蓝谷公司向通规公司发送一份《解除租赁通知函》，通知通规公司因其***有突发特殊情况发生，目前已没有能力继续承租原属的xxxx栋二楼西边的办公场地，并于当日搬离涉案厂房。 另查，微蓝谷公司向通规公司缴纳了房屋押金45,240元、水电押金5,000元、装修款73,888元。通规公司主张房屋装修款是通规公司先装修好后按面积及合同期限收取的费用，微蓝谷公司主张通规公司早已装修好，且通规公司未能提交证据证明其为微蓝谷公司装修的情况，主张按实际租赁时间抵扣装修费。一审庭审中，通规公司主张其装修花费了15万多元，包括地面、墙面、吊顶、门窗、空调、办公桌椅、设备，微蓝谷公司系直接拎包入驻办公，而微蓝谷公司单方违约后，涉案房屋一直未出租。 一审庭审中，微蓝谷公司对于通规公司主张的租赁佣金10,000元、2019年8月份的电费1,267.2元、水费25.52元、2019年9月1日至9月4日的租金和固定费用3,224元无异议。对于通规公司主张的总费用，微蓝谷公司抗辩称其支付的押金及装修费用已足以折抵，不应再支付通规公司款项。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，通规公司、微蓝谷公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，一审法院予以确认。根据已查明的事实，微蓝谷公司系单方解除与通规公司的租赁合同，已违约，根据《房屋租赁合同》第四条第1项的约定：“如任何一方需提前解除合同，双方均需提前三个月书面通知对方让对方提前准备出租或搬迁，如不能提前解除合同，需支付三个月的租金用作补偿给对方，如果提前解除合同的一方是微蓝谷公司，在双方解除合同时，微蓝谷公司还要向通规公司支付免租期的租金、支付通规公司付出的因签订本合同的介绍费”，故通规公司诉求微蓝谷公司支付三个月租金的补偿金67,860元，免租期租金5,107.74元、租赁佣金10,000元，均有事实和法律依据，一审法院予以支持。微蓝谷公司对通规公司主张的2019年8月份电费1,267.2元、水费25.52元、2019年9月1日至4日的租金和固定费用3,224元均无异议，一审法院予以确认，微蓝谷公司应予支付通规公司。双方争议的焦点为微蓝谷公司支付通规公司的装修款73,888元是否应予抵扣。通规公司确认其系提前将涉案厂房装修好并按照面积及合同期限向微蓝谷公司收取的装修款，装修的内容包括地面、墙面、吊顶、门窗、空调、办公桌椅、设备等，一审法院认为，微蓝谷公司虽存在违约行为，但亦应考虑通规公司所因此产生的损失程度，通规公司收取的房屋装修款涵盖了整个合同期间，微蓝谷公司搬离后，上述装修的设施、设备均保留在案涉厂房内，上述装修的价值通规公司仍可继续利用，通规公司亦未提交证据证明上述装修已全损，故一审法院酌定按微蓝谷公司实际租赁期间及合同约定的三个月提前通知解除期核算后进行折抵，经核算，可进行折抵的金额为27,487.88元（73,888元÷26.434个月×9.834个月）。微蓝谷公司主张押金应予以抵扣，通规公司主张微蓝谷公司搬离后涉案厂房一直未出租出去，一审法院认为，通规公司在微蓝谷公司明确违约不再租赁的情况下应尽快对案涉厂房进行出租或利用，其未采取措施导致损失扩大的部分应自行承担，一审法院对于通规公司的该主张不予采纳，通规公司诉求的三个月租金补偿金已足以弥补因微蓝谷公司单方解除合同给其造成的损失，微蓝谷公司主张押金予以抵扣，一审法院对其主张合理的部分予以支持。另因微蓝谷公司存在延期支付水电费、租金及相关固定费用的情况，根据其违约情况，一审法院酌定扣除2,000元的押金作为上述延期支付的损失补偿，剩余的押金48,240元应予以抵扣。综上，微蓝谷公司应支付通规公司违约补偿金67,860元、免租期租金5,107.74元、租赁佣金10,000元、水电费1,292.72元、租金及固定费用3,224元，合计为87,484.46元，微蓝谷公司已支付的押金、装修款共计75,727.88元（27,487.88元＋48,240元）可予以抵扣，抵扣后，微蓝谷公司还应支付通规公司11,756.58元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、深圳微蓝谷科技有限公司应于判决生效之日起五日内支付深圳市通规技术检测有限公司11,756.58元；二、驳回深圳市通规技术检测有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1,988元，由深圳微蓝谷科技有限公司承担1721元，由深圳市通规技术检测有限公司承担267元。 经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，微蓝谷公司在诉讼中提出以装修费用折抵，为避免累诉，一审法院在本案对装修费用一并处理，并无不妥。涉案房屋由通规公司装修，微蓝谷公司支付的装修费实际为装修使用费，并非合同约定“乙方不得要求甲方对其装修赔偿或补偿”范围，微蓝谷公司已经按照涉案合同承担全部违约责任，根据日常生活经验，合同提前解除造成的空置损失应在双方协商违约责任的范围内，通规公司再以涉案房屋一直空置要求微蓝谷公司承担超出合同以外的违约责任，超出合同可预见范围，一审法院不予支持，处理正确。 综上所述，通规公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1693.2元，由通规公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　俞　　　　红 审判员　吴　 春　 泷 审判员　邓　　　　媛 二〇二二年四月十五日 书记员　***（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。