某某、中国电信股份有限公司梧州分公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0403民初1573号 原告：***，男，1958年5月5日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：**，广西同望（梧州）律师事务所律师。 被告：中国电信股份有限公司梧州分公司，住所地广西梧州市文化路28号。统一社会信用代码：91450403756516904H。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**，***远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，***远律师事务所实习律师。 被告：中国邮政集团有限公司梧州分公司，住所地广西梧州市新兴三路32号。统一社会信用代码：9145040571511735XD。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广西扬尘展程律师事务所律师。 原告***与被告中国电信股份有限公司梧州分公司（以下简称电信梧州分公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，根据被告电信梧州分公司的申请，依法追加中国邮政集团有限公司梧州分公司（以下简称邮政梧州分公司）作为共同被告参加诉讼，并依法适用简易程序，于2021年10月9日、2021年12月22日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告***及其委托诉讼代理人**，被告电信梧州分公司的委托诉讼代理人**与被告邮政梧州分公司的委托诉讼代理人***到庭参加庭审。第二次庭审中，原告***，被告电信梧州分公司的委托诉讼代理人**、**与被告邮政梧州分公司的委托诉讼代理人***到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判决被告电信梧州分公司收回广西梧州市***62号一单元103号房并按照商铺的市场价值赔偿原告人民币389000元（具体赔偿金额以评估价值为准）。诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：判决被告电信梧州分公司、邮政梧州分公司收回广西梧州市房（以下简称102号房）并按照事实商铺的市场价值赔偿原告人民币311200元。 事实和理由：***与***系夫妻关系。***与***夫妻生育儿子**新、***、女儿***、***、***、***。***于1993年1月8日死亡。 1995年，被告电信梧州分公司的前身单位梧州市邮电局拆迁***、***、**新、***一家共同居住的梧州市房屋（桂房证字第4005669）。当时该被拆迁房屋登记在***名下，梧州市邮电局将***列为乙方，并于1995年8月3日与***、**新、***签订了《房屋拆迁补偿协议书》（梧邮拆协（95）20号），约定：乙方共有房屋面积209.7平方米，其中合法的是171.7平方米，住宅113.4平方米，铺位58.9平方米，以上面积具体补偿安置是（1）甲方同意乙方在住宅面积××中××形式异地××在××小区甲方××建房××门牌工厂××路××楼××房，面积63.6平方米，作产权调换安置，产权归乙方儿子**新所有；（2）余下的住宅面积63.4平方米，甲方以1200元／平方米收购，折款76080元。（3）甲方同意乙方的铺位面积58.9平方米作调换安置，安置点在甲方宿舍楼下即***62号地下，面积38.9平方米归乙方所有，余下铺位面积20平方米甲方以2700元／平方米收购，折款54000元；涉及办理产权的由乙方自己向房产部门申请，甲方积极协助，费用由甲方负责。签订上述《房屋拆迁补偿安置协议书》后，梧州市邮电局进行改制。《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的***62号地下面积38.9平方米铺位办证问题由梧州市邮电局的**单位即被告电信梧州分公司负责。2002年8月29日，以原房主梧州市邮电局为卖方，***、**新、***、***、***、***、***为买方，对安置调换的商铺即***62号一单元103房在《梧州日报》刊登了《房屋交易声明》，准备办理产权转移登记。但是，由于***62号一单元103房存在国有土地使用权面积分摊问题，最终未能办理产权转移登记。2018年1月8日，被告电信梧州分公司出具《证明》，确认了***62号一层（38.9平方米）按照铺面进行产权调换的事实，但是，至今未能解决产权转移登记的存在问题。 2015年10月3日，原告与***、**新、***、***、***、***签订《析产协议》，约定***62号地下面积38.9平方米铺面产权原是原告与***、**新、***、***、***、***七人共同拥有，原告向***、**新、***、***、***、***每人支付15000元后，***、**新、***、***、***、***放弃该铺面的所有权，由原告拥有该铺面的产权，享有占有使用处分权利。 原告认为，办理***62号一单元102房产权转移登记过程中存在国有土地使用权面积分摊问题，是被告电信梧州分公司自身原因所致。但是，被告电信梧州分公司在签订《房屋拆迁补偿安置协议书》至今20多年时间里未能解决国有土地使用权面积分摊问题，造成原告无法办理产权登记，已经构成根本性违约，继续履行《房屋拆迁补偿安置协议书》关于上述商铺调换的约定，将给原告造成更大的经济损失。为此，应由人民法院判决被告中国电信股份有限公司梧州分公司按照商铺的市场价值赔偿原告人民币311200元（按照每平方米8000元计算,赔偿之后，由被告电信梧州分公司收回广西梧州市房。综上，原告诉至法院，恳请支持原告的诉讼请求。 原告向法庭提交的证据有：1.《房屋拆迁补偿协议书》（梧邮拆协（95）20号）、***的死亡诊断书，拟证实：1.***于1993年1月8日死亡；2．1995年梧州市邮电局拆迁***、***、**新、***一家共同居住的梧州市房屋及相关约定的事宜；2.房屋交易声明，拟证实2002年8月29日以原房主梧州市邮电局为卖方，***、**新、***、***、***、***、***为买方，对安置调换的商铺即***62号单元103房在《梧州日报》刊登了《房屋交易声明》，准备办理产权转移登记；3.析产协议，拟证实原告与其他共有人达成析产协议，约定102房中的38.9平方米归原告所有，原告诉讼主体适格；4.变更电信梧州分公司出具的证明，拟证实电信梧州分公司确认了***62号一层（38.9平方米）按照铺面进行产权调换的事实；5.***62号一单元102房的房产证，拟证实该房屋的登记情况及面积为54.82平方米；6.房屋租赁合同书；7.（98）桂梧万证字第482号公证书。（以上证据均为复印件） 被告电信梧州分公司辩称，一、答辩人不是本案适格的主体。涉案《房屋拆迁补偿安置协议书》（梧邮拆协（95）20号）的签订主体是梧州市邮电局。1998年10月28日，梧州市邮电局被依法撤销，设立了梧州市邮政局和梧州市电信局，之后，梧州市邮政局变更为中国邮政集团有限公司梧州市分公司，梧州市电信局变更为中国电信股份有限公司梧州分公司。根据梧州市邮电局在1998年8月30日作出的《邮电分营实施方案》，涉案的***62号一单元103号房屋划归邮政梧州分公司。因此，《房屋拆迁补偿安置协议书》的履行主体是邮政梧州分公司，答辩人不是本案适格的主体，对原告的诉请不应承担相应的法律责任。2.根据《房屋拆迁补偿安置协议书》（梧邮拆协〔95)20号）第二条第（3）款，安置房屋产权证的办理由原告方自己向产权部门申请办理，对办证不能的法律后果应当由原告方自行承担。二、办理产权证属于行政行为，并非答辩人的职责，因此答辩人不应承担不予办证的法律责任。三、原告要求答辩人收回广西梧州市***62号一单元103号房并按照商铺的市场价值赔偿其损失没有法律依据。四、涉案合同在1995年签订，期间，原告没有向答辩人提出过解除合同返还房屋的诉请，原告的诉请已超过诉讼时效。 被告电信梧州分公司向法庭提交的证据有：梧州市邮电局邮电分营实施方案复印件，拟证实邮电分营，原邮电局生产和非生产用房屋建筑按片划分，***的房屋物业归属被告邮政梧州分公司房屋。 被告邮政梧州分公司辩称，一、1995年原梧州市邮电局因业务需要征收了被答辩人的房屋及铺面，双方约定了补偿的方案等；当时约定，邮电部门为了建设电信大楼需要征用原告的房屋，而电信大楼至今使用和受益方又是被告电信梧州分公司，根据“权利和义务一致”的原则，谁受益谁应当负担相应的义务。二、1998年8月30日，梧州市邮电局下发的《邮电分营实施方案》已经明确了二被告的权利和义务：***房屋属于邮政所有，电信大楼属于电信所有和使用；但是对于当时邮电部门所产生的债权、债务并没有约定。所以邮政公司承担回购的义务没有依据。三、退一步来说，即使需要回购商铺，但是原告使用了商铺二十多年，也应当返还商铺的租金给相关公司或者应当对商铺的租金价值进行评估，最终折价补偿。综上请法院充分考虑上述意见，查明事实，依法判决，以维护答辩人的合法权益。 被告邮政梧州分公司向法庭提交的证据有：1.梧州市***62号一单元101号、102号房的房产权；2.梧州市***62号二单元101号房的房产权。 经过开庭质证，被告电信梧州分公司对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1的《房屋拆迁补偿协议书》无异议，对***的死亡诊断书真实性无异议，但对拟证实内容有异议，根据相关政策和邮电局当时方案，102号房屋划分给邮政公司，应由被告邮政梧州分公司按照协议约定履行甲方的义务；对证据2房屋交易声明的真实性、合法性由法院认定；证据3由法院依法认定；证据4确实是电信梧州分公司出具，只是证实102号房屋是***使用，并无法证实与本案诉请有关联性；对证据5-7无异议。 被告邮政梧州分公司对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1-4的真实性、合法性与关联性无异议，但对证明内容需要说明的是，102号房屋确已划分给邮政梧州分公司，但对其中的债务债权没有明确说明如何分担；证据4证实，邮政梧州分公司不应承担相关责任；对证据5-7无异议。 原告对被告电信梧州分公司提供的证据发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性均无异议，但该方案内容所划分的102号房屋是当时电邮局所拥有的房屋，且已安置给原告，无法证实被告电信梧州分公司拟证明的内容。 被告邮政梧州分公司对被告电信梧州分公司提供的证据发表如下质证意见：对该证据客观性、真实性、合法性均无异议，但该房屋对其中的债务债权没有明确说明如何分担。 原告、被告电信梧州分公司对被告邮政梧州分公司提供的证据均无异议。 法庭向原、被告出示了***62号103房的不动产登记资料查询结果证明、终结司法鉴定（评估）通知书，原、被告均无异议。法庭还向原、被告出示了已发生法律效力的（2019）桂0403民初1274、1278号民事判决书。 以上证据没有争议的部分，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，有争议的部分本院结合案情予以综合审查和认证。 根据当事人的陈述、举证及庭审笔录，本院确认以下法律事实： ***与***系夫妻关系，二人生育儿子**新、***、女儿***、***、***、***共六个子女。***于1993年1月8日死亡。 1995年8月3日，梧州市邮电局（甲方）与***、***、**新（乙方）签订梧邮拆协（95）20号《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：一、文化路××××号房屋产权属***所有（桂房证字第4005669）建筑面积171.7平方米，另有违章37.4平方米，乙方同意甲方征用拆除。二、甲、乙双方同意按下列办法补偿、安置。1、乙方共有房屋面积209.7平方米，其中合法的是171.7平方米，住宅113.4平方米，铺位58.9平方米，违章的是37.4平方米。以上面积经甲、乙双方同意协商具体补偿安置是：（1）甲方同意乙方在住宅面积××中××形式异地××在××小区甲方××建房××门牌工厂××路××楼××房，面积63.6平方米，作产权调换安置，产权归乙方儿子***所有。（2）余下的住宅面积（113.4-50）63.4平方米，甲方以1200元／平方米收购，折款柒万陆仟零捌拾元正（76080元）。（3）甲方同意乙方的铺位面积58.9平方米作调换安置，安置点在甲方宿舍楼下即***62号地下，面积38.9平方米归乙方所有，余下铺位面积20平方米甲方以2700元／平方米收购，折款伍万肆仟元正（54000元）……涉及办理产权的由乙方自己向房产部门申请，甲方积极协助，费用由甲方负责……本协议经双方签字盖章后生效……。 协议书签订后，梧州市邮电局向***、原告等人交付上述约定的***62号地下38.9平方米的安置房屋，***、原告等人将文化路××××号房屋交付给梧州市邮电局，后梧州市邮电局将文化路××××号房屋拆除。 1998年9月9日，原告与***、**新、***、***、***、***达成内容为“我们因继承……取得了座落与梧州市房屋的部分产权……现经我们共同协商，自愿达成如下析产协议：一、以调换形式异地安置在下冲小区即门牌为工厂二路三和里142号六楼2号房，面积为63.6平方米的房产归**新所有。二、由梧州市邮电局调换安置在***62号地下，面积38.9平方米的铺面产权则由***、***、***、***、***、**新、***共同拥有”《析产协议》，该协议于同日经梧州市万秀区公证处公证。 1998年10月28日，广西壮族自治区邮电管理局机构编制委员会撤销梧州市邮电局，设立梧州市邮政局和梧州市电信局。根据梧州市邮电局于1998年8月30日作出的《邮电分营实施方案》中的划分，原属梧州市邮电局所有的***62号宿舍物业划归梧州市邮政局。 后原告与***、**新、***、***、***、***向梧州市房屋交易所申请转移***62号一单元103房的产权，梧州市房屋交易所于2002年8月29日在《梧州日报》刊登房易字（2002）第59号房屋交易声明。但因***62号一单元102房、103房均未办理土地使用权证，因此无法完成产权转移登记。此后原告多次要求二被告协调办理产权转移事宜，均未果。 2014年2月27日，梧州市邮政局变更为广西壮族自治区邮政公司梧州市分公司。2015年5月1日，广西壮族自治区邮政公司梧州市分公司更名为中国邮政集团公司梧州市分公司。2020年3月6日，中国邮政集团公司梧州市分公司变更为被告邮政梧州分公司。 2015年10月3日，***、***、***、***、***、**新、***签订内容为“我们因继承（有万秀区公证处98桂梧万证字第482号公证书为凭）取得了座落于梧州市房屋的产权……现经我们共同协商，自愿达成如下析产协议：一、由梧州市邮电局调换安置在***62号地下，面积38.9平方米的铺面产权原是由***、***、***、***、***、**新、***七人共同拥有。经七人同意，由***向每人支付壹万伍仟元（￥15000），共计玖万元（￥90000）后，***、***、***、***、***、***自愿放弃该铺面的所有权，由***个人自行管理该铺面，并占有使用处分权利……三、自各人签订析产协议之日起，***已向每个人给付壹万伍仟元（￥15000）。上述立协议人同日收到了***的款项……”的《析产协议》。 2018年1月8日，电信梧州分公司向原告出具内容为“梧州市邮电局于1995年8月与***（***、***、***）进行房屋调换，邮电局把所属的***62号房屋一层（38.9平方米）与***的房屋（***8号）铺面进行调换，目前由***作铺面使用”的《证明》。 另查明，***62号一单元102房、103房现仍登记在梧州市邮电局名下，建筑面积分别为54.82平方米、58.54平方米。梧州市邮电局向***、原告交付的上述***62号地下38.9平方米的安置房屋为***62号一单元102房其中的38.9平方米，属临街房屋，***、原告接收后以事实商铺进行使用或出租给他人。***62号一单元102房除原告占有使用外的其余部分由被告邮政梧州分公司出租给案外人用作生产经营。原、被告均认可上述协议的文化路××××号房屋面积58.9平方米铺位属临街可作为事实商铺使用的住宅。 诉讼中，本院根据原告的申请，委托鉴定机构对***62号一单元103号房在2021年7月15日的市场价值进行司法评估，但因缺少土地使用权性质及分摊的土地使用权面积等资料，无法作出评估结论，本院于2021年12月8日终结了上述司法评估。经本院发函，国家税务总局梧州市长洲区税务局于2021年12月16日向本院书面回复：“位于梧州市房产，无计税基准价格”。原、被告均认可***62号一单元102号房因未办理土地使用权证书，因此也无法对其市场价值进行评估。 此外，本院审理的（2019）桂0403民初1274号原告***与被告中国邮政集团有限公司梧州市分公司、中国电信股份有限公司梧州分公司及（2019）桂0403民初1278号原告***与被告中国邮政集团有限公司梧州市分公司、中国电信股份有限公司梧州分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件中，梧州市**建设有限公司征收属事实商铺的南中路37号地层11、12房屋时，征收补偿单价按5925元/㎡计算。 本院认为，***、**新、原告与原梧州市邮电局签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据被告电信梧州分公司提交的《邮电分营实施方案》可知，原梧州市邮电局分营后，包括102号房在内的***62号物业划归被告邮政梧州分公司，因此，原梧州市邮电局在与原告等人签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中关于***62号物业的权利义务由被告邮政梧州分公司**，被告邮政梧州分公司应按《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定履行协助配合办理102号的产权转移手续并承担有关费用等义务。被告邮政梧州分公司提出《邮电分营实施方案》关于债权债务的分担不明确，其在本案不应承担责任及被告电信梧州分公司应共同承担责任的抗辩意见理据不足，本院不予采纳。由此，原告提出被告电信梧州分公司应共同承担责任的请求于法无据，本院不予支持。根据在案证据及原、被告的自认可知，上述协议签订后，原告及其家人一直要求二被告协助办理102号房的产权转移手续并向梧州市房产交易所提出了相关申请，但因102号房、103号房未办理土地使用权证书而至今未能办理，而且被告电信梧州分公司出具的《证明》也证实了原告一直向二被告主***，故被告电信梧州分公司提出原告的诉请超过诉讼时效的抗辩意见与事实相悖，本院不予采纳。 被告邮政梧州分公司在原梧州市电信局分营后，应按照《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定协助原告办理102号房的产权转移手续，但因该房屋至今未办理相关土地使用权的手续且原梧州市电信局仅将102号房部分面积置换给原告，导致原告至今未能办理该房屋的产权登记手续，被告邮政梧州分公司对此显属违约。而102号房产权转移已属事实上不能履行，《房屋拆迁补偿安置协议书》中关于文化路××××号房38.9平方米铺位面积与102号房38.9平方米房屋产权互换的协议内容已不能实现，原告请求终止履行该部分协议内容，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十一条与《中华人民共和国民法典》第八十条的规定，本院予以支持。由此，原告及被告邮政梧州分公司应各自将文化路××××号房38.9平方米铺位与102号房38.9平方米房屋返还给对方，而文化路××××号房已被拆除，因此原告主张被告邮政梧州分公司支付相应补偿款的请求于法有据，本院予以支持。又因文化路××××号房已被拆除多年，无法对其市场价值进行评估，原告自认案涉的38.9平方米属住宅性质的临街事实商铺且梧州邮电局在《房屋拆迁补偿安置协议书》中也已认可该38.9平方米具有商铺性质，因此本院参照另案中梧州市**建设有限公司征收事实商铺的征收补偿单价5925元／㎡计算上述文化路××××号房38.9平方米事实商铺的折价补偿款，故被告邮政梧州分公司应补偿230482.5元（38.9㎡×5925元／㎡）给原告。原告主张超出部分价款理据不足，本院不予支持。被告邮政梧州分公司虽提出原告使用102号房二十多年，应当返还或折价补偿相应租金的抗辩意见，但文化路××××号房38.9平方米可作为事实商铺使用，也具备产生租金收益的属性且导致该部分协议内容无法履行的过错在于被告邮政梧州分公司而非原告，因此该抗辩意见理据不足，本院不予采纳。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、第三款、第十一条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条、第五百八十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告中国邮政集团有限公司梧州分公司应于本案判决生效之日起十日内支付补偿款230482.5元给原告***； 二、原告***应于本案判决生效之日起十五日内返还广西梧州市***62号一单元102房的38.9平方米房屋给被告中国邮政集团有限公司梧州分公司； 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 本案案件受理费7136元，减半收取计3568元（原告***已预交），由原告***负担1358元，被告中国邮政集团有限公司梧州分公司负担2210元。 义务人应按判决规定的期间履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二一年十二月二十四日 书记员　　胡　丹 书记员　　黄　玩 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第十一民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定。 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条第一款依法成立的合同，受法律保护。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未请求履行。 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。