新疆某商业运营管理有限公司、江苏某建筑安装工程有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院 民事判决书 （2025）新2801民初3421号 原告：新疆某商业运营管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。 法定代表人：张某，总经理。 委托诉讼代理人：***，新疆定疆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，新疆定疆律师事务所律师。 被告：江苏某建筑安装工程有限公司，住所地江苏省常州市金坛区。 法定代表人：周某，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：章某，女，公司员工。 委托诉讼代理人：***，泰和泰（上海）律师事务所律师。 原告新疆某商业运营管理有限公司（以下简称某亘公司）与被告江苏某建筑安装工程有限公司（以下简称某南公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2025年2月10日立案后，依法适用普通程序由审判员独任审理，于2025年4月7日公开开庭进行了审理。原告某亘公司的委托诉讼代理人***、***，被告某南公司的委托诉讼代理人章某、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某亘公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付拖欠的物业费161,981.4元；2．请求判令被告支付逾期违约金13,422.5元（暂计算至2024年3月31日）；3．请求法院判令被告支付拖欠的2024年4月至2025年3月的物业费55,536.48元；4．请求判令被告支付2024年4月至2025年3月期间的逾期违约金1,897.27元（暂计算至2025年3月31日）；5．请求判令按被告每日万分之1.5从2024年4月1日起支付逾期违约金直至物业费全部付清；6．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：星盛建材城由新疆某房地产开发有限公司开发建设。2021年，原告与新疆某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告对某建材城商业体提供前期物业服务，物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准为2元每平方米；物业服务费按季度缴纳，业主应在季度的前5日前履行缴纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日万分之1.5收取违约金。2020年1月，被告以以物抵债方式取得某建材城1栋13号、14号、15号、20号，内2栋2号、3号、4号、7号、8号以及2栋3层的商铺，当月，被告办理了网签并接收了房屋，之后又办理了不动产证，但被告一直未缴纳过物业费。2023年9月，原告向被告发送了缴纳物业费的催告函，但被告至今也未缴纳物业费，原告无奈诉至贵院，望判如所请。 某南公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1．原告与案外人建设单位之间签订的前期物业合同无效。系恶意串通，损害被告利益，依法对被告不产生效力。2．原告未提供物业服务，无权主张物业费。3．建设单位从未向被告交付案涉房屋的钥匙。根据《物业管理条例》第41.2款之规定，未交付物业买受的物业，物业费用由建设单位交纳。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回。 经审理查明：2021年1月20日，原告与新疆某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，主要内容为：“甲方（开发建设单位）：新疆某房地产开发有限公司，乙方（物业服务企业）：某亘公司。第一条：本物业基本情况。物业名称：某建材城，物业类型：商铺，坐落位置：库尔勒经济技术开发区乐悟路95号，占地面积：48,103.856平方米，总建筑面积：27,662.04平方米。第九条：物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，商铺为2元／月／平方米。第十条：物业服务费按季度交纳，业主应在每季度第5日前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日万分之1.5收取违约金。第十一条：物业管理区域内已竣工但尚未售出，或者因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业，其物业服务费由甲方承担。第十四条：1．应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业；2．负责在物业销（预）售时将本合同的内容向购房人进行明示，并在与购房人签订的销售合同中包含本合同内容。第十六条：本合同期为五年，自2021年1月20日至2026年1月19日止。” 另查明，2019年12月26日，新疆某房地产开发有限公司出具《承诺书》一份，主要内容为：“甲方：新疆某房地产开发有限公司，乙方：广西某装饰工程有限公司。甲乙双方于2019年12月达成《和解协议》，甲方以其名下位于库尔勒经济技术开发区乐悟路95号某建材城1栋、2栋中11套商铺抵偿给乙方或乙方指定的受让人，内容详见《和解协议》。甲方在此承诺：凡是乙方或乙方指定的受让人持有上述11套商铺的过程中，包括但不限于物业管理费、水、电、天然气费等相关费用均由甲方承担，不得向乙方收取。”2020年1月5日，广西晟力装饰工程有限公司指定由被告受让案涉11套房屋。2020年12月18日，被告办理了案涉11套房屋的不动产权登记手续，并于2024年11月20日办理了抵押登记。 再查明，2025年3月3日，被告申请追加新疆某房地产开发有限公司为本案被告，经本院释明后，原告不同意追加。2025年4月23日，被告向本院申请对原告证据三《星盛建材城巡查记录表》进行笔迹鉴定。 以上事实有《前期物业服务合同》《承诺书》《和解协议》《库尔勒经济技术开发区不动产登记中心不动产权登记记载表》等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，本案所涉物业服务合同为前期物业服务合同，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。故本案中新疆某房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。但根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。本案中，原告在承接物业管理时，应当知道案涉房屋是否交付给被告，应当对案涉房屋已经交付被告使用的事实承担举证责任。原告提供证据证明被告名下的案涉房屋进行了不动产登记并办理了抵押，但不动产登记及抵押并不等同于房屋实际交付，故原告认为案涉房屋进行了不动产登记且抵押，足以证明案涉房屋已完成交付的意见，本院不予采纳。综上，对于原告主张被告的各项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于被告申请追加新疆某房地产开发有限公司的要求，因原告不同意追加，本院不予支持。对于被告申请对原告证据三《星盛建材城巡查记录表》进行笔迹鉴定的意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十七条规定，判决如下： 驳回原告新疆某商业运营管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费4,792.56元，由原告新疆某商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年七月十九日 书记员***甫