某某、某某等建设用地使用权转让合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省连云港市中级人民法院 民事判决书 (2022)苏07民终851号 上诉人（原审被告）：***，男，1970年11月13日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：***，江苏田湾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏田湾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1963年4月1日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 被上诉人（原审原告）：***，男，1966年1月14日出生，汉族，住南京市高淳区。 委托诉讼代理人：***，江苏义科律师事务所律师。 原审被告：连云港巨生实业有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路东盛阳光大厦A座12层东首。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原审被告：连云港经济技术开发区管理委员会，住所地连云港经济技术开发区花果山大道601号。 法定代表人：***，该管理委员会主任。 委托诉讼代理人：***，江苏和济律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人***、***，原审被告连云港巨生实业有限公司（以下简称巨生实业公司）、连云港经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）国有土地使用权转让合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2021）苏0703民初1182号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回***、***诉讼请求；2.***、***承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、双方签订的《土地开发合作协议》是综合性合同，一审法院认定为土地使用权转让合同没有事实和法律依据。双方于2010年10月25日签订的《土地合作开发协议》是综合性合同，协议的主要内容为土地受让和合作开发，即***、***从原土地使用权人处受让124.45亩土地、***受让20亩，分别承担各自地块的全部费用，分别交由开发区回购和挂牌，后续取得补偿价款或摘牌取得土地。合作协议所约定的拟转让土地使用权人是菲律宾外商，收到的土地转让价款都交给了外商，***、***已经占有所受让的土地，拿到了原土地使用权人所交付的相关证件原件，实现了权利交付和实物交付。所谓土地使用权转让是土地使用权人将属于自己的土地转让给受让人，涉案《土地开发合作协议》项下***、***所受让的124.45亩土地在菲律宾外商名下，***在此土地转让过程中，只是起到中介、协调、联络的作用，而且已经完成义务。后续土地没有过户至***、***名下、无法实施回购补偿以及挂牌出让是***、***自己的原因，并不是合同性质所致，也非***所能控制。二、一审法院认定合同目的无法实现解除《土地合作开发协议》，要求***返还购地款和资金占用利息没有事实法律依据。首先，不存在合同目的无法实现。《协议书》是《土地合作开发协议》的附件，《协议书》主要内容有三项：一是投资方以每亩28.5万元受让外商名下土地；二是由开发区回购收储投资方所受让的土地；三是由开发区对收储土地进行挂牌，对摘牌价超出每亩23.5万元的部分作为对投资方的补偿。《土地合作开发协议》第七条也有约定。结合《土地合作开发协议》和附件《协议书》，本案双方合作协议的目的并不是单一的、固定的，如果***、***最后通过开发区回购土地最终摘牌，就进行房地产开发；如果没有摘牌拿到土地，就由开发区进行经济补偿。因此，合作协议的目的并不只是商品房开发，最终摘牌拿到土地的并不一定是***、***，不存在一审法院认为的合同目的不能实现的情形。同时从合作协议目的来看，本案《土地合作开发协议》的性质更应是综合性合同。***、***所受让的2宗地块规划用途为二类居住用地，是可开发的土地，不在遗址保护范围内，不存在因规划导致合同目的无法实现。其次，***已经全部履行了《土地开发合作协议》的义务。土地过户是合作协议非常重要的内容，土地不过户就无法进行确权。合作协议全文没有任何关于***承诺***、***土地变性的承诺和约定，***的义务仅是进行配合。目前本案中合同目的没有实现是***、***自己不想承担巨额税费，导致政府无法完成回购流程首先违约没有完成土地过户。《协议书》《土地合作开发协议》都是约定原工业用地过户，不是商业用地过户，是在原工业用地过户后再对规划作为商住用途的土地进行挂牌，土地转让事项事实上已经履行，土地交付、权利交付都已经完成。因***、***没有按照法律规定办理土地转让变更登记，造成后续土地回购、挂牌不能顺利实施，是***、***违约。第三，整个协议书项下的413.48亩土地，20亩已经过户给巨生实业公司，152.85亩土地已经过户给恒基公司，135号、178号土地证项下的土地转让和交易已经完成，这几宗土地转让都是外商授权的程水泉先生作为代表办理的。第四，***、***所支付的转让价款是土地转让的对价，并非***占有，***、***所接收的土地也不是***的，返还价款和恢复原状的义务不在本案双方之间，一审法院要求作为中间人的***返还价款、赔偿损失显然不符合法律规定。三、***、***无权要求***赔偿前期开发成本，***、***的行为属于债务加入，应当自行承担开发费用。***、***是基于***与开发区管委会签订《协议书》内容的知晓和认可，明知合作事项及其投资收益和风险，自愿承担合作事项的风险，这是典型的债务加入，***、***应当自行承担债务加入的风险。***、***所称成立的项目公司管理费用、前期开发成本是自己124.45亩土地上发生的费用和成本，与***无关。合作开发中后续回购、挂牌开发等事项应当按照开发区管委会《协议书》约定执行，与***没有关系，不是***的义务。四、一审法院适用法律不当。第一，本案不应适用合同法。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条有明确规定。本案一审法院适用《中华人民共和国合同法》进行判决明显不当。第二，本案不属于合同目的不能实现。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项解除合同明显不当。本案中***履行了《土地开发合作协议》全部义务，反而是***、***违约没有依法办理土地过户登记，致使最先的土地回购和后续的开发区管委会委托摘牌目的没有实现，这是***、***违约造成的，其不享有法定解除权，一审法院以此判决解除合同没有法律依据。 被上诉人***、***辩称，一、双方之间签订的《土地合作开发协议》核心内容系国有土地使有权转让合同，原审判决合同性质认定正确。2010年6月20日开发区管委会与***签订《协议书》中明确约定了***应在协议签订之日起2个月内完成土地使有权及原土地使用权人投资建设的地上建筑物、构筑物所有权的过户手续，并在过户后十五日内与开发区管委会按照协议精神签订回购协议。2010年10月25日***(甲方)与***、***(乙方)签订《土地开发合作协议》，约定就连云港开发区菲律宾工业园区地块土地开发事项，去除其中20亩连同地上厂房(建筑面积6990平方米)为甲方自留，实际转让土地面积82883.7平方米约124.45亩为乙方开发。一、甲方转让给乙方(6)号地块的土地转让价格:每亩28.5万元，土地面积82883.7平方米约124.45亩。总价款为人民币3546.82万元，土地面积按甲方已有市国土资源局发证面积计算，摘牌土地价按每亩52万元计算。***并购菲律宾客商土地,开发区管委会向***定向回购，回购后定向出让给***商住性质的国有土地使用权。***、***从***处购买受让商住性质的国有土地使用权，双方形成《土地开发合作协议》。双方协议内容充分证实，***作为出让方转让国有土地使用权，***、***作为受让方受让国有土地使用权，支付土地转让价款。符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条所规定的合同特征。原审判决认定本案为国有土地使用权转让合同纠纷并无不当。基于合同相对性原则，***与管委会之间《协议》的合同性质与***与***、***之间的合同性质不能混为一谈。双方之间系单独的商住用地国有土地使用权转让合同关系，权利义务明确。***与开发区管委会之间合同存在补偿合同或其他合同条款与***、***不涉。两份合同无论主体、权利义务均独立存在。***客观上也收到***、***土地转让款35468250元，应当履行合同义务，在合理期限内转让商住性质的国有土地使用权给***、***。开发区管委会与***之间的履约风险由***自行承担，即便***主张因第三人的原因导致合同未能继续履行，并不减轻或免除***对***、***的履约义务。***在上诉状中认为自身系“一个中间人、一个媒介”显然不是客观事实，***是实实在在的收款人和土地转让人。上诉状中表示“没有赚取差价或手续费”显然也不是客观事实。***提交一审法院的2010年12月26日所涉11748.18万元转让合同系两个自然人之间签订，并无具体的付款记录，同日形成138号巨生实业公司20亩工业用地使用权转让协议为7.2万元/亩，总价仅144万元，而案涉土地价格28.5万元/亩相差四倍，客观上现有证据至少表明***回购的费用不及四分之一，实际支付款项更少，可以证实***、***支付的转让款绝大部分由***实际占有和支配使用。***按商住用地收取了土地转让款，依约依法均有在合理期限内履行完毕商住用地转让的合同义务。二、2010年10月25日开始，双方签订《土地开发合作协议》至今已12年之久，***作为商住用地的出让人迟迟不履行合同主要义务，开发区管委会在庭审中明确表示因***违约“协议自动失效”，***与管委会之间就如何回购尚存纠纷，何时进行规划出让、何时挂牌等需要相关的行政审批和国有资源管理部门的确认，尤其按现行法律规定***与管委会协议中明显存在违反法律规定，规避招标、拍卖不公开的土地交易情形及明挂暗定等损害国家利益和公共利益的条款。合同目的显然无法实现，为避免合同长期僵局，原审判决依法解除双方的合同完全正确。三、因***长期不履行合同主要义务，合同目的无法实现，***、***要求***赔偿损失具有事实和法律依据，***本应赔偿***、***的全部损失，一审判决仅酌定损失的70%已充分考虑到***的利益，***、***考虑减少纷争未上诉，可视为原审判决正确。 原审被告巨生实业公司述称，一、对于一审判决巨生实业公司不承担任何责任，巨生实业公司予以认可。***、***诉称的《协议书》系***与开发区管委会签订，《土地开发合作协议书》系***、***与***签订，巨生实业公司均不是这两份协议的合同主体。***签订协议的行为是个人行为，不是职务行为，***与巨生实业公司是独立的民事主体，巨生实业公司不是协议的相对方，与***、***之间没有权利义务关系，巨生实业公司与***、***之前不存在房地产开发合作关系，巨生实业公司不是本案适格被告。一审判决认为巨生实业公司不是协议的相对方，不应与***承担连带责任，该认定符合事实与法律。二、对于一审判决认为《土地开发合作协议书》为土地使用权转让合同，巨生实业公司不予认可。案涉土地的使用权是菲律宾外商，不是***，《土地开发合作协议书》性质不应是国有土地使用权转让合同。三、对于本案事实和适用法律，巨生实业公司同意***的意见。 原审被告开发区管委会述称，对一审法院对开发区管委会的判定观点无异议。 ***、***向一审法院起诉请求：一、依法确认***、***与***于2010年10月25日签订的《土地开发合作协议》无效；二、***立即返还***、***35468250元及占用期间利息损失（其中200万元自2010年10月26日起，700万元自2010年12月27日起，1300万元自2011年1月5日起，13468250元自2011年1月19日起，均计算至实际返还之日止，利率2018年8月20日前按人民银行规定的同期同类贷款基准利息计算，2018年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），暂计算至2020年11月19日为20178043元；依法判令***向***、***赔偿***、***项目公司管理费用损失3537658.96元，前期开发成本损失1659095.5元；三、依法判令巨生实业公司对***前述第一、二项的债务承担共同责任；四、依法判令开发区管委会在***、巨生实业公司上述义务不能清偿的部分按33%比例向***、***承担过错赔偿责任；五、由***、巨生实业公司、开发区管委会承担本案案件受理费、保全费和担保费等诉讼费用。 一审中***、***将第一项诉讼请求变更为：请求依法解除2010年10月25日***、***与***签订的《土地合作开发协议》。将第二项诉讼请求中赔偿***、***项目投入损失部分变更为赔偿***、***项目前期开发成本损失1659095.5元及利息（从起诉之日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 一审判决认定事实：位于连云港经济技术开发区××街道的涉案8宗土地，通称为菲律宾工业园区地块，原登记情况为：1.土地证号（1996）字第1**，土地面积55800平方米，83.7亩，土地权利人为美鹰中国有限公司；2.土土地证号（1996）字第1**土地面积40306.67平方米，60.46亩，土地权利人为香港东洋企业投资有限公司；3.土地土地证号（1996）字第1**地面积62666.7平方米，94亩，土地权利人为香港东洋企业投资有限公司；4.土地证土地证号（1996）字第1×**面积33540平方米，50.31亩，土地权利人为香港东洋企业投资有限公司；5.土地证号土地证号（1996）字第1**积13333.33平方米，20亩，土地权利人为香港晋江少堤公司；6.土地证号（土地证号（1996）字第1**21743.5平方米，32.62亩，土地权利人为香港安志企业投资有限公司；7.土地证号（1土地证号（1996）字第1**4923.16平方米，52.38亩，土地权利人为香港安志企业投资有限公司；8.土地证号（19土地证号（1996）字第1**340平方米，20.01亩，土地权利人为***。上述土地登记的用途均为工业用地。 上述地块在开发过程中发现了藤花落遗址，2006年5月，藤花落遗址被国务院核定为第六批全国重点文物保护单位。该地块的规划需要进行调整，致使按原规划用途开发受限。2010年6月20日，开发区管委会（甲方）与***（乙方）签订《协议书》一份，协议主要内容：乙方拟在连云港经济技术开发区投资开发房地产项目，鉴于乙方投资意向地块土地使用权尚属菲律宾客商，经甲乙双方友好协商，就乙方项目用地有关事项达成协议如下：一、地块基本情况：乙方拟开发地块位于连云港经济技术开发区松花江路南原菲律宾工业园内，原用途为工业用地，面积共计413.48亩。按照连云港市城市总体规划，上述土地规划用途现为藤花落遗址公园和商住用地。二、土地取得方式及价格：（一）乙方负责与原土地使用权人授权代表洽谈并签订本协议第一条所述土地使用权及其原土地使用权人投资建设的地上建筑物、构筑物的转让协议，取得上述用地土地使用权及地上物所有权后，再由甲方协议回购。乙方向原土地使用权人支付土地及地上物转让价款。（二）规划作为商住用途的土地取得方式为挂牌出让，甲方同意在乙方取得上述全部土地使用权后根据拆迁进度分批次纳入挂牌出让计划并组织挂牌，出让条件为净地现状出让，出让范围和主要规划指标以规划部门出具的红线图和规划设计条件为准。乙方同意参与竞买并确保摘牌。挂牌出让价格原则上控制在52万元/亩以内，甲方以23.5万/亩作为固定回报，摘牌价超出甲方固定回报的部分作为甲方回购乙方上述除藤花落遗址公园项目用地以外的原土地使用权、地上物所有权以及军事设施迁建等回购价款及费用的补偿，甲方根据挂牌出让进度在乙方缴齐全部土地出让金后7日内一次性补偿给乙方。相关手续办理按土地出让的相关规定操作。藤花落遗址公园用地由甲方另行协议回购，价格为15万元/亩。三、其他事项：1、甲方负责除原土地使用权人所有的地上物以外的其他地上附着物补偿及清理(含军用道路及军用电缆等军用设施改道、搬迁，迁建等）工作，乙方予以配合并承担补偿及迁建费用。2、上述地块周边的零星土地按照规划要求统一挂牌出让，价格按照挂牌价格执行。3、乙方应在本协议签订之日起2个月内完成本协议第一条所述土地使用权及其原土地使用权人投资建设的地上建筑物、构筑物所有权的过户手续，并在过户后十五日内与甲方按照本协议精神签订回购协议，否则本协议自动失效。4、甲方同意在乙方摘牌并缴清全部土地出让金且相关材料提供齐备后1个月内办理土地使用证，相关税费由乙方承担。5、乙方须严格按照规划设计条件及国有建设用地使用权出让合同约定如期进行开发建设。6、甲方同意给予乙方在该地块投资过程中享有开发区招商引资企业最优惠的税收待遇和其他优惠政策。7、改道后的军用道路土地由甲方按照规划红线提供。8、乙方在甲方回购土地过程中不承担任何惩罚性规费。四、本协议内容双方负有保密责任，双方均不得外传。五、本协议未尽事宜，由甲、乙双方共同协商解决。六、本协议壹式肆份，甲、乙双方各执贰份，经甲、乙双方签字盖章后生效。 2010年10月25日，***（甲方）与***、***（乙方）签订《土地开发合作协议》一份，主要内容：就连云港开发区菲律宾工业园区地块土地合作开发事项，经甲乙双方充分商谈达成协议如下：甲方同意将位于开发区的地块共计413.46亩其中6号地块（1993）字第139、138号，面积144.45亩。去除其中20亩连同地上所属厂房（建筑面积6990平方米）为甲方自留，实际转让土地面积为82883.7平方米约124.45亩为乙方开发。一、甲方转让给乙方6号地块土地转让价格每亩28.5万元，总价款为3546.82万元，土地面积按甲方已有市国土资源局发证面积计算，摘牌土地价按每亩52万计算。二、双方各自承担各自土地的税费，办理乙方所签土地证转让所需缴纳的评估费、登记费、契税等相关费用均由乙方承担。甲方承担自己购置的土地的相关费用。三、本协议双方签章后经乙方核实其真实性并核准甲方于开发区管委会开发协议后付给甲方保证金200万元。从乙方全部土地款汇入指定银行专用账户后，经开发区国土资源局批准转让后甲乙双方同去土地交易所办理过户手续，在甲方向交易所交出土地证之前，乙方应向甲方付清全部购地款。且已付保证金抵土地款。四、当土地证过户完成后，乙方才能对该块土地行使使用权。五、甲方保证上述房、地产权清楚。过户前的民事责任由甲方全权负责，并承担民事诉讼责任。乙方向甲方支付的所有款项均须打入乙方指定甲方监管的连云港正规银行的专用账户。且由双方双印鉴控制。移交土地证前乙方自动解除控制。六、本合同自定金交纳后10天内办理转让手续，因乙方原因延误超过1个月后合同自动作废。因甲方的原因造成的延误承担相应的责任。七、甲乙双方共同享有与开发区管委会开发协议中的权利和义务及优惠条件。并在今后的开发工作保持良好的合作协同关系。配合乙方的后续工作，乙方在遇到问题时甲方应积极配合协商解决。乙方把土地交付开发区管委会委托摘牌时，甲方应向乙方提供开发区管委会正式财政专用收据。八、在办理完原工业用地过户后，甲方应将原土地上的附属物产权一并转让，违章建筑拆除并清理完毕以净地转让。军用道路和设施的协调关系的费用由甲方承担，改道道路的土地由开发区提供，建设工程费用有乙方承担。十二、附件为甲方与开发区管委会开发协议。 上述协议签订后，***、***按约支付了购地款。具体支付时间及金额如下：2010年10月26日支付200万元、2010年12月27日支付700万元、2011年1月5日支付1300万元、1月19日支付1346.825万元，合计3546.825万元。 2010年12月26日，***与涉案土地的原权利人的授权代表签订《土地使用权转让协议》，将涉案413.48亩土地全部转让给***，每亩价格为28.5万元，共计11784.18万元。 后***、***收到***（1996）字第1××8、1××9号国有土地使用证的原件，并于2011年1月14日将上述土地使用证连同***与原土地使用权人授权代表签订的《土地使用权转让协议》及《公司董事会决议证明》等材料一并交给了连云港市国土资源局开发区分局。但过户手续一直未办理。 2012年1月8日，开发区管委会与***又签订《补充协议》一份，内容为：甲乙双方于2010年6月20日签订了关于乙方开发项目用地相关事宜的《协议书》（以下简称原协议书）。为加快项目进程，便于项目实施，乙方与其他股东联合成立了江苏恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）。原协议中的乙方及相关条款需作相应变更和调整。经甲乙双方协议，达成如下补充协议：1、原协议书第一条，面积共计413.48亩，江苏恒基房地产开发有限公司受让其中的152.86亩，其土地证号为：①（土地证号为：①（1996）字第1**6.67平方米，合60.46亩。原土地权利人：香港东洋企业投资有限公司。②（1996）字第140号，面积为13340.00平方米，合20.01亩。原土地权利人：香港晋江沙堤公司。③（1996）字第184号，面积为34923.16平方米，合52.38亩。原土地权利人：香港安志企业投资有限公司。④（1996）字第186号，面积为13340.00平方米，合20.01亩。原土地权利人：***。2、甲方同意原协议书中乙方相应份额的权利和义务及优惠政策由江苏恒基房地产开发有限公司承担并履行。3、原协议第三条第三项“乙方应在本协议签订之日起2个月内完成……”变更为“乙方应在2012年2月28日前完成……”。4、本协议为原协议的附件。该合同落款处由恒基公司在权利、义务承担方处盖章确认。 2012年2月14日，上述四宗土地直接从原权利人名下转移登记至恒基公司名下，国有土地使用权证显示的土地用途为工业用地（061）。2013年，权利人为香港东洋企业投资有限公司的（1996）字第138号土地中的20亩土地使用权及地上建筑物的所有权均直接转移登记至巨生实业公司名下。其余土地仍登记于原权利人名下，未进行变更。 后***、***为了对其与***签订合同所涉两宗土地进行房地产开发，成立了华地公司。该公司对两宗土地进行了整理，建设了围墙、拆除违建，并对青苗等附着物进行了补偿，支付了相关费用。该地块至今未由国土部门收回并进行挂牌出让。 一审法院另查明，1.根据***提供的2006年11月编制的连云港市东部城区中云片区详细规划文本，***（1996）字第1××8、1××9号两宗土地规划用途为二类居住用地。2012年5月江苏省政府办公厅公布的第四至第六批江苏省级以上文物保护单位保护范围及建设控制地带范围，2021年11月经江苏省政府批复同意的连云港市藤花落遗址保护规划（2021-2035），本案所涉两宗土地均不在藤花落遗址保护范围。 2.巨生实业公司系自然人投资的有限责任公司，法定代表人为***，股东及持股比例分别为：***持股93.52%，***持股5.5%，***持股0.98%。 3.根据***、***的申请，连云港经济技术开发区人民法院于2020年12月29日作出（2020）苏0791民初1689号民事裁定，裁定冻结***银行账户存款60840000元或查封其他同等价值财产。银行存款冻结的期限一年，查封、扣押动产的期限两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限三年。***、***支付保全费5000元。 上述事实由***、***及***均提供的《土地合作开发协议》、《协议书》、连云港市国土资源局开发区分局出具的收条，***、***提交的收条四张、***（1996）第1××8、1××9号国有土地使用权证，***提供的其与涉案八宗土地原权利人授权代表签订的《土地使用权转让协议》、巨生实业公司的房屋所有权证书、土地使用权证书、***与开发区管委会签订的《补充协议》及江苏恒基房地产开发有限公司土地使用权证、原权利人公司董事会决议、土地使用权转让协议、确认书、藤花落遗址保护规划、东部城区中云片区控制性规划、苏政办发[2012]102号文、江苏省政府关于连云港市藤花落遗址保护规划的批复等，开发区管委会提供的国务院国发[2006]19号文及涉案菲律宾工业园项目分布图、规划图等证据及各方当事人陈述证实，一审法院予以确认。 ***、***另向一审法院提交如下证据： 1.2014年7月18日巨生实业公司、华地公司共同向开发区申请《土地变性与挂牌事宜的报告》，证明***、***与***的合同由***和***控制的巨生实业公司共同履行相对人合同义务。***、***与***合作协议签订后，进行了拆迁补偿、恢复围墙等工作。申请后七年时间迟迟未能挂牌，***、***合同目的无法实现。***及巨生实业公司对该证据的真实性无异议，但认为迟迟未能挂牌不是***的原因，***、***在签订协议时对此情况应当预见到，应当自行承担风险，合同目的不能实现也与***无关，不能以此作为解除合同的理由。开发区管委会对该证据的真实性有异议，称管委会的收发文件中没有该材料。一审法院认为，上述报告系巨生实业公司与华地公司共同盖章形成，对其真实性一审法院予以确认，但该证据是否交付开发区管委会并无相关证据证明，一审法院不予确认。 2.2019年11月29日《关于处理连云港市土地开发事宜的函》、快递单存根，证明***、***催告***履行情况和合同目的迟迟无法实现情况。***及巨生实业公司对该证据的真实性有异议，称该函件未收到，要求***在三个月内完成挂牌工作没有合同依据，挂牌出让是开发区管委会组织，***无此权利和义务，风险应由***、***自担。开发区管委会认为该证据与其无关。一审法院认为，该证据无法确定是否发送至***处且由其签收，故对该证据一审法院不予确认。 3.华地公司支出相关费用的证据，主要包括：（1）2014年5月4日，甲方巨生实业公司、乙方华地公司与丙方连云港市荣坤建筑工程有限公司签订的《围墙施工协议》一份、记账凭证三张、收条一张、支付凭证三张、发票两张，证明***、***对涉案土地建设围墙，支付款项601836元。 （2）2014年5月21日华地公司与连云港荣坤建筑工程有限公司签订的《协议书》一份、记账凭证、付款凭证、收条，证明华地公司对涉案地块违章建筑进行拆除，支付相关费用600046.5元。 （3）2013年2月华地公司与南京市凯盛建筑设计研究院签订的《建设工程设计合同》、记账凭证、付款凭证及收据，证明华地公司委托设计公司对该地块开发房地产进行工程设计，合同约定设计费合计306.3万元，最终设计费按照施工图总建筑面积乘以单价收取。***、***支出首期设计费385015元。 （4）菲律宾工业园地块建筑、场地清理补偿汇总表、记账凭证、费用报销单、收条、青苗补偿费明细及连云港经济技术开发区××街道焦庄社区居委会出具的证明，证明华地公司支出青苗补偿等费用共计72198元。 （5）华地公司出具的声明函一份，证明该公司设立的目的系开发涉案地块而成立的项目公司，公司同意前期开发成本和管理费用由***、***直接向***主张权利。 ***及巨生实业公司对上述证据（1）中的协议真实性无异议，认为该证据能够证明***、***已经接收了土地并进行事实上的占有和使用；对证据（3）设计合同的真实性无异议，对证据（2）协议书的真实性无法确认，且与***无关。对于相关费用是否实际发生无法确认，即使实际发生，也是***、***应当承担的，与***无关。另***称交付给***、***的土地在外商1996年拿地时已进行了清理，交付给***、***时地面上没有违建等，因为***、***没有进行管理，无人看守，农民进来开荒种地，建了违建。对证据（5）认为不符合证据形式要件，无法定代表人及制作人签字，不能作为证据使用。开发区管委会对该证据不清楚，且认为与其无关。一审法院认为，***、***提供上述证据真实性均予以确认，上述证据能够证明其为涉案两宗土地开发实际支出的费用金额为1659095.5元，一审法院予以确认。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。***、***与***于2010年10月25日签订的《土地开发合作协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。关于上述《土地开发合作协议》的性质，***、***认为该协议的性质为土地使用权转让合同，***则认为该协议是一个综合性合同，既包括***、***受让土地，也包括***、***受让土地后从此前已经知晓和认可的开发区协议获得补偿和开发事项。一审法院认为，该协议明确约定甲方同意将涉案地块约124.45亩转让给乙方进行开发，同时约定了各自承担税费，协助办理过户，地上附属物产权一并转让，违章建筑拆除并清理完毕以净地转让等内容，从上述协议内容来看，该合同应为国有土地使用权转让合同。协议关于交由开发区管委会委托摘牌等约定，是基于该两宗土地登记用途仍为工业用地的实际情况，须通过挂牌出让的方式改变土地用途，以实现***、***受让该宗土地使用权后进行房地产开发的目的，该约定并不能改变该协议系国有土地使用权转让合同的性质。故本案案由应为国有土地使用权转让合同纠纷。 关于***、***的合同目的是否实现的问题，***、***认为其受让该两宗土地是用于商品房开发，协议也约定了在合理期限内政府会进行挂牌，但协议签订至今已十年，仍未进行挂牌，土地证所载用途仍为工业用地，远远超出了当事人合理预期的期间范围。***则认为双方协议约定的前期土地受让事项已经完成，***已经全部履行了义务，后期挂牌及补偿、开发事项应当按开发区协议执行，开发迟延并非***的原因，***、***应当自行承担协议迟延履行的全部责任。一审法院认为，***与开发区管委会签订的《协议书》系***、***与***签订协议的附件，根据《协议书》与协议相关内容均可确认***、***受让该两宗土地是用于商品房开发，虽然该两宗土地已实际交付给***、***进行管理，办理过户手续所需材料也已交至国土管理部门，但在该两宗土地的用途未变更，仍为工业用地，无法实现***、***受让该两宗土地进行房地产开发的合同目的，且自***、***支付购地款至今已逾十年，该两宗土地情况未发生变更，***、***合同目的无法实现。开发迟延是否是***的原因并不能改变***、***合同目的不能实现的现实状况，***的相应辩解理由不能成立，一审法院对***、***要求解除双方签订的协议的诉求依法予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。***、***与***签订的协议解除，***应向***、***返还已支付的购地款3546.825万元并支付期间的资金占用利息损失。其中200万元自2010年10月27日起，700万元自2010年12月28日起，1300万元自2011年1月6日起，1346.825万元自2011年1月20日起，均计算至实际返还之日止，2019年8月19日前按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。 华地公司为履行合同产生的前期费用经一审法院确认为1659095.5元。华地公司同意由***、***主张该费用，并不违反法律规定。因***、***与***签订协议时对于涉案两宗土地的现状及***与开发区管委会签订的《协议书》内容是知晓的，对于涉案两宗土地用于商品房开发须经由开发区管委会回购并挂牌后才能实现是明知且接受的，其应当对该合同后续履行可能产生的不能顺利回购挂牌等风险有一定的预期，但其仍接受并与***签订了该协议，其对该协议不能履行造成的损失亦应承担相应的责任。一审法院酌情确定***、***主张的前期费用损失由***承担70%，金额为1161366.85元。 关于巨生实业公司是否承担共同责任，一审法院认为，与***、***签订协议的相对方为***，从查明的相关事实来看，在本案所涉合同履行过程中，与巨生实业公司相关的包括其作为受让方取得了涉案两宗土地中的20亩土地与***、***共同委托第三方建设了围墙，与华地公司共同盖章向开发区管委会提交的尽快挂牌的报告，并无相关证据证明***以巨生实业公司的名义与***、***商谈并履行与***、***签订的协议。***、***关于***与巨生实业公司存在资产完全混同的主张并无相关证据证明，依据合同相对性原则，***、***要求巨生实业公司与***承担共同给付责任无法律依据，一审法院不予支持。同理，虽然***与开发区管委会签订的《协议书》系***、***与***签订协议的附件，但***、***与开发区管委会之间并不存在直接的合同关系，依据合同相对性原则，即使开发区管委会在其与***签订的合同履行中存在过错，也应由合同相对方***向开发区管委会主张权利，***、***要求开发区管委会在其损失的三分之一范围内承担连带赔偿责任无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。***、***主张的保全担保费用未提供证据证明实际发生的金额，且双方协议对此并无约定，故一审法院不予支持。 综上，一审法院遂依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除***、***与***于2010年10月25日签订的《土地开发合作协议》，***于判决发生法律效力之日起三十日内退还***、***购地款3546.825万元并支付资金占用利息（利息计算基数、起止时间及计算标准如下：其中200万元自2010年10月27日起，700万元自2010年12月28日起，1300万元自2011年1月6日起，1346.825万元自2011年1月20日起，均计算至实际返还之日止；2019年8月19日前按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、***于判决发生法律效力之日起三十日内支付***、***损失116.136685万元；三、驳回***、***的其他诉讼请求。案件受理费346015元，退还***、***17688元，余款328327元及保全费5000元，均由***承担（因***、***已预交，***于判决发生法律效力之日起十日内支付给***、***）。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明：一审判决认定事实除“2010年12月26日，***与涉案土地的原权利人的授权代表签订《土地使用权转让协议》，将涉案413.48亩土地全部转让给***，每亩价格为28.5万元，共计11784.18万元。后***、***收到***（1996）字第1××8、1××9号国有土地使用证的原件，并于2011年1月14日将上述土地使用证连同***与原土地使用权人授权代表签订的《土地使用权转协议》及《公司董事会决议证明》等材料一并交给了连云港市国土资源局开发区分局”外，其他基本事实属实，本院予以确认。 本院另查明，2010年12月26日，涉案土地的原权利人的授权代表签订《土地使用权转让协议》，将涉案413.48亩土地全部转让，每亩价格为28.5万元，共计11784.18万元。后***、***收到***（1996）字第1××8、1××9号国有土地使用证的原件，并于2011年1月14日将上述土地使用证连同原土地使用权人授权代表签订的《土地使用权转让协议》及《公司董事会决议证明》等材料一并交给了连云港市国土资源局开发区分局。***称***（1996）字第1××8、1××9号国有土地的《土地使用权转让协议》由***、***与原土地使用权人授权代表签订，其他涉案国有土地的《土地使用权转让协议》由其本人与原土地使用权人授权代表签订；***、***称***（1996）字第1××8、1××9号国有土地的《土地使用权转让协议》由***与原土地使用权人授权代表签订。本案当事人均未能提供***（1996）字第1××8、1××9号国有土地的《土地使用权转让协议》。 本院认为，2010年10月25日，***与***、***签订土地开发合作协议，***将***（1996）字第1××8、1××9号国有土地使用证中的124.45亩土地使用权转让给***、***，该开发合作协议的附件为***与开发区管委会2010年6月20日签订的协议书。之后，***、***支付了合同价款，将收到的***（1996）字第1××8、1××9号国有土地使用证的原件连同《土地使用权转让协议》等材料一并交给了连云港市国土资源局开发区分局，并实际占有上述124.45亩土地。但过户手续一直未办理。***、***为了对上述土地进行房地产开发，成立了华地公司。2014年7月18日，巨生实业公司、华地公司共同向开发区管委会出具《土地变性与挂牌事宜的报告》，申请通过相关程序改变涉案土地及相关土地的性质，以实现对土地的开发利用。以上足以说明在2010年10月25日***与***、***签订土的土地开发合作协议中，***与***、***并未对涉案土地进行房地产开发的目的及相应的违约责任作出约定，***按照该土地开发合作协议履行了交付土地及相应的协助义务；***、***明知涉案土地的性质为工业用地，其受让后，为实现房地产开发需通过开发区管委会依照相应的程序转变土地性质后方可进行，***、***不能实现利用涉案土地进行房地产开发的目的，不能归责于***，因此，***、***要求解除与***于2010年10月25日签订的土地开发合作协议，并要求***承担相应赔偿责任的请求，没有事实与法律依据，本院依法不予支持。 综上，上诉人***的上诉请求能够成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实错误，依法应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条、第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销连云港市连云区人民法院（2021）苏0703民初1182号民事判决； 二、驳回***、***的诉讼请求。 一审案件受理费346015元，退还***、***17688元，余款328327元及保全费5000元，均由***、***负担；二审案件受理费328327元（上诉人***已预交），由被上诉人***、***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年六月十六日 书记员*** 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十六条第二审人民法院对上诉案件，应当开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，人民法院认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。