攀枝花市春某某自动化防灾工程有限责任公司、某某等确认合同效力纠纷民事一审民事判决书

四川省攀枝花市仁和区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川0411民初1203号

原告：攀枝花市春***自动化防灾工程有限责任公司，住所地四川省攀枝花市东区人民街一村46-4#，统一社会信用代码91510400204449790Q。

法人代表:任秀云，董事长。

委托诉讼代理人：张渠，男，该公司员工。

原告:***，男，1977年7月9日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。

原告:任秀云，女，1949年1月21日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。

三原告共同委托诉讼代理人：何平，四川舟楫（攀枝花）律师事务所律师,执业证号××。

被告:四川易全实业有限公司，住所地四川省攀枝花市仁和区华兴巷39号1幢4-1号，统一社会信用代码915104005697372507。

法定代表人：陈良全，经理。

诉讼代表人:四川三才律师事务所，四川易全实业有限公司管理人。

负责人:罗中硕，四川三才律师事务所主任。

委托诉讼代理人：王赟，四川三才律师事务所律师，执业证号××。

原告攀枝花市春***自动化防灾工程有限责任公司（以下简称春雷公司）、***、任秀云与被告四川易全实业有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告春雷公司的法定代表人任秀云及其委托诉讼代理人张渠、何平，原告***、任秀云及其共同委托诉讼代理人何平，被告四川易全实业有限公司管理人指派的委托诉讼代理人王赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告春雷公司、***、任秀云向本院提出诉讼请求：1.确认被告解除与原告三人签订的系列《商品房买卖合同》的行为无效。2.被告承担诉讼费用。事实和理由:被告从2015年11月至2020年3月31日，因资金困难，先后从三原告处借到房地产开发资金本金3275万元(实际出借本金是3329万元)，约定了按2-3%支付月息。为保障三原告的本息安全，被告已经将xx项目的12719.39㎡商品房及车位备案登记到了三原告名下，以担保借款本息的偿还。2020年4月初，因被告一直未能偿付到期本息，原被告双方就扎结本息购买部分已备案的商品房、解除部分备案商品房进行了初步协商，并约定共同申请人民调解以化解纠纷。2020年4月13日，原告依口头约定解除了1023.07平方米商品房的备案登记，将担保房屋予以退还[具体明细为:华兴巷x号x幢x号、华兴巷x号x幢x号、华兴巷x号x幢x号、华兴巷x号x幢x号、华兴巷x号x幢x号、华兴巷x号x幢x号、华兴巷x号x幢x号、华兴巷x号x幢x号、华兴巷x号x幢x号、华兴巷x号x幢x号、华兴巷x号x幢x号、华兴巷x号x幢x号]。2020年4月15日，原被告共同申请人民调解，双方按月息2%计算利息并进行结算，截止2020年3月31日，借贷双方按月息2%并按实际资金占用时间计息进行结算，应当支付利息2746.32万元,本息合计6021.32万元。原告放弃500万元利息，扎结本息为5520.1832万元，并以此购买已备案的11696.32㎡商品房及车位[具体为:备案给春雷公司的房号为华兴巷x、华兴巷x附x、华兴巷x附x、华兴巷x附x、华兴巷x附x、华兴巷x附x;备案给***华兴巷x附x、华兴巷x附x、华兴巷车位x附x、华兴巷x附x、华兴巷x附x号x层库房x号、华兴巷x号x幢x号、华兴巷x号x幢x号、华兴巷x号x幢x号、华兴巷x号x幢x号、华兴巷x号x幢x号、华兴巷x号x幢x号、华兴巷x号x幢x号、华兴巷x号1幢x号、华兴巷x号x幢x号;备案的车位为华兴巷x附x号x层的全部车位总计225个(具体编号见《人民调解协议》的附件)]。经驻攀枝花市中级人民法院调解工作室人民调解员调解，原被告双方自愿达成如下人民调解协议[(2020)中院调解室第26号人民调解协议书)]:一、经春雷公司、***、任秀云、易全公司协商一致确认将截止2020年3月31日的利息2746.32万元降到2245.1832万元，则本息合计为5520.1832万元，该款本息就此扎结，从此不再计算利息。该5520.1832万元款项分别用于春雷公司、***、任秀云三人购买上述已经备案商品房的房款，房款就此付清。二、上述备案商品房总价为5520.1832万元，上述备案合同中的单价变更为:住宅单价为3704元/平方米，车位为5万元/个，商业用房为3704元/平方米。三、上述备案商品房交房期限变更为2021年12月31日，产权证办理期限变更为2023年12月31日。四、上述备案了的商品房约定的内容及本协议变更的内容属于买卖双方的真实意思表示，构成真实的商品房买卖合同关系。备案合同约定的内容与本协议不一致的，以本协议为准。五、易全公司承诺按照本协议约定的期限向分别向春雷公司、***、任秀云等三人履行交付房屋、办理房屋产权证等义务。人民调解协议达成后，随后立即申请办理不动产预告登记证明，原告取得了不动产登记部门出具的不动产预告登记证。现原告共同认为:双方民间借贷法律关系经当事人对账清算已经扎结本息，借款合同关系已经终结;通过人民调解而新设商品房买卖合同关系，并将借款本息冲抵了购房款，《人民调解协议书》目前依然合法有效，所购商品房属于特定物且已经预告登记，易全公司依法应当继续履行。理由如下:一、原告与被告易全公司之间的民间借贷法律关系于2020年4月15日己经终结，双方以前签订的名为商品房买卖合同实为让与担保为目的法律关系已经终结;以前签订的系列商品房买卖合同因《人民调解协议书》的签订而转化为真实的商品房买卖合同关系。《人民调解协议书》的内容涉及商品房价款、特定的商品房明细、合同履行方式及期限，该协议书本质就是一份真实意思表示的商品房买卖合同。该协议是双方在平等、自愿、协商一致原则基础上经人民调解员调解达成的协议书，利息均在国家规定的合法范围内，并且是原告让了500多万元利息的情况下达成的协议，原告表现出了充分的善意，更加体现了互谅互让、平等自愿原则。借款本息冲抵购房款是双方的真实意思表示，符合公正公平原则。原告借款息转化为购房款的性质符合我国法律规定，具有:《民法典》第一百三十六规定的民事法律行为的条件，即:民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《人民调解法》第三十一条规定:经人民解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。人民调解委员会应当对调解协议的履行情况进行监督，督促当事人履行约定的义务。参照最高人民法院指导案例72号(汤龙等诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开有限公司商品房买卖合同纠纷案)的裁判要点:借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。因此，本案中《人民调解协议书》及转化为真实意思的系列《商品房买卖合同》依法成立并至今有效。二、截止目前，因实为商品房买卖合同的《人民调解协议书》依然有效，管理人应当按照商品房买卖合同继续履行合同义务。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定:人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。现原、被告双方已经将借款本息转化购房款5520.1832万元，属于原告已经履行完毕合同义务，即特定物买卖原告已经履行了全部付款义务，不是《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定没有履行完毕的合同，管理人不能适用该法条解除本案《人民调解协议书》及相应的商品房买卖合同。因此，原告与被告之间的《人民调解协议书》，未经原告同意，管理人不能单方解除，也不能视同解除。管理人虽然在2021年1月以已经备案登记的商品房买卖合同实属让与担保法律关系为由而通知了原告解除该让与担保合同，但这些备案的商品房买卖合同却在《人民调解协议书》签订时起就转化为真实意思表示的商品房买卖合同。因此，管理人在《人民调解协议书》签订后所解除的是客观上已经不存在的让与担保合同。《人民调解协议书》及真实意思表示的商品房买卖合同至今并未解除，至今依然合法有效。《破产法》并未规定破产人进入破产程序后，管理人就有权不履行合同对方已经履行完毕合同义务并未解除的合同。本案中名为《人民调解协议书》实为商品房买卖合同至今依然有效，在原告主张继续履行合同义务的情况下，只要被告不存在《合同法》所规定的不能履行或不适于继续履行的情形，则被告就应当按照约定继续履行《人民调解协议书》及相应的系列《商品房买卖合同》。三、实为商品房买卖合同的《人民调解协议书》所约定应交付的商品房属于特定物，即使易全公司最终进入破产清算程序，该商品房也不能作为破产财产用于破产分配，被告也不得拒绝继续履行合同。依据《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条:“下列财产不属于破产财产……(五)特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物……”，本案中原告已经支付全款所购买的房屋属于特定物，即使进入破产清算程序，也不属于应当纳入破产分配的破产财产。最高人民法院在宁波住宅建设集团股份有限公司、沃凯宏第三人撤销之诉再审审查与审判监督民事裁定书[(2017)最高法民申1429号]中认为……关于讼争商品房是否应列入破产财产的问题。住宅公司主张涉案商品房尚未建成，因此不是标的物，客观上也无法转移占有，即涉案商品房并非特定物且不符合《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的情形。本院认为，沃凯宏与东来公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且沃凯宏已支付全部购房款。沃凯宏所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区别，系特定物。《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的“尚未转移占有”，不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形，也应包括客观上不符合交付条件，尚无法转移占有的情形。故原审法院依据该规定认定涉案商品房不属于破产财产并无不当。”，同时该案例还明确:“本案不符合《审理破产案件规定》第七十一条第六项规定的情形。”依照《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定，参照上述案例，被告应当继续履行《人民调解协议书》及商品房买卖合同是必须履行的法律义务。被告及管理人如果未能履行该法律义务，导致原告损失，将承担相应的赔偿责任。四、目前，被告所开发的包含了本案商品房的房地产项目，已经书面通知从2021年1月31日开始陆续向其他购房人交付房屋，说明本案商品房已经具备房屋交付使用条件，被告也应当向原告交付约定购买的商品房。基于以上事实及理由，认为管理人认定为让与担保合同和解除全部商品房买卖合同不当，请人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益，以维护法律之尊严。

被告四川易全实业有限公司辩称，被告于2020年11月24日被仁和区法院裁定破产重整并指定四川三才律师事务所为管理人，请求驳回原告的诉讼请求。理由：管理人依据破产管理法18条的规定，解除原被告签订的合同于法有据，无论是通过原告的陈述还是事实本身，双方签订的商品房买卖合同均不是真实的商品房买卖合同，是属于双方为保障其借贷资金安全签订的让与担保合同。管理人解除非双方真实意思表示的买卖合同并无不当，并解除了依据该买卖合同办理的网签备案。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年11月23日，被告申请破产重整一案四川省攀枝花市仁和区人民法院立案。次日，该院以（2020）川0411破申1号民事裁定书，裁定：受理四川易全实业有限公司破产重整申请。同年12月1日，以（2020）川0411破1号决定书，指定四川三才律师事务所担任四川易全实业有限公司管理人。

2020年12月28日，四川易全实业有限公司管理人解除合同通知，载明“鉴于四川易全实业有限公司因不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，已向人民法院申请破产重整并已被受理。攀枝花市仁和区人民法院指定四川三才律师事务所作为易全公司的管理人。管理人经对您与易全公司所签《商品房买卖合同》进行审查后认为，该等《商品房买卖合同》均属于借款所签订的‘让与担保’性质的合同，合同所涉交易并非真实的房屋买卖。故而决定：一、解除您与易全公司所签的所有《商品房买卖合同》。二、您可在2021年2月19日前向管理人申报债权……”。三原告自认于2021年1月6日收到该解除合同通知，于同年2月18日申报债权。

上述事实，有当事人的陈述，四川省攀枝花市仁和区人民法院（2020）川0411破申1号民事裁定书、（2020）川0411破1号决定书，解除合同通知等证据具有真实性、合法性、关联性并能够形成锁链的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告举出的和被告举出的其他证据与本案没有关联性，且不能形成证据锁链的，本院不予确认。

本院认为，根据《中华人民共和国破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”之规定，根据本案当事人在举证期限内提交的证据，被告管理人决定解除三原告与易全公司所签的所有《商品房买卖合同》，系被告管理人依法审查作出的行为，发出解除合同通知符合《中华人民共和国民法典》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。”规定，原告主张确认被告解除与原告三人签订的系列《商品房买卖合同》的行为无效的诉讼请求，没有法律根据，本院不予支持。三原告的意见，本院不予采信。

综上所述，春雷公司、***、任秀云的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，中华人民共和国破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

驳回原告攀枝花市春***自动化防灾工程有限责任公司、***、任秀云的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告攀枝花市春***自动化防灾工程有限责任公司、***、任秀云负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。

审　判　长　　张玉蓉

人民陪审员　　彭春梅

人民陪审员　　谢仙兰

二〇二一年六月十六日

书　记　员　　曾应平