某某、广东省云浮市第三建筑工程公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

广东省罗定市人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）粤5381执异5号

异议人（案外人）：***，女，汉族，1970年6月3日出生，身份证住址：肇庆市端州区。

委托代理人：彭水生，广东循法律师事务所律师。

委托代理人：黄伟，广东循法律师事务所实习律师。

申请执行人：广东省云浮市第三建筑工程公司，住所地：云浮市，统一社会信用代码：。

法定代表人：彭俊奕，该公司总经理。

委托代理人：陈伟国，广东百润律师事务所律师。

委托代理人：廖梓宇，广东百润律师事务所律师。

被执行人：罗定市恒晖苑房地产开发有限公司,住罗定市工业大道，统一社会信用代码：。

法定代表人：梁炳齐，总经理。

委托代理人：张天培，该公司副经理。

本院在执行广东省云浮市第三建筑工程公司（以下简称：“三建公司”）与罗定市恒晖苑房地产开发有限公司（以下简称“恒晖苑公司”）建设工程施工合同纠纷一案【执行案号：（2021）粤5381执173号】的过程中，异议人***于2022年1月7日对本院作出的（2021）粤5381执173号之一执行裁定书不服，书面提出执行异议。异议请求：请求撤销（2021）粤5381执173号之一执行裁定书中第二项拍卖或变卖被执行人恒晖苑公司建造的位于罗定市工业大道三路68号的罗定市的裁定，并立即解除法院对该商铺的查封措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2022年1月13日举行听证。异议人（案外人）***的委托代理人彭水生律师、黄伟实习律师，申请执行人云浮三建公司的委托代理人陈伟国律师，被执行人恒晖苑公司委托代理人张天培到庭参加听证。本案现已审查终结。

异议人***称：申请执行人三建公司与被执行人恒晖苑公司建筑工程施工合同执行纠纷一案［（2021）粤5381执173号，罗定市人民法院对被执行人采取执行措施过程中将异议人***向被执行人恒晖苑公司认购的位于罗定市予以执行，异议人***对该执行措施不服，提出异议。2021年11月份，异议人***通过网络查询了解到罗定市。原因是在（2021）粤5381执173号之一执行案件中，异议人***的出卖方（恒晖苑公司）为该案的被执行人。异议人***对罗定市人民法院所采取的的执行措施提出异议，理由是:罗定市人民法院所查封的30号商铺的所有权人为异议人***。异议人***于2019年1月5日与本案被执行人恒晖苑公司订立商铺认购协议书，被执行人恒晖苑公司将30号商铺出卖给异议人***，异议人***已经支付41%的合同金额，已经将商铺投入使用，但因出卖人的原因尚未办理过户登记，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人认为，异议人均满足以上条件，罗定市人民法院所采取的执行措施不当，故请求罗定市人民法院撤销对异议人***位于罗定市的执行裁定措施，恳请批准。

异议人***方补充的事实和理由：一、2019年1月1日，异议人***支付了定金5万元，其中4万元是转账的，1万元是支付现金的；二、2019年1月5日，异议人***支付了495342元，其中转账三笔417342元，现金7800元；合计支付了545342元。异议人***已于2021年3月3日将案涉房屋租赁给郑有均，郑有均亦按约定支付租金给异议人。

申请执行人三建公司辩称：一、异议人***的主张并不符合执行异议规定第二十八条的相关规定，其不享有足以排除强制执行的民事权益。1.异议人***仅与被执行人恒晖苑公司签订了案涉商品房的商铺认购协议书，并未签订商品房买卖合同，并且从该份协议书的内容来看，不能视为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同除应当明确当事人名称、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间应当明确包括交付使用条件及日期;装饰、设备标准承诺;供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任等多项内容，但是，异议人***仅与被执行人恒晖苑公司签订了认购协议，并未签订正式的买卖合同，并且该认购协议并没有具备商品房销售管理办法规定的主要内容，而且，被执行人恒晖苑公司并未按照约定收受购房款，因此，该商铺认购协议书不能被认定为商品房买卖合同，因此，在本案中，异议人***在案涉商铺被查封前并没有与被执行人恒晖苑公司签订合法有效的书面合同。2.异议人***并未提供任何证据证明其在查封前已合法占有案涉商铺。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条及其司法解释第九十的相关规定，当事人应当对其主张的事实承担举证责任。在本案中，虽然异议人***提供了一份房屋租赁合同以证明其实际占用房屋，但是该份房屋租赁合同于2021年3月3日签订，而案涉商铺已经于2019年5月15日由罗定市人民法院裁定查封，因此异议人***提供的该份房屋租赁合同不能证明其在法院查封前已合法占有案涉商铺。3.从异议人***提供的证据不能证实其已经支付了案涉商铺的全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。异议人***虽然提供了收款收据以证明其向被执行人恒晖苑公司支付案涉商铺的购买款项，但该证据出具时间为2020年12月19日，而根据认购协议约定，异议人***应当于2019年1月5日即支付该笔购房款545342元，而被执行人恒晖苑公司在异议人***支付有关款项后接近两年才出具收据，显然与常理不符，另外，即使该笔款项属于购房款，但是，其并没有证据证明已经支付了案涉商铺的全部价款，显然，异议人***的转账行为并不符合法律的相关规定。4.结合本案的证据，申请执行人三建公司认为应当认定异议人***对案涉商铺未办理过户登记具有过错。根据协议约定，其应当从2019年1月5日起分四期按照约定的支付时间支付完毕全部款项，但是，根据其提供的证据，异议人***仅支付了一笔购房款545342元，此后并没有证据证明其向被执行人恒晖苑公司支付过任何购房款，因此，从异议人***怠于支付购房款的行为可知，其对于案涉商铺未办理过户登记显然具有过错。二、根据二十七条的相关规定，异议人***的权利并不能对抗申请执行人三建公司的建设工程优先受偿权。在本案中，异议人***的权利不能参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》）相关规定的规定排除强制执行。《执行异议复议规定》对于商品房消费者生存利益排除强制执行具有特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭白常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴。因此，本案异议人***购买的案涉房产为商铺，不应当优先于申请执行人三建公司的建设工程价款优先受偿权。根据《执行异议复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。异议人***对于案涉房屋的权益为普通债权，原则上应当遵循不动产物权变动规则以及物权优先于债权的基本原则，而且，根据建设工程司法解释，建设工程价款优先受偿权具有优先于抵押权等担保物权的效力，因此异议人***的权利不能对抗申请执行人三建公司建设工程价款优先受偿权。综上所述，申请执行人三建公司认为，异议人***所陈述的购买商铺行为并不符合相关法律规定，不具有足以排除本案执行的权利，因此，申请执行人三建公司恳请法院在查明本案事实后，全部驳回异议人***异议请求，以维护申请执行人三建公司的合法权益。

被执行人恒晖苑公司辩称：对异议人董杰强提出的异议没有意见。

本院查明：本院于2019年5月15日依据申请执行人三建公司的申请，作出（2019）粤5381财保31号民事裁定书，对被执行恒晖苑公司建造的位于罗定市工业大道三路68号的罗定市房屋予以查封。

本院于2020年4月29日对三建公司与恒晖苑公司、郑周雄建设工程施工合同纠纷一案【案号：（2019）粤5381民初1623号】作出了判决，判决如下“一、被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内支付罗定市恒晖翰林苑（一期）工程款27083348.37元（其中包含消防工程款992544.11元）并支付该款从2019年6月11日起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清工程款之日止的利息给原告广东省云浮市第三建筑工程公司。二、被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司最迟于2021年6月25日支付罗定市恒晖翰林苑（一期）工程预留的工程款质保金3615305.49元给原告广东省云浮市第三建筑工程公司。三、被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司最迟于2022年4月10日前支付罗定市恒晖翰林苑（一期）消防工程预留的工程款质保金73291.80元给原告广东省云浮市第三建筑工程公司。四、原告广东省云浮市第三建筑工程公司在对被告所欠的工程款30771945.66元就罗定市恒晖翰林苑（一期）工程在拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。五、驳回本诉原告广东省云浮市第三建筑工程公司的其他诉讼请求。六、反诉原告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司与反诉被告广东省云浮市第三建筑工程公司于2016年1月8日签订的《消防施工承包合同》，自2020年3月12日解除。七、由反诉被告广东省云浮市第三建筑工程公司在本判决发生法律效力之日起七日内支付违约金125404.63元给反诉原告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司。八、驳回反诉原告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费285530元（原告已预交），由被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司负担180247.11元，由原告广东省云浮市第三建筑工程公司负担105282.89元。诉讼保全费5000元由被告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费9717元（反诉原告已预交），由反诉原告罗定市恒晖苑房地产开发有限公司负担8967.62元，由反诉被告广东省云浮市第三建筑工程公司承担749.38元。”申请执行人三建公司和被执行人恒晖苑公司不服该判决，向云浮市中级人民法院提起了上诉，该院作出了（2020）粤53民终894号判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决已生效，因被执行人未履行生效文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，执行案号为（2021）粤5381执173号。本院于2021年4月11日依法作出（2021）粤5381执173号之一执行裁定，裁定如下“一、拍卖或变卖被执行人罗定市恒晖苑房地产开发有限公司建造的位于罗定市工业大道三路68号的罗定市。二、拍卖或变卖被执行人罗定市恒晖苑房地产开发有限公司建造的位于罗定市工业大道三路68号的罗定市。三、拍卖或变卖被执行人罗定市恒晖苑房地产开发有限公司建造的位于罗定市工业大道三路68号的罗定市的1号-5号车位、7号-12号车位、14号-17号共15个车位。四、拍卖或变卖被执行人罗定市恒晖苑房地产开发有限公司建造的位于罗定市工业大道三路68号的罗定市，共14套房屋。”异议人***对此提出异议。

另查明：于2019年1月5日，异议人***与被执行人恒晖苑公司签订《商铺认购协议书》，双方约定，异议人***向被执行人恒晖苑公司认购位于罗定市工业大道三路68号的罗定市，总房价款为1335624元，折后总房价为1335624元；异议人***选择分期付款方式付款：异议人***需于2019年1月5日前支付第一期价款545342元，于2021年12月30日前支付第二期价款265000元，于2022年12月30日前支付第三期价款265000元，于2023年12月30日前支付第四期价款260282元。该认购书有异议人***签名，被执行人恒晖苑公司盖章确认。异议人***按约定向被执行人支付首期价款545342元，被执行人恒晖苑公司分别出具收据给异议人***收执，该收执备注异议人***原认购33号商铺，现更换为30号商铺。在签订认购协议后，异议人将案涉商铺出租给郑有均。

在听证过程中，被执行人恒晖苑公司也确认异议人***在2019年1月份是认购33号商铺，由于异议人***嫌弃33号商铺比较小，而30号商铺比较大，后双方约定异议人***认购的是30号商铺，案涉商铺已交付给异议人***使用，并由异议人***出租给郑有均，每月租金是3000元。在听证后，异议人按照本院要求将剩余价款790282元交到本院执行。

本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,异议人***与被执行人双方是自愿签订，意思表示真实，该《商铺认购协议书》是合法有效的，异议人已支付首期款并已实际占有使用。另，在法院举行听证后，异议人已将剩余购房款790282元交到本院执行，且非因异议人自身原因未办理过户登记,符合上述规定的情形。因此，对于异议人***的异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下：

中止对被执行人恒晖苑公司建造的位于罗定市工业大道三路68号的罗定市的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　陈肖容

审判员　　赵海坚

审判员　　廖伟承

二〇二二年一月二十四日

书记员　　陈柳利

附本案相关的法律条文：

1.《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

3.《最高人民法院关于适用的解释》

第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。