某某与九江某某建设集团有限公司预约合同纠纷再审审查民事判决书

江西省高级人民法院 民事判决书 （2024）赣民再231号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：***，男，1990年10月16日出生，汉族，住江西省九江市开发区。 委托诉讼代理人：***，男，1962年8月21日出生，汉族，系***父亲。 委托诉讼代理人：***，女，1966年10月17日出生，汉族，系***母亲。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：九江某某建设集团有限公司。住所地：江西省九江市浔阳区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，江西惟民律师事务所律师。 再审申请人***因与被申请人九江某某建设集团有限公司（以下简称某某公司）预约合同纠纷一案，不服江西省九江市中级人民法院（2023）赣04民终1936号民事判决，向本院申请再审。本院于2024年8月21日作出（2024）赣民申1652号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人***的委托诉讼代理人***、***，某某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***再审请求：1.撤销江西省九江市中级人民法院（2023）赣04民终1936号民事判决和九江市濂溪区人民法院（2022）赣0402民初3613号民事判决；2.改判驳回某某公司要求***支付房屋占有使用费的诉求，某某公司返还房屋占有使用费63973.3元；3.判令支持***一审诉讼请求；4.驳回某某公司诉请，本案诉讼费由某某公司承担。主要事实和理由：1.***与某某公司2010年3月1日签订的竹苑**栋**单元**（6＋1）房屋认购协议，因房屋漏水严重始终没有解决，某某公司至今未取得《商品房销售许可证》，不能通知***签订《商品房买卖合同》，某某公司向一审法院起诉请求终止认购协议是在2022年6月30日，原审判决认定《认购协议（二）》自2017年8月15日解除错误。2.某某公司没有通知***退房，也没有向***退还认购金，原审法院剥夺了***的抗辩权。3.双方交易房屋为地址、房号、建筑面积、总价、付款时间、付款方式、交付条件及日期均明确的现房，案涉房屋具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，一审法院混淆案件性质，适用法律错误。4.一审对房屋漏水问题认为应找***解决错误。5.某某公司交房后***装修入住12年多，原审法院认定***占用案涉房屋承担房屋使用费不符合法律规定。6.一审法院退回***反诉状违反法定程序。 某某公司辩称：1.关于反诉问题，一审***并未提出明确的具体反诉请求，仅在一审答辩中提出赔偿答辩意见，一审法院不存在违反程序情况。2.案涉协议系依据《中华人民共和国民法典》关于附条件自动解除的有关规定而解除的，无需对***行使通知的义务。3.某某公司在一审提交了2014年短信的通知记录，但因时间久远无法提供原件一二审未采纳，但***在一审答辩状中已明确说明2017年7月接到了某某公司通知缴纳尾款、办证签合同的通知。4.案涉认购协议已明确案涉房屋已竣工验收合格但未取得房屋销售许可证，对于房屋验收合格***知情；未取得销售许可证的原因是案涉房屋因历史遗留原因土地性质尚未得到明确的确定，在2012年至2014年九江市政府及各有关部门领导对此事高度重视一直在为此做工作，至2014年5月12日获得有关批复，同意案涉房屋6＋1部分可以办理房产证。***购买房屋的目的，不是为了得到房子的消防许可证、销售许可证，而是获得房屋的所有权及使用权，案涉房屋因特殊历史原因而没有销售许可证，并不影响其获得上述权利。5.原审判决所述找***只是提示***发生问题时有多种解决问题的方式，但并未以此为理由判决***败诉，不影响***的权利义务。 某某公司向九江市濂溪区人民法院起诉请求：1.判令***立即返还房屋；2.判令***支付房屋占有使用费，自2014年7月31日起算至腾退房屋之日止（按843元／月，暂计算至2022年7月30日，共计80928元）；3.本案诉讼费用由***承担。 一审法院认定事实：2010年3月1日，购买人***与九江某某集团）建筑工程有限公司置业顾问***签订《经济适用房6＋1置业计划书》，双方议定，***认购竹苑5栋3单元601室房屋，面积118.36㎡，原销售单价2530元／㎡，原销售总价299451元。***采取分期付款方式支付购房款：2010年3月1日支付房款人民币120451元（总价款的40%），余额179000元（银行按揭方式），于签订正式《商品房买卖合同》时付清。***认可上述内容及6＋1《认购协议》条款、补充条款，同意按认可的《商品房买卖合同》所注内容进行签约。同日，九江某某集团）建筑工程有限公司与***、***签订《认购协议（二）》，内容大致为，根据2008年8月14日市长办公会议精神和九江市推进经济适用住房建设和完善廉租房住房制度领导小组办公室2008年9月16日下发的通知精神，九江某某集团）建筑工程有限公司将经济适用房6＋1楼以商品房形式对外发售。该楼已竣工验收合格，但暂未取得房屋销售许可证，***对该房屋的现状和背景情况清楚，现应***要求购买，九江某某集团）建筑工程有限公司同意其认购请求，并签订认购协议如下：一、九江某某集团）建筑工程有限公司同意***认购位于**路**房**栋**单元**室，该房屋建筑面积为118.36㎡（该面积如与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准）。二、该房屋认购价格为人民币2530元／㎡，总房款为人民币299451元（大写：贰拾玖万玖仟肆佰伍拾壹圆整）。三、***应于签订本认购协议的同时按总房款的40%人民币120451元向九江某某集团）建筑工程有限公司交付认购金，该笔认购金在九江某某集团）建筑工程有限公司与***签订《商品房买卖合同》时转为房款。四、***在与九江某某集团）建筑工程有限公司签订《商品房买卖合同》后，应按该合同约定的期限和方式将剩余房款179000元交付九江某某集团）建筑工程有限公司；或在该剩余房款额度内依法办理按揭手续。五、***在按照本协议第三条之约定交付认购金后即可由九江某某集团）建筑工程有限公司安排办理交房手续。六、其他约定和声明（一）在签订本认购协议时，***已充分知晓如下事实：1、本协议项下认购房屋与经济适用房连为一体，土地性质为划拨用地；2、本协议项下认购房屋暂未取得房屋销售许可证。（二）九江某某集团）建筑工程有限公司在与***签订《商品房买卖合同》前，***可选择解除本认购协议，***退房时应保持房屋原样交还九江某某集团）建筑工程有限公司，九江某某集团）建筑工程有限公司将***所交纳认购金（不计利息）退还***。***按照该条款解除认购协议时不因装修等原因要求九江某某集团）建筑工程有限公司赔偿其他损失。（三）如因***原因导致退房的，***承诺将房屋保持原样退还给九江某某集团）建筑工程有限公司。入住超过半年的，集团公司将按同期活期存款利率支付买受人所付款利息。（四）***转让、转移本认购协议项下权利、义务，某某集团）建筑工程有限公司同意并重新签订相关协议。（五）如本协议下认购房屋取得房屋销售许可证，九江某某集团）建筑工程有限公司将及时通知***前往售楼部签订《商品房买卖合同》，***应在接到通知之日起15日内与九江某某集团）建筑工程有限公司办理相关购房协议，否则视为***选择解除本认购协议，本认购协议自行终止，九江某某集团）建筑工程有限公司将***所交纳认购金（不计利息）退还***，***将房屋保持原样退还九江某某集团）建筑工程有限公司。七、鉴于本协议项下认购房屋不对外认购，***系***的亲戚或朋友，因此，***承诺，在签订《商品房买卖合同》前如果对认购房屋有任何相关异议，***只通过***进行解决，不提起任何诉讼或仲裁，***同意对***的承诺进行保证。同日，***向九江某某集团）建筑工程有限公司交纳认购金120451元，认购竹苑5栋3单元601室后装修入住。2013年11月25日，根据九江市政府办公厅会议纪要精神，九江市发展和改革委员会通知某某公司，同意市中心城区2007年经济适用住房“6＋1”部分进入运行阶段，由有关部门按普通商品房开发完善相关手续，收取相关税费。2013年12月26日，九江市规划局发函某某公司：鉴于你公司已签订《国有建设用地使用权出让合同》并办理了《国有土地使用权证》，经我局研究，参照历史遗留问题处理的相关政策，在进行消防验收和房屋安全鉴定（或房屋质量竣工验收手续）后，同意对市中心城区2007年经济适用房竹苑、桃李苑6＋1部分的商品房予以规划认定。2014年7月15日，某某公司向广大业主发送短信，内容为：尊敬的07经济适用房业主，您好！现通知您于7月18日至7月28日到**楼办理正式交房手续。一次性付款享受9.5折优惠。业主需带好购房协议、购房原始收据、首套房证明、夫妻双方身份证复印件、结婚证复印件。其中，开具首套房证明需到售楼部拿取证明，再到房产局六楼办理。***称没有收到该短信通知。2017年7月31日，某某公司与经济适用房竹苑、桃李苑6＋1部分的商品房业主签订《承诺书》，某某公司承诺，在广大业主充分配合的前提下，同意替业主垫付该商品房在办理不动产权证时所需费用，为业主办理该商品房不动产证、契税完税证，业主应于本承诺书签订当日与某某公司签订《商品房销售合同》；在某某公司为广大业主办理出该商品房不动产证30日之内，业主必须一次性或以按揭方式付清商品房购房尾款及办理不动产权证费用。业主向某某公司承诺，在该商品房不动产证及完税证办理后，如业主未按照承诺支付购房尾款及相关办证费，则某某公司有权解除《商品房销售合同》，某某公司仍为该商品房所有权人，业主须无条件退出该房屋并将房屋返还给某某公司，业主之前所交纳的购房首付款作为支付给某某公司的违约金，某某公司不予退还。业主对该商品房的装修，由业主自行处理，所产生的损失，由业主自行承担。承诺书中还约定，如某某公司无法办理好不动产权证及完税证，则《商品房销售合同》失效，双方原签订的该商品房的认购协议继续有效。***所居住的经济适用房竹苑6＋1部分业主签约办证手续大多按此承诺书完成。但***以房屋漏水问题没有解决为由，既没有去与某某公司签订《商品房销售合同》，也没有与某某公司解除认购协议。2022年7月15日，某某公司来一审法院起诉，请求法院判令***立即返还房屋；判令***支付房屋占有使用费，自2014年7月31日起算至腾退房屋之日止（按843元／月，暂计算至2022年7月30日，共计80928元）；本案诉讼费用由***承担。 另查明，某某公司曾用名为九江某某集团）建筑工程有限公司。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。九江某某集团）建筑工程有限公司、***和案外人***于2010年3月1日签订的《认购协议（二）》，内容真实，合法有效，依法应受法律保护。认购协议各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。九江某某集团）建筑工程有限公司、***和案外人***三方约定在将来一定期限内订立合同的认购书，构成预约合同，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，九江某某集团）建筑工程有限公司可以请求***承担预约合同的违约责任，即如本协议下认购房屋取得房屋销售许可证，九江某某集团）建筑工程有限公司将及时通知***前往售楼部签订《商品房买卖合同》，***应在接到通知之日起15日内与九江某某集团）建筑工程有限公司办理相关购房协议，否则视为***选择解除本认购协议，本认购协议自行终止，九江某某集团）建筑工程有限公司将***所交纳认购金（不计利息）退还***，***将房屋保持原样退还九江某某集团）建筑工程有限公司。***称自己认购的竹苑5栋3单元601室自入住起一直漏水，在一直未得到解决后，***可依据《认购协议（二）》第六条的约定，在签订正式《商品房买卖合同》前，选择解除本认购协议，并退房。***还可以根据《认购协议（二）》第七条“鉴于本协议项下认购房屋不对外认购，***系***的亲戚或朋友，因此，***承诺，在签订《商品房买卖合同》前如果对认购房屋有任何相关异议，***只通过***进行解决，不提起任何诉讼或仲裁，***同意对***的承诺进行保证”的约定，在签订《商品房买卖合同》前，如果对认购房屋有任何相关异议，通过案外人***解决。但***均没有付出行动。庭审查明，2013年年底，市中心城区2007年经济适用房竹苑、桃李苑6＋1部分即案涉房屋已被认定为商品房，某某公司可以以商品房形式销售并办理产权证。根据《认购协议》第六条第（五）款约定，如本协议下认购房屋取得房屋销售许可证，九江某某集团）建筑工程有限公司将及时通知***前往售楼部签订《商品房买卖合同》，***应在接到通知之日起15日内与九江某某集团）建筑工程有限公司办理相关购房协议。因2017年国家实行“三证合一”即不动产权证改革，某某公司现无法找寻案涉商品房房屋销售许可证，但通过九江市规划局《关于07年经济适用房竹苑、桃李苑6＋1部分商品房的规划认定》该组证据，可以看出，案涉商品房取得《国有土地使用权证》后，即可以对外销售案涉房产，即某某公司以普通商品房形式销售案涉房产的时间起点在2013年年底。***认为2014年7月15日某某公司向广大业主群发的正式交房通知他没有收到，但2017年7月31日某某公司与广大业主的承诺书有看到，且其他业主在微信中向***陈述2017年7月份办理了不动产权证。一审法院采信***所述某某公司正式通知业主签商品房买卖合同、办理产权证的时间系2017年7月31日的说法，认可某某公司通知***前来签订正式《商品房销售合同》、交清购房尾款及办理不动产权证的起算时间为2017年7月31日，***应在接到通知后15日内与某某公司办理相关购房（或退房）手续，则2017年8月16日以后，若***尚未办理购房手续，视为***选择解除认购协议，认购协议自行终止，原某某公司退还***认购金120451元（不计利息），***将案涉房屋原样返还。***提交的所有证据，均不能证明其已向某某公司提出过解除认购协议之请求，事实上***占有使用案涉房屋至今也并未退房。虽案涉房屋漏水事实存在，***可以在接到正式交房手续通知后签订正式《商品房销售合同》前，选择解除认购协议、腾退房屋，但***怠于行使该权利，没有按照认购协议约定履行，其关于案涉房屋漏水一直未维修完好故不与某某公司签订正式《商品房销售合同》的辩解意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。故***自2017年8月16日起占有使用案涉房屋至今，应承担这期间的案涉房屋占有使用费用。某某公司诉请按照市场价格843元／月计算，***亦无异议，一审法院准许，自2017年8月16日计算至2022年7月30日的房屋占用费为50158.5元（843元／月×12个月×5年-843元／月÷2）。九江某某集团）建筑工程有限公司、***和案外人***于2010年3月1日签订的《认购协议（二）》现已自行终止。《认购协议（二）》终止后，某某公司和***均应按照《认购协议（二）》第六条第（五）款的约定履行各自义务，***已交纳的认购金120451元，双方可以通过协商或提起诉讼解决。***关于案涉房屋漏水一直未维修完好故不与某某公司签订正式《商品房销售合同》的辩解意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第四百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、限被告***于本判决生效之日起十五日内原样返还原告九江某某建设集团有限公司位于**路**房**栋**单元**室房屋。二、限被告***于本判决生效之日起十五日内支付原告九江某某建设集团有限公司案涉房屋占有使用费50158.5元【自2017年8月16日按照市场价格843元／月起算，至实际腾空房屋交还原告九江某某建设集团有限公司时止，暂算至2022年7月30日为50158.5元】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9344元，减半收取计4672元，由被告***负担。 ***不服一审判决，向二审法院提出上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回某某公司全部诉讼请求；2.判令本案诉讼费用全部由某某公司承担。 原二审法院查明，九江市国土资源局与九江某某房地产开发集团有限公司于2013年9月5日签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同第五条约定：“本合同项下出让宗地的用途为城镇住宅用地”。2013年，某某公司就案涉房屋所在地块取得号码为九城国用（2013）第288号不动产权证书。 原二审查明其他事实与一审法院相同。 原二审法院认为，关于***主张《认购协议（二）》解除权已过除斥期间，合同解除权已归于消灭的问题。《中华人民共和国民法典》第一百五十八条规定：“附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”本案中，《认购协议（二）》第六条约定：“如本协议下认购房屋取得房屋销售许可证，甲方（某某公司）将及时通知乙方（***）前往售楼部签订《商品房买卖合同》，乙方应在接到通知之日起15日内与甲方办理相关购房协议，否则视为乙方选择解除本认购协议，本认购协议自行终止”。从约定内容可知，《认购协议（二）》系附解除条件的民事合同，解除条件生效时《认购协议（二）》即自行终止。***所引用的《中华人民共和国民法典》第五百六十四条的规定系对行使解除权的除斥期间的规定，与《认购协议（二）》所约定的附条件解除的情况并不相���，故本案中不能适用该规定。 对于***的第二和第三个上诉理由，争议焦点在于：一、在某某公司通知***前，案涉房屋是否已经取得房屋销售许可证；二、某某公司通知***办理相关购房协议的时间应如何确定。关于第一个争议焦点，虽然某某公司现无法找寻案涉商品房房屋销售许可证，但结合九江市规划局《关于07年经济适用房竹苑、桃李苑6＋1部分商品房的规划认定》，实际上案涉商品房取得《国有土地使用权证》后，即可以对外销售案涉房产，与取得房屋销售许可证的实际效果相同，故一审法院认定某某公司以普通商品房形式销售案涉房产的时间起点在2013年年底，并无不当。关于第二个争议焦点，***在一审答辩状第二条提到：“2017年国家实行‘三证合一’即‘不动产权证’改革，某某公司再次通知‘6＋1’住户启动‘不动产权证’办理，于2017年7月31日要求桃李苑、竹苑的‘6＋1’住户签订承诺书。可见启动签订正式商品房合同的时间应是2017年年中，而不是被答辩人所称的2014年7月15日。”在一审庭审中又提到：“大概是2018年打电话通知我办证”“群里通知是2017年7月份”，上述陈述与***提交的其他业主的陈述相互印证，一审法院采信***在一审答辩状中所述某某公司正式通知业主签商品房买卖合同、办理产权证的时间系2017年7月31日，有事实依据，予以认可。 对于***主张原审判决认定《认购协议（二）》第七条合法有效错误的问题，争议焦点在于***提出的案涉房屋漏水一直未维修完好故不与某某公司签订正式《商品房销售合同》的辩解意见是否成立。案外人***是否是***亲友并不影响《认购协议（二）》第七条的效力，***可以依据《认购协议（二）》第七条找案外人***沟通解决房屋漏水问题。但案涉双方签订的协议中并未将房屋质量问题作为可以免签或缓签正式《商品房销售合同》的条件，故***提出的案涉房屋漏水一直未维修完好的辩解意见不成立。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，原二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9344元，由***负担。 再审中，***提交证据如下：证据1.2023年12月12日退房时所拍照片，证明案涉房屋漏水问题越来越严重，严重影响***正常居住。证据2.录音一份，证明：某某公司诉讼代理人的录音证明某某公司从来没有通知***签商品房买卖合同或退房、终止协议，也没有向***催尾款；针对漏水情况，某某公司曾来人查看；***曾在一审庭前提交过反诉状；一审法官允许***开庭前临时交诉讼费，说明一审法官退***的反诉状不是因为未交费。证据3.燃气、电费清单，证明***自2020年2月起未在案涉房屋居住。 某某公司质证：对证据1.由于无法当庭查看视频影像，根据对于当时现场的回忆，确实存在部分被水泡过的痕迹，至于是漏水还是其他原因无法确认。证据2录音陈述与事实不符，不存在没有收到诉状，也不存在从未通知其签合同、催尾款的情况。对证据3真实性无异议。 本院对***提交的证据认证如下：对证据1的真实性予以认定，能够证明案涉房屋存在严重漏水问题。证据2关于***提出一审庭前曾向法院提交过反诉状的问题属实，其他证明目的因录音表达不具体明确，无法达到证明目的，不予采信。对证据3的真实性予以认定。 某某公司提交证据如下：证据1.九江市人民政府办公厅关于印发九江市集中处理城区土地和房屋登记发证疑难问题工作方案的通知［九府厅字（2013）139号］，证明2013年7月29日，九江市人民政府由13部门单位就九江市有关地产项目，尤其是关系民生的保障性住房项目的发证难问题成立工作小组，由副市长为组长、政府副秘书长为副组长。证据2.城区商品房开发与单位建房涉及国有土地和房屋登记发证历史遗留问题税费追缴组审核意见表，确认证明2014年5月12日某某公司确认已缴纳规费2101881.30元，该表由该组负责人市公安局领导签字确认。证据3.城区商品房开发与单位建房涉及国有土地和房屋登记发证历史遗留问题，市执法局审核意见，某某公司于2014年5月16日缴纳规费2101881.30元。该表有市执法局局长签字确认。证据4.城区商品房开发与单位建房涉及国有土地和房屋登记发证历史遗留问题，清理处理领导小组办公室审批办证联审本，证明2014年6月12日经市房产局某科科长、局长提交建议案涉房屋可办理房产证，领导小组审批同意，具体意见为某某公司已按规定要求完善了手续，补缴规费，可办理房产证。因此，自2014年6月12日起，案涉房屋符合上市交易条件，可办理房产证。 ***质证如下：1、某某公司证据1.证据3.证据4均为是复印件，亦无公章，对其真实性不认可。2、对证据2真实性勉强认可。四份文件与本案无关联性，某某公司提交的会议纪要明确：广大业主反映强烈、多次投诉上访，有的甚至投诉到省长信箱。由此推出，九江市政府为什么要允许该房屋办证，不是因为某某公司合规合法，而是为了保护广大业主利益。某某公司已完善手续提交的规划局文件明确说了要消防验收或房屋安全质量鉴定。但某某公司并未完善手续。某某公司要完成认购协议约定的条件。3、某某公司取得文件后，并未通知***，也未协商，***从不知道这些文件。对方起诉解除合同是根据协议第6条第5项取得商品房销售许可证，然后通知我们签署商品房买卖合同，但某某公司至今未取得商品房销售许可证。 本院对某某公司提交的证据认证如下：该证据系对原审提交证据的补强证据，其真实性可予认定，但原审证据已说明基本情况，与本案待证事实不具有直接关联，不予采信。 为查明案件事实，本院向九江市住房和城乡建设局调取案涉房屋所在楼盘的竣工验收资料等，该局提供了竹苑5栋建设工程竣工验收报告，相关勘探、设计、施工、监理、建设单位验收意见均为“同意验收”。***质证对其真实性无异议，关联性有异议，认为该证据不能证明某某公司已获得商品房销售许可证和取得案涉房屋质量合格证。某某公司对调取的资料无异议。本院对该资料的真实性予以确认。 再审查明，一审开庭前，***曾向一审法院提交反诉状，其内容为：1.对某某公司的退房请求，***同意在返还和补偿各项款项的前提下予以接受之外，某某公司的其余各项诉讼请求均应予以驳回；2.***退回房屋（以下款项到位后，一周内退房，否则，***有权继续使用该房屋）；3.某某公司支付***认购金120451元、装修费用130000元及房屋升值带来的损失费173989元，违约金120451元，误工和精神损失费2000元，共计546891元；4.本案诉讼费用由某某公司承担。一审法院认为反诉与本案无直接关联，告知***可以另案起诉。在原二审判决生效后，***向一审法院提起另案诉讼，案号：（2024）赣0402民初671号。 根据***提交的证据和自认，可以证明至迟在2014年7月，案涉房屋已出现天花板水渍、鼓包、墙壁大面积渗水、踢脚线脱落、地板霉变等情形，某某公司亦进行过维修，但房屋渗漏情况未得到根本改善。2020年11月至2021年1月，***、某某公司还通过电话沟通对房屋漏水进行维修事宜。 原二审判决生效后，***于2023年12月12日交还了案涉房屋并支付某某公司案涉房屋占有使用费63973.3元；某某公司2023年12月28日退回了***案涉房屋认购金120451元。***现已明确表示，其不再要求购买案涉房屋。 本院再审对原二审认定的其他事实予以确认。 本院认为，鉴于***已明确不再要求购买案涉房屋且房屋已退还，本案争议焦点为：***应否支付案涉房屋占有使用费。 根据查明的事实，案涉《经济适用房6＋1置业计划书》、《认购协议》、《认购协议（二）》均未约定“房屋占有使用费”内容，房屋占有使用费系某某公司根据《认购协议（二）》，认为***未按通知如期签订《商品房买卖合同》，《认购协议（二）》2014年7月底达到解约条件，《认购协议（二）》自此解除，***占房未退，应支付房屋占有使用费。***提出2014年7月15日并未收到某某公司的签约通知，某某公司至今未取得商品房销售许可证，且案涉房屋渗漏严重无法居住，其曾多次提出维修要求，某某公司经维修并未解决房屋渗漏根本问题，并非***不签订《商品房买卖合同》，某某公司无权收取房屋占有使用费。原一二审法院根据相关证据认定某某公司正式通知业主签订商品房买卖合同、办理产权证的时间系2017年7月31日，***未按照约定的期限（2017年8月15日前）签订《商品房买卖合同》，案涉协议已解除，***占房未退，应支付房屋占有使用费。本院认为，案涉《经济适用房6＋1置业计划书》、《认购协议》、《认购协议（二）》均为预约合同。双方签订案涉预约房屋买卖合同时，标的物已经建成，且双方已协商确定具体房号、单价、总价款，仅因出卖方尚不具备商品房预售的法定条件，双方遂以签订预约合同，买方支付40%房款，卖方提前将房屋交买方占有使用的方式，成立预约合同权利义务关系。依据一二审查明的事实，案涉房地产项目原属经济适用房项目，案涉房屋需待按普通商品房开发完善相关手续，补缴相关税费后，方具备按商品房销售的条件。因此，案涉预约合同并不同于常见的待建、在建商品房认购、预订协议。也就是说案涉合同非要物预约，而为要式预约。由此，一方面各方依预约合同而须履行的签订正式房屋买卖合同义务的前提条件，应为案涉房屋已经具备作为商品房出售的法定条件；另一方面因案涉房屋已经建成，卖方并已实际交与买方占有使用，标的物已经具象特定化，买方当然可以依相关法律规定，就占有使用过程中发现的质量瑕疵要求出卖人履行修缮等义务。本案案涉房屋渗漏问题客观存在，严重影响***对案涉房屋的正常居住使用，***因此未签《商品房买卖合同》有合理理由，《认购协议（二）》排除某某公司对房屋质量瑕疵的担保责任有违公平原则，本案不能以***未如期签订《商品房买卖合同》即视为***选择解除认购协议；且某某公司在***未如期签订《商品房买卖合同》情况下，亦未向***发出解约通知；之后双方于2020年11月至2021年1月还在沟通对案涉房屋进行维修，原一二审认为案涉协议2017年8月15日已解除错误。某某公司起诉返还案涉房屋，至二审终结，***于2023年12月12日予以返还，并表示不再要求购买该房屋，应视为双方对协议的解除达成一致。案涉协议解除，根据履行情况和合同性质，某某公司应承担责任，对某某公司要求***支付案涉房屋占有使用费的主张不予支持。鉴于***已退还房屋，本案对某某公司要求退还房屋的诉请不再予以判决。 关于***主张本案违反程序规定问题，***一审庭前提出的反诉状其主张并不具体明确，且缺乏事实与理由，一审法院告知其可另案起诉，***事实上亦另案进行了主张，故本案不存在明显违反程序规定的问题。 综上所述，***的再审请求部分成立，应予部分支持。原审认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、第二百一十八条规定，判决如下： 一、撤销江西省九江市中级人民法院（2023）赣04民终1936号民事判决； 二、撤销江西省九江市濂溪区人民法院（2022）赣0402民初3613号民事判决； 三、驳回***的其他再审请求； 四、驳回九江某某建设集团有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费9344元，减半收取计4672元，由***负担2336元，由九江某某建设集团有限公司负担2336元。二审案件受理费9344元，由***负担3737.6元，由九江某某建设集团有限公司负担5606.4元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年四月二十九日 书记员*** 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 …… 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第二百一十八条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。