江苏某某物业服务有限责任公司、常熟中南世纪锦城房地产开发有限公司等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏0581民初11586号 原告：江苏**物业服务有限责任公司，住所地常熟市古里镇淼泉***工业园区4幢，统一社会信用代码913205812514541893。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。 被告：常熟中南世纪锦城房地产开发有限公司，住所地常熟市联丰路58号，统一社会信用代码913205810662680770。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 被告：**，男，1988年12月13日生，汉族，户籍地江苏省无锡市惠山区，现住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：***，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 原告江苏**物业服务有限责任公司（以下简称**公司）与被告常熟中南世纪锦城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）、**物业服务合同纠纷一案，本院于2022年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**公司的委托诉讼代理人***、被告中南公司的委托诉讼代理人**、被告**的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付中南锦城商铺13幢1**305室、307室乐高活动中心欠缴的物业费总计为95900.23元（其中305室欠缴金额为68646.53元，307室欠缴金额为27253.7元）及滞纳金（自2018年1月1日起至实际履行之日按照物业服务合同约定的每日按应缴费用的万分之五计算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告立即支付中南锦城商铺13幢1**305室、307室乐高活动中心欠缴的物业费总计为72165.6元（其中305室欠缴金额为51657元，307室欠缴金额为20508.6元）及滞纳金（自2018年1月1日起至实际履行之日按照物业服务合同约定的每日按应缴费用的万分之五计算），同时明确被告**承担缴纳物业费的责任，被告中南公司承担连带责任。事实和理由：根据原告与被告中南公司签订的《物业服务合同》约定，物业费单价3.81元/月/平方米，被告应当按时缴纳物业费，否则将自欠缴之日起每天加收万分之五的滞纳金；后被告中南公司于2017年1月17日将房屋出租给被告**，然而被告中南公司、**的物业费至今未付。现《物业服务合同》事项原告均已全面履行，根据合同约定：被告应支付中南锦城商铺13幢1**305室、307室乐高活动中心欠缴的物业费及滞纳金。原告多次要求被告依约缴纳物业费，被告均未予理睬。现为原告维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 被告中南公司辩称，1、被告中南公司与**的租赁合同中已经明确约定由**向原告支付物业费，实际也是**直接向原告支付物业费，原告和被告**已在实际履行物业服务合同，应由**继续履行直接向原告缴纳物业费的义务。2、被告中南公司和**存在他案纠纷，他案纠纷调解笔录中明确案涉房屋于2022年3月28日前腾退，由**自行向原告结清并腾退房屋之日的物业费。3、2017年7月15日至2018年5月31日期间的物业费已经超过诉讼时效，原告未向被告中南公司也未向**催要过，该部分的物业费不应该得到支持。 被告**辩称，1、本案中被告**不是适格被告主体。原告基于物业服务合同关系提起诉讼，要求支付物业费，根据合同相对性，应由物业公司起诉业主即房屋所有权人，而被告**仅为承租人，物业合同形成在前，租赁合同形成在后，物业合同的效力不应及于被告**。2、对原告主张的物业费不予认可。关于2017年7月15日起至2018年5月31日期间的物业费，由于案涉房屋存在消防问题，导致被告**无法办理办学资质，被告**的合同目的无法实现，消防整改直至2018年5月18日整改完毕，案涉房屋的交付时间应顺延至2018年5月18日，期间被告**未能正常使用，未接受物业服务，无需支付物业费。由于上述原因，物业公司、房产公司以及包括被告**在内的多家租赁户于2018年下半年开过会并协商一致，对该期间的物业费予以免收，因此该部分费用不应计算在内。退一步讲，该期间的物业费即使需要计算在内，也已超过诉讼时效。3、被告**与中南公司于2017年1月17日签订的租赁合同已于2021年12月31日解除，在该解除之日前被告**欲腾退房屋搬离其自行安装的空调等物品时，遭到物业公司的阻拦，为此被告**还曾报警，故原告主张物业费计算至2022年3月28日无任何依据。4、租赁合同中载明租赁面积约为670平米及266平米（以房产局测绘的建筑面积为准），实际上租赁面积也未达到合同约定的面积。被告认为物业费应按实际租赁面积计算。 根据当事人**和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月5日，原告（乙方）与被告中南公司（甲方）签订《常熟市前期物业服务合同》一份，主要内容：甲方通过招投标方式将常熟中南世纪锦城委托乙方实行物业管理服务。委托管理服务期限为自本合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中商业部分每月每平方米3.81元（其中公共服务费每月每平方米3.63元、代收代缴费每月每平方米0.18元）等。 2017年1月17日，被告中南公司（出租方、甲方）与被告**（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》两份，约定：乙方承租甲方位于常熟市深圳路36号中南锦城比邻好美生活广场13#楼3层305号房屋及307号房屋（以下称该房屋），承租人对该房屋现状已作充分了解。该房屋建筑总面积约为670平方米及266平方米（以房产局测绘的建筑面积为准），乙方同意以该面积作为租金和物业费的计算标准。乙方保证该房屋仅作经营乐高活动中心之用途（暂定品牌），并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定……本合同租赁期限为8年，自2017年6月3日起至2025年6月2日止……物业费暂定为每天每平方米0.1元，甲方或委托的物业公司有权按实际支出调整物业费，但上述调整应符合国家有关物价法规的规定。租赁期内物业费均应缴纳，并在合同约定的租金支付时间按时向甲方或甲方委托的物业公司支付等。 另查明，2022年1月7日，**以房屋租赁合同纠纷为由向本院起诉常熟中南世纪锦城房地产开发有限公司，要求解除双方签订的租赁合同、由常熟中南世纪锦城房地产开发有限公司返还租赁履约保证金、赔偿损失并承担诉讼费。本院于2022年3月21日组织双方达成调解协议，协议中约定双方签订的租赁合同于2021年12月31日解除，**于2022年3月28日前腾退租赁房屋并将钥匙交给常熟中南世纪锦城房地产开发有限公司。 诉讼过程中，被告****已按照租赁合同约定的物业费每天每平方米0.1元缴纳至2020年年底。至于原告主张的2017年7月15日至2018年5月31日的物业费，是因为租赁房屋消防不过关，被告**、原告**公司、被告常熟中南世纪锦城房地产开发有限公司三方经协商免收，且原告现在主张也已过诉讼时效。 诉讼过程中，原告明确物业费的计算方式为：2017年7月15日至2018年5月31日和2021年1月1日至2022年3月28日共计771天×（670+266）平方米×0.1元﹦72165.6元。 现原告因催讨物业费无果，诉讼来院，诉讼过程中，因双方意见不一，致调解未成。 以上事实，有营业执照、常住人口信息、前期物业管理服务合同、房屋租赁合同、催收凭证、律师函、（2022）苏0581民初461号民事调解书及调解协议、当事人**及本案的庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。案涉原告与被告中南公司签订的《前期物业管理服务合同》、被告中南公司与被告**签订的《房屋租赁合同》均是各方真实意思表示，均依法成立并生效，对各方当事人均产生法律约束力。原告与被告**对于物业费按照每平方米每天0.1元计算均无异议，本院予以认定。本案主要争议焦点为：物业费计算的面积标准及截止时间、原告主张2017年7月15日至2018年5月31日的物业费是否已过诉讼时效。关于物业费计算的面积标准及截止时间。因被告中南公司与被告**签订的《房屋租赁合同》中约定租赁面积为670平方米及266平方米，合计936平方米，且被告**实际亦是按照该面积缴纳的物业费，本案中被告**未提供其他证据证明租赁面积有变化，故本院认定物业费计算的面积标准为670平方米及266平方米，合计936平方米。又因被告**与被告中南公司的房屋租赁合同纠纷中虽然约定租赁合同解除时间为2021年12月31日，但同时还约定了被告**腾退房屋并交还钥匙的时间为2022年3月28日，该案本院系于2022年3月21日组织双方达成的调解协议，若如被告**所述实际腾退之日早于2021年12月31日，则与调解协议约定的腾退房屋及交还钥匙时间相悖，有违常理，被告中南公司亦表示房屋系于2022年3月28日收回，故本院认定被告**应缴纳物业费的截止时间为2022年3月28日。关于原告主张2017年7月15日至2018年5月31日的物业费是否已过诉讼时效。因原告自2013年起即为被告中南公司提供物业服务，物业服务合同系持续性合同，物业费具有连续性债务的特点，虽然每期债务具有独立性，但每期债务亦具有关联性，是一个服务合同项下的整体债务，债务的整体性和关联性大于独立性。故物业公司要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算。被告**与被告中南公司签订房屋租赁合同后物业费应由其按照房屋租赁合同约定交纳，现其2021年1月1日至2022年3月28日的尚未缴纳。且原告亦提供部分证据证明其对2017年7月15日至2018年5月31日的物业费进行过催收。故本院认定原告的该项主张未超过诉讼时效。被告**另行辩称2017年7月15日至2018年5月31日的物业费系经三方协商免收，但未提供证据，本院不予采信。原告要求被告**支付2017年7月15日至2018年5月31日、2021年1月1日至2022年3月28日的物业费72165.6元的主张，不违反法律规定，本院予以支持；关于原告要求被告**支付自2018年1月1日起至实际履行之日按照物业服务合同约定的每日按应缴费用的万分之五计算的滞纳金，本院认为可以72165.6元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2022年8月4日起至实际履行之日的违约金。又因根据法律规定，业主应当根据服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。故原告要求被告常熟中南世纪锦城房地产开发有限公司承担连带责任的主张，本院予以支持。 综上，对原告江苏**物业服务有限责任公司的诉讼请求中合理部分本院予以支持。据此，依照《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，判决如下： 一、被告**于本判决生效之日起十日内支付原告江苏**物业服务有限责任公司自2017年7月15日起至2018年5月31日止和自2021年1月1日起至2022年3月28日止的物业费72165.6元及以72165.6元为基数自2022年8月4日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司常熟方塔支行，账号：62×××64）。 二、被告常熟中南世纪锦城房地产开发有限公司对被告**的上述付款义务承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告江苏**物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1099元，由原告江苏**物业服务有限责任公司负担297元，由被告**、常熟中南世纪锦城房地产开发有限公司负担802元（原告同意其预交的案件受理费802元由被告**、常熟中南世纪锦城房地产开发有限公司向其直接支付，本院不再退还，由被告**、常熟中南世纪锦城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员　　*** 二〇二二年十一月二日 书记员　　***