中国铁塔股份有限公司梅州市分公司与某某相、某某租赁合同纠纷一审民事判决书

文书内容 广东省梅州市梅江区人民法院 民事判决书 （2017）粤1402民初1369号 原告：中国铁塔股份有限公司梅州市分公司，地址梅州市客都大道（火车站侧）邮政公司管理楼五楼。统一社会信用代码91441400315282460H。 负责人：石海终，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***、***，广东粤***事务所律师。 被告一：**相，男，1984年10月21日出生，现住梅州市。 委托诉讼代理人：***、***，广东义致律师事务所律师、实习律师。 被告二：***，女，1961年5月5日出生，现住梅州市。 被告三：***，女，1953年5月26日出生，住址广东省韶关市武江区。 被告四：***，男，1963年10月27日出生，住址广东省江门市蓬江区。 被告五：***，女，1951年9月26日出生，住址广东省梅州市梅江区。 被告六：谢佛佑，男，1945年3月22日出生，住址广东省梅州市梅江区。 被告七：***，男，1945年3月13日出生，住址广东省梅州市梅江区。 被告八：***，男，1955年11月27日出生，住址广东省梅州市梅江区。 被告九：***，女，1958年3月4日出生，住址广东省梅州市梅江区。 被告三至被告九的共同委托诉讼代理人：***，系众委托人的姐妹。 原告中国铁塔股份有限公司梅州市分公司（以下简称“铁塔公司”）诉被告**相、***、***、***、***、谢佛佑、***、***、***租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代理人，被告**相及其代理人到庭参加诉讼，被告***，其余7位被告及其代理人，经本院合法传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告**相于2015年8月1日签订的《租赁合同》。2.被告**相返还给原告已付租金12000元。3.被告**相赔偿原告各项损失117735.72元，***等8位被告承担连带清偿责任。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：涉案租赁物经原告委托的第三方公司选址、介绍，促成原告与被告**相于2015年8月1日签订了《梅州城区中高峰金穗村场地租赁合同》，合同约定：被告**相将位于梅州市××区西郊乡××楼顶约10平方米的场地转租给原告自建轻体房作为无人值守基站机房，并提供楼顶平台供原告自行安装室外天线设备。原告可根据基站需要安装框架或支架，同时，被告还提供院内相应的地上或地下通信管道和楼内管道以便以原告布放相应缆线；租赁期限为7年；租金（含税）13347.46元/年。其中合同第二条还明确约定，被告**相在签订合同时，己向原告出具了主体资格证明文件，以及其对房屋、场地具有合法权利的证明文件，被告**相保证对租赁物拥有完全产权，排除任何第三方对于本场地及房屋的利益要求，如有违反，则应承担原告的搬迁费用，退还已付的未到期的部分租金，并赔偿原告损失等主要内容。在合同洽谈过程中，被告**相向原告出具了其与被告***的租赁合同，还出具了有业主***签名的相关材料（包括委托书、关于出租房屋同意书等），并将相关复印件交给原告留存。合同签订后，原告依照合同约定将一年的租金一次性付清给了被告**相，被告**相则同意原告在租赁物上进行建设无人值守基站机房，但是租赁物的钥匙一直没有交付给原告，每次原告进入该租赁物均是与被告**相联系后，借出钥匙才能进入。原告虽安装了机房，但该基站一直未通电使用，也就是说，该租赁物目前一直由被告**相实际控制中，从未将租赁物交付给原告使用。 2016年3月29日，被告***找到原告表明其不同意该转租行为。原告将被告**相提交的相关材料出示给被告***后，其表示所出示材料均是伪造的（“***”不是本人签名，因***已经去世多年）。为此，原告找到被告**相主***，并与被告**相、被告***三方共同协商，但协商未果。后***曾将原告与被告**相诉至法院，法院依合同相对性原则，在已生效的调解案件中并没有对本案原告与被告**相之间的转租合同进行实体处理。原告为此曾积极与被告**相就双方租赁合同事宜进行协商，但协商未果。同时，原告为了减少损失，也与租赁物业主（被告***）进行协商，经梅州市梅江区西郊司法所人民调解委员会调解，原告与租赁物业主达成了调解协议，由原告先行将租赁场地上搭建的机房进行拆迁，并对场地进行修复，相关的费用由原告先垫付。 综上，被告**相为促成合同签订、成立，伪造其具有转租权的相关文书，误导原告签订合同，造成原告支付了一年的租金，并投入大量人力、物力建设无人值守机房。现被告**相与业主的《租赁合同》已解除，衍生于该合同的涉案《租赁合同》也依法应予解除。但造成合同解除的原因、责任全部应归于被告**相，由此给原告造成的一切损失应由被告**相承担。原告主张损失共计129735.72元：1、原告已付给被告**相租金1.2万元（不含税）。2、赔偿原告各项损失117735.72元：无人值守机房建设总费用（含拆除施工费等）94735.72元（该项费用以鉴定结论为准）；原告垫付给涉案租赁物业主的各项费用23000元（场地占用费、场地租赁费、修复费用等）。原告几经向被告**相追偿上述款额无果。为此起诉提出上述诉请。 被告**相辩称，答辩人同意解除双方于2015年8月1日签订的《租赁合同》。答辩人与***于2015年5月11日签订的《租赁合同》，已在生效的（2016）粤1402民初834号案件中确认于2016年7月7日解除。因此涉案的《租赁合同》也没有继续履行的基础。关于返还已付租金12000元的问题。原告通过委托第三方公司选址，在该公司找到答辩人时，答辩人已向该公司出具了答辩人与***签订的《租赁合同》，该公司将该合同拿走，并过了一段时间后，该公司再找到答辩人，并给了答辩人一份《关于出租房屋同意书》复印件，上面已有业主“***”的签字和原告单位**，另外，该公司还给答辩人一份《委托书》，委托人签名处同样有业主“***”的签字,并告诉答辩人，业主已同意房屋转租给原告。因此，才发生答辩人与原告于2015年8月1日签订《租赁合同》。答辩人认为，作为受委托的第三方公司，给答辩人与原告提供伪造业主签名的《关于出租房屋同意书》和《委托书》，从而促成答辩人与原告签订涉案《租赁合同》，由此产生的法律后果，应由作为委托人的原告承担。况且，原告与答辩人签订涉案《租赁合同》后，自2015年8月起至2017年2月间一直使用租赁场地，实际使用时间超过了一年，但仅向答辩人支付了自2015年8月1日起至2016年7月31日的租金12000元；即使双方的《租赁合同》解除，答辩人也无需返还租金。关于赔偿各项损失117735.72元的问题。其中的12000元为重复主张费用。其中的94735.72元，为原告罗列有关安装、设备等损失，该项损失已经法院委托鉴定得出鉴定造价（一）27923.81元，答辩人已认可该鉴定造价，超出该鉴定造价的损失不应纳入本案诉请的损失范畴。同时，还应结合各方当事人的过错责任，按责任比例承担该项损失。至于23000元，是原告与业主代表***在《人民调解协议书》中确定的内容。其中6000元为2016年9月至2017年2月期间场地占用费；12000元为2015年8月至2016年8月场地租赁费；5000元为原告支付因机房设备安装和拆除造成的房屋建筑损坏的修复费用。据此，答辩人认为，《人民调解协议书》的协调、签订未通知答辩人参加，亦未征得答辩人的同意，是原告与业主代表***签订，根据合同主体相对性，上述协议书对答辩人不产生法律约束力，原告主张答辩人支付该23000元无事实和法律依据。综上，请求法院依法公正裁判。 被告***、***、***、***、谢佛佑、***、***、***未答辩，亦未提交抗辩证据。 本院经审理认定事实如下：庭审中已质证的证据，排除不具有关联性的证据材料，对原告提供符合证据三性的材料，应作为认定本案事实的根据。广东南方通信建设有限公司作为原告委托的第三方公司（以下简称“第三方公司”），负责对原告业务所需租赁场所进行选址工作。原告在庭审中自认第三方公司汤姓业务员，在涉案《委托书》中委托人签名处写上“***”的名字并按捺指模的事实。而被告**相也并未否认在该《委托书》中承租方处写上其名字并按捺指模，及其妻子在受托人签名处写上“***”的名字并按捺指模的事实。该《委托书》载明：“兹有位于梅州市西郊乡××中队村民***（身份证：）4层楼房房产，现委托***全权办理房屋出租业务。委托人签名：***，受托人签名：***，承租方：**相”。同时，该汤姓业务员还提供1份业主“***”签名并按捺指模的《关于出租房屋同意书》，该《关于出租房屋同意书》载明：“本人***同意将地处梅州市梅江区西郊乡寨中五队的房屋4楼楼顶由**相先生转租给铁塔公司用于建设基站，特此声明。业主签名：***”。2015年8月1日，该第三方公司促成原告与被告**相签订了《梅州城区中高峰金穗村场地租赁合同》，合同约定：“第一条:甲方（被告**相）向乙方（原告）提供位于梅州市××区西郊乡××楼顶约10平方米场地用作乙方自建轻体房作为无人值守基站机房，并提供楼顶平台供乙方自行安装室外天线设备。乙方可根据基站需要安装框架或支架。甲方提供院内相应的地上或地下通信管道和楼内管道以便乙方布放相应缆线。第二条:本合同签订时，甲方应向乙方出具主体资格证明文件，以及对房屋及场地拥有合法权利的证明文件，甲方应保证对租赁房屋及场地拥有完全产权，排除任何第三方对于本场地及房屋的利益要求。如因第三方主***，影响乙方租用房屋或场地的，甲方应承担乙方搬迁费用，退还乙方已付的未到期部分租金，并赔偿由此给乙方造成的相应损失。第三条:该房屋、场地租赁期为7年，自2015年8月1日（“起租日”）起至2022年7月31日。甲方应在起租日前将房屋屋面交付乙方使用。第四条:房屋屋面使用费含税金额13347.46元/年，其中，不含税租金为12000元/年，税金1347.46元，税金由乙方代扣代缴。”等主要内容。合同签订后，原告按合同约定付给被告**相一年租金12000元，被告**相则配合原告在租赁物上建好无人值守基站机房。2016年3月29日，被告***发现涉案房屋楼顶有发射塔，经与被告**相及原告交涉未果，曾以**相、铁塔公司作为共同被告向本院提起诉讼[案号（2016）粤1402民初834号]，案件已调解结案。该案调解书中的协议内容载明：“一、原告（***）与被告**相同意解除双方签订的《租赁合同》。二、被告**相定于2016年7月30日前将坐落于梅江区西郊办事处寨中5队的租赁房屋腾退给原告（房屋按现状退回给原告；被告**相腾退时不得损坏房屋设施设备、装修等，如有损坏，被告**相应承担赔偿责任）。三、如被告**相按上述约定完好腾退房屋给原告，原告在被告**相将房屋钥匙交还给原告之时，自愿支付补偿款5600元给被告**相。四、原告自愿放弃其他诉讼请求。五、被告**相自愿放弃反诉请求。六、原告及被告**相，与被告中国铁塔股份有限公司梅州市分公司之间的租赁合同关系各自另行协商解决。”等主要内容。但该案件并未对铁塔公司与被告**相之间的转租合同进行实体处理，原告曾与被告**相就双方租赁合同事宜进行协商无果。2017年3月10日，原告与涉案租赁物业主委托代理人***在当地司法所主持下进行协商，并达成《人民调解协议书》。该协议书内容载明：“……二、甲方（***）同意自本协议签订之日起至2017年3月31日止，由乙方（铁塔公司）拆除位于梅江区西郊乡××队的无人值守机房。三、乙方同意支付该机房设备20I6年9月至2017年2月期间场地占用费6000元和垫付该机房设备2015年8月至2016年8月期间场地租费12000元，两笔费用合计18000元，自协议签订之日支付2016年9月至2017年2月期间场地占用费6000元；乙方拆除设备双方确认无误后支付2015年8月至2016年8月期间场地租赁费12000元。四、乙方同意支付因机房设备安装和拆除造成的房屋建筑损坏的修复费用5000元给甲方，修复费用自本协议签订之时一次性支付，乙方履行支付义务后，甲方不得再以此事纠缠乙方，因修复发生的任何事宜均与乙方无关。五、乙方完成本协议第三条款的支付义务后，甲方同意转由乙方向**相追讨于2015年9月25日收取的机房设备2015年8月至2016年8月期间场地租赁费12000元。”等主要内容。原告因向被告**相追偿相关费用无果而起诉提出上述诉请，被告**相作出上述答辩。案经本院调解无效。 另查，**相与***关于涉案房屋租赁合同纠纷已经本院（2016）粤1402民初834号结案，案件中确认的双方各自的权利、义务均已履行完毕。***与铁塔公司关于涉案房屋租赁纠纷，双方另行在《人民调解协议书》约定的双方各自的权利、义务也均已履行完毕。原告主张损失129735.72元，包括原告已付给被告**相的租金12000元；原告无人值守机房建设总费用（含拆除施工费等）94735.72元；原告垫付给涉案租赁物业主的各项费用23000元（场地占用费、场地租赁费、修复费用等）。 诉讼中，被告**相申请追加涉案房屋继承人***等8人为共同被告参与本案诉讼，而原告则申请对涉案标的相关损失进行鉴定，本院经审查后均予核准并分别依法进行追加和委托鉴定。原告认可鉴定结论中的鉴定造价二42221.14元的价值为涉案诉请标的其中的一部分实际损失，被告**相认可鉴定结论中的鉴定造价一27923.81元的价值为实际损失。庭审辩论终结前，原告对第3项诉讼请求：“3.被告**相赔偿原告各项损失117735.72元。”变更为“3.被告**相赔偿原告各项损失117735.72元，***等8位被告承担连带清偿责任”。 本院认为，本案诉争焦点：1、原告、被告**相在签订涉案转租合同中是否存在过错。2、双方转租合同无法继续履行所造成的损失如何处理。 一、关于涉案合同签订中双方的责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的……”的规定，原告自认其委托的第三方公司汤姓业务员在涉案《委托书》中委托人签名处写上“***”的名字并按捺指模的事实；而被告**相也并未否认在该《委托书》中承租方处写上其名字并按捺指模，及其妻子在受托人签名处写上“***”的名字并按捺指模的事实。由此可见，该第三方公司汤姓业务员与被告**相存在恶意串通，故意隐瞒事实而促成涉案《梅州城区中高峰金穗村场地租赁合同》的签订，损害了涉案房屋所有权人的利益，由此所签订的合同应为无效合同。据此，原告关于解除该转租合同的诉请和被告**相同意解除的抗辩意见，本院不予采纳。造成合同无效，原告及被告**相对此均应承担责任；原告认为是被告**相过错，被告**相则自认只需承担次要过错责任，但双方均无充分的证据证明，结合本案实际，由双方承担同等的过错责任。同时，被告**相因该转租合同而取得的租金12000元，依法应返还给原告。作为涉案房屋业主的被告***等8位被告，对此并无过错，无需承担责任。至于原告与其委托的第三方公司之间因委托行为，导致合同无效而承担的法律后果，属原告与该第三方公司之间委托合同关系调整的范畴，原告可另循其他法律途径解决。 二、关于涉案损失如何处理的问题。本院已依法委托相关鉴定机构对原告申请的损失进行鉴定，并已得出鉴定结论，且双方只对鉴定结论中有争议的鉴定造价，即包含甲供可利用旧设备（杆塔部分）损失金额共11869.28元，各持己见。鉴于该争议部分的相关设备在鉴定前已实际拆除，而原告庭审中表示对该争议部分损失价值的主张，只是听其工作人员口头表述已不可再予利用，并无其他证据予以证实。据此，本院采信鉴定造价之一的27923.81元为实际损失金额；根据前述本院已确定双方过错责任的承担方式，由原告与被告**相各自承担上述实际损失金额27923.81元一半的责任。至于原告与***另行在《人民调解协议书》中约定的相关赔付金额，且原告并已支付的23000元，是其双方自愿履行该调解协议书中确定的权利义务。但原告与***在该调解协议书中均无权代表被告**相行使权利和确定义务，该调解协议书对被告**相不产生法律约束力。因此，原告关于该23000元的诉请，理由牵强，于法不符，本院不予支持。综上，原告关于被告**相返还租金12000元的主张，理由充分，于法相符，本院予以支持。被告**相关于无需返还租金12000元及自认承担次要责任的抗辩意见，依据不足，于法无据，本院不予采纳。被告***、***、***、***、谢佛佑、***、***、***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的抗辩权利，本院依法可作缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、五十九条、第六十条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告**相应于本判决生效后15日内，返还给原告中国铁塔股份有限公司梅州市分公司租金12000元。 二、被告**相应于本判决生效后15日内，赔偿给原告中国铁塔股份有限公司梅州市分公司各项损失13962元。 三、驳回原告中国铁塔股份有限公司梅州市分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2894.72元、鉴定费5560元（原告已预交），合计8454.72元。由原告负担5331.72元，由被告**相负担3123元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一九年十一月二十五日 书　记　员　　***