某某与中国铁塔股份有限公司梅州市分公司、某某恢复原状纠纷一案民事二审判决书

广东省梅州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤14民终280号 上诉人（原审原告）：**，男，汉族，1986年11月20日出生，住所地：五华县*************。 被上诉人（原审被告）：中国铁塔股份有限公司梅州市分公司，住所地：梅州市三角龙上邮政局邮件处理中心管理楼五楼。 负责人：石海终，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，广东永庆律师事务所律师。 原审第三人：***，女，汉族，1961年9月18日出生，住所地：梅州市彬芳大道南小区**。 上诉人**因与被上诉人中国铁塔股份有限公司梅州市分公司，原审第三人***恢复原状纠纷一案，不服梅州市**区人民法院（2019）粤1402民初2372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人**，被上诉人中国铁塔股份有限公司梅州市分公司的委托诉讼代理人***，原审第三人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **上诉请求：依法撤销(2019)粤1402民初2372号民事判决第四项，依法改判。事实和理由：上诉人认为，一、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用的法律若干问题的规定》年利率在24%内都是合法，上诉人的购房总款45万元(其实远超过45万元)其中拍卖价40万元、税费43000元，评估费3000元、杂项4000元，上诉人只按照年利率10%来算还利息起码需要45000元/年，由此得出不动产权的租金3750元/月。(微信的微粒贷年利率在16.425%，支付宝的网商银行中的网商贷年利率优惠后在12%)并不是一审当中提出的年利率24%，而上诉人提出租金3750元/月，理据充分，理应给予支持。二、根据被上诉人提供的与周边同类租赁合同(下称参考合同)，该参考合同为2015年签订的租金为1400元/月，参考合同中明确说明：该租赁位于梅州市*********综合楼天面的指定位置，只涉及天面并没有涉及到机房，属于需自建机房与我方出租的不同，并不能同等对比。被上诉人在一审中提出，至多只需要30平方做基站和30平方做机房。涉案不动产权的面积为234.27平方，与不动产2013年签的租赁合同中，也明确租的是整套房，和天面100平方，在没有计算天面的情况下，不动产权按平方计算是参考合同的可用面积的4倍，按照参考合同的租赁价也就是5600元/月，而上诉人提出的3750元/月，也是理据充分，理应给予支持。三、被上诉人按照租金1200元/月支付房屋租金无依据，首先周边的租金一般装修80平方来算，也应在1200元/月至1500元/月，也就是按照15元/平方/月至19元/平方/月间，我房234.27平方虽然不是豪装但也不是毛坯房，按照此计算提出3750元/月也是理据充分，理应给予支持。四、为了解决涉案房产的问题上诉人已经多次让步，1)被上诉人违约在先，本应按照涉案房产合同先赔偿2万元，为了省去大家麻烦没有要求此赔偿的权利。2)2018年5月21日至2018年9月19日的房屋租金按照各自权属来算，上诉人的租金本应是70%，但是为了大家方便，我也同意此段时间按租金各自50%来计算。3)在一审当中上诉人也没有要求天面的分成，这些都是做出的让步，上诉人已经无路可退，不能够欺负善良的人民。综上，恳请二审法院撤销一审法院作出的第四项判决，依法改判。 被上诉人中国铁塔股份有限公司梅州市分公司书面答辩称:答辩人对一审判决无异议，认为上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。具体理由如下：一、中国移动通信集团广东有限公司梅州分公司于2013年12月4日与原审第三人***签订的《梅州市区****基站租赁合同》所约定的租赁物面积为250平方米的房屋及100平方米的天台，上诉人提供的0027553号不动产权证显示，涉案房屋的建筑面积为234.27平方米，小于梅州移动与原审第三人***约定的房屋租赁面积。二、本案为租赁合同纠纷，应当按照合同法中关于租赁合同的相关规定来处理本案。答辩人租赁涉案房屋的部分面积用于放置基站机房，实际使用面积仅为30平方米，且房屋为未装修空置房屋，上诉人取得该房后也没有进行装修，一审法院结合同类租赁合同的周边房屋天面价格，以1200元/月的标准来确定2018年9月20日后的房屋使用费，符合法律规定。上诉人请求以购房总款年利率24%的标准来计付房屋使用费，严重偏离涨幅控制标准及周边同类租赁合同市场价格，且于法无据。三、对于2018年5月21日至2018年9月19日的租金，答辩人保留依法向第三人追偿的权利。四、2019年3月，答辩人拟将放置于涉案房屋里的机房搬迁至天面，上诉人在租赁合同期限内，未经我司同意，擅自在机房所在房间加装防盗门，阻止答辩人搬迁，并阻挠答辩人进行正常的基站故障抢修，严重影响通信设施正常运行，对此，答辩人依法保留向上诉人主张相应损失的权利。综上所述，上诉人的上诉无理，请求驳回其上诉请求，以维护答辩人的合法权益。 原审第三人***辩称:服从一审判决。 **向一审法院起诉请求：一、中国铁塔股份有限公司梅州市分公司立即拆除位于***区彬芳大道南109号北座天台的通信基站即铁塔及在天台楼顶新建的机房，并在天台修复及重新做防水；二、中国铁塔股份有限公司梅州市分公司按每月1900元的标准支付2018年5月21日至2018年9月19日的租金；三、中国铁塔股份有限公司梅州市分公司按每月3750元的标准支付2018年9月20日至拆除基站及新建的机房并修复完好之日止的租金；四、中国铁塔股份有限公司梅州市分公司在拆完铁塔、拆完天台楼顶于2019年新建的机房及缴清租金后，立即搬迁在**不动产内的机房并恢复原状。本案诉讼费由中国铁塔股份有限公司梅州市分公司承担。 一审法院认定事实：2013年12月4日，第三人***作为甲方与中国移动通信集团广东有限公司梅州分公司作为乙方签订租赁合同一份，主要约定：甲方将属其所有的广东省梅州市**********，面积为250平方米的房屋及面积为100平方米的天面场地出租给乙方。甲方同意乙方在承租的房屋设置移动电话通信基站设备及配套设备（设置设备后称机房），并在房屋天面架设基站天馈线及配套走线架、防雷设备、地线等。租期为5年，自2013年12月20日起至2018年9月19日止。合同期限内，乙方支付甲方租金总额合计114000元整。第一个月租金为￥7600元（不含税），第二个月起￥1900元／月（不含税），按季度支付固定租金等权利义务内容。2016年5月，中国铁塔股份有限公司梅州市分公司与中国移动通信集团广东有限公司梅州分公司联合发出《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》给第三人，告知鉴于中国移动通信集团广东有限公司梅州分公司向中国铁塔股份有限公司梅州市分公司转让相关资产，自2015年11月1日起，上述租赁合同项下的权利义务转让给中国铁塔股份有限公司梅州市分公司，合同缔结主体由移动公司变更为中国铁塔股份有限公司梅州市分公司，租金于2016年6月20日起由中国铁塔股份有限公司梅州市分公司支付。第三人***在该函上签名确认同意。2016年6月12日，中国铁塔股份有限公司梅州市分公司与第三人***签订《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函补充协议》，对原合同租赁费标准修改为每年人民币27,170.03元（含税），付业主不含税租金22,800元，于每年6月底前完成支付。签订该补充协议后，中国铁塔股份有限公司梅州市分公司按约支付租金第三人***。2019年3月15日，中国铁塔股份有限公司梅州市分公司与第三人***签订《站址合同续签合作确认表》，续租地址仍为广东省梅州市**区**********，面积为100平方米的天面，合同租期为2018年9月20日起至2028年9月19日，年租金26,136元（实得22,800元/年），支付周期：按年支付。签订确认表后，中国铁塔股份有限公司梅州市分公司继续使用安置在八楼房屋的机房及天台上的设备，并向第三人***支付租金至2018年9月19日。 2018年3月13日至5月8日，一审法院根据已发生法律效力的（2016）粤1402民初896号民事判决书，委***网司法平台对被执行人**拥有的位于梅州市**区**********第八层（证号：3248424）进行了公开变卖，**以400,000元购得该房产。一审法院于2018年5月21日作出（2017）粤1402执恢98号之三执行裁定书，裁定该房屋自本裁定送达买受人**时转移。**确认于同年5月24日领到该裁定书。2018年11月份，**取得涉案房产不动产权属证书，该证书载明房屋坐落位置：**区彬芳大道南109号（兴华大厦）北座第八层，房屋建筑面积234.27平方米。原房产证号：3248424，权属来源：法院裁定。2018年5、6月份，**与中国铁塔股份有限公司梅州市分公司合作单位（协助被告办理涉案房产租金业务系统流程）的职员交涉其获取涉案房屋及机房租金事宜。2019年6月中国铁塔股份有限公司梅州市分公司计划将**房屋内的机房搬至天台而在天台建起占地30平方米板房，中国铁塔股份有限公司梅州市分公司并联系**开门搬迁设备但未果。现中国铁塔股份有限公司梅州市分公司机房仍在**所购房屋内。 庭审中，**表示涉案房产第八层原权属人**与第三人是母子关系，其所购房屋在最高楼层。中国铁塔股份有限公司梅州市分公司及第三人确认天台和房屋场地租金合计1900元/月，认可两部分场地租金各占50%。**表示同意2018年9月19日前租金按天台和房屋各50%计算，但合同期满后租金应按诉请计算。 另，中国铁塔股份有限公司梅州市分公司提供其与他人于2018年签订基站场地租赁合同，该合同显示租赁场地为梅园新村南综合楼天面，场地租赁期3年，租金1400元/月。**对此无异议。 审理中，中国铁塔股份有限公司梅州市分公司及第三人同意拆除天台新建机房及通信基站。中国铁塔股份有限公司梅州市分公司同意搬迁**房屋内机房，修复天台和重新做防水，愿意按每月1000元-1200元支付2018年9月20日后的房屋租金给**。 一审法院认为：本案立案案由为租赁合同纠纷，根据诉辩主张及庭审情况，本案应为恢复原状纠纷。本案争议焦点为原告诉请应否支持。原告于2018年5月21日通过司法拍卖形式取得位于**区彬芳大道南109号（兴华大厦）北座第八层房屋所有权的事实，有一审法院裁定书及房产税收发票为据，应予认定。该产权变动发生在被告与第三人就涉案房屋租赁期间（2013年12月20日至2018年9月19日），不影响租赁合同的效力。合同期满后，被告仍使用楼顶天台和原告房屋的事实，当事人三方均予确认，予以认定。对原告主张的各项请求，认定如下：1.对原告主张拆除**区彬芳大道南109号（兴华大厦）北座楼顶天台的通信基站及新建的机房，被告及第三人均无异议，且被告同意修复天台及重新做防水，本院照准。2.对原告主张被告搬迁安置在原告涉案房屋内的机房，恢复原状，被告表示同意，本院照准。3.关于原告主张支付2018年5月21日至2018年9月19日的租金问题。被告将涉案物业租金支付业务系统流程交由第三方处理，对因租金问题产生的后果对外仍应承担相应责任。原告在2018年5、6月份向第三方反馈房屋产权变动情况并对租金问题进行了交涉。原告有理由相信第三方代表被告知悉后采取相应措施。被告认为原告及第三人未告知原告取得房屋情况，已支付租金应由第三人支付的抗辩意见，不予采纳。原告主张被告支付该期间租金，理由充分，予以支持。原、被告及第三人均认可租赁合同的租金按天台和房屋租金各占50%计算，据此，被告应向原告支付2018年5月21日至2018年9月19日租金3800元（1900元/月÷2×4个月）。4.关于2018年9月20后的原告房屋租金问题。被告与第三人签订的合同于2018年9月19日期满后，被告未就涉案第八层房屋与原告未达成租赁合意而继续使用该房屋至今，侵犯了原告合法财产权利。原告诉请被告支付2018年9月20日后使用房屋期间的费用，理据充分，应予支持。原告庭审主张以购房总款按年利率24%计算缺乏法律依据，不予采纳。原告后又主张按周边套房15元/平方米/月计，但未就该主张提供相应证据，且涉案房屋为未装修空置房屋，原告取得该房后亦未进行装修，结合被告提供的同类租赁合同的周边房屋天面价格，酌定被告按1200元/月支付房屋使用费给原告至被告将机房搬迁、恢复房屋原状之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第一项、第五项、第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，判决如下：一、被告中国铁塔股份有限公司梅州市分公司应于判决生效之日起二十日内拆除位于梅州市**区*********（兴华大厦）北座楼顶天台的通信基站及新建的机房，被告并应修复天台及重新做好防水；二、被告中国铁塔股份有限公司梅州市分公司应于判决生效之日起二十日内搬迁安置在原告**位于梅州市**区*********（兴华大厦）北座第八层房屋的机房，恢复房屋原状；三、被告中国铁塔股份有限公司梅州市分公司应于判决生效之日起二十日内，支付2018年5月21日至2018年9月19日的房屋租金3800元给原告**；四、被告中国铁塔股份有限公司梅州市分公司应于判决生效之日起二十日内，支付自2018年9月19日至将原告房屋内的机房搬迁、恢复房屋原状之日止，按1200元/月计算的房屋使用费给原告**。五、驳回原告**的其他诉讼请求。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按规定减半收取557.5元（原告已预交），由被告中国铁塔股份有限公司梅州市分公司负担484元，原告**负担73.5元。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为：上诉人认为租金标准应按每月3750元计算没有合同约定依据和其他事实依据，不予支持。一审判决按照本案所涉租赁合同约定的租金标准确定的租赁期间的未付租金及租赁期后根据本案所涉租赁房屋为未装修空置房屋、结合同地段同期房屋租赁的租金标准确定的租金每月1200元可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费557.5元（已由上诉人**预交），由上诉人**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二〇年三月三十一日 法官助理　*** 法官助理　*** 书 记 员　***