某某与重庆某某建筑装饰工程有限公司,城口县某某政府等合同纠纷一审民事判决书

重庆市城口县人民法院 民事判决书 (2022)渝0229民初554号 原告：***，男，1976年2月11日出生。 委托诉讼代理人：***，重庆盛世文辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆盛世文辉律师事务所律师。 被告：重庆某某工程有限公司。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，重庆巴渝律师事务所律师。 被告：重庆某某工程有限公司城口分公司。 负责人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，重庆市城口县葛城法律服务所法律服务工作者。 原告***与被告重庆某某工程有限公司(以下简称某公司)、重庆某某工程有限公司城口分公司(以下简称某城口分公司)农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年3月17日立案后，于2022年4月13日召开庭前会议，经审理发现本案案情疑难复杂，不宜适用简易程序，于2022年4月28日裁定转为普通程序。因本案涉及鉴定和评估，本院分别于2023年2月14日、8月30日、10月19日三次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告***及其委托诉讼代理人***、***，被告某公司委托诉讼代理人***，被告某城口分公司负责人***及委托诉讼代理人***，被告城口县某某政府(以下简称某某政府)委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼；第二次庭审，原告***及其委托诉讼代理人***，被告某公司委托诉讼代理人***，被告某城口分公司委托诉讼代理人***，被告某某政府委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼；第三次庭审，原告***及其委托诉讼代理人***，被告某公司委托诉讼代理人***，被告某某分公司负责人***及委托诉讼代理人***，被告某某政府委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第三次庭审中，原告***申请撤回对被告某某政府的起诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.判决某公司、某城口分公司共同赔偿***房屋损失436870元；2.判决某公司、某城口分公司共同赔偿***房屋装修损失(金额以鉴定为准)；3.判决某公司、某城口分公司共同赔偿***经营损失100000元；4.判决某某政府对前述债务承担连带责任；5.诉讼费、鉴定费、保全申请费由被告方负担。诉讼过程中，***变更及明确诉讼请求为：1.判决某公司、某城口分公司共同返还***购房款436870元及赔偿资金占用损失(以331870元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至2019年9月19日；以436870元为基数，自2019年9月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至付清之日止)；2.判决某公司、某城口分公司共同赔偿***房屋装修损失357678.24元、低值易耗品损失97000元、电器设备损失132596元；3.判决某公司、某城口分公司共同赔偿***经营损失(以1181.30元/月为基数，自2021年9月20日起计算至判决生效之日止)；4.诉讼费、鉴定费、保全费由被告方负担。 事实和理由：2016年，某某政府为实施易地扶贫搬迁政策，引进某公司修建集中安置点。某公司于2016年11月开工，2017年10月完工，共建房18栋，命名“柒华大院”。因购房农户少，某某政府与重庆市城口县某某村民委员会(以下简称某某村委会)遂进行购房宣传和政策扶持。2018年1月28日，***与某城口分公司签订《城口县某某镇某某村集中居住点建设农户委托建房协议书》(以下简称《协议书》)，选定“柒华大院”15号房屋(以下简称案涉房屋)。签约当日，案涉房屋已经建成，某公司于同日交房。***接房后陆续付清房款436870元，投入装修约570000元，于2018年6月开业经营“城口县某某大巴山森林人家农家乐”，提供餐饮住宿服务。2021年9月19日，东安镇某某村遭遇暴雨洪水天气，案涉房屋完全垮塌。根据鉴定意见，案涉房屋地基处理存在质量问题，所造成的损失应由某公司承担。某城口分公司不具有法人资格，其财产隶属于某公司，应共同承担责任。***未参与案涉房屋的规划、选址、修建，案涉《协议书》名为委托建房，实为房屋买卖。某公司建房未履行立项、规划、勘察、设计等程序，违反《建筑法》《建设工程质量管理条例》强制性规定；案涉房屋建于基本农田之上，某公司将该房屋出卖给已有宅基地的***，违反《土地管理法》《基本农田保护条例》强制性规定；加之某公司不具备建筑业企业资质，故《协议书》应属无效合同。合同无效，某公司应向***返还已付购房款及赔偿损失。 某公司辩称，《协议书》虽系案涉房屋建成后补签，但不影响合同成立与生效。该协议约定的工程范围、工程价款、付款方式、合同工期等内容系施工合同必备条款，***与某某分公司之间成立合法有效的农村建房施工合同关系，而非房屋买卖合同关系。案涉房屋于签约当日交付，截止洪水发生时无质量问题，某某分公司没有违约。案涉房屋地基处理措施不属于某公司、某某分公司的施工范围，其垮塌原因在于六十年一遇的洪水。鉴定机构认为建房应先勘查、设计再施工，不符合农村建房的客观实际以及《重庆市村镇规划建设管理条例》相关规定，且未按正规程序建造的房屋并不必然会垮塌，对鉴定机构作出的“未按正规程序建设是案涉房屋垮塌主要原因”的鉴定意见不予认可。若法院认为某某分公司存在违约行为，根据《协议书》第七条第四款约定，某某分公司作为受委托方需承担返工责任，而本案中，案涉房屋已被洪水冲毁，无返工必要，故***的诉讼请求应予驳回。若法院认为《协议书》系房屋买卖合同，则应依法认定合同无效。根据《民法典》第一百五十七条规定，合同无效，合同双方互负返还义务，某某分公司可以返还***建房款425000元，但***却不能返还案涉房屋。其次，合同无效所指向的赔偿责任系缔约过失责任，以存在过错为前提。***系某某村村民，其明知案涉房屋修建于集体土地上，却未完善宅基地审批手续，应对合同无效承担全部责任。再次，合同无效造成的损失仅限于直接损失，不包括装修损失、家具家电损失、经营损失。最后，《协议书》若被认定为无效房屋买卖合同，则某某分公司与其他农户签订的委托建房协议也应作相同认定，而其他农户已经取得房屋产权证书，这必然加剧社会矛盾。另，若***坚持提起合同之诉，则案涉房屋的垮塌原因鉴定、损失评估均无必要，所产生鉴定费应由***自行承担。综上，请求驳回***的诉讼请求。 某某分公司辩称，某某村集中安置点建设项目符合易地扶贫搬迁政策，案涉房屋系***与某某政府共同选址，***可以受让宅基地建房，建房所占土地的所有权和使用权均不属于某某分公司，双方并非房屋买卖合同关系。案涉房屋共三层，系农民自建低层住宅，不受《建筑法》调整，无需勘察、设计、验收程序，施工资质亦不影响合同效力，***主张合同无效于法无据。洪水发生前，案涉房屋无质量问题，其地基受洪水冲刷导致房屋垮塌，但地基处理措施不属于某某分公司的施工范围，某某分公司不应承担赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本织当事人进行了证据交换和质证。对***提交的《协议书》、某某分公司于2019年8月5日出具的《收款收据》、付款人***的重庆农村商业银行城口支行客户付款回单、“城口县某某大巴山森林人家农家乐”营业执照、***户口簿及与***的结婚���、***户口簿、***与***《关系证明》、案涉房屋垮塌后照片及垮塌前后的视频光盘、重庆某某质量检测有限公司(以下简称重某公司)于2022年9月17日作出的《鉴定报告》及65000元鉴定费发票的真实性，某公司无异议；对某公司提交的其公司营业执照副本及建筑业企业资质证书、《协议书》、建筑施工图纸、2021年9月19日水情预警、公众号“文明重庆”新闻截图、案涉房屋外部原貌照片及垮塌后照片的真实性，***无异议；对某某政府提交的其单位统一社会信用代码证书、负责人身份证明书及身份证、《重庆市某某委员会重庆市某某甲委员会重庆市某某管理局关于公布“十三五”时期易地扶贫搬迁集中安置点规划名单的通知》、《城口县某某委员会关于下达城口县2016年易地扶贫搬迁工程市级投资计划的通知》、《城口县2016年易地扶贫搬迁非建卡贫困户搬迁任务及市级投资计划表》《城口县东安镇随迁人员名册》《城口县东安镇随迁户搬迁补助兑现表(第二批)》、搬迁补助付款回单、《重庆市城口县东安场镇安置点二期建设场地地质灾害危险评估报告》及城口县某某局批复、《某某村旅游项目洪水评价报告》、案涉房屋外部原貌照片、《城口县某某政府关于进一步规范农村宅基地审批管理工作的通知》的真实性，其他当事人均无异议，本院对前述证据的真实性予以确认。对本院依职权调查收集的城口县某某局于2023年1月3日出具的《情况说明》、2022年4月13日***询问笔录，2023年8月28日***、***询问笔录，2023年10月10日***(城口县某某家电销售门市经营者)、***(城口县某某家电销售部实际经营者)、***(城口县某某建材经营部实际经营者)、木工***、木工***询问笔录各一份，2023年4月27日李某(柒华大院某号房屋产权人***之妻)、***(柒华大院某号房屋使用人)询问笔录各一份，渝(20XX)城口县不动产权第XXX号不动产权证书、委托建房协议书、城口县农村居民用房用地申请、集体经济组织成员同意占地表、个人建房用地公示打印件、土地占补协议，2023年9月7日***、***询问笔录，城口县某某局于2022年7月26日出具的《气象证明》的真实性，双方当事人均无异议，本院对前述证据的真实性予以确认，对其证明内容结合其他有关证据综合评述。对有争议的证据，本院认定如下：1.***提交的证据：(1)某某村委会于2022年2月28日出具的《证明》及某某村委会主任***的当庭证言，该《证明》有某某村委会印章及负责人签字，对证明内容以及***证言，结合本案其他有关证据予以综合认定；(2)案外人***、***、***分别与某某村委会签订的《农村土地承包经营权转让合同》及补助资金结算表、付款人为***的重庆农村商业银行城口支行账户客户付款回单，有相应的缔约方签名捺印且已实际履行，能够形成证据链，本院予以采信；(3)《重庆市城口县某某镇某某村村规划文本·图集·说明书》无签章，本院不予采信；(4)城口县某某局于2022年2月23日出具的《气象证明》，本院对其真实性、合法性予以确认；(5)木工***手写板材等量价清单一张、***向微信名为***、“***卖桌子”、***、“***·承接边坡支护·桩基劳务”、“无人～向你”的微信转账截图，***于2018年9月12日出具的工资收条一张、***于2022年1月29日出具的工资收条一张、***出具的送货单两张、2018年6月15日***手写窗帘量价清单一张、手写装修费用记账清单四张、2018年12月30日***出具的销货清单一张(附2018年3月16日、3月23日、4月10日、6月1日送货清单，2018年4月13日、4月14日、5月6日、5月29日、6月13日销货清单)、2018年3月22日***出具的销货清单一张、网购订单截图十九张、案涉房屋垮塌前室内照片十三张，本院结合本案其他有关证据予以综合认定；(6)2019年6月22日城口县某某家电门市销货清单一张、城口县某某家电销售部分别于2018年4月18日、5月12日出具的送货单共五张、***于2018年4月20日出具的收据一张、2018年5月3日城口县某某百货经营部送货单一张，有相关的销售商签章和经营者陈述，且所涉货物对经营农家乐具有一定合理性和必要性，某公司、某某分公司不予认可，未提出足以反驳的证据，应承担举证不能的法律后果，对本组证据的真实性予以确认；(7)城口县某某家电门市于2023年9月4日开具的金额40950元电子发票一张、城口县某某家电销售部于2023年9月4日开具的金额分别为98169元、78036.40元增值税普通发票各一张(附《销售货物或者提供应税劳务、服务清单》)、城口县某某经营部2023年9月4日开具的金额23030元电子发票一张，对其证明内容结合本案其他有关证据予以综合认定；(8)《***房屋装修说明》系其单方制作，缺乏证明力，不予采信；(9)2019年5月31日至2019年9月30日期间***微信支付交易明细和电费缴纳明细，有转账记录为证，对其真实性予以确认；(10)重庆某某保险公估有限公司(以下简称百某公司)于2023年7月10日作出的《评估报告书》、23000元鉴定费发票、微信转账记录以及2023年9月19日《关于***评估案件的补充评估意见书》(以下简称《补充评估意见》)，系在诉讼中依法形成的评估意见，对其真实性予以确认，对其证明内容结合本案其他有关证据和事实予以综合认定；2.某公司提交的证据：(1)施工现场照片，与本案具有关联性，予以确认；(2)《重庆市某某政府办公厅关于着力提升城乡防洪能力的通知》，系行政机关规范性文件，对其真实性予以确认；(3)《城口县某某村黄腊池集中安置点基础设施验收卡》，与本案不具有关联性，不予确认；3.某某政府提交的证据：申请人***的《农村宅基地和规划许可申请审核表》《农村宅基地使用承诺书》、2021年11月2日《某某村民小组会议记录》、***《农村村民拟建房情况公示》《土地占补协议》、***身份证及户口簿、《乡村建设规划许可证》、农村宅基地批准书，对其真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2016年，某某政府为贯彻实施易地扶贫搬迁政策，申报东安镇某某村“背湾”土地为易地扶贫搬迁安置用地。2018年，重庆市某某委员会、重庆某某委员会、重庆市某某局联合下发《关于全市“十三五”时期易地扶贫搬迁集中安置点规划名单的通知》，将东安镇某某村“背湾”土地列入规划名单，作为办理安置点建设用地手续的基本依据之一。 2016年9月12日，案外人***、***、***等农户将其在某某村4组“背湾”的承包地转让给某某村委会。某某政府对该集中安置点进行统一规划设计，并联系某公司修建集中安置房屋。某公司委托***为项目负责人，具体负责建房事宜。该集中安置点项目于2016年11月开工，2017年12月完工，共修建房屋17栋、接待中心1栋，命名“柒华大院”。因柒华大院房屋面积过大，超出贫困户的经济承受能力，某某政府另行选址安置部分贫困户，“柒华大院”部分房屋空置。案涉房屋原由某某村支书***的兄弟预订并向***缴纳30000元定金，后放弃预订退回定金。 ***系某某村3组村民，在某某村4组受让有宅基地并建有房屋，非集中安置点的扶贫安置对象。2018年1月28日，***(委托方)与某城口分公司(受托方)签订《协议书》，载明：经委托方和受委托方充分协商同意，现就委托统一建房的相关事宜达成如下协议：一、房屋的户型及设计标准：户型为二楼一底，占地面积约146.71㎡，建筑面积397.155㎡，设计标准按“城口县三里城市规划设计院”设计的“城口县某某镇某某村一社通用图集设计图纸”为准……；二、委托统建房屋工程范围及价款：(一)工程范围为施工图纸范围内的土建工程项目(含基础、主体工程、屋面及屋面防水工程、底楼地面工程、室内给排水工程)(含装修：卧室地板砖、厕所墙砖、地砖、厕所吊顶、客厅厨房阳台烤火房坬米石青光、室内梯步为木栏杆、墙壁天篷刮腻子粉、套装门、厕所门)(含：开关、插座、电线、热水器、蹲式大便器、水箱、洗脸盆、冷热水管安装、淋浴、水龙头、冷热水开关、灯饰、室内网线)；(二)工程价款为综合单价1100元/㎡，合同总价436870元；三、付款方式为签订委托建房时，委托方必须向受委托方交纳5万定金，签订委托建房协议三个月内交清房款，房款交清后受委托方交付钥匙；……七、其他约定事项：……若委托方中途或房屋竣工后提出退房要求，受委托方有权拒绝，并不退还首付定金。《协议书》还对双方其他权利义务作了约定，合同尾部有***、***签名，并加盖某公司合同专用章（城口县建设项目专用），该印章由某公司提供给***。签约当日，某公司即向***交付案涉房屋。***以现金和转账方式陆续向***付款。2019年8月5日，某城口分公司出具《收款收据》，载明：今收到某某村***x号房房款共计436870元，已付331870元，下欠105000元以转账为准，附注“***扣出维修费11870元”。2019年8月8日、9月22日，***通过某某银行向***分别转账85000元、20000元，转款用途备注“房款”。***接房后，对案涉房屋投入了一定装修并购置相关经营用品用于开办“城口县某某大巴山森林人家农家乐”。2021年9月19日，城口县遭遇暴雨洪水天气，案涉房屋垮塌。 诉讼过程中，***申请对案涉房屋垮塌原因进行鉴定，本院依法委托重某公司进行鉴定。2022年9月17日，重某公司作出《鉴定报告》，鉴定意见：1.现场踏勘与调查表明，在经历最大日降雨量139.2㎜作用后，案涉房屋所在工程场地未见滑坡、崩塌、泥石流等地质灾害，任河该段洪水位低于广场前缘挡墙顶标高(洪水未流入广场地面)，案涉房屋选址基本可行；2.案涉房屋未按正规程序进行建设、洪水冲垮屋前广场前缘边坡挡墙后掏空房屋地基是垮塌的主要原因；地基处理不符合施工验收规范要求是案涉房屋垮塌的次要原因。因某公司、某城口分公司对《鉴定报告》提出书面异议，重某公司于2023年2月9日作出《关于“城口县某某镇某某村集中居住点柒华大院x号房屋的垮塌原因”鉴定项目对被申请方所提问题回复》。其后，***申请对案涉房屋的装修价值、经营损失进行鉴定，本院依法委托某某保险公估有限公司重庆分公司进行鉴定。2023年3月28日，该公司作出《退回函》，以案涉房屋已被洪水冲垮无法测量核实损失项目数据为由退回鉴定。其后，本院依法委托某某公司进行鉴定。2023年7月10日，某某公司作出《评估报告书》，评估结果：案涉房屋装修损失409991.02元、经营损失1119.89元/月。该《评估报告书》载明：评估依据包括现场勘查记录、委托建房协议、房屋装修说明、装修费用统计及采购清单、建筑施工平面图、微信交易明细、《重庆工程造价信息》2023第4期及当地家居市场综合价；依据现场勘验情况结合装修材料采购清单，装修项目与《***房屋装修说明》基本一致，根据平面图纸，按《重庆工程造价信息》《重庆市建筑工程定额》2018对房屋装修部分重置价进行评估；案涉房屋装修重置价420647.34元，残值按5%计算，装修折旧按50年计算，已使用16个月，折旧金额10656.32元｛[420647.34元－(420647.34元×5%)]÷600×16｝，装修损失金额409991.02元(420647.34元－10656.32元)。某某公司在计算经营损失过程中，根据***提供的采购单据，在报告中列明低值易耗品97000元，电器及其它132596元。 因被告方对《评估报告书》提出异议，本院依法通知某某公司公估人员杨某、***出庭接受质询。庭审中，公估人员陈述：对装修是否改动以及拆除不清楚，只对整体装修进行价值评估，并未区分某公司已完成的装修；对单据的真假不作评判，根据现场图片确认装修物；吊顶、木饰面墙面、瓷砖墙面的装修面积系根据施工图纸计算，木饰面条、木踢脚线的装修面积以及低值易耗品、电器系根据采购清单计算，堂外地面砖的装修面积系根据现场丈量结果计算；前述装修单价套用2018年重庆市建筑工程定额价。公估人员出庭接受质询后，双方当事人仍对《评估报告书》持有争议，本院根据被告方申请，于2023年9月7日要求某某公司对争议事项进行补充鉴定，并作出充分的解释、说明以及对案涉房屋装修计算表所涉装修数量、单价予以叙明。2023年9月19日，某某公司经重新核算并更正部分数据后，作出《补充评估意见》，补充评估结果：案涉房屋装修损失357678.24元、经营损失1181.30元/月。理由部分载明：依据房屋建筑施工图纸所标明的数据总面积为413.53平方米，根据提供的现场部分照片，参考装修采购清单对房屋的装修项目、数量进行计算，得出评估结论；案涉房屋装修重置价381862.89元，残值按5%计算，装修折旧按50年计算，折旧时间调整为40个月，折旧金额24184.65元｛[381862.89元－(381862.89元×5%)]÷600×40｝，装修损失金额357678.24元(381862.89元－24184.65元)。 诉讼过程中，本院为查明案件事实，实地走访询问了向***开具销货清单及发票的城口县某某家电销售门市、城口县某某家电销售部、城口县某某建材经营部，以及案涉房屋的木工***、***。经询问，前述销售商均对***购买销货清单所载货物的事实予以认可；关于货款支付方式，城口县某某家电销售门市、城口县某某建材经营部陈述以现金支付，城口县某某家电销售部陈述大部分以现金支付、很少一部分以转账支付。 诉讼过程中，本院对***及其妻***进行询问，***陈述：其为案涉房屋装修经手人，装修期间2018年2月至5月，主要以自己购买材料，雇请工人的方式进行装修，大部分装修款通过现金支付；原装修门窗质量太差，另外请人更换了绝大部分，但没有票据了，案涉房屋一楼入户大门及厕所门、二楼厕所门、三楼卧室门未作更换。 另查明，因***在某某村4组有房屋，其岳母***系某某村3组无房户，***以***名义补办案涉房屋宅基地审批手续，至今尚未取得相关建房手续。 再查明，本院根据***的保全申请，于2023年1月13日作出(2023)渝0229执保3号执行裁定，冻结某公司在某某银行重庆巴南支行银行账户的存款536870元，***交纳保全申请费3204元。2023年11月1日，***向本院提出追加保全申请，本院经审查于2023年11月2日作出(2023)渝0229执保50号执行裁定，冻结某公司前述银行账户存款610344.49元，***交纳保全申请费3572元。***为案涉房屋垮塌原因鉴定、损失评估共支出鉴定费88000元。庭审中，当事人一致同意某某公司公估人员出庭作证费用2500元纳入鉴定费范畴。 庭审中，本院向某公司释明是否提出返还案涉房屋或折价补偿的反诉，以及案涉房屋占有使用费的同时履行抗辩。某公司坚持认为本案基础法律关系为农村建房施工合同关系，当庭明示不提出反诉，也不要求房屋占有使用费在本案中解决。 本院认为，本案民事纠纷系由《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实所引起，应当适用当时的法律、司法解释有关规定处理。本案争议焦点为：一、本案基础法律关系如何认定；二、本案民事法律关系的主体及民事法律行为的效力如何认定；三、***主张的已付购房款、资金占用费、经营损失应否支持；四、案涉房屋装修损失、低值易耗品损失、电器损失如何认定和分担。现本院围绕争议焦点，根据审理查明的事实以及相关法律规定，逐一评述如下： 一、本案基础法律关系如何认定 农村建房施工合同是指农村建房户与施工方为建设房屋而签订的明确双方权利义务的协议。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。基础法律关系的认定不能仅以合同的名称和内容为依据，应结合合同的实际履行情况、当事人的真实意思表示等综合予以认定。本案中，案涉《协议书》名为委托建房，内容上亦对建房的权利义务进行了约定，但根据庭审查明的事实，首先，***不是集中安置点的扶贫安置对象，其是在“柒华大院”房屋建成空余后才选房、签约、接房、交款，未参与案涉房屋的选址、设计和施工，双方自始无委托建房的意思表示；其次，***签约当日即接房和取得案涉房屋钥匙，而非《协议书》约定的签约日起3个月内交房和房款付清后交付钥匙，可见双方未实际履行《协议书》约定内容；第三，根据***和***的陈述，案涉房屋先由他人预订并退订后，才由***选房得房，可见***是购买房屋，而非委托建房，某某村委会主任***亦当庭证实，之所以签订委托建房协议，系为规避禁止买卖农村房屋的法律规定；再次，某公司建房之前，***并未取得案涉房屋所占土地的使用权，事后亦未完善相关建房审批手续；最后，据***陈述，最后三栋空置的房屋由某某村委会以签订委托建房协议的方式进行收购，也间接证明案涉房屋的交易方式为买卖而非委托建房。综上所述，根据当事人的实际履行情况和真实意思表示，双方的民事法律行为更加符合房屋买卖关系的法律特征，本案基础法律关系应定性为房屋买卖合同关系，进而本案案由应确定为农村房屋买卖合同纠纷。 二、本案民事法律关系的主体及民事法律行为的效力如何认定 承前所述，本案民事法律关系为农村房屋买卖合同关系。根据《协议书》签约主体、某公司委托***为“柒华大院”项目负责人并向其交印章等事实，***的合同相对方应为某公司。关于行为效力，案涉房屋至今未取得建房相关审批手续，***与某公司就案涉房屋所实施的民事法律行为因违反法律强制性规定而无效。 三、***主张的已付购房款、资金占用费、经营损失应否支持 (一)关于已付购房款及资金占用费 本案中，***与某公司之间就案涉房屋所实施的民事法律行为无效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得财产，应当予以返还”之规定，某公司应当向***返还已付购房款436870元，并支付资金占用费。***截至2019年8月5日支付房款331870元，后分别于2019年8月8日、9月22日支付房款85000元、20000元。某公司至今未向***返还房款，***主张自2019年8月20日起计付资金占用费，不违反法律规定，且未加重对方负担，本院予以支持。据前述***付款情况，某公司应按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率，以331870元为基数计付2019年8月20日至2019年9月19日期间的资金占用费，以416870元为基数计付2019年9月20日至2019年9月21日期间的资金占用费，以436870元为基数计付自2019年9月22日起至实际付清之日止的资金占用费。某公司抗辩***已付款数额为425000元，与收款收据载明的内容“***扣出维修费11870元”不符，本院不予采纳。 (二)关于经营损失 经营损失系期待利益或履行利益，以合同有效并履行为前提，因***与某公司之间民事法律行为无效，不发生履行效力，故***主张的经营损失缺乏法律依据，本院不予支持。 四、案涉房屋装修损失、低值易耗品损失、电器损失如何认定和分担 (一)关于装修损失的认定 ***依据某某公司的评估意见主张装修损失357678.24元，经查，案涉房屋系农村房屋，***自购建材、雇请工人进行装修，而某某公司评估的装修单价包含企业利润、税金、间接费，两者之间存在造价差异；某公司交付案涉房屋时已有地砖、墙漆、门窗、卫浴、灯具、开关插座等装修物，评估认定装修价值时并未作出区分，***主张其将原装修物全部拆除重装，缺乏证据证明，故评估认定的装修价值既包括原装修价值，也包括***接房后投入的装修价值；评估认定案涉房屋装修类别包括板材、瓷砖地砖、门窗、灯饰照明、开关插座电线、卫浴洁具、家具、砌体回填，均按照50年计算折旧，而案涉房屋系农家乐经营用房，根据常理，前述部分装修物如灯饰照明、卫浴洁具、开关插座，最长使用年限难以达到50年，故某某公司按50年计算装修折旧不当。鉴于此，评估认定的装修价值不宜直接作为定案依据，仅能作为认定装修损失的参考依据。根据案涉房屋垮塌前照片及视频，***对该房屋投入了装修并购置家具家电等农家乐经营用品，其损失客观存在。现因案涉房屋已经灭失，无法继续进行评估，且***与某公司分别投入的装修存在混同，已无法区分，故本院在参考评估意见的基础上，结合本案实际和相关证据，酌定案涉房屋装修损失金额为200000元。 (二)关于低值易耗品、电器损失的认定 ***依据销货清单、送货单、网购记录等证据主张低值易耗品损失97000元、电器损失132596元，被告方不予认可，未提交足以反驳的相反证据，应承担举证不能的法律后果。结合本院的走访调查结果、乡镇交易习惯、农家乐经营的客观需要，***购置前述物品具有一定的合理性，但前述物品系用于农家乐经营，使用频次较高，应予加速折旧。参照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条“除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：……(三)与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；……(五)电子设备，为3年。”的规定，本院酌定低值易耗品、电器损失金额为100000元。 (三)关于装修损失、低值易耗品损失、电器损失如何分担 《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，民事法律行为无效后，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的损失。据此规定，应根据过错责任原则进行损失分担。结合案涉房屋垮塌原因的鉴定意见分析，某公司未按正规程序建房，地基处理不符合施工验收规范，对案涉房屋损害的产生具有过错，应承担主要责任。***所受损失系其在履行无效合同中引起，其自身未尽审慎义务，具有一定过错，应承担次要责任。某公司抗辩主张案涉房屋地基处理不是其施工范围，与《协议书》载明的内容和***陈述相悖，本院不予采纳。某公司抗辩洪水是房屋垮塌的主要原因，而洪水的产生不可归责于双方，且案涉房屋系无效交付，标的物毁损灭失的风险并未转移，故本院对此抗辩意见不予采纳。结合本案实际，***与某公司之间责任比例以2：8划分为宜，即某公司应赔偿***装修损失、低值易耗品损失、电器损失酌定数额共计240000元[(100000元＋200000元)×80%]。 另，某公司抗辩主张本案鉴定费应全部由***承担，但房屋垮塌原因鉴定及损失评估均与本案具有直接关联，该抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。经本院释明，某公司在本案中不提出反诉和同时履行抗辩，系在法律规定的范围内处分自身诉讼权利，本院予以确认。 综上所述，***的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告重庆某某工程有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告***购房款436870元及支付资金占用费(按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率，以331870元为基数自2019年8月20日起计算至2019年9月19日止，以416870元为基数自2019年9月20日起计算至2019年9月21日止，以436870元为基数自2019年9月22日起计算至实际付清之日止)； 二、被告重庆某某工程有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告***房屋装修损失、低值易耗品损失、电器损失共计240000元； 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15125元，由被告重庆某某工程有限公司负担9942元，原告***负担5183元；鉴定费90500元，由被告重庆某某工程有限公司负担59490元，原告***负担31010元；保全申请费6776元，由被告重庆某某工程有限公司负担4454元，原告***负担2322元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇二三年十一月二十日 法官助理*** 书记员*** -1-