朱某某;湖南思居园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市雨花区人民法院 民事判决书 （2024）湘0111民初18784号 原告：湖南某有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区。 法定代表人：胡某，总经理。 委托诉讼代理人：付某，男，1981年6月3日出生，汉族，住河北省南宫市。 被告：朱某，女，1953年10月26日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。 原告湖南某有限公司（以下简称某甲）与被告朱某物业服务合同纠纷一案，本院于2024年11月8日立案后，依法适用普通程序，由审判员***独任审判，于2025年3月4日公开开庭进行了审理。某甲的委托诉讼代理人付某到庭参加诉讼，被告朱某经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已经审理终结。 某甲向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱某缴纳拖欠的物业服务费2362.5元，违约金236元；2、判令由被告朱某承担本案的诉讼费用。事实及理由：2012年11月4日，某甲被业主委员会依法选聘对佳天瑞宁花园小区从事物业管理服务，某甲严格依约履行了义务，但被告朱某自2021年1月1日至2023年6月30日拒不缴纳物业服务费等费用，经某甲多次催缴均无结果。现根据相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告朱某没有书面答辩，但是在接收开庭通知时口头表示对服务质量不满意，不愿意支付服务费和违约金。 某甲提交的证据：证1、《瑞宁花园物业服务合同》，证明某乙选聘依法对该小区提供物业管理服务工作，该合同对被告朱某具有约束力，被告朱某应当依约履行的事实；证2、维修资金业主分摊表，证明某甲提供物业管理服务工作的合法主体资格及被告朱某业主身份；证3、欠费明细清单，证明被告朱某房屋基本情况、欠费期间及欠费金额等事实；证4、催缴通知及照片，证明某甲多次并通过多种书面等形式向被告朱某告知其拖欠物业服务费的时间和金额，并催促其及时缴纳物业服务费的主张权益事实。证明某甲多次并通过书面等多种形式向被告朱某告知其拖欠物业服务费间和金额，并催促及时缴纳物业服务费的主张权益事实。 被告朱某没有提交的证据。 本院依法对当事人提交的证据进行了审查。认为某甲的证据具有真实性、合法性、关联性，形成了证据链，能够证明案件事实，依法予以认定为定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年11月4日，某甲被选聘为瑞宁花园小区从事前期物业管理服务。2021年1月28日某甲与该小区业主委员会签订新的《瑞宁花园物业服务合同》，继续为佳天瑞宁花园小区从事物业管理服务至今。合同约定：住宅物业服务费为1.65元/㎡，逾期交纳物业费用按照每日千分之三计算违约金。被告朱某系该小区1栋305房屋（面积47.73㎡）的业主。被告朱某自2021年1月1日起拒不缴纳物业服务费，到2023年6月30日欠付物业服务费为2362.5元（47.73平方米*1.65元/平方米/月*30个月）。经某甲多次电话、书面催缴均无结果。某甲因此起诉到本院。 本院认为，某甲与被告朱某形成物业服务合同关系，合同依法成立并生效，对当事人具有约束力，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。某甲已经为包括被告朱某的房屋在内的瑞宁花园小区提供了物业服务，某甲要求被告朱某支付物业服务费2362.5元，符合法律规定，本院依法予以支持。被告朱某作为产权人，长期不支付物业服务费，违反合同约定，某甲要求被告朱某支付违约金的请求，符合法律规定。但是双方合同约定的违约金过高，本院酌情支持按照欠付物业费的5%的标准认定118元违约金。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告朱某应于本判决生效之日起七日内，向原告湖南某有限公司支付物业费2362.5元（物业费计算至2023年6月30日止）； 二、被告朱某应于本判决生效之日起七日内，向原告湖南某有限公司支付逾期付款违约金118元； 三、驳回原告湖南某有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由被告朱某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年三月五日 书记员*** 附： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。