安庆生命科技园发展有限公司与安徽省某某塑料机械有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0803民初2113号 原告:安庆生命科技园发展有限公司,住所地安徽省安庆市大观区高新区皇冠路**。 法定代表人:**,该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，安徽百草园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，安徽百草园律师事务所（实习）律师。 被告：安徽省**塑料机械有限公司，住所地安徽省安庆市宜秀区***乡***居委许家组。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，公司员工。 委托诉讼代理人：***，安徽国誉律师事务所律师。 原告安庆生命科技园发展有限公司（以下简称“生命科技园公司”）与被告安徽省**塑料机械有限公司（以下简称“**公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告生命科技园公司的委托诉讼代理人***、**，被告**公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告生命科技园公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付拖欠的租金294865.785元以及滞纳金（租金3518.16元的滞纳金自2016年1月7日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金10554.48元的滞纳金自2016年3月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金10554.48元的滞纳金自2016年6月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金10554.48元的滞纳金自2016年9月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金10554.48元的滞纳金自2016年12月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金10554.48元的滞纳金自2017年3月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金10554.48元的滞纳金自2017年6月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金10554.48元的滞纳金自2017年9月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金10554.48元的滞纳金自2017年12月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金10554.48元的滞纳金自2018年3月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金23747.58元的滞纳金自2018年6月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金26386.2元的滞纳金自2018年9月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金27705.51元的滞纳金自2018年12月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金27705.51元的滞纳金自2019年3月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金55411.02元的滞纳金自2019年6月25日起至实际付清之日止，按日千分之五计算；租金35401.485元的滞纳金自2020年1月1日起至实际付清之日止，按日千分之五计算）；2.请求依法判令本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年1月1日***高置业有限公司（2018年6月19日变更为安庆生命科技园发展有限公司）与被告签订《安庆凤凰科技产业园厂房租赁合同》，合同约定了租赁地点、租赁面积、租赁期限、租金的计算依据、违约责任等内容，原告按约将租赁的厂房交付给被告使用，租赁关系已于2020年7月14日终止。被告承租厂房后，并未按约支付租金，截止租赁关系终止时尚欠原告租金合计294865.785元。原告多次向被告催要，被告以各种理由拖延还款。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告**公司辩称，1.原告诉称的内容没有事实依据。被告是***新区的招商引资项目而成立的单位，被告与***新区管委会签订了《项目投资合作协议》，协议第八条8.1项明确约定：甲方（高新区管委会）负责协调落实安庆市相关规费减免政策。被告2015年正式进驻并与***新区委派的***高置业有限公司签订了厂房《租赁协议》，因2015年安庆市人民政府对财政投资厂房及各区投资标准化厂房租赁优惠政策是先交后返，故被告缴纳了2015年度房租。从2016年开始，安庆市人民政府宜政发（2016）6号文件第10条“减免标准化厂房租金”规定：对入驻市财政（同安公司）和各区政府出资建设的标准化厂房的生产加工型企业免收租金。此后，连续几年安庆市政府文件均有类似规定。***新区管委会针对被告等六家入驻园区的生产加工型企业的房租政策均为直接免收。所以自2016年起园区内六家企业都未再交租金，原告及高新区相关部门也从未要求被告等六家企业缴纳租金。合同到期前，原告曾于2020年3月30日发《告知函》给被告，征询是否继续租赁的意见，如果原告拖欠房租，被告早就应当根据合同约定提前解除合同，完全没必要在合同到期前发函征询是否续租。接到《告知函》后，被告曾向原告表示愿意继续承租，但由于园区有了新的投资项目规划（以医药企业为主），不再续租给被告等原企业。所以为了让被告等企业搬走，才发生了被告催要房租问题。但在被告等企业搬离前，原告曾组织各企业负责人开会。在会上，原告负责人及相关高新区领导、原告律师均表示不会收被告等企业房租，被告等企业也积极配合进行了搬离。故原告诉称被告未按照约定缴纳房租不是事实。2.原告的诉讼请求没有事实和法律依据。租金计算没有事实及法律依据。如上所述，租金已经实际免除，根本不需要计算。假定需要计算租金，原告的计算也是错误的。合同约定租金标准是前三年1层5元每平米，2-3层4元每平方。第四年起双方根据市场价协商。但原告在计算租金时，擅自将租金标准从2018年2月1日起调整为1层按14元每平方每月计算，2层按10元每平米每月计算，2019年又增加，没有约定及法定依据。违约金没有事实依据，且明显过高。违约金的计算是在一方严重违约的情况下才能计算的。2016年以来，由于遵循安庆市政府的标准化厂房的免收租金政策，原告从来未向被告收过租金，被告并未违约。本案的违约金计算明显过高，日千分之五，则月15%，年180%。3.原告于2020年7月28日发函给被告催收房租，对于2017年7月28日之前的房租，由于已经超过了诉讼时效，不应支持。房租属于定期付款，每个付款期限都是独立的，不属于同一合同的分期付款，故诉讼时效应当从每个定期付款的到期之日计算。4.目前包括被告在内的这些企业，由于受新冠疫情影响，损失本来就巨大。再加上撤离园区的停产、搬迁损失更是雪上加霜，目前基本都没有能力支付所谓的巨额房租。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：原告的营业执照复印件、***高置业有限公司章程修正案、变更登记公告、被告的企业信用信息查询记录、安庆市同安实业有限公司出具的情况说明、 《***新区管委会关于印发〈***新区标准化厂房管理办法〉的通知》、土地证、规划许可证、水电费发票2页、《安庆凤凰科技产业园厂房租赁合同》、《***新区管委会关于印发〈***新区标准化厂房管理办法（试行）〉的通知》、《关于凤凰科技园2018-2020年租赁事宜的通知》、告知函、通知、快递单信息、快递签收信息、律师函、**收据及凭证、应收费用明细表、《安庆市2016年加快工业发展政策实施细则》、《安庆市2017年加快工业发展政策实施细则》、《安庆市2018年加快工业发展政策实施细则》、《安庆市2019年加快工业发展政策实施细则》、企业文件签收表、《关于解除投资合作协议相关事宜的通知》、《关于解除〈凤凰科技产业园厂房租赁合同〉的通知》。被告提交了如下证据：被告的营业执照、法定代表人身份证明书、投资合作协议、2016-2019年度安庆市工业发展政策文档、****服饰的情况说***印件、****服饰的负责人与高新区招商局黄海波的微信记录、安徽汇东机械有限责任公司的工作人员**（股东、常务副总）和原告的法定代表人**的电话录音及文字稿、证人**、**、**的证言。本院组织当事人进行质证。对原告提交的证据认定如下：关于凤凰科技园2018-2020年租赁事宜的通知，该证据系原告单方通知，达不到原告的证明目的；应收费用明细表，系原告单方制作，本院不予认定；企业文件签收表、《关于解除投资合作协议相关事宜的通知》和《关于解除凤凰科技产业园厂房租赁合同的通知》，该三份证据的真实性无法确认，本院不予认定，即使该证据是真实的，签收人未填写签收时间，亦达不到原告的证明目的；对原告提交的其他证据的三性予以确认。对被告提交的证据认定如下：对情况说***印件、微信记录、电话录音及文字稿的真实性无法确认，不予认定，另对该证据的关联性及证明目的亦不予认定；证人**、**、**与本案有利害关系，对证人证言不予认定；对被告提交的其他证据的三性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月26日，甲方***新技术产业开发区管委会（以下简称“高新区管委会”）与乙方**公司签订《关于**塑机项目的投资合作协议》。2016年1月1日，甲方***高置业有限公司与乙方**公司签订《安庆凤凰科技产业园厂房租赁合同》，约定：1.依据高新区管委会与乙方签订的投资协议，甲乙双方就乙方租用安庆凤凰科技产业园（高新区标准化厂房）有关事宜达成一致，订立本房屋租赁合同；2.乙方租赁厂房用于塑料机械生产项目，厂房位于安庆市高新区皇冠路8号，乙方租赁1#楼（南）2层，总面积879.54平方米；3.租期自2016年1月1日至2020年7月14日，租金标准为：2018年7月14日前月租金为4元/平方米，合计3518.16元/月，2018年7月14日后租金根据市场价另行商议；租金每3个月支付1次，先支付后入住。生命科技园公司认可收到该公司房租7036.32元。 2020年3月30日，生命科技园公司向该公司发出《告知函》，称租赁期限将满，请你公司提前三个月书面告知高新区管委会是否续租，如续租，将按照现行相关政策统一执行，如不续租按照合同约定提前做好退场准备工作。2020年7月28日，生命科技园公司向该公司发出《通知》，称你公司自2017年以来一直未缴纳租金，我公司不再与你公司续租，你公司在2020年8月15日之前做好退场工作，包括结清租赁期内的租金、物业费等费用。2020年8月19日，生命科技园公司委托安徽百草园律师事务所向该公司发出《律师函》，再次要求该公司结清租金等费用。 另查明，2018年6月***高置业有限公司更名为安庆生命科技园发展有限公司。2020年7月17日，高新区管委会向管委会各部门、生命科技园公司印发《***新区标准化厂房管理办法（试行）》，该办法规定，高新区管委会委托生命科技园公司对标准化厂房进行运营管理和企业服务，另还规定该办法自2020年7月1日起施行，2019年4月10日印发的办法同时废止。 2020年10月20日，安庆市同安实业有限公司出具情况说明，称安庆凤凰科技产业园（高新区标准化厂房）由本公司投资建设，所有权归本公司所有，现因该不动产尚未竣工验收完毕，不动产权证尚未办理。安庆凤凰科技产业园建成后，由高新区管委会代为经营管理，高新区管委会可自行委托给投资成立的子公司或其他独立法人承担具体管理事务。另2014年安庆市同安实业有限公司取得了***新产业园A区工业标准化厂房建设用地规划许可证以及1#至7#厂房建设用地规划许可证。2014年安庆市同安实业有限公司取得坐落于***新区、地号340803004001GB00353的土地使用权证[庆国用（2014）第25275号]。2015年安庆市同安实业有限公司取得坐落于***新区、地号340803004001GB00359的土地使用权证[庆国用（2015）第00021号]。 再查明，安庆市分别于2016年、2017年、2018年、2019年发布加快工业发展政策及实施细则，其中关于减免工业标准化厂房租金政策规定，入驻市财政（同安公司）和各区政府出资建设的标准化厂房的生产加工型工业企业免收租金，但该企业与同安公司和各区签订投资协议必须按期投资到位，未按期到位投资的不予免收租金；另实施细则规定，关于减免工业标准化厂房租金的，入驻市财政（同安公司）出资建设的标准化厂房的生产加工型工业企业到安庆市同安实业有限公司等办理免收租金手续。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《安庆凤凰科技产业园厂房租赁合同》系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。 1.关于被告是否需要交纳房租。原告已经按照合同约定履行交付房屋的义务，被告也应当按照合同约定缴纳房租。被告辩称根据安庆市发布的加快工业发展政策的规定，被告作为入驻园区标准化厂房的生产加工型工业企业不需要缴纳房租。根据安庆市发布的上述政策及实施细则规定，入驻市财政（同安公司）出资建设的标准化厂房的生产加工型工业企业免收租金，但该企业与同安公司签订的投资协议必须按期投资到位，未按期到位投资的不予免收租金，另该企业还需到安庆市同安实业有限公司等办理免收租金手续。本案中，被告未提供证据证明其已经办理免收租金手续，故对被告辩称其无需缴纳房租的辩护意见不予采纳。 2.关于本案房租的诉讼时效。本案双方当事人存在长期房屋租赁合同关系，约定分期支付租金，虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将会导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信，故本案的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算，原告主张的房租并未超过诉讼时效，对被告辩称2017年7月28日之前的房租已经超过诉讼时效的辩护意见不予采纳。 3.关于租金标准、欠缴的房租数额、滞纳金。根据《安庆凤凰科技产业园厂房租赁合同》约定，2018年7月14日前月租金为4元/平方米，合计3518.16元/月，2018年7月14日后租金根据市场价另行商议。本案中，原告对于后期房租并未与被告协商，而是单方决定房租，该房租标准并非双方合意，本院不予采纳，本院认定2018年7月14日后的房租仍按照3518.16元/月标准执行。原告认可已收到被告2个月即自2016年1月1日至2016年2月29日的房租7036.35元，故被告仍需向原告支付2016年3月1日至2020年7月14日的租金共计174148.92元（3518.16元/月*49.5=174148.92元，其中原告认可疫情期间减免三个月的房租）。涉案的房屋租赁合同并未约定滞纳金，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告安徽省**塑料机械有限公司于本判决生效之日起十日内向原告安庆生命科技园发展有限公司支付房租174148.92元； 二、驳回原告安庆生命科技园发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费5723元，保全费3020元，合计8743元，由原告安庆生命科技园发展有限公司负担4000元，由被告安徽省**塑料机械有限公司负担4743元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二〇年十二月八日 书　记　员　　*** 附本案所适用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。