某公司、张某房屋租赁合同纠纷二审裁定书

福建省漳州市中级人民法院 民事裁定书 （2025）闽06民终1540号 上诉人（原审原告）：某公司，住所地福建省漳州高新区。。 法定代表人：汪某，董事长。 委托诉讼代理人：***，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，福建泾渭明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张某，女，1951年9月10日出生，汉族，户籍地址福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市芗城区。。 上诉人某公司因与被上诉人张某房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2025）闽0602民初1590号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2025年6月3日立案后，依法组成合议庭，于2025年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人某公司委托诉讼代理人***、被上诉人张某到庭参加诉讼。本案现已审理 终结。 某公司上诉请求：撤销一审裁定并指令一审法院审理。事实和理由：双方之间不定期房屋租赁合同关系依法成立，本案属于人民法院受理范围，一审裁定错误，应当撤销并指令审理。本案案涉房屋产权登记在某公司名下，是张某因个人无房而向某公司租赁空房用于居住，并非某公司基于工作管理关系而直接安排其入住。本案一审审理过程中，张某已确认自租赁房屋至今按约向某公司支付租金，该房屋租金在房屋租赁合同关系成立时即符合相应市场价格，双方房屋租赁合同关系自始成立至今，故本案不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的情形。退一步讲，我国的福利分房政策在1998年就已取消，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中限定的“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”实际已不存在。福利分房政策取消至今，张某仍向某公司租赁房屋，应当认定双方成立房屋租赁合同关系，且某公司有权诉请解除该民事法律关系，应当予以审理。 张某辩称：其是某公司员工并工作至退休，自工作至今均未享受房改政策分得其他福利住房或享受福利分房待遇。其前夫也是某公司的员工，二人在某公司工作期间共同居住在其前夫的衔接房，其在离婚后未再居住，而是居住在某公司分配的其他职工宿舍并已居住20多年，该宿舍被拆迁后由某公司安排至案涉房屋居住至今。其现已七十多岁了，没有其他家属可以投靠，也没有能力另外租房居住，应当继续居住在案涉房屋，目前住在漳州市芗城区，现门牌号已变更为X号X幢XXX室，请求驳回某公司上诉，维持原裁定。 某公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除双方之间的房屋租赁合同关系；2.判决张某立即腾退漳州市芗城区房屋并交还某公司；3.判令张某自2024年1月1日起至实际交还房屋之日止按38元/月的标准向某公司支付房屋占用费（房屋占用费暂计至2024年5月31日为190元）；4.判决本案诉讼费用由张某承担。 一审法院认为，案涉房屋产权登记在某公司名下，某公司将案涉房屋改造为宿舍后，分配给本单位职工居住使用，属企业内部正当行使管理职权，任何组织和个人不得非法干涉。张某自述某公司将案涉房屋分配给其居住使用至今，某公司对此没有异议，张某系基于其与某公司的工作关系并根据工作单位的安排而入住案涉房屋，取得该房屋的占有和使用权。双方未签订租赁合同，某公司虽然向张某收取“租金”，但远低于租赁市场价格。综上，张某占有、使用案涉房屋具有企业内部职工福利分房的性质，本案属企业与内部职工之间因分房、占房而引发的腾房纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，本案不属于人民法院民事案件受理范围，对某公司的起诉应予驳回。至于案涉房屋危房的问题，某公司应当在做好风险防患的同时，按照《城市危险房屋管理规定》等有关规定及时向有关主管部门反映处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十二条第四项、第一百五十七条第一款第三项的规定，裁定：驳回某公司的起诉。 本院认为，本案房屋产权登记在某公司名下，张某为某公司职工并工作至退休，其前夫亦为某公司职工，二人在某公司工作期间共同居住在其前夫的衔接房，离婚后张某居住在某公司分配的其他职工宿舍并已居住20余年，该职工宿舍被拆迁后，由某公司分配案涉房屋居住至今，除此之外张某并未分得其他福利住房或享受福利分房待遇。双方未签订租赁合同，某公司虽有向张某收取“租金”38元/月，但明显低于租赁市场价格。案涉房屋系某公司分配给原在职职工居住，源头上是因单位内部分房而产生的使用权，系因单位内部分房遗留问题产生的纠纷，虽张某的前夫有享受其他房改待遇，但仍未改变本案房屋系因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷的性质。综上，某公司、张某之间并非平等主体间的租赁合同关系，仍是单位内部行使企业内部管理权限的建房、分房引发的纠纷。依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第3条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”故本案不属于人民法院民事案件受理范围。一审法院据此驳回某公司的起诉，并就案涉房屋危房的问题，告知某公司应当在做好风险防患的同时，按照《城市危险房屋管理规定》等有关规定及时向有关主管部门反映处理正确。 综上，某公司的上诉请求不能成立。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百七十八条之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年八月六日 法官助理*** 书记员*** 附本判决适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十八条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。