霍州市竹源有限公司与中国铁塔股份有限公司临汾市分公司租赁合同纠纷一审民事判决书

山西省霍州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋1082民初714号 原告：霍州市竹源有限公司，所在地山西省霍州东大街92号。 法定代表人：**，经理。 委托代理人：**有，***竹律师事务所律师。 被告：中国铁塔股份有限公司临汾市分公司，所在地山西省临汾经济开发区河汾路西大街城投大厦7层。 负责人：***。 委托代理人：***，山西德辩律师事务所律师。 委托代理人：***，山西德辩律师事务所律师。 原告霍州市竹源有限公司（以下简称竹源公司）诉被告中国铁塔股份有限公司临汾市分公司（以下简称铁塔公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告竹源公司的法定代表人**、委托代理人**有，被告铁塔公司的委托代理人***、***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告竹源公司诉称：1999年8月6日，中国联通通讯有限公司山西分公司（以下简称联通公司）和原告签订了房产租赁合同，联通公司占用原告楼顶安装一座通讯铁塔，并占用原告一间25平米左右的房屋放置通讯设备。租赁期限为18年，从1999年8月6日至2017年8月6日，每月租金5000元。2000年8月18日，双方签订了房屋租赁补充合同，约定如由联通公司原因造成原告财产损失，由联通公司承担责任。2001年9月20日，原告和中国联通临汾分公司签订了霍州竹源商场基站补充合同，合同第3条约定，以后若由于安装设备、楼顶施工等造成的漏水，由中国联通临汾分公司自行解决。也就是说，如因被告安装施工造成原告房屋漏水，由被告负责修复。2008年，中国联通有限公司临汾分公司向原告发来一份关于转让CDMA业务涉及合同转让事宜的同意函，声明中国联通有限公司拟向中国电信股份有限公司转让CDMA业务，其中，因原告与中国联通签署的有关合同系与CDMA业务相关，且应按照《关于转让CDMA业务的协议》约定转让给中国电信股份有限公司临汾分公司。原告接到该函后，签章表示同意。自此开始，原告和中国联通有限公司临汾分公司签订合同的主体，即变更为中国电信股份有限公司临汾分公司（以下简称电信公司），原合同的权利义务由电信公司全部接收。随着机构的更迭，通讯铁塔的管理人又变更为中国铁塔股份有限公司临汾市分公司。本案合同于2017年8月6日到期，履行完毕，但是被告方却不闻不问，对是否延续合同或者是拆除铁塔，根本不予理睬。原告于2018年对合同到期后的房屋及楼顶进行了检查，发现楼顶由于失于保护，致使楼顶毁坏并漏水，由于楼项漏水，已导致下面房屋多处渗漏，最严重的一间，已导致门框变形，墙体脱落，渗水痕迹及裂缝清晰可见(有照片为证)，铁塔下方450平米房屋已根本无法使用，不能受益，每年直接损失达5万元，就连楼房西部外墙体也由于漏水，已导致楼底部墙皮脱落。为防将路人砸伤，原告只好在两边过道上，搭建了一个长18米，宽3.5米的顶棚，开支2万余元。2018年4月21日，原告向被告发出了关于合同到期解决遗留问题的函，要求被告就原告楼顶是续租还是拆除铁塔以及对拆除后造成的楼顶损坏，以及修补及防水处理，予以答复，但被告一直没有答复。原告楼房建于1993年，至今已26年，楼房本身已老化。被告铁塔也已建置20年，由于被告方一直管理不善，导致楼顶部漏水渗水，致使房屋存在严重质量问题，**，原告房屋位于霍州市东大街繁华商业地段，每天人来人往，万一出现铁塔垮塌，将会造成不可估量的后果。如果铁塔继续存在，就存在严重的事故隐患及风险，为此，原告提出将被告铁塔移走，以防患于未燃，恢复楼顶部原状，并将渗漏予以修缮，不能再出现漏水现象。如果被告修缮，可付修缮费200280元，其中：楼顶修复137280元，每平米260元，共528平方米；修复楼下墙面900平方米，每平米70元，共6.3万元，合计：200280元。原告诉至法院，诉讼请求如下：1、要求被告向原告支付在租赁合同到期后继续占用原告楼顶的占用费（自2017年8月6日起计算至铁塔拆除之日止按每月6000元标准计算）以及房屋不能出租的租金每年50000元。2、要求被告将建在原告楼顶的通讯铁塔拆除并搬走。3、要求被告将占用楼顶期间造成原告楼顶裂缝、漏水及房屋损坏的状况，予以全面修复，修到能正常使用为止并保证楼顶大雨后不渗不漏水。如被告不予修复，向原告支付楼顶修复费用200280元。4、诉讼费用由被告承担。原告提交的证据有：1、原告营业执照。2、1999年8月6日房产租赁合同。3、2000年8月18日房屋租赁补充合同。4、2001年9月20日霍州竹源商场基站补充合同。5、2008年10月27日关于转让CDMA业务涉及合同转让事宜的同意函。6、2018年4月21日关于合同到期解决遗留问题的函。7、被告工商登记信息。8、照片34张。 被告铁塔公司辩称：1、我公司愿意在合理范围内支付租金。我公司于2015年11月1日与电信公司签订资产交易协议，取得案涉铁塔的所有权。原告与联通公司签订的租赁合同约定租赁期限到2017年8月6日，合同到期后，原被告双方多次洽谈续租事宜，但原告将租金从原补充协议约定的每年6000元提高到每年50000元，相邻地段基站租金仅有每年5000到7000元，导致已经履行了18年的租赁合同无法续签。被告愿意按年租金8000元标准计算向原告支付自2017年8月6日至今的房屋占用费。2、原告诉求房顶漏水及房屋损害赔偿与被告无关。按照合同相对性原则，被告不是合同相对人，被告没有承继原告与联通公司、电信公司之间的合同义务。该争议事实与被告无关。其次原告与联通公司于2001年9月20日签订的补充合同第三条约定，以后若由于乙方（联通公司）安装设备、楼顶施工等造成漏水，由乙方解决；由于自然原因造成漏水由甲方自行解决。当时联通公司承担的是过错责任。铁塔建成后从没有对基础设施进行改造，没有人为破坏防水，反而是原告疏于管理、不作为，导致楼面防水油毡老化脱落、雨水渗漏，导致顶层房屋前面灰层脱落，造成屋面漏水，顶层房屋的损坏完全归责于原告。3、案涉房屋地段已经纳入政府拆迁规划，希望原告从保护国有资产和通信安全角度考虑，在原合同租金基础上适应市场行情，适当上调租金，续签合同至房屋拆迁。被告提交的证据有：1、存量铁塔相关资产交易协议。2、三份近期签订的场地租赁合同。 经审理查明，1999年8月6日，原告与中国联合通信有限公司山西分公司签订房产租赁合同，约定联通公司承租原告房屋的楼顶安装一座通讯铁塔、承租原告一间25平米左右房屋放置通信设备，租期18年，从1999年8月6日至2017年8月6日，每年租金5000元。2000年8月18日，双方签订房屋租赁补充合同，约定联通公司在施工期间应安全施工，如联通公司原因造成原告财产损失，由联通公司承担责任；***装完毕后，联通公司应确保其稳固和安全，否则由此造成的责任事故由联通公司承担全部责任。2001年9月20日，原告与中国联合通信有限公司临汾分公司签订霍州竹源商场基站补充合同，约定原房产租赁合同中，房产租金（***占地费）由每年5000元改为每年6000元，从2001年8月起执行；关于防水，以后若由于安装设备、楼顶施工等造成的漏水，由联通公司自行解决；若由于自然原因造成的楼顶漏水，由原告自行解决。2008年中国联通有限公司临汾分公司向原告送达关于转让CDMA业务涉及合同转让事宜的同意函，声明原告与中国联通签署的有关合同系与CDMA业务相关，按照《关于转让CDMA业务的协议》约定转让给中国电信股份有限公司临汾分公司，原告签章表示同意。2015年中国铁塔股份有限公司临汾市分公司与电信公司签订资产交易协议，取得案涉铁塔所有权。原告认为，租赁合同2017年8月6日已到期，被告未支付相关费用也未拆除铁塔，且铁塔导致原告房屋损害，诉至法院。 以上事实有原、被告双方提供的证据及当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，1999年8月6日联通公司与原告竹源公司签订租赁合同，租赁原告楼顶安装通讯铁塔，并承租原告一间房屋放置通信设备。租赁期限届满前，被告铁塔公司取得上述铁塔的所有权。2017年8月6日租赁期限届满后，原、被告双方未就续租达成一致意见，原告要求被告拆除铁塔并向其支付自2017年8月6日起至铁塔拆除前的房屋占用费，应予支持。关于房屋占用费的标准，原告主张被告按照每月6000元的标准支付并赔偿租金损失５万元，缺乏相应依据；被告主张参照相邻地段基站租金，愿意按照年租金8000元标准向原告支付，本院予以采纳。关于原告主张铁塔造成原告房屋损害，要求被告赔偿损失的诉讼请求，被告不予认可，鉴于原告未能提供损失原因及维修费用的相关证据，本案中本院无法予以支持，原告可另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告中国铁塔股份有限公司临汾市分公司于本判决生效之日起十日内向原告霍州市竹源有限公司支付房屋占用费（自2017年8月6日起计算至铁塔拆除之日止按每年8000元标准计算）。 被告中国铁塔股份有限公司临汾市分公司于本判决生效之日起三个月内将建在原告楼顶的通讯铁塔拆除并搬走。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2992元，由被告中国铁塔股份有限公司临汾市分公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇一九年八月十九日 书记员　　张　溪