董某与武汉某某文化旅游投资有限公司、南京某某建筑装饰有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民事判决书 （2024）鄂01民终17213号 上诉人（原审原告）：董某，女，1954年8月2日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。 被上诉人（原审被告）：武汉某某文化旅游投资有限公司，住所地武汉市武昌区。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：***。 被上诉人（原审被告）：南京某某建筑装饰有限责任公司，住所地南京市秦淮区。 法定代表人：杨某。 委托诉讼代理人：***，江苏新高的律师事务所律师。 上诉人董某因与被上诉人武汉某某文化旅游投资有限公司（以下简称某某公司）、南京某某建筑装饰有限责任公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2024）鄂0106民初10918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年9月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 董某上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令某某公司、某某公司按照武汉市商品房屋买卖合同（预售）（以下简称合同）约定的双倍赔付：厨房橱柜下未铺地砖面积3.025㎡按内装修装饰标准5000／㎡，共计30250元；3.要求某某公司、某某公司承担因房屋质量问题未及时整改导致董某无法收房入住两年一个月而产生的物业费共计20031.75元；4.判令某某公司、某某公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审事实认定错误，法律适用错误，理由如下：一、按照双方签订的合同第七章第十七条（三）装饰装修及设备标准（1）（2），合同附件涉房屋的内装饰装修交付标准详见《Ｋ4-4-6、Ｋ4-4-7豪宅交付标准》第8条厨房：地面：地砖。该交付标准载明的地面是地砖，而交房标准降低为水泥砂浆找平，并且橱柜下方有残存垃圾至今无法清理，散发异臭。第9条卫生间（1）主人卫生间：地面：地砖，（2）次卫：卫生间：地砖。合同约定相同，但实际交付情况却完全不同。某某公司、某某公司一直强调没有写橱柜底部应铺设地砖，但同样也没写卫生间柜子底部也应铺设地砖。交房实际情况是卫生间柜子底部铺设了地砖，橱柜底部却没有铺设地砖。根据格式合同解释规则，某某公司、某某公司未明确告知董某地面铺设地砖的范围排除哪些部分，就应当以对消费者有利的解释规定，确认某某公司、某某公司在橱柜底部地面未铺设地砖构成违约。理应按合同约定的第七章（三）（2）进行双倍赔付。二、一审以设计图对抗合同约定，属于事实认定错误。某某公司、某某公司设计图纸在董某购房签合同时未向董某提供并进行说明，但双方的合同签订是真实意思表示，双方应当按照合同约定履行。而且，设计图纸经行政部分认定只是建设工程的监管要求，并不能以行政确认来变更上诉双方的合同内容，根据《住宅室内装饰装修管理办法中华人民共和国建设部令第110号文件》第24条第（二）点，住宅室内装饰装修合同应当包括：装饰的房间间数，建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式。某某公司、某某公司向董某提供的商品买卖合同中《Ｋ4-4-6、Ｋ4-4-7豪宅交付标准》与设计图纸不符，已构成欺诈消费。三、《房屋买卖合同》附件九、第四条第三项约定，物业费自房屋交付之日开始计收，自入伙通知书记载的办理入伙手续截止日次日视为房屋交付日，并开始计收物业费。董某在验房后发现了诸多装修质量问题且影响正常入住故拒绝收房，要求整改。整改期间御湖壹号物业服务中心《御湖壹号4-7-2301交付问题台账》及《御湖壹号7栋2单元2301楼业主户内精装问题说明》均有具体说明并已在一审提交。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定房屋验收不合格的情况下，业主有权拒交物业费。在此期间产生的物业费应由建设单位承担，而不是业主。《合同》第七章第十七条（四）因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人应当承担逾期交付责任。该房屋装修存在质量问题，导致业主无法按时收房，那么整改期间的物业费应该由开发商承担。综上，原审判决书认定事实错误，适用法律不当，依法应当予以撤销该判决。 某某公司、某某公司均答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 董某向一审法院提出诉讼请求：一、某某公司、某某公司按照武汉市商品房屋买卖合同（预售）约定的2倍赔付：橱柜下未铺地砖面积3.025平方米按内装修装饰标准5000／平方米，共计30250元。二、某某公司、某某公司承担因房屋质量问题未及时整改导致董某无法收房入住两年一个月（2021年9月1日至2023年9月30日）而产生的物业费共计20031.75元。三、某某公司、某某公司提供武汉市御湖壹号Ｋ4-4-7-2-2301室精装工程监理人员的证书资质，装修报价单等。四、某某公司、某某公司提供《不动产权属证明》（《商品房权属证明书》或《商品房初始登记证明》）。五、如因房屋质量问题需要鉴定其鉴定所产生的费用由某某公司、某某公司承担。六、因某某公司、某某公司违背合同约定给董某造成的误工费、精神损失费、延期交房违约金等由法院酌情支持。七、本案产生的诉讼费，材料打印费由某某公司、某某公司承担。 一审法院查明：2020年8月6日，某某公司（曾用名武汉某某置业有限公司，出卖人）与董某（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：昌180344516），约定：第三条商品房基本情况，案涉房屋位于武昌区**路**路**幢**单元**层**号，建筑面积178.06平方米，套内建筑面积134.44平方米，分摊共有建筑面积43.62平方米。第六条计价方式与价款，商品房总价款为6915882元，毛坯部分6025582元，装饰装修价款为890300元。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2021年7月30日前向买受人交付商品房。交付商品房时，买受人有权在办理交付前对该商品房进行查验，买受人查验商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起Ｘ天内负责修复，出卖人不履行保修义务的，买受人可以自行或委托他人维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。（1）屋面、墙面、地面渗透或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用。第十七条商品房质量，该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装修、装饰所采用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合标准的，买受人有权要求出卖人及时更换修理，出卖人进行修理、更换或重作期间不视为延期交房，出卖人不承担违约责任。出卖人有权采取不低于合同约定标准的同类装饰材料和设施设备进行维修也可以一次性补偿买受人实际装饰设备与约定装饰设备的差价以替代整改义务。第二十一条不动产登记，出卖人应当配合买受人办理不动产登记，并在商品房交付使用之日起720日内将取得的不动产首次登记证明文件及相关资料交付给买受人。第二十二条前期物业管理，物业服务费为4.5元／月／平方米。 该合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》，载明：外装饰装修部分、内装饰装修部分，交付标准详见《K4-4-6、K4-4-7豪宅交房标准》。《K4-4-6、K4-4-7豪宅交付标准》载明厨房墙面为墙砖、地面为地砖。 该合同附件九《关于前期物业管理的约定》，载明：董某在办理入伙手续时交纳第一年（第一个结算周期）的物业综合管理服务费；董某必须按照入伙通知书的要求办理入伙手续，延期办理入伙手续的，以入伙通知书记载的办理入伙手续期间的截止日的次日视为房屋交付之日并开始计收物业综合管理服务费。 某某公司提供案涉房屋的设计图，设计图显示橱柜底部地面设计为“水泥砂浆找平”。一审庭审中，董某称签订《武汉市商品房买卖合同（预售）》签订时某某公司并未告知设计图内容；设计图内容与合同附件《Ｋ4-4-6、Ｋ4-4-7豪宅交付标准》内容相悖；《Ｋ4-4-6、Ｋ4-4-7豪宅交付标准》并未约定橱柜底部不贴砖，《Ｋ4-4-6、Ｋ4-4-7豪宅交付标准》约定“卫生间地面地砖”，而实际上卫生间地面铺设地砖，则《Ｋ4-4-6、Ｋ4-4-7豪宅交付标准》约定“厨房地面地砖”也应同理铺设地砖，且何为某某公司辩称的“水泥砂浆找平”。 董某提交照片打印件和视频，拟证明案涉房屋装修存在橱柜下方未铺设地砖为水泥毛坯、残留垃圾、建筑材料堆积、墙面不平整等问题。 2021年6月30日，某某公司报送《建设工程竣工验收备案表》，载明：工程名称为新建居住、商业设施项目（Ｋ4地块二期二区Ｂ地块Ｋ4-4-7＃楼），工程类别为住宅。备案机构意见处载明，该工程的竣工验收备案文件已收讫，文件齐全，并盖有武汉市城乡建设局建筑工程竣工验收备案专用章。 2021年7月15日，某某公司在长江日报上刊登《武汉中央文化区项目入伙公告》，载明：武汉中央文化区项目业主，你购买的武汉中央文化区项目Ｋ4地块二期二区Ｂ地块Ｋ4-4-6、Ｋ4-4-7、Ｋ4-3-4、Ｋ4-4-5号楼和Ｋ4地块二期二区Ａ地块Ｋ4-4-1号楼即将在《武汉市商品房买卖合同》约定的时间达到交付标准，将向您邮寄入伙通知书。请按照买卖合同的约定，在预约时间携带《入伙通知书》列明的资料及费用前往武汉中央文化区展示中心办理入伙手续；如在通知的入伙期限内未办理入伙手续，将视为我公司已按照买卖合同的约定履行了交付义务。 一审庭审中，董某认可其于2021年8月25日查验案涉房屋。 2022年2月25日，经（2022）**证字第**号《公证书》公证，某某公司的委托代理人通过ＥＭＳ标准快递的工作人员以ＥＭＳ标准快递的方式向董某寄送了《入伙催告通知函》。该《入伙催告通知函》落款日期为2022年2月22日，内容为：董某，双方签订的《商品房买卖合同》第九或十一条约定房屋交付时间为2021年7月30日，该房屋已于上述时间达到了交付条件，按照合同约定，董某应自行前往或根据《入伙通知书》要求前往指定地点办理入伙手续，但时至今日，董某尚未前来办理房屋的入伙手续，通知董某收到该函20日内办理入伙手续。 2022年12月21日，董某向其备注为“如此ｙｏｕ博”的微信用户发送微信信息“谢某好，已经说好的11月底万达第三方接手维修部分及厨房没有按购房合同约定的装修标准施工部分，现已造成无法正常入职，请在百忙之中回复。” 2023年3月10日，董某向其备注为“余茵武汉万达东湖置业维保方”的微信用户发送微信信息“余领导，下周一13号可以正常进场铺地砖吗？”，对方回复“还不行，那个师傅又不来了，我们现在在成本核价，谢某意思是还是想办法把费用申请下来给您”，3月14日对方称“现在第三方报价做好了，就是金额还没确定一下，今天下午谢某和我们陈某会找成本部碰解决路径”，5月5日对方称“贴砖费用的事情我今天跟田某也说了一下，她答应跟领导汇报” 2023年8月16日，深圳市某某物业管理有限公司武汉分公司物业服务中心出具《御湖壹号7栋2单元2301楼业主户内精装问题情况说明》，载明：御湖壹号7栋2单元自交付至今，7-2-2301业主家共计保修问题89项，截至2023年8月16日业主户内仍存在厨房串味、橱柜下方未贴地砖、防火门损坏等精装问题。质保期间因施工方停工原因造成中途各项问题维修进展缓慢，期间置业顾问、维修部、物业多方协调施工单位快速进行整改，但实际现场问题整改及时性不佳，造成业主一直未能入住。 一审庭审中，董某认可其于2023年9月入住案涉房屋。 2024年6月18日，深圳市某某物业管理有限公司武汉分公司开具《电子发票》，载明：某某物业管理有限公司武汉分公司转入物业费4816.02元，备注为2024.1.1-2024.6.30。 2024年7月26日，董某填写《房屋交接单》，载明：业主董某，地块为Ｋ4-4，7栋2单元2301号房，实测面积178.37平方米，董某手写“装修未按合同执行，要求继续按合同办，有异议”。 2024年7月30日，深圳市某某物业管理有限公司武汉分公司出具《物业费催缴通知单》，载明：7-2-2301业主，款项为物业管理费，面积为178.37平方米，缴费周期为2021年10月1日至2023年9月30日，收费标准为4.5元／平方米／月，金额为19263.96元。 2024年7月30日，董某向一审法院提出诉讼请求变更申请：请求将“判令某某公司、某某公司承担因房屋质量问题未及时整改导致董某无法收房入住两年一个月（2021年9月1日至2023年9月30日）而产生的物业费共计20031.75元”变更为“判令某某公司、某某公司承担因房屋质量问题未及时整改导致董某无法收房入住两年一个月（2021年10月1日至2023年9月30日）而产生的物业费共计19263.96元”。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，董某增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，董某在法定期限之外变更诉讼请求，本案对其变更后的诉讼请求不予审理。 一审诉讼中，某某公司已履行向董某交付不动产权属证明的合同义务。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中某某公司与董某于2020年8月6日签订的《武汉市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行。 第一，董某主张某某公司存在橱柜下未铺设地砖的违约行为。某某公司提交案涉房屋厨房的设计图纸，显示橱柜底部地面设计为“水泥砂浆找平”；案涉房屋亦已于2021年6月30日经政府部门竣工验收备案，则案涉房屋已符合合同约定的交付质量要求。董某要求某某公司因未贴橱柜下地砖而赔付30250元，无合同依据，一审法院不予支持。 第二，董某主张其验房时案涉房屋存在装饰装修问题高达89项之多，某某公司延期交房。本案中董某提供的证据不足以证明案涉房屋存在地基基础和主体结构质量问题，或存在导致无法正常居住使用的质量问题，案涉房屋所存在的装修瑕疵并未达到严重影响正常居住使用的程度，应属于某某公司保修范围，董某有权要求某某公司承担维修义务，但无权拒绝收房，故一审法院认定某某公司已按约履行交付案涉房屋义务。故董某主张某某公司赔付无法收房产生物业费损失20031.75元，并提供监理人员的证书资质及装修报价单，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审诉讼中，某某公司已履行向董某交付不动产权属证明的合同义务，故一审法院对其该项诉讼请求不再处理。董某并未明确其鉴定费、误工费、精神损失费、延期交房违约金、材料打印费的具体金额，经当庭释明后亦未明确数额，不符合法律规定的起诉条件，本案中不予处理。董某系基于房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼，某某公司和董某之间并无该项合同关系，其对某某公司提出的本案主张，无合同依据。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，判决：驳回董某的诉讼请求。一审案件受理费1058元，减半收取529元，由董某负担。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，案涉《武汉市商品房买卖合同（预售）》附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》载明“外装饰装修部分、内装饰装修部分，交付标准详见《Ｋ4-4-6、Ｋ4-4-7豪宅交房标准》。”案涉《Ｋ4-4-6、Ｋ4-4-7豪宅交付标准》载明“厨房墙面为墙砖、地面为地砖。”而该处“厨房地面为地砖”并未对厨房地面的全部或部分的范围进行界定。董某认为应理解为厨房全部地面都应铺设地砖。而某某公司提供的案涉房屋的设计图显示橱柜底部地面设计为“水泥砂浆找平”。案涉房屋已于2021年6月30日经政府部门竣工验收备案，则案涉房屋已符合合同约定的交付要求。且并非董某一家厨房橱柜底部地面是水泥砂浆找平，说明某某公司系统一的装修标准。某某公司已经举证证明了诉争厨房橱柜底部地面是水泥砂浆找平，在董某无相反的证据推翻的情况下，应由董某承担举证不能的法律后果。某某公司已完成了举证责任，证明了其主张的事实，则不存在董某所称格式合同条款解释规则的问题。故董某认为某某公司存在橱柜下未铺设地砖的违约行为，主张赔付30250元的上诉请求于法无据，本院不予采纳。案涉《武汉市商品房买卖合同（预售）》中并未有维修期间的物业费由开发商承担的约定。且案涉合同附件十一中约定“乙方不得以房屋装修装饰或设备达不到约定标准影响使用为由，拒绝接收房屋。”故董某主张某某公司赔付无法收房产生的物业费损失的诉讼请求，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，董某上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1058元，由董某负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十二月六日 法官助理*** 书记员***