四川省某金融服务外包有限公司与陈某合同、无因管理等执行异议裁定书

四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执行裁定书 （2023）川0191执异534号 案外人：***，男，1989年9月10日出生，汉族，住辽宁省法库县。 申请执行人：四川省某金融服务外包有限公司，住所地四川省成都市成华区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，四川信和律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：***，四川信和律师事务所律师，一般授权代理人。 被执行人：陈某，男，1987年7月22日出生，汉族，住成都市高新区。 在本院执行四川省某金融服务外包有限公司（以下简称某公司）与陈某公证债权文书一案中，案外人***向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 ***向本院提出异议请求：请求不予执行位于成都市高新区××道××段××号××栋××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）。事实与理由：法院在执行（2023）川0191执8038号案中，应当执行陈某的个人财产，而并非***享有租赁居住权的财产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求法院切实维护案外人的合法权益。 某公司向本院提交书面答辩意见称，对陈某提交的案涉房屋的租赁合同的真实性、合理性不予认可。（一）租赁合同对租金的支付条件约定不明，根据交易习惯，租金普遍为按季度或年度支付，案涉房屋租金为一次性现金支付20年，不符合市场交易规则。且一次性大额支付，仅有收条，没有提供大额现金的存取记录，或收到租金后交税的记录，租金支付的真实性存疑。（二）陈某提供的水电气物业费发票均以陈某的户名开出，均不能证明系承租人本人缴纳，不能证明承租人实际居住的事实。（三）租赁合同成立并生效的时间和租赁备案时间均在2022年5月20日，即便租赁合同真实存在，其成立时间也晚于抵押权的设立时间，人民法院应当将租赁权依法除去后进行拍卖。 本院查明以下案件事实： （一）公证情况 2021年1月18日，陈某作为借款人、抵押人与贷款人成都市某小额贷款有限公司（以下简称某公司）签订了《借款合同》《抵押合同》，约定陈某向某公司借款110万元，并用案涉房屋作抵押。2021年1月26日，双方向四川省成都市高新公证处（以下简称高新公证处）申请出具公证书，高新公证处于2021年1月26日出具（2021）××证经字第××号、第407号具有强制执行效力的债权文书公证书，对《借款合同》《抵押合同》进行公证并赋予强制执行效力。 《中金支付有限公司电子回单》载明，某公司于2021年2月24日向陈某转款110万元。因陈某经催收未按期还款，某公司将其对陈某享有的债权转让给了某公司。某公司于2023年2月10日向高新公证处申请出具《借款合同》《抵押合同》的执行证书。高新公证处于2023年3月9日出具（2023）川成高证执字第10号执行证书，载明被申请执行人为陈某，申请执行标的为：1.截止2023年1月15日尚欠借款本金110万元；2.截止2023年1月15日，罚息为258335元；3.截止2023年1月15日，复利按未付借款利息的年化15.4%的比例计算，为人民币2609元；4.自2023年1月16日起至前述全部款项清偿之日止，罚息按借款本金年化15.4%的比例计算，复利按未付的借款利息年化15.4%的比例计算；5.律师费108876元、公证费3300元。《借款合同》第十条10.7约定“借款人违反本合同约定而导致贷款人为实现债权所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费……公证费等，均由借款人承担。” （二）执行情况 某公司依据上述公证书向本院申请强制执行，本院于2023年6月8日立案执行，案号为（2023）川0191执8038号。在执行过程中，本院于2023年6月27日作出（2023）川0191执8038号执行裁定，将陈某所有涉案房屋予以查封，查封期限为三年。2023年12月11日，本院作出（2023）川0191执8038号《公告》，拟对案涉房屋予以司法拍卖，并于2024年1月5日张贴在案涉房屋处。因案外人提出执行异议，本案暂不具备处置条件，2024年5月27日，本院作出（2023）川0191执8038号之一执行裁定，终结本次执行程序。 （三）案涉房屋查询情况 查询时点为2023年8月7日的《成都市不动产登记信息查询结果》载明，案涉房屋于2021年8月10日登记在陈某名下，于2014年1月22日抵押登记至成都某股份有限公司名下，被担保主债权为33万元；于2021年2月3日抵押登记至某公司名下，被担保主债权数额为110万元；2023年6月27日被本院查封，查封文号为（2023）川0191执8038号。 （四）案外人证据材料载明的内容 2022年5月20日，陈某（出租人）与***（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定陈某将其所有的案涉房屋出租给***，租赁期限自2021年1月5日至2041年1月4日，共计240个月，租金为4500元每月，租金总计1080000元。租金按押一支付，押金为4500元。该合同第二十条载明“本合同自双方签字或盖章之日起生效。”该合同落款处陈某和***签名时间为2022年5月20日18时。 2021年1月5日，陈某出具《收条》载明，收到案涉房屋租客***现金支付为期20年的租金总计108万元。同日，成都高新区公园城市建设局颁发了《房屋租赁登记备案凭证》，载明案涉房屋出租方为陈某，承租方为***，合同约定的租赁期限为2021年1月5日至2041年1月4日，发证时间为2022年5月20日。 成都某物业有限公司出具《专用收据》4张，载明收到陈某案涉房屋2021年1月1日至2021年3月31日的住宅物业公共服务费、2021年1月1日至2021年6月30日的垃圾处理费、2022年、2023年、2024年的住宅物业公共服务费。 成都天府新区某燃气有限公司出具的《四川通用机打发票》3张，载明用户名称为陈某，案涉房屋用气月份分别为2020年12月、2021年1月、2021年2月。 成都市某有限责任公司出具《收款凭据》载明，户名为陈某，案涉房屋用水月份为2023年3月。 本院认为，根据本院查明的事实，尽管陈某与***签订了《房屋租赁合同》约定租期为2021年1月5日至2041年1月4日，但该租赁合同签订、生效及备案的时间均在2022年5月20日，而案涉房屋在2021年2月3日已抵押登记在某公司名下，即抵押权设立在先，租赁权成立在后。承租人***请求不得执行案涉房屋不符合《中华人民共和国民法典》第四百零五条“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定。另外，双方在租赁合同中对租金的支付方式约定不明，被执行人陈某仅出具《收条》载明收到承租人***支付的案涉房屋20年租金108万元，并未提供其他证据佐证***确实支付了租金。且一次性支付20年租金不符合租赁交易习惯，租赁关系真实性存疑。且***提供的案涉房屋的水费、气费、物业费等费用收据，也不能证明是其系本人所缴纳的费用，不能证明***已在抵押权设立前实际占有使用案涉房屋。故案外人***主张其与被执行人陈某存在案涉房屋租赁关系，请求不予执行案涉房屋，证据不足，对其异议请求，本院不予支持。 综上，案外人***的异议请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条之规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年九月四日 书记员***