中国华西企业有限公司、中国华西企业有限公司西安分公司与何某、汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司等申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

陕西省高级人民法院 民事判决书 （2024）陕民终223号 上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华西企业有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道海滨社区宝兴路6号海纳百川总部大厦B座11层。 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京大成（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（西安）律师事务所律师。 上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华西企业有限公司西安分公司，住所地西安市经济开发区凤城二路8号第五国际10701室。 负责人：***，系公司总经理。 委托诉讼代理人：***，北京大成（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：何某，女，1971年8月28日出生，汉族，住西安市未央区。 委托诉讼代理人：***，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司，住所地西安市经济技术开发区凤城十二路63号汇通商业中心201室。 负责人：***，总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：汇通国基房地产开发有限责任公司，住所地青海省西宁市城西区黄河路23号。 法定代表人：***，总经理。 上诉人中国华西企业有限公司（以下简称华西公司）、中国华西企业有限公司西安分公司（以下简称华西西安分公司）与被上诉人何某、汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称汇通公司）、汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司（以下简称汇通西安分公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）作出的（2023）陕01民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年7月4日立案后依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人华西公司、华西西安分公司的委托诉讼代理人***、***、被上诉人何某的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。被上诉人汇通公司、汇通西安分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 华西公司、华西西安分公司上诉请求：1、请求撤销（2023）陕01民初870号民事判决书，改判准许继续执行汇通公司名下位于西安市未央区凤城××路××字西北角的汇通国际项目（太古城）6号地12幢1单元3层10302号房屋。2、请求判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由:一、何某提交的《定购协议》《房屋买卖合同》与其付款凭证等存在矛盾，并不能说明存在真实的商品房买卖交易。首先，何某提交的《定购协议》签订于2014年2月5日，但其提交的首笔付款凭证显示付款时间为2012年11月20日，对此何某辩称其于2012年11月20日与汇通公司签订订购协议，但却并未提供关于该订购协议的相关证据,汇通公司亦未对此进行确认。其次，何某提交的《销售退换房审批表》中关于案涉房屋记载的建筑面积为234.27平方米，但《房屋买卖合同》及《前期物业管理服务协议》中记载的案涉房屋建筑面积均为250.18平方米，存在明显矛盾之处，同时《销售退换房审批表》缺少客服经理、销售总经理、财务总监审批签字，尾部亦没有盖汇通公司公章，难以证明该退换房事实真实存在。再次，何某于2016年6月17日与汇通公司签署《商品房买卖合同》，但却约定汇通公司应于2015年12月31日前交付房屋，同时亦未约定在签署该合同时何某主张的其已经缴纳的97万元购房款，足以证明何某所谓的第一笔购房款与本案无关。同时《商品房买卖合同》第二条约定买受人所购商品房初始登记证号为1100118025-1-9-11001，但实际上案涉房屋查封时，尚未完成初始登记，足以说明该合同签订的时间晚于案涉房屋被查封的时间。综上，结合何某所提供的诸项证据间的矛盾之处以及本案事实，不难看出其与汇通公司之间就案涉房屋并不存在真实的商品房交易。二、何某未在法院查封前实际占有该房屋。首先，给何某出具《收费票据》的陕西大美汇通物业管理投资有限公司（下称“物业公司”），其实际为汇通公司所控制，即汇通公司可指令物业公司向业主开具收费凭证;其次，何某提供的《西安市家庭居室装饰装修工程施工合同》及《西安城市采暖供用热合同》签订日期均晚于案涉房屋查封时间；再次，何某未提供除汇通公司实际控制的物业公司之外的其他证据以证明其在法院查封前实际占有该房屋。综上所述足以证明何某未在法院查封前实际占有该房屋。三、无法证明案涉房屋未办理过户登记非因何某自身原因。首先，案涉房屋在何某2016年6月17日签订《商品房买卖合同》前已取得预售许可证，已具备办理网签备案并过户的条件，因此案涉房屋的备案均不存在任何障碍。根据该小区的实际销售情况，大部分房屋均已出售并备案，同时汇通公司亦不存在不办理备案登记的原因和障碍。其次，何某称其未办理网签系因汇通公司恶意拖延的原因导致无法办理网签，但结合其提交的证据却无法证明其主张，且汇通公司亦未对此进行确认，因此案涉房屋未办理网签过户登记原因难以归责于汇通公司，也即何某无法证明非因其自身原因导致案涉房屋未办理过户登记。再次，根据《最高人民法院关于适用的解释》第309条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”以及2019年11月《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，何某作为执行异议人应当积极行权要求办理不动产过户登记，在无其他合理客观理由的情况下，不应有息于行使权利的主观过错，也即其应提供相应证据证明其要求主动办理案涉屋的过户，同时其作为案外人应对其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。但一审法院却在其未提供充足证据的情况下，以“因案涉房屋目前仍被人民法院依法查封，导致无法办理过户手续非因何某原因导致”便认定其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款之规定，显然存在明显的法律适用错误，其规避了何某作为案外人及执行异议人应当承担的举证责任。综上所述，本案情形显然并不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审判决驳回华西公司的诉讼请求显然与本案事实相违背，不仅违反了诚实、公平的基本原则，更严重损害了华西公司的合法权益。请求贵院查明事实，支持华西公司的上诉请求。 被上诉人何某辩称，被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉房产在被查封之前，何某已经签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并且已经占有并使用案涉房屋，符合最高人民法院关于办理执行异议和复议司法解释第28条规定的全部情形，应当终止案涉房屋的执行并解除查封措施。因此上诉人的上诉理由于法无据，应予驳回。 被上诉人汇通公司、汇通西安分公司到庭亦未提交书面答辩意见。 华西公司、华西西安分公司一审起诉请求：1.准许对汇通西安分公司名下的位于西安市未央区凤城××路××字西北角的汇通国际项目（太古城）6号地12幢1单元3层10302号房屋继续执行;2.本案全部诉讼费用均由被告负担。 一审法院认定事实：华西公司、华西西安分公司与汇通西安分公司、汇通公司建设工程施工合同纠纷一案，陕西省高级人民法院在审理过程中，华西公司、华西西安分公司向陕西省高级人民法院申请财产保全，请求对被申请人汇通西安分公司、汇通公司名下价值210894430.03元的财产予以查封、扣押、冻结。陕西省高级人民法院于2017年9月19日作出（2017）陕民初45号民事裁定书，对被申请人汇通西安分公司、汇通公司名下财产在210894430.03元范围内予以查封、扣押、冻结，期限为两年。2017年10月11日，陕西省高级人民法院作出（2017）陕执保50号协助执行通知书，查封被申请人汇通西安分公司名下所有的，位于西安市未央区未央路与凤城××路××字西北角的393套房产（包括案涉6号地12幢1单元3层10301号房产）。2019年9月6日，华西企业公司、华西西安分公司向陕西省高级人民法院申请继续财产保全。陕西省高级人民法院于2019年9月13日作出（2017）陕民初45号之一民事裁定书，继续对被申请人汇通西安分公司、汇通公司名下财产在210894430.03元范围内予以查封、扣押、冻结，期限为两年。2019年9月30日，陕西省高级人民法院作出（2019）陕执保65号协助执行通知书，继续查封被申请人汇通西安分公司名下所有的，位于西安市未央区未央路与凤城××路××字西北角的393套房产。2020年12月14日，陕西省高级人民法院作出（2017）陕民初45号民事判决书，判令:一、本判决生效之日起十五日内，由汇通西安分公司、汇通公司向华西公司、华西西安分公司支付工程款154243010.59元及利息（以68420932.13元为基数，自2014年10月9日开始计算;以195380.50元为基数，自2016年6月30日开始计算;以11228816.40元为基数，自2016年10月25日开始计算;以13840640元为基数，自2016年11月27日开始计算;以55416702.49元为基数,自2017年7月26日开始计算;以2144485元为基数，自2019年1月1日开始计算。上述利息从应付之日起至2019年8月19日止;按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付;自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以2807204.10元为基数，自2019年9月25日起至实际给付之日止;以188850元为基数，自2019年10月28日起至实际给付之日止;均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）;二、华西公司、华西西安分公司就本案7＃楼及幼儿园工程款在58333371元范围内，对本案汇太古城5＃地7＃楼及幼儿园享有优先受偿权;三、本判决生效后十五日内，华西公司、华西西安分公司向汇通西安分公司提供汇通太古城5＃地1＃-7＃楼及地下车库工程、汇通太古城5＃地1＃、2＃、3＃商业工程、汇通太古城5＃地幼儿园工程完整的工程资料;四、驳回华西公司、华西西安分公司其他诉讼请求;五、驳回汇通西安分公司、汇通公司其他反诉请求。上述判决生效后，华西公司、华西西安分公司向陕西省高级人民法院申请强制执行，2022年5月25日陕西省高级人民法院作出（2022）陕执5号执行裁定书，裁定指令本院执行。本院于2022年7月12日立案执行，于2022年10月10日作出（2022）陕01执1315号公告并进行了现场张贴。公告内容如下:一、陕西省高级人民法院查封上述房产的期限为两年。二、本院将对已经查封的房产进行拍卖（变卖），以拍卖（变卖）所得清偿汇通国基房地产开发有限责任公司、汇通分公司所欠债务。三、本院在拍卖（变卖）前，将依法对占有、使用查封房产的人进行强制迁出。四、凡对本院执行的房产有异议或主张各项权利的，应当在法律规定的期限内持合同、付款凭证、权利凭证等相关证据向本院提出。在法律规定的期限内不提出异议或不主张权利的，自行承担相应法律后果。何某对该执行提出异议，要求中止对案涉两套房屋的执行，本院经审查后，于2023年7月14日作出（2023）陕01执异652号执行裁定书，支持了何某的异议申请。后华西公司、华西西安分公司不服该执行裁定，形成本诉。 另查，何某提交的其与汇通西安分公司于2016年6月17日签订的商品房买卖合同载明，何某购买案涉房屋，面积250.18平方米，单价每平方米7300元，总金额1826314元。何某提交的两张收据载明:2014年2月25日,何某交6-12-10302房款970000元;2017年9月4日，何某交6-12-10302房款856314元，签章汇通西安分公司财务专用章。附通联支付签购单。陕西大美汇通物业管理投资有限公司出具的收款收据载明，何某缴纳物业管理服务费时间始于2017年9月。 以上事实有(2017)陕民初45号民事裁定书、(2017)陕执保50号协助执行通知书、(2017)陕民初45号民事判决书、(2023)陕01执异652号执行裁定书、协助执行通知书、商品房买卖合同、收款收据、付款凭证及庭审笔录等证据在卷予以佐证。 一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的;（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案争议焦点为被告何某对位于西安市未央区凤城××路××小区××号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，被告何某应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”经查，何某就购买案涉两套房屋事宜于2016年6月17日与汇通西安分公司签订《商品房买卖合同》，该合同对讼争房屋的坐落、面积、价款等内容均进行了约定，故在人民法院查封讼争房产前，被告何某与被告汇通西安分公司签订了合法有效的书面买卖合同;根据被告何某提交的相关银行转账记录、汇通西安分公司出具的收款收据，可以证明其向汇通西安分公司支付了全部购房款;同时，依据何某提交的物业费等缴纳凭证，可以证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋;此外，因案涉房屋目前仍被人民法院依法查封，导致无法办理过户手续非因何某原因导致。故何某对案涉房屋依法享有足以排除强制执行的权益。原告华西公司、华西西安分公司请求继续执行案涉房屋，理由不能成立，该院依法不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十一条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下:驳回原告中国华西企业有限公司、中国华西企业有限公司西安分公司的诉讼请求。案件受理费21237元（中国华西企业有限公司、中国华西企业有限公司西安分公司已预交），由原告中国华西企业有限公司、中国华西企业有限公司西安分公司负担。 本案二审期间，上诉人华西公司、华西西安分公司和三被上诉人均未提交新证据。 本院查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案的争议焦点为何某就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 申请执行人执行异议之诉以否定案外人享有排除对特定标的物执行的权利为目的，审理中应当查明案外人对执行标的物是否享有权利，享有何种权利，进而判断案外人对标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，被上诉人即案外人何某主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其享有排除法院对案涉房屋强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”按照该条司法解释的规定，房屋买受人排除对案涉房屋的强制执行必须同时满足以上四个要件。本案中，首先，何某与汇通西安分公司于2016年6月17日签订更换房屋后的《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同签订时间系在本院2017年10月11日对案涉房屋进行诉讼保全查封之前签订，故本案可以认定何某在人民法院查封之前与汇通西安分公司已签订合法有效的书面买卖合同。其次，何某与汇通西安分公司签订的商品房买卖合同约定案涉房屋的总价款为1826314元。原审中，何某提供了其于2012年支付的97万首期购房款银行流水及换房后汇通西安分公司于2014年出具的载明换票的收据、2017年9月4日何某及其配偶***向汇通西安分公司支付的共计856314元银行流水及收据，能够证明何某已经支付了合同约定的购房款，故应当认定案外人何某已经支付全部价款。第三，何某在原审中提交了2017年9月4日银行流水、收费日期为2017年9月4日陕西大美汇通物业管理投资有限公司收费收据以及花园洋房交费票据各一份显示，案外人何某缴纳了2017年10月至12月的物业管理服务费900.6元以及2017年9月4日何某为案涉房屋购买照明用电电费12元，以上证据能够证明案外人何某在查封之前已实际控制房屋，故应当认定何某在法院查封之前已合法占有案涉房屋。最后，何某与汇通西安分公司于2016年6月17日签订《商品房买卖合同》，多次口头电话催促汇通西安分公司办理网签手续及房屋过户，至本院在2017年10月11日对案涉房屋采取保全查封措施，何某在客观上已无法办理案涉房屋产权过户登记手续，因此，未办理案涉房屋产权过户登记手续非因何某自身原因造成。 综上所述，何某对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，上诉人的上诉请求应予驳回，本院不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费21237元、二审案件受理费21237元由华西公司、华西西安分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年九月二十九日 法官助理*** 书记员***