某某与中国华西企业有限公司、中国华西企业有限公司西安分公司等案外人执行异议之诉二审民事判决书

陕西省高级人民法院 民事判决书 （2024）陕民终227号 上诉人（原审原告、案外人）：***，女，1990年12月31日出生，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：***，陕西博纳新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，陕西博纳新律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华西企业有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道海滨社区宝兴路6号海纳百川总部大厦B座11层。 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京大成（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华西企业有限公司西安分公司，住所地西安市经济开发区凤城二路8号第五国际10701室。 负责人：***，系公司总经理。 委托诉讼代理人：***，北京大成（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司，住所地西安市经济技术开发区凤城十二路63号汇通商业中心201室。 负责人：***，总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：汇通国基房地产开发有限责任公司，住所地青海省西宁市城西区黄河路23号。 法定代表人：***，总经理。 上诉人***与被上诉人中国华西企业有限公司（以下简称华西公司）、中国华西企业有限公司西安分公司（以下简称华西西安分公司）、汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称汇通公司）、汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司（以下简称汇通西安分公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）作出的（2023）陕01民初874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年7月4日立案后依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人***、被上诉人华西公司、华西西安分公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。被上诉人汇通公司、汇通西安分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决对***已全额向汇通西安分公司支付购房款的事实应当认定而未认定，属于事实认定不清。案涉房屋购房款的收款人***系汇通西安分公司的员工(社保缴纳记录、汇通西安分公司自认)。***的收款时间、汇通西安分公司向***出具收据的时间、《商品房买卖合同》签订的时间均为同一天，上述证据均可相互印证***已经向汇通西安分公司支付了全部购房款。案涉房屋系汇通西安分公司及其物业公司共同交付于***，***购买案涉房屋后一直持续居住于此，可以说明***早已全额支付了案涉房屋购房款。在庭审中汇通西安分公司也表明在案涉房屋被查封后其一直积极寻求解决方案，其作为出卖方在积极履行售后义务。二、一审判决载明***陈述宏利公司购买了汇通西安分公司若干套房屋并不属实。一审中，***向法庭说明，2017年9月在汇通西安分公司售楼部，宏利公司向***出示了宏利公司与汇通西安分公司的《房屋买卖合同》，表明宏利公司具备代汇通西安分公司出售案涉房屋的资格，故***于2017年9月14日先与宏利公司签订了《房屋认购协议》，2019年7月15日与汇通西安分公司签订了《商品房买卖合同》。宏利公司仅为汇通西安分公司的代卖公司，***从未表明宏利公司与汇通西安分公司之间存在买卖关系。直至本案华西公司对宏利公司案外人执行异议之诉的判决书(即(2021)陕民初3号、(2022)最高法民终121号)的披露，***才知晓宏利公司与汇通西安分公司的抵债背景。最高院在该二审判决特意强调:“宏利公司对已经转售的房屋不享有排除保全查封的权利，实际权利人可另案主张”，最高院二审裁判时给真正的购房人留了救济渠道,***作为实际权利人有权申请阻却执行。三、一审法院适用法律错误，***具有排除华西西安分公司强制执行的权利。(一)***符合《执行异议复议规定》第二十八、第二十九条规定，可以排除华西公司的强制执行。***在诉状中依据第二十九条请求人民法院排除强制执行，在一审中表明其仅需符合第二十八条或第二十九条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。但一审法院在审理的过程中对于***是否符合第二十九条并未作出判断，仅依据第二十八条就驳回***的诉讼请求，属于适用法律确有错误。2017年9月14日，***、案外人***与代卖公司宏利公司签订了《房屋认购协议》。该《房屋认购协议》具备了当事人情况、房屋面积、位置、价格可以被认定为商品房买卖合同，并且二人当天即向代卖公司宏利公司支付了20万元房屋认购金。2019年7月15日，汇通西安分公司与***签订的《商品房买卖合同》、为***开具了购房款收据，是对《房屋认购协议》的一种确认，由此可知，***在人民法院查封案涉房屋前已经与开发商企业汇通西安分公司签订了买卖合同。2019年7月15日，***将剩余的3590000元购房款支付给了汇通西安分公司，***付款后，汇通西安分公司当天为***开具了购房款收据。***提供的用电、用水、暖气费、物业费、装修合同、房屋照片均可以证明案涉房屋系***购买后用于居住的房屋，西安市房屋情况查询结果证明可以看出***除案涉房屋外再无其他住房，案涉房屋系***名下唯一住房。***与***一家人购买两套房屋系连续购买行为，***于查封之前对其房屋的占有可视为***对案涉房屋的占有。***在购房后多次催促汇通西安分公司办理过户登记，汇通西安分公司一直在拖延也未告知被查封的事实，故案涉房屋未能办理过户登记并非***所致。***符合《执行异议复议规定》第二十八、第二十九条规定，可以排除华西西安分公司的强制执行。法院的查封公告在2022年10月10日才贴出，***在2019年已经入住，本案应当首先确保未及时张贴公告的瑕疵不影响善意、无过错的商品房消费者。(二)***作为商品房消费者以居住为目的购买了案涉房屋，并且支付了全部价款，故***的房屋交付请求权应当优先于被告华西西安分公司的建设工程价款优先受偿权，华西西安分公司无权执行案涉房屋。(三)***作为一个普通的消费者,尽到了自身能尽到的全部义务，不能苛求***站在法律人的角度去分析交易背后的法律关系。一审法院还忽视了一个细节是:***是与另案当事人***在同一天共同签署同一份《房屋订购协议》认购房屋，***和***的房屋实际价款均出现了上涨，当时宏利公司和汇通西安分公司要求现房必须全款支付，并以房价上涨为由增加房款，***较早凑齐房款交接房屋,故涨幅较小，***凑齐总房款的时间较晚，故涨幅更大，如果***拒绝涨价，汇通西安分公司宁愿退定金也可立即将房屋另售他人，毕竟当时房地产市场行情火热，而2019年房价正是西安楼市的最高点，***自知也难以低于该价格买到同类型房屋，且放弃购买则会丧失定金，权衡之下只能接受涨价,房屋价款的差异原因有客观存在的原因和合理解释。由前述价格上涨也要继续履约亦可判断，***对法院查封是完全不知情的,否则在先收房而不能办证的***就会劝阻***不要继续购买，而***即使毁约不买也可以“房屋被查封、交易不能进行”的原因要回定金，不会有损失，故***继续交易的原因只能是汇通西安分公司在房子被查封后长时间隐瞒业主(法院没有张贴公告)，致使已收房的业主被拖延办证，未收房的业主继续交钱，最终引发今日的群体性案件。***是完全无辜的。四、除案涉房屋外，汇通公司及汇通西安分公司名下有大量商铺以及未装修住宅，华西西安分公司在有其他可供选择的执行财产的情况下，仍然要执行***一家用于生活居住的案涉房屋，华西西安分公司的申请执行行为违背了善意执行的理念。 被上诉人华西公司、华西西安分公司辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当驳回被答辩人的全部上诉请求。一、被答辩人及汇通公司均无权处置法院已查封房产。案涉房屋于2017年10月被陕西省高级人民法院查封，被答辩人原审中提交其与汇通公司签署的《商品房买卖合同》显示签署时间为2019年7月15日。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让:(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，因此被答辩人以及汇通公司均无权处置法院已查封的房产。二、被答辩人未提交有效的付款凭证，不足以说明交易的真实性。被答辩人原审中提交的交易流水明细显示2019年***向***转账359万元，转账的双方均非本案的当事人。且转账金额与《商品房买卖合同》约定的购房款亦不一致，无法证明被答辩人就购买案涉房屋支付了全额购房款。三、被答辩人未在查封前占有案涉房屋。被答辩人未提交除汇通公司实际控制人控制的物业公司出具的相关文件外的其他证据，且相关的物业合同的签订时间为2019年7月。因此，被答辩人并未在案涉房屋查封前实际占有。四、被答辩人认为未办证并非其原因所致并不属实。答辩人查封的系汇通公司未备案销售的房屋，而非未办理房产证的房屋，案涉房屋在2013年已取得预售许可证,因此未办理备案系被答辩人个人原因所致。因此，被答辩人并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，不具有排除法院执行的合法权利。五、案涉房屋已在(2021)陕民初3号、(2022)最高法民终121号执行异议之诉案件中被审理。2020年，甘肃宏利担保有限公司提起案外人异议，认为其对包括案涉房屋在内的55套房屋享有排除执行权利，经陕西省高级人民法院一审、最高人民法院二审，认定案外人甘肃宏利担保有限公司与汇通公司之间未签订合法有效的商品房买卖合同，最终均驳回了案外人甘肃宏利担保有限公司的诉讼请求。即便最高人民法院认为另有19户房屋的买受人享有诉权，但一方面最高人民法院并未查明该19套房屋具体房号，一方面被答辩人的请求权来源于甘肃宏利，若甘肃宏利对于案涉房屋不享有所有权，则被答辩人对此亦不享有所有权。综上所述，被答辩人的情形并不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的相关规定，其对涉案房屋并不享有物权期待权;且被答辩人提供的证据不足以排除答辩人对涉案房产的查封处置行为应依法予以驳回。 被上诉人汇通公司、汇通西安分公司未到庭亦未提交书面答辩意见。 ***一审起诉请求：1、判令立即停止对其购买的位于西安市未央区凤城××路××路××号楼××单元××号房屋的强制执行，并立即解除查封。2、判决确认西安市未央区凤城12路南侧文景路以东汇通国际太古城英皇之都11号楼1单元10301号房归其所有3、判决汇通公司、汇通西安××号楼××单元××号房屋的产权过户登记。4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：华西公司、华西西安分公司与汇通西安分公司、汇通公司建设工程施工合同纠纷一案，本院在审理过程中，华西公司、华西西安分公司向本院申请财产保全，请求对被申请人汇通西安分公司、汇通公司名下价值210894430.03元的财产予以查封、扣押、冻结。本院于2017年9月19日作出（2017）陕民初45号民事裁定书，对被申请人汇通西安分公司、汇通公司名下财产在210894430.03元范围内予以封、扣押、冻结，期限为两年。2017年10月11日，本院作出（2017）陕执保50号协助执行通知书，查封被申请人汇通西安分公司名下所有的，位于西安市未央区未央路与凤城××路××字西北角的393套房产（包括案涉6号地12幢1单元3层10301号房产）。2019年9月6日，华西企业公司、华西西安分公司向本院申请继续财产保全。本院于2019年9月13日作出（2017）陕民初45号之一民事裁定书，继续对被申请人汇通西安分公司、汇通公司名下财产在210894430.03元范围内予以查封、扣押、冻结，期限为两年。2019年9月30日，本院作出（2019）陕执保65号协助执行通知书，继续查封被申请人汇通西安分公司名下所有的，位于西安市未央区未央路与凤城××路××字西北角的393套房产。2020年12月14日，本院作出（2017）陕民初45号民事判决书，判令:一、本判决生效之日起十五日内，由汇通西安分公司、汇通公司向华西公司、华西西安分公司支付工程款154243010.59元及利息（以68420932.13元为基数，自2014年10月9日开始计算;以195380.50元为基数，自2016年6月30日开始计算;以11228816.40元为基数，自2016年10月25日开始计算;以13840640元为基数，自2016年11月27日开始计算;以55416702.49元为基数，自2017年7月26日开始计算;以2144485元为基数，自2019年1月1日开始计算。上述利息从应付之日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付;自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以2807204.10元为基数，自2019年9月25日起至实际给付之日止;以188850元为基数，自2019年10月28日起至实际给付之日止;均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）;二、华西公司、华西西安分公司就本案7＃楼及幼儿园工程款在58333371元范围内，对本案汇通太古城5＃地7＃楼及幼儿园享有优先受偿权;三、本判决生效后十五日内，华西公司、华西西安分公司向汇通西安分公司提供汇通太古城5＃地1＃-7＃楼及地下车库工程、汇通太古城5＃地1＃、2＃、3＃商业工程、汇通太古城5＃地幼儿园工程完整的工程资料;四、驳回华西公司、华西西安分公司其他诉讼请求;五、驳回汇通西安分公司、汇通公司其他反诉请求。上述判决生效后，华西公司、华西西安分公司向本院申请强制执行，2022年5月25日本院作出（2022）陕执5号执行裁定书，裁定指令一审法院执行。一审法院于2022年7月12日立案执行,于2022年10月10日作出（2022）陕01执1315号公告并进行了现场张贴。公告内容如下:一、陕西省高级人民法院查封上述房产的期限为两年。二、本院将对已经查封的房产进行拍卖（变卖），以拍卖（变卖）所得清偿汇通国基房地产开发有限责任公司、汇通分公司所欠债务。三、本院在拍卖（变卖）前，将依法对占有、使用查封房产的人进行强制迁出。四、凡对本院执行的房产有异议或主张各项权利的，应当在法律规定的期限内持合同、付款凭证、权利凭证等相关证据向本院提出。在法律规定的期限内不提出异议或不主张权利的，自行承担相应法律后果。***对该执行提出异议，要求中止对案涉房屋的执行，一审法院经审查后于2023年7月14日作出（2023）陕01执异638号执行裁定书,回了***的异议申请。后***不服该执行裁定，形成本诉。 另查，***提交的其与汇通西安分公司于2019年7月15日签订《商品房买卖合同》载明，***购买案涉房屋，面积249.13平方米，单价9000元，总价2242170元，2017年9月14日，甘肃宏利公司出具收据一张，载明收到***、***认购的6-11-10301#房、6-12-10501#房定金200000元。2019年7月15日，案外人***向案外人***转账3590000元。***表示***系其姑姑，***向***转账的上述款项系代其支付购房款，***系甘肃宏利公司指定的收款人。审理中经查，2011年11月至2023年12月期间，***的社保由汇通西安分公司缴纳。另，***称甘肃宏利公司于2016年1月16日与汇通西安分公司签订房屋买卖合同，购买包含案涉房屋在内的若干套房屋，2019年7月15日甘肃宏利公司向汇通西安分公司申请将房屋买受主体变更为其，其与汇通西安分公司于2019年7月15日签订了商品房买卖合同。汇通公司表示包含案涉房屋在内的67套房屋是用于抵偿欠付甘肃宏利公司的债务。汇通西安分公司于2019年7月15日向***出具收款收据一张，载明收到***X-X-X房款2242170元。关于实际支付购房款与合同约定的总价款不一致的问题，经询，汇通公司表示其将案涉房屋以物抵债给甘肃宏利公司时的单价为9000元/平方米，后甘肃宏利公司定价是根据市场波动溢价，同时表示***是甘肃宏利公司的总经理，购房款是甘肃宏利公司收取的，与其无关。2019年7月15日陕西大美汇通物业管理投资有限公司为***办理了交房手续。根据***提供的物业收费票据显示，***自2019年8月开始缴纳案涉房屋的物业费用。 再查，2021年1月28日甘肃宏利担保有限公司作为案外人将华西公司、华西公司西安分公司、汇通公司、汇通西安分公司起诉至本院，要求确认甘肃宏利担保有限公司对位于西安市未央区凤城××路××房屋享有所有权，并要求判令不得执行上述55套房屋。案涉6-11-20302房屋包含在上述55套房屋内。该案经本院审理后于2021年7月27日作出（2021）陕民初3号民事判决，驳回甘肃宏利担保有限公司的诉讼请求。后甘肃宏利担保有限公司上诉至最高人民法院，最高人民法院于2022年6月29日作出（2022）最高法民终121号民事判决:驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条规定:“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议焦点为***对西安市未央区凤城××路××路××号楼××单元××号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，***应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋于2017年201710月12日被人民法院依法查封，而***与汇通西安分公司于2019年7月15日签订的《商品房买卖合同》系在案涉房屋被查封期间，故其未在人民法院查封案涉房屋前签订合法有效的房屋买卖合同。同时，***主张其已向汇通西安分公司支付了全部购房款、经查，***虽提供甘肃宏利公司向其出具的相关收据及案外人***向汇通西安分公司工作人员***转账的相关记录，但***并未提供充分有效证据证明汇通西安分公司指定***收取相关购房款，汇通公司对此亦予以否认，且***提供的相关付款凭证所涉款项与合同约定的房屋价款并不一致且远远超出了《商品房买卖合同》中约定的房屋价款，故***提供的证据不足以证明汇通西安分公司实际收取了全部购房款。此外，依据***提供的物业费等费用的缴纳凭证，可以反映出其并未在人民法院查封案涉房屋之前合法占有该房屋，故***主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，无事实及法律依据，其所述一审法院不予采纳***主张案外人甘肃宏利公司于2016年1月15日取得了案涉房屋的相关权利,其是通过合同买受人主体变更的形式继受了甘肃宏利公司2016年1月15日商品房买卖合同的相关权利义务，因此本案其签订商品房买卖合同的时间应当溯及至2016年1月15日，其所述缺乏事实及法律依据，该院不予采纳。关于***要求确认案涉房屋归其所有，以及汇通公司、汇通西安分公司配合其办理案涉房屋的归户登记手续，均无事实及法律依据，其所述该院不予采纳。关于***诉请解除人民法院对案涉房屋的查封，不属于本案的审理范围，故其该部分诉请该院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决:驳回原告***的全部诉讼请求。案件受理费24737元(***已预交)，由原告***负担。 本案二审期间，上诉人***和四被上诉人均未提交新证据。 本院查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 另查明，2017年9月14日，***、***与甘肃宏利公司签订《房屋认购协议》，约定***购买案涉X幢X单元X层X号房屋，房屋面积为249.13平方米，单价为人民币9000元/平方米，房款计人民币2242170元。***购买12幢1单元五层10501号房屋，房屋面积为243.1平方米，单价为人民币9000元/平方米，房款计人民币2187900元。 一审中，***提交《西安市房屋情况查询结果证明》显示，***名下在西安市××开发区××开发区、曲江新区、浐灞生态区等范围内无其他用于居住的房屋。 本院认为，本案争议的焦点问题为***对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案诉争事实发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案系申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，案外人执行异议之诉是以排除对特定标的物的执行行为为目的，审理中应当首先查明案外人对执行标的物是否享有权利、享有何种民事权利，进而综合判断案外人所享有的权利能否排除对诉争房屋的强制执行。本案中，上诉人***主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，其享有排除法院对案涉房屋强制执行的民事权益。因该第二十八条规定和第二十九条规定在被执行人为房地产开发企业时适用上存在竞合，只要符合其中一条规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，应对上诉人***是否属于商品房消费者，其与汇通国基西安分公司是否于法院查封之前签订合法有效的书面商品房买卖合同、支付房屋价款等情况予以审查。 首先，2017年9月14日***、***与甘肃宏利公司签订《房屋认购协议》，约定***、***分别购买案涉X幢X单元X层X号房屋及X幢X单元X层X号房屋。同日，***、***支付购房定金20万元。该认购协议签订后，***于2017年9月28日与汇通西安分公司签订《商品房买卖合同》，***于2019年7月15日与汇通西安分公司签订《商品房房买卖合同》。汇通西安分公司在一审庭审中认可案涉房屋系该公司抵债给宏利公司，案涉房屋购房款由宏利公司收取。汇通西安分公司分别与***、***签订的《商品房买卖合同》与《房屋认购协议》的内容并无出入，***与宏利公司的《房屋认购协议》应视为系经汇通西安分公司认可而签订，该协议明确了房屋的房号，出售房屋的面积，订购总价等，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，已经具备了合同成立和生效的要件。***、***二人同时与宏利公司签订认购协议，汇通西安分公司又以签订商品房买卖合同的方式对认购协议予以确认，《房屋认购协议》与《商品房买卖合同》应视为连续的买卖行为，《房屋认购协议》系在本院2017年10月11日对案涉房屋进行诉讼保全查封之前签订，综合考量上述因素，本案应可以认定***在人民法院查封之前与汇通西安分公司签订合法有效的书面买卖合同。 其次，***与汇通西安分公司签订的商品房买卖合同约定案涉房屋的总价款为2242170元。本案一审中，***提交了***于2019年7月15日通过建设银行向***转账支付359万元的交易明细，***称***系其姑姑，汇通西安分公司于同日向***出具2242170元收款收据一张。二审庭审中，***称由于市场行情上涨，在其交纳剩余购房款时宏利公司要求涨价，汇通西安分公司在一审中亦称其将案涉房屋以物抵债给甘肃宏利公司时的单价为9000元/平方米，后甘肃宏利公司定价是根据市场波动溢价。一审法院同时查明，李某组的社保由汇通西安分公司交纳。综合上述情况，***提交证据可以证明其向李某组支付的款项系案涉房屋购房款，***与汇通西安分公司所称可以互相印证，对于案涉房屋实际交纳购房款与合同约定不一致的问题***能够作出合理解释，本案可以认定上诉人***已支付了案涉房屋的购房款。 再次，***一审中提交《西安市房屋情况查询结果证明》显示，***名下在西安市范围内无其他用于居住的房屋，***符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。另，由一审提交证据可见，***已实际入住案涉房屋，案涉房屋具有保障***及其家人生存居住权利的作用，且已实际支付购房款，***作为商品房消费者基于生存居住权利真实购买案涉房屋，其权利应予保护。 参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的规定，***就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其主张对案涉房产停止执行的诉讼请求应予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，***作为买受人，其依据商品房买卖合同仅享有合同权利，商品房买卖合同仅为物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果，***请求确认案涉房屋所有权归其所有缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人***的上诉理由部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，判决结果应予纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 撤销西安市中级人民法院（2023）陕01民初840号民事判决； 不得执行汇通公司及汇通西安分公司位于西安市未央区的汇通国际项目（XX城）X号地X幢X单元X层X号房屋。 驳回***的其他诉讼请求。 一审案件受理费24737元、二审案件受理费24737元由中国华西企业有限公司、中国华西企业有限公司西安分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年九月二十九日 法官助理*** 书记员高丹