广州某某酒店有限公司与龙岩某甲集团有限公司、龙岩某乙集团有限公司一审民事判决书

福建省龙岩市中级人民法院 民事判决书 （2021）闽08民初676号 原告：广州某某酒店有限公司，住所地广东省深圳市南山区。 法定代表人：俞某。 委托诉讼代理人：***，广东君强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东君强律师事务所律师。 被告：龙岩某甲集团有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，福建正廉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，公司员工。 被告：龙岩某乙集团有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，公司员工。 委托诉讼代理人：***，女，公司员工。 原告广州某某酒店有限公司（以下简称某甲公司）与被告龙岩某甲集团有限公司（以下简称某甲集团）、龙岩某乙集团有限公司（以下简称某乙集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月26日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托诉讼代理人***、***，被告某甲集团的委托诉讼代理人***、***，被告某乙集团的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某甲公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同赔偿某甲公司损失人民币肆仟万元（￥40000000元）及逾期付款利息（以40000000元为基数，按日万分之五的标准，自2021年3月17日起，至二被告赔偿全部款项之日止）;2.判令二被告共同退还某甲公司履约保证金人民币1550000元及逾期付款利息（以1550000元为基数，按日万分之五的标准，自2021年3月17日起，至二被告赔偿全部款项之日止）;3.判令二被告共同承担某甲公司财产保全担保费人民币叁万贰仟元（￥32000元）；4.判令二被告共同承担某甲公司维权支出律师费人民币肆拾万元（￥400000元）；5.判令二被告共同承担本案全部诉讼费用。诉讼中，某甲公司变更其第二项诉讼请求为：判令二被告共同支付某甲公司履约保证金人民币155万元的逾期付款利息（以1550000元为基数，按日万分之五的标准，自2021年3月17日起，至2021年12月21日退还之日止）。 事实和理由： 一、被告通过网络公开招租的方式确定由某甲公司投资酒店建设项目。根据龙岩市政府部门的招商安排，为盘活国有资产，2018年7月18日龙岩市人民政府及相关部门颁发了《龙岩市城乡规划局关于火车站北站房公交枢纽项目功能布局调整的规划意见》【岩城规（2018）368号】，确定将龙岩火车北站公交枢纽规划用途由“办公用房及驾车公寓”变更为“精品酒店”。龙岩市政府主要领导签字同意。2019年11月29日，被告根据上述文件通过龙岩产权交易中心面向社会对龙岩火车北站Ａ2地块3-7层发布招租公告，某某物业为酒店用途，某甲酒店总投资不低于2000万元，某某建设酒店，某乙酒店必须为连锁品牌酒店。2019年12月10日，某甲公司通过公开投标【编号ＺＺ201****-4】的方式中标。中标后，某甲公司与被告就3-7层签署了《房屋租赁合同》（编号：ＬＹ****020-0229）。双方于2020年6月24日就1、2层局部用于酒店经营签订了《房屋租赁合同》（编号：ＬＹ****020）。某甲公司与被告签订的房屋租赁合同第一条第2款约定“若因产权或出租权问题造成影响乙方（某甲公司，某丙酒店用途，甲方由此承担给对方造成的损失”、第九条第6款约定“如因甲方租赁物产权问题致使乙方不能实现酒店用途的，乙方可以解除合同，且因此给乙方造成的一切损失甲方应予以赔偿”。 二、被告以多种方式催促某甲公司入场装修。 （一）被告以提前计算移交日期催促某甲公司装修。合同签署以后，某甲公司向被告交付了履约保证金155万元整。面对突发的新冠疫情，某甲公司提出暂缓合同的履行，但被告坚决不同意，并于2020年6月22日向某甲公司发函《龙岩某某公交枢纽Ａ2栋3层至7层移交确认单》。在该函中，被告强行将移交时间提前为2020年4月1日，以此催促某甲公司进场装修。 （二）被告多次承诺确保某甲公司能够办理酒店经营手续。某甲公司入场之后，被告告知某甲公司安心装修，某丁酒店手续事宜，其作为国企履行合同有保障，有担当。并指令工作人员与我方联系，负责相关手续的经办事宜。 （三）根据某甲公司提交的某乙公司召开装修协调会议。某甲公司根据合同约定将装修图纸交被告，被告协调物业公司核对图纸后，同意某甲公司进行装修。 （四）收取某甲公司租金。被告根据合同约定收取了某甲公司租金。 （五）被告多次到装修工地检查监督、指导工作。装修过程中，被告多次到某甲公司装修现场开展检察工作，在2020年8月28日，还向某甲公司发出了《安全质量隐患整改通知书》，某甲公司也按照整改通知及时整改。基于上述情况，某甲公司遂对承租物业进行装修，目前装修工作已接近尾声。 三、因被告拒绝缴纳土地出让金，某某物业无法确保酒店用途，某甲公司被迫解除合同。 某甲公司分别于2020年12月5日、12月24日等多次向被告致函，要求被告按合同之约定协调政府相关部门办理酒店开业手续，某某租赁物的酒店用途。但直至2021年3月16日，被告仍无法协助某甲公司完成酒店开业手续的办理，某某租赁物作为酒店用途，已经严重根本违约。经某甲公司了解，由于被告二不同意缴纳政府土地出让金，某戊酒店用途手续。某甲公司迫于无奈，于当日向被告发送了《解除合同通知书》，告知被告因被告的严重违约行为，某甲公司解除双方签订的合同，并告知被告尽快办理交接，赔偿某甲公司的全部损失。被告于2021年3月17日对此予以签收。至此，房屋租赁合同解除已经发生法律效力。 四、合同解除后，被告仍要求某甲公司完成剩余装修工作。 合同解除后，被告于2021年3月31日向某甲公司发函，要求某甲公司完成后续装修工作，并同意对某甲公司的损失进行赔偿。某甲公司遂将相关损失清单提交给被告审核。在双方协商、签署具体赔偿方案时，被告却提出只赔偿装修损失，对于其他损失（含履行合同可得利润）不予赔偿。某甲公司提出被告的意见不符合法律规定，因为本案解除合同是由于被告的违约行为，某甲公司除了装修损失之外，被告还有其他损失，双方就赔偿事宜没有达成一致意见。 而对于案涉项目的消防安全问题，某甲公司在2021年3月22日，3月30日，4月8日等多次就某甲辛酒店项目的消防问题向产权方发函，产权方一致置若罔闻，至今仍拒不处理消防安全问题，至国家、群众人身及财产安全于不顾，毫无国企担当。且，某甲公司作为一家外地的小型民营企业，积极响应龙岩市政府号召前来龙岩投资，不但至今投入两千余万元颗粒无收，还倒欠工程款壹仟余万。面对民企的生死存亡的挣扎，被告毫无怜悯之心，至今还扣押着某甲公司的履约保证金不予退还。 五、关于本案诉讼请求的计算方式。 1.第一项诉讼请求：截止至2021年3月14日，某甲公司在对租赁物进行装饰装修过程中，装修总计32156857.1元，已支付19840395.46元，尚欠材料款、民工工资等12656461.64元。同时，据统计，酒店行业15年经营期的预期回报最低不低于总投资额的300%；因此，因二被告的违约行为，某甲公司损失的履行合同可得利润为96470571.3元。由此，因二被告的违约行为，某甲公司累计遭受的损失为人民币128627428.4元。某甲公司现仅要求二被告赔偿某甲公司损失人民币4000万元与事实相符于法有据。 2.第二项诉讼请求：二被告基于合同约定收取某甲公司的履约保证金155万元，现案涉合同因二被告违约均已解除，二被告在法院要求下已于2021年12月21日退还该155万元，但应支付占用期间某甲公司该款的利息。 3.第一项诉讼请求中逾期付款利息：案涉合同于2021年3月17日已经解除；根据《保障中小企业款项支付条例》第十五条之规定，二被告在案涉合同解除后，即应赔偿某甲公司上述损失，二被告拒不赔偿，某甲公司主张二被告按日万分之五的标准，自2021年3月17日开始支付逾期利息与事实相符、于法有据。 4.第三、四项诉讼请求：某甲公司提起本案诉讼，委托某乙担保公司出具担保函支出合理保全费用32000元。委托广东君强律师事务所维权支出合理律师费40万元【根据广东省律师收费管理办法之规定，标的40000000元的律师费为680000元；某甲公司支出40万元，属于合理标准】。根据合同第9条第6款之规定，某甲公司该合理支出所造成的损失，应由被告承担。 六、关于本案被告的确定。 被告一为案涉租赁合同的相对方，被告一为被告二的全资子公司。在原告与被告一的沟通过程中，被告一一直表述案涉房屋用地性质无法改变系被告二未缴纳土地出让金，因而无法改变。故此，二被告明显混同，二被告应向某甲公司承担共同赔偿责任。 综上所述，某甲公司基于对政府、国企的合理信赖，投入巨额资金至龙岩发展龙岩经济；被告却一再违约、构成根本违约，致使某甲公司遭受巨大的损失。故此某甲公司迫于无奈特提起本案诉讼，望依法查明事实，支持某甲公司的全部诉讼请求。 被告某甲集团辩称： 一、案涉租赁物的产权、出租权完整。某甲公司也已充分了解租赁物状况。 1.从《租赁合同》所记载的内容上看，某甲集团承诺的内容是：租赁物拥有合法的产权、某甲集团有权对外出租。从现有证据看，某甲集团并未违反承诺。虽然在往来函件中，某甲公司擅自将“产权问题”解释为“产权性质”；但根据文义解释并结合合同的上下文表述，“产权问题”仅指所有权，不涵盖其他内容。如《租赁合同》“产权”概念首先出现于第二条第二款：某甲集团已披露尚未取得产权证的事实，并承诺在未取得产权证期间，如某甲公司办理各项手续涉及产权事宜的，提供必要的协助。前述约定中，某甲集团没有对“产权性质”进行承诺，仅表明以实际披露的状态为准。 2.招标投标过程中，某甲集团披露了：（1）租赁物经规划局和市政府批文确定租赁物用途变更为精品酒店；（2）也披露了租赁物尚未办理产权证及规划变更的事实。同时，某甲公司亦表示对租赁物进行了实地勘察，对法律现状、物理现状均充分了解；双方在此基础上缔约，均不存在欺诈、隐瞒行为。 二、某甲公司自身原因引起未获批有关证照，某己酒店无法经营，相应的责任应由某甲公司自行承担。 1.《租赁合同》第八条第7款约定，某甲公司负责各类经营证照的办理，某甲集团仅承担协助义务。根据《消防法》第十二条“特殊建设工程未经消防设计审查或者审查不合格的，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程，建设单位未提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料的，有关部门不得发放施工许可证或者批准开工报告。”之规定，承租人某甲公司在某庚酒店装修前，需要向消防部门报批并申领开工报告，否则不能开工、不能办理有关证件。由于某甲公司在施工前未履行报批手续，该行为客观上同样可某己酒店无法开业，故相应的损失应由某甲公司自负。 2.某甲集团于2019年11月底发布招标公告，某甲公司于2019年12月10日中标。在中标时，《福建省公安机关办理特种行业和娱乐服务场所审批备案工作规范》第十条规定“开设旅馆应当具备下列条件：（一）有固定、合法的经营场所，房屋建筑质量及消防设施必须符合国家有关规定；（二）符合使用福建省旅馆业治安管理信息系统的条件；（三）具备必要的防盗安全设施；（四）设有供旅客存放财物的保管箱（柜）或者保管室、保险柜；（五）配备专（兼）职治安保卫人员或者按照有关规定配备保安人员；（六）取得《营业执照》。”并不包含对于土地性质的要求。2020年，某辛酒店安全事故，促使福建省公安厅于2020年8月11日出台《福建省公安厅关于进一步规范旅馆业特种行业许可证核发工作的通知》，将“经营场所房屋所有权证或不动产权证书（规划用途或用途一栏标注为商业或酒店或旅馆）”列入审批范围。而该规定的出台距离招标投标活动结束已经经过大半年时间，属于双方均不能合理预见的范畴。 三、某甲集团并未违反合同约定。 《房屋租赁合同》签订时，已经获得了变更使用性质等有关部门的批文，且某甲集团一直积极跟进、办理相应手续。但由于近年来的政策变化，全省各地多处建筑的土地使用性质变更手续未能顺利获批，引发多起不能办理营业执照的纠纷。应当认定，租赁物的土地出让金尚未满足缴纳条件，而非某甲集团公司不愿意缴纳。 四、讼争《房屋租赁合同》为无效合同。无效合同不存在“解除”问题，而应根据合同无效的法律后果及归责原则审理本案。 1.《民法典》第一百五十三条之规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。 2.《房屋租赁合同》违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”之行政法规的强制性规定而无效。 五、某甲公司应当完成剩余装修工作。 首先，某甲公司在本案中诉请某甲集团赔偿其装修损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效的处理原则，因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案应当适用折价补偿的处理方案。 其次，对装修进行折价补偿，应以质量合格为前提。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定,“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。” 最后，租赁物尚未完工，显然未经验收，无法确认质量是否合格。如强令某甲集团接收不合格工程并进行全额补偿的，显然损害某甲集团的合法利益。故某甲集团有权要求某甲公司将装修工程继续施工直至验收合格。 六、某甲公司应当赔偿某甲集团的场地占用损失，双方进行过失相抵。 《民法典》第一百五十七条规定了民事法律行为无效后“有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之法律后果。在房屋租赁关系上体现为：承租人应当向出租人返还租赁物，承租人应当赔偿出租人遭受的房屋租金损失。 根据《房屋租赁合同》的约定，第1至3年的租金分别为25元／平方米／月（一、二层部分房产）、18元／平方米／月（三至七层），每月租金共计231043.01元。因双方发生争议，直至今日某甲公司仍然占有租赁物。在其交还租赁物前，每月所产生的租金损失应作为某甲集团的损失，由某甲公司承担，并从某甲公司诉讼请求中予以抵扣。 七、某甲公司所主张的4000万元赔偿无法律依据和事实依据。 根据《起诉状》的主张，该4000万元损失由二部分构成： 其一是投入装修损失3215万多元（其中已付款为1984万多元、含管理人员工资），并提交工程造价鉴定作为证据。但根据《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对于合同无效时的装修损失，双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失；而非投入损失。况且除已付款外，某甲公司已明确剩余款项不会继续投入，故不存在3215万多元的现实损失，以此金额主张赔偿没有事实依据。 其二是可得利益损失。“诉讼请求”中虽未直接列明可得利益金额，但以某甲公司所主张的4000万元-3215万多元的计算方式，预期利润为784万多元。但无效合同当事人不存在法律上的履行利益，故不得主张履行利益。更为重要的是，自疫情发生以来，受防疫政策影响，旅游业、酒店业等行业经营环境急转直下，基本都是亏损经营，遑论实现利润。 另，结合《起诉状》所述“酒店经营15年预期利润不低于300%”、以及某甲公司的实际经营情况进行对比分析：某甲公司成立于2013年9月17日，注册资本为20万元。根据某甲公司在“企业信息公示系统”中披露的数据：某甲公司2016年度净利润为1.7557万、2017年度净利润为2.4986万、2018年度净利润为2.2513万（2019年以后的年度净利润未公开），可知某甲公司的利润微薄，与300%利润差距极大。 再者，对于已付款中的工资部分。因某甲公司缴纳社保人员一直稳定在14人，并没有因为履行讼争《房屋租赁合同》增加人员，推定也没有增加工资。该人员费用属于某甲公司的日常管理支出，不应列为合同无效的损失。 八、某甲公司不得主张利息损失。 1.利息在性质上属于法定孳息，不属于赔偿范围，不属于实际损失。某甲公司无权主张某甲集团支付利息。 2.某甲公司要求按照日万分之五计算利息也不符合行政法规的规定。《起诉状》所援引的规定见于《保障中小企业款项支付条例》第十五条，但该条例第二条已规定了适用前提，即“机关、事业单位和大型企业采购货物、工程、服务支付中小企业款项”，本案租赁合同不属于采购、工程、服务的范畴，某壬酒店还未举证其属于中小企业，故不得适用《保障中小企业款项支付条例》的规定。 九、某甲公司主张担保费、律师费无相关证据证实。 因《房屋租赁合同》无效，故双方关于律师费的负担约定同样无效。同时，由于《房屋租赁合同》没有约定担保费由对方承担、某甲公司也未能举证证实其实际支出律师费，依法应当驳回第3、4项诉讼请求。 被告某乙集团辩称：一、某乙集团不是本案被告适格主体。 一是某乙集团与某甲集团系母子公司关系，根据《中华人民共和国公司法》第三条规定，某乙集团与某甲集团均为具有法人地位企业，并以自己的名义进行对外开展经营活动，财产亦彼此独立，各自依法独立承担民事责任，互不连带。二是根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条的规定，某乙集团不是《房屋租赁合同》（编号：ＬＹ****020-0229）和《房屋租赁合同》（编号：ＬＹ****020）的相对方，也未与某甲公司存在其他合同关系。因此，在某甲公司的诉讼请求中，某乙集团对本案涉及的争议没有民事法律范畴内的权利义务关系,不应承担赔偿责任。 二、某甲公司所述某乙集团不同意缴纳出让金导致土地用途无法改变与事实不符。 某甲集团经市政府划拨取得案涉地块产权，通过公开竞价方式依法将Ａ2地块一至二层局部和三至七层出租给某甲公司属于该企业自主经营行为，与某乙集团无关。经了解，截至目前，某甲集团正积极与市政府、自然资源局、市住建局等单位沟通协调，主动推进用地性质变更事项。故不存在某甲公司所称因某乙集团不同意某甲集团缴纳土地出让金导致土地用途无法改变这一事实。 综上，某甲公司主张某乙集团承担共同赔偿责任于法无据，请求驳回某甲公司的诉讼请求。 本案在审理中，某甲公司向本院提交了以下证据： 第一组证据：某甲公司通过公开投标方式，中标被告招租的龙岩火车站1、2层局部，3-7层，某某经营酒店。 《龙岩市城乡规划局关于火车站北站房公交枢纽项目功能布局调整的规划意见》【岩城规（2018）368号】。证明根据龙岩市政府部门的招商安排，为盘活国有资产，2018年7月18日确定将龙岩火车北站公交枢纽规划用途由“办公用房及驾车公寓”变更为“三楼以上由原方案办公用房及驾车公寓变更为精品酒店”。 龙岩火车北站公交枢纽房产招租成交公告。证明：1、2019年12月10日，某甲公司通过公开投标【编号ＺＺ201****-4】的方式中标3-7层招租；2、2020年5月28日，某甲公司通过公开投标（项目编号：ＺＺ2020-67）的方式中标1、2层局部招租。 《房屋租赁合同》（编号：ＬＹ****020-0229）、《房屋租赁合同》（编号：ＬＹ****020）。证明：某甲公司与被告就龙岩火车站Ａ2地块1、2层局部、3-7层签订案涉房屋租赁合同；该合同第一条第2款约定“若因产权或出租权问题造成影响乙方（某甲公司，某丙酒店用途，甲方由此承担给对方造成的损失”，第二条约定“甲方（某甲集团，下同）将位于龙岩火车北站公交枢纽项目Ａ2地块长途客运站3层至7层出租给乙方，计租面积暂定为11960.07平方米”，第四条约定“免租期为9个月，经营租赁期为15年”，第九条第6款约定“如因甲方租赁物产权问题致使乙方不能实现酒店用途的，乙方可以解除合同，且因此给乙方造成的一切损失甲方应予以赔偿”。 第二组证据：3～7层合同签订后，某甲公司催促某甲公司入场，并对某甲公司的装修工作进行检查、监督。 龙岩某某公交枢纽Ａ2栋3层至7层移交确认单；移交条件未成就，请及时整改的函；安全质量隐患整改通知书。证明：2020年6月22日，被告向某甲公司发函《龙岩某某公交枢纽Ａ2栋3层至7层移交确认单》，并在该函中，将移交时间确定为2020年4月1日，并一再催促某甲公司进场；某甲公司经勘查，3～7层租赁物仍存在诸多漏水点，不符合移交条件，于2020年6月27日就被告要求移交一事回函《移交条件未成就，请及时整改的函》（ＧＪ函字20****27）。在被告的一再催促下，某甲公司无奈入场。被告组织某甲公司、物业、汽车站进行了四方会谈，催促、确认酒店的装修工作。装修过程中，被告时常到某甲公司装修现场开展检察工作，在2020年8月28日，还向某甲公司发出了《安全质量隐患整改通知书》，某甲公司也按照整改通知及时整改。 第三组证据：被告多次承诺确保承租物业的酒店用途，不会影响某甲公司酒店经营。 某甲公司与被告的聊天记录，证明2020年9月18日，被告表示一个月内，下个月底前办理完成承租物业的酒店经营手续，肯定不影响某甲公司开业。 第四组：某甲公司一再催促被告办理出租物业的酒店用途手续。 某癸酒店开业所需证件的特别商请（编号广今函字2020第1205号）；文件移交确认单（编号：ＧＪ交20****205）；某癸酒店开业所需证件的再次商请（编号：广今函字2020第1217号）；文件移交确认单（编号：ＧＪ交字20****7）。证明：某甲公司分别于2020年12月5日、12月24日等多次向被某甲公司致函，要求被告按合同之约定协调政府相关部门办理酒店开业手续，某某租赁物的酒店用途。 第五组证据：2021年3月16日，由于被告的根本违约，某甲公司发送解除合同通知书。 解除合同通知书，证明直至2021年3月16日，被告仍无法协助某甲公司完成酒店开业手续的办理，某某租赁物作为酒店用途，严重违约；某甲公司迫于无奈，于当日向被告发送了《解除合同通知书》，告知被告因其严重违约行为，某甲公司解除双方签订的合同，并告知被告尽快办理交接，赔偿某甲公司的全部损失。被告于2021年3月17日对此予以签收。至此，房屋租赁合同解除已经发生法律效力。 第六组证据：合同解除后，被告仍要求某甲公司完成剩余装修工作，对于租赁物的消防安全、国家与人民的生命财产安全置之不顾，毫无国企担当。 龙岩某甲集团有限公司关于完善项目后续装修施工等事宜的函；消除安全隐患，避免悲剧重演（编号：广今函字2021第03**号）；某甲甲酒店项目的紧急情况汇报（编号：广今函字2021第0**号）；彰显国企担当，妥善解决民企困境。证明：合同解除后，被告于2021年3月31日向某甲公司发函，仍要求某甲公司完成后续装修工作。2021年3月22日，3月30日，4月8日等多次就某甲辛酒店项目的消防问题向产权方发函，产权方一致置若罔闻，至今仍拒不处理消防安全问题，至国家、群众人身及财产安全于不顾。 第七组证据：因被告的违约，致使某甲公司遭受损失高达人民币128627428.4元；该损失应由被告承担。 支出费用清单；客房合同、报价及工程量清单、公区合同、报价及工程量清单、委托付款申请书、银行电子回单；施工合同书、银行电子回单；消防工程施工合同、银行电子回单；消防专项图审合同、银行电子回单；玻璃幕墙开窗补协议书、结算单、银行电子回单；二楼办公室空调安装施工合同书、银行电子回单；二楼消防工程设计施工合同、银行电子回单；二楼办公室施工合同、银行电子回单、收款收据；二楼弱电工程合同、银行电子回单；品牌许可合同（华住全季）、银行电子回单；品牌许可合同（华住你好）、银行电子回单；品牌许可合同（华住你好）、银行电子回单；房屋租赁合同（3-7）、银行电子回单、收款收据、房屋租赁合同（1-2）、银行电子回单、收款收据；产权交易中心服务费（3-7）银行电子回单；产权交易中心服务费（1、2）银行电子回单；设计合同（客房）、设计合同（公区）、银行电子回单。证明：截止至2021年3月14日，某甲公司在对租赁物进行装饰装修过程中，装修总计32156857.1元，已支付19840395.46元，尚欠材料款、民工工资等12656461.64元。同时，据统计，酒店行业15年经营期的预期回报最低不低于总投资额的300%；因此，因被告的违约行为，某甲公司损失的履行合同可得利润为96470571.3元。由此，因被告的违约行为，某甲公司累计遭受的损失为人民币128627428.4元。 第八组证据，龙岩某甲集团有限公司关于贵司申请先行退回房屋租赁履约保证金和租金的函复。证明被告2021年2月23日向申请人发函，要求某甲公司在3月25日前提供酒店损失的相关资料，准备赔偿某甲公司损失。 第九组证据，龙岩某甲酒店项目材料移交清单，证明2021年3月17日，某甲公司提前将因被告违约给某甲公司造成的损失清单及证明材料移交给被告，被告至今未向某甲公司赔偿损失。 第十组证据，避免损失扩大，妥善处理合同解约相关事宜的情况汇报【广今函字2021第0510号】，证明2021年5月10日，某甲公司在多次要求被告赔偿损失未果的情况下，无奈再次向被告发函，要求被告积极履行赔偿某甲公司损失的责任。 第十一组证据，某某财产保险股份有限公司保险单、某某财产保险股份有限公司担保函、发票、工商银行电子回单，证明因被告的违约行为，某甲公司迫于无奈提起本案诉讼，支出财产保全担保费人民币32000元，根据合同约定，该费用应由二被告承担。 第十二组证据，委托代理协议，证明因被告的违约行为，某甲公司迫于无奈提起本案诉讼，支出合理律师费人民币40万元，根据合同约定，该费用应由二被告承担。 第十三组证据，现场照片，证明案涉项目从什么都没有的毛坯大空层至今，某甲公司已经完成95%的工程施工。 第十四组证据，工程造价鉴定意见书，证明某甲公司委托具备工程造价的鉴定资质，且已经入厦门中院、福建省高级人民法院的鉴定机构库卓知项目管理顾问有限公司对案涉项目某甲公司已完成的装修工程中（客房＋公区＋空调）造价予以鉴定，鉴定机构的鉴定意见为已完成的装修工程（客房＋公区＋空调）的造价为27204058.03元。 第十五组证据银行电子回单，第十六组证据增值税普通发票，证明2022年1月21日，某甲公司将应支付给广东君强律师事务所的律师费人民币40万元通过银行转账支付，广东君强律师事务所开具发票。该款系某甲公司提起本案诉讼支出的合理费用，应由被告承担。 第十七组证据龙岩某乙酒店经营预期分析，证明龙岩市某某协会立足龙岩整体酒店行业经营情况下，某甲丙酒店项目每年的预期科的利润做出分析，某甲公司投入3200多万元，某甲公司预期科的利润损失不低于1.2亿元，该款应由被告承担责任赔偿。 第十八组证据2021年到2036年收益前评估报告，证明某甲公司委托鉴定机构对本项目未来十五年的经营收益及预期可得利润做出评估。评估机构根据科学的计算方法，评估后得出某甲辛酒店未来十五年的这个预期可得利润不低于3756万元。 第十九组证据是关于贵司申请先行退回房屋租赁履约保证金和租金的函附，第二十组证据是龙岩火车站前Ｇ酒店项目材料移交清单，证明原被告协商一致，以某甲辛酒店装修过程当中的各类合同作为某甲公司投入损失的计算依据，根据当事人的意思自治原则，本案的鉴定应当采用合同鉴定法予以鉴定。 第二十一组证据是关于反对鉴定意见中优惠及下浮的说明，证明案涉项目施工方出具的明确工程造价下浮和优惠，没有任何依据。 被告某甲集团质证意见：第一组证据 1.《规划意见》,真实性无异议。该份文件系双方均知悉的内容，并在此基础上协商缔约。 2.成交公告，真实性无异议。 3、4.《房屋租赁合同》，真实性无异议，但双方对于“产权”的定义仍然是在所有权范畴，现某甲集团提供的租赁物所有权完整。同时，该证据可证实某甲集团仅承诺拥有合法的产权，并表示经规划局批文确定租赁物用途变更为精品酒店，但尚未取得产权证的事实；同时，乙方亦表示对租赁物进行了实地勘察，对法律现状、物理现状均充分了解。另，《房屋租赁合同》第八条第7款约定，某甲公司负责各类经营证照的办理，某甲集团仅承担协助义务，现某甲公司同样没有及时申报装修、消防等施工手续，对尚未开业的后果应自负责任。 第二组证据 5、6、7移交确认单、整改函、整改通知书。真实性无异议，其中证据6《整改函》系某甲公司单方主张，对记载内容不予认可。 第三组证据 8.聊天记录。并非某甲集团正式确认及承诺的内容。同时可证实某甲公司非常清楚产权证的重要性，但仍然进行装修投入的行为导致损失的扩大。 第四组证据 9、10、11、12往来函件。租赁物用途变更权限并不在某甲集团。双方对于签订合同均有过错。 第五组证据 13.解除合同通知书。 （1）、案涉《房屋租赁合同》因多种原因无效，无效合同不存在解除的问题。（2）、某甲公司至今未将酒店移交。（3）、某甲公司因未及时办理报批报建手续，某庚酒店无法开业也应当承担责任。 第六组证据 14、15、16、17双方往来函件。真实性均没有异议。某甲公司出具的函件仅代表其单方面主张，某甲集团不予认可。 第七组证据 真实性不予认可，且均是某甲公司与第三方间的合同，对某甲集团无约束力。 某甲公司主张以此认定损失金额不符合法律规定。根据《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，对于装修的损失在合同无效时，双方各自按照导致合同无效的过错分担已形成附合的装饰装修物现值损失；合同解除时，根据导致合同解除的原因分担剩余租赁期内已形成附合的装饰装修物残值损失。均不是以某甲公司投入作为依据。现因某甲公司所提交证据不足以证实其遭受损失的金额。某甲公司的人员工资支出，不应当计算到合同损失之中。因为它不是一个法定的赔偿项目，并且也不是某甲公司能够证明是因为本项目进行的多雇请的人员。 第八、九、十组证据 根据当时双方存在着一个客观状况上往来的函件与清单，只能证明双方有协商的意向，但是没有达成结论。仅是同意对投入的装修损失进行一个查明和分担，并不是某甲集团承诺应当对某甲公司进行赔偿，或者对赔偿金额认可的事实。 第十一、十二、十三、十四组证据 关于保全担保费用32000元，在合同中并无约定由谁承担。 关于造价意见书，出具鉴定报告应当由两名以上的鉴定经办人在报告上进行签字确认，而不应当以盖章的形式出具。所以该意见书的形式要件缺失。根据这份鉴定意见书的编制说明。首先鉴定范围是包括了所有的移动家具、软装、窗帘等。也就是包括了可以移动可以拆卸的部分，该部分不能计入合同无效或者解除后的损失范围。鉴定所提供的证据均是未经法庭质证的证据。由某甲公司单方面提供的图纸和清单。该图纸和清单不仅没有经过被告的质证，同时也存在没有提供竣工图，没有提供被告方核实数据的任何资料。鉴定范围表明了是按照装修总价进行计算，与司法解释所规定的按照残值金额或者现值金额计算的鉴定方法上存在不一致之处。鉴定选择的方式是现场以清单为主，配合现场踏勘，也就是没有一个很精细的测量过程，还是以某甲公司的单方主张为主。 第十五、十六组证据，本案属于无效合同，该费用承担约定不再有依据，应当由某甲公司自担。 第十七组证据，对该组证据的三性均有异议，龙岩市某某协会并不具备鉴定资质，也不具备其他与法律活动有关的相应资质。其所出具的意见并不具有证明效力。 第十八组证据，对三性均有异议，这一份报告并非在双方或者是法院的委托之下进行的鉴定。所得出的结论性不具有证明力。 第十九和第二十组证据，真实性无异议。 第二十一组证据，三性予以认可，出具该说明的某某有限公司与本案存在利害关系，其所出具的材料在本案中应当予以排除。 被告某乙集团质证意见：第一组证据，同意某甲集团的质证意见。 第二组证据，龙岩火车北站公交枢纽房招租成交广告。该证据可证明某甲集团自主经营行为，依法采取公开竞价方式，将涉案地块出租给某甲公司的事实与某乙集团无关。 第三组证据，《房屋租赁合同》（编号：ＬＹ****020-0229）、《房屋租赁合同》（编号：ＬＹ****020），该组证据可以证明某乙集团不是租赁合同的相对方，对本案涉及的争议没有民事法律范畴内的权利义务关系，某乙集团不是本案被告适格主体的事实。 对第四组至第六组证据，某乙集团对此不清楚。因本项目系某甲集团自主经营行为，且上述证据均为某甲集团与某甲公司的往来函件，故某乙集团对此不清楚。 第七组证据，对该组证据不予认可，该组证据在性质上属于某甲公司的单方陈述，且上述费用系某甲公司自行组织实施，不能单独作为认定案件事实的根据，同时也同意被告某甲集团的其他质证意见。 第八、九、十组证据，均为某甲集团与某甲公司之间的往来 函件，被告某乙集团对此不清楚，同时也证明了本案涉案租赁行为属于某甲集团的自主经营活动的事实。 第十一、十二、十三、十四组证据，同意某甲集团的意见。 同时，本案某乙集团并非本案的适格主体，也不应当承担这方面的费用。 第十五组至第二十一组证据，同意某甲集团的质证意见。 本案在审理中，被告某甲集团向本院提供以下证据： 证据一，闽（2018）龙岩市不动产权第0**7号权利证书，用以证实案涉地块为划拨用地，双方在此用地性质的基础上签订《租赁合同》。 证据二，某癸酒店开业所需证件的特别商请、后附图，用以证实某甲公司直至2020年11月才开始提报办证手续的事实。 证据三，建筑工程施工许可证核发办事指南，用以证实施工人应当在开工前向县级以上人民政府申请施工许可证。未按流程办理的，无法进行工程验收、消防验收等。 证据四，新罗区公安局“旅馆业特种行业许可证申报材料”，用以证实申请特种行业许可证需要提交符合用途的不动产权证书等材料进行申报。而某甲公司作为具备酒店行业丰富经营经营的主体，没有审查租赁物是否符合其使用要求、没有与行政部门对接办理证书所需的程序和资料，对于损失的发生和扩大均负有主要责任。 证据五，聊天记录，用以证实某甲集团根据某甲公司的要求提供了某甲公司所需的一切资料，没有任何隐瞒。某甲公司对于酒店的物理现状、法律现状均十分清楚。 某甲公司质证意见为： 对第一组证据和第二组证据的真实性、关联性、合法性均予以认可，但证明目的不予认可。在原被告签订案涉租赁合同之前，被告系在龙岩市公开招投标以及政府相关部门的网站上已公示，案涉租赁物的招租信息当中明确确认了案涉租赁物的用途为酒店用途，某甲己酒店总投资不得低于2000万元。被告主张案涉地块为划拨用地，案涉合同无效的主张不能成立。 对第二组证据的真实性、合法性及关联性不予认可。被告在2020年6月份及向某甲公司发函，要求某甲公司移交确认案涉租赁物并予以入场。但是被告作为国企在6月份发函移交所要求的移交确认时间竟然是在2020年的4月1号。某甲公司在2020年9月份已经明确催促了被告，要求被告提交符合用途的产权证书以及某甲公司用以办证的相关符合条件的手续材料。但是被告明确告知某甲公司，其作为国企有保障有担当，却不作为。 对第三组证据的真实性予以认可，关联性不予认可。根据原被告双方房屋租赁合同第一条第二款、第九条、第六款等诸多条款一再确认被告明确保证租赁物的酒店用途。 对第四组证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。被告提交的该组证据不仅不能证明其证明目的，反而可以证明的是，其利用国企的优势地位骗取某甲公司前来提供巨额投资，并对某甲公司的生死以及数千农民工的工资问题置之不理，被告作为国企，其目前提交的该组申报材料明确知道案涉物业是否能够办理酒店，通过政府的相关窗口对外予以招商，违背基本的诚信原则。 对第五组证据的真实性及合法性予以认可，关联性不予认可。某甲公司在整个某甲辛酒店建设的过程中多次的询问被告，并要求被告提供某甲公司能够办理酒店开业的所需材料，被告一再承诺，现被告认为某甲公司对于酒店的现状十分清楚，未以办理的主要责任在于某甲公司，不能成立。 被告某乙集团质证意见： 对第一组证据的真实性、合法性没有异议。该组证据也可证明某甲集团系本案涉案地块的合法产权人，并依法自主独立的对外经营，与某乙集团无关。 对第二组证据，某乙集团对此不清楚。 对第三、四组证据的真实性、合法性没有异议，同意某甲集团的意见。 对第五组证据，某乙集团对此不清楚。 本案在审理中，被告龙岩某甲集团申请对某甲公司装修的龙岩火车北站Ａ2地块1层大堂、2层大堂、餐厅、厨房、2层新办公室、-1及-2层电梯厅及3-7层的装修工程造价进行鉴定。经本院于2022年3月6日委托福建某某建设工程造价咨询有限公司进行鉴定，该公司于2022年10月17日作出福建瑞晟价鉴【2022】01号鉴定意见书，提供以下两种选择性鉴定造价意见： 一、鉴定造价意见一：计价依据及标准根据施工期同期的计价规范及取费标准计算，龙岩火车北站A2地块1层大堂、2层大堂、餐厅、厨房、2层新办公室、-1及-2层电梯厅及3-7层装修工程已完部分、到货未安装部分、已付款未到货部分、钢结构结构设计费、承重专业复核费工程造价为20466783元。 二、鉴定造价意见二：计价依据及标准根据广州某某酒店有限公司新罗分公司与各单位签订的施工合同约定的单价及取费计算，合同内未约定的单价施工期同期的计价规范及取费标准计算，龙岩火车北站Ａ2地块1层大堂、2层大堂、餐厅、厨房、2层新办公室、-1及-2层电梯厅及3-7层装修工程已完部分、到货未安装部分、已付款未到货部分、钢结构结构设计费、承重专业复核费工程造价为21781383元。 经提交当事人质证，某甲公司和某甲集团均提出异议，福建某某建设工程造价咨询有限公司于2022年11月15日出具补充鉴定意见，结论为： 一、鉴定造价意见一：计价依据及标准根据施工期同期的计价规范及取费标准计算，该部分修正增加造价为227650元，修正后造价20694433元。 二、鉴定造价意见二：计价依据及标准根据广州某某酒店有限公司新罗分公司与各单位签订的施工合同约定的单价及取费计算，该部分修正增加造价为460293元，修正后造价22241676元。 三、争议部分造价： 1.按计价依据及标准根据施工期同期的计价规范及取费标准计算，该部分争议造价为1457640元。（其中到货未安装部分公区固定家具127166元，套定额部分下浮8%为1330474元）。 2.按计价依据及标准根据广州某某酒店有限公司新罗分公司与各单位签订的施工合同约定的单价及取费计算，该部分争议造价为582175元。（其中到货未安装部分公区固定家具127166元，客房合同内部分土建部分115027元，公区、合同内部分土建部分55939元，客房合同内部分安装部分56436元，套定额部分下浮8%为227607元）。 四、因证据不足无法鉴定部分 1.因未提供“广告字第3项停车场广告及指引”已付款未发货资料，无法鉴定该部分造价，涉及造价30000元。 2.因未提供“广告字中门店招牌及贴墙竖贴”已付款未发货资料，无法鉴定该部分造价，涉及造价80000元。 经质证，某甲公司对补充鉴定意见认为， 一、对鉴定意见中某甲公司没有提出异议的予以认可，提出异议的不予认可。 二、案涉工程造价当按照依合同鉴定的方法进行采纳。首先，根据《建设工程造价鉴定规范》（ＧＢＴ1**-2017）第5.1.2条之规定“鉴定人应根据合同约定的计价原则和方法进行鉴定”之规定，本案鉴定在鉴定规范明确规定的情况下，应采纳合同鉴定法。其次，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》【法释［2020］25号】第19条“当事人对建设工程的计价标准和计价方法有约定的，按照约定结算工程价款”之规定，本案也应采纳合同鉴定法。再次，根据最高人民法院（2020）最高法民终1150号民事判决，该案最高人民法院明确未按合同法鉴定的鉴定意见不予采信，鉴定机构应退还鉴定费。其四，根据原被告之间签订的《租赁合同》第九条第6款约定“如因甲方租赁物产权问题致使乙方不能实现酒店用途的，乙方可以解除合同，且因此给乙方造成的一切损失甲方应予以赔偿”，依据合同鉴定方能体现某甲公司的损失，故此依合同鉴定也是对于原被告之间合同条款的准守和执行。其五，根据《租赁合同》第六条第四款“甲方（交建）对该1000万元享有监管的权利，乙方将该1000万元入账后，应及时提交到账凭证供甲方备案，同时提交当月该账号的对账单、此后每月将该月的装修、经营支付明细表及银行对账单交由甲方查阅、监督酒店项目专项备用金的使用情况”。第八条第二款“甲方将该租赁物提交给乙方进行改造或装修，在不影响主体结构、使用安全的前提下，乙方应将相关改造或装修方案提供给甲方备案，乙方提供备案后方可装修，乙方施工必须委托有相关资质的施工单位进行。”之约定，结合某甲公司在施工过程中已经陆续将某甲辛酒店的装修图纸、合同、银行付款凭证等全部材料均移交被告的事实，特别是被告签收上述材料以后没有对于合同等材料也没有提出过任何异议。在此情况下，依合同鉴定方法是对事实及合同的遵守。最后，对比依定额鉴定及依合同鉴定的结论来看，两者之间并不存在明显差距，某甲辛酒店为准四星级酒店，依合同鉴定略高于依定额鉴定也是完全符合事实的，由此更应采纳合同鉴定法。 三、二楼工程造价鉴定错误 首先，二楼造价无需鉴定。目前二楼工程已完工、已付款、已交付、已使用，工程款为64万，不存在任何专门性的问题。 其次，二楼造价不应鉴定。根据《建设工程司法解释（一）》第二十八条规定：“当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持。”对于当事人已经确认的工程，鉴定人无权进行变更。最后，该结算在诉讼之前就已经完毕，具有真实可靠性。鉴定机构仅鉴定为297100元，鉴定金额低于实际付款金额明显错误，应予纠正。 四、造价下浮8%错误，应采纳未下浮造价金额作为造价金额。鉴定意见中依定额鉴定下浮8%，但鉴定人并未提交相关依据。具体到本案，本案施工并非政府招投标项目，不存在任何适用的前提和基础，特别是对于合同鉴定法，更不应下浮。 五、造价鉴定不应再行优惠 首先，从被告的鉴定申请中可以看出，案涉鉴定是对案涉工程的实际造价进行鉴定；而非优惠后的造价予以鉴定。其次，案涉项目因被告的根本违约，并未按合同履行，而是存在窝工、停工，在此情况下更不存在优惠的适用前提。最后，案涉项目因被告的根本违约，反而存在解除合同情形，某甲公司不能享受施工方的优惠，反而需要赔偿施工方的窝工、工期延误的损失。故此，基于对同一事实的相同性原则，本案鉴定金额不应优惠。 被告某甲集团对补充鉴定意见质证认为，《鉴定意见》中的单价部分多处参照、计取的仍是某甲公司与案外人（建筑公司）间装修合同中的价款，但某甲集团并不认可相应的施工合同的真实性，鉴定意见应当按照信息价认定。《鉴定意见》中存在多处错误。 本院认为，原告提交的证据除了第七、第十四、第十七、第十八组被告对关联性合法性有异议外，其余被告对真实性无异议，本院予以认定，第七、第十四、第十七、第十八组证据与本案的关联性不足，不予认定。被告某甲集团提交的证据三、四与本案不具关联性，不予认定，其余证据予以认定。对于本院委托福建某某建设工程造价咨询有限公司进行鉴定所作出的鉴定意见书和补充意见书，经质证各方当事人对真实性无异议，且对于当事人所提出的异议，鉴定机构均予以了回复，认为鉴定结论并无错误，该鉴定意见书和补充鉴定意见书可以作为认定本案事实的依据，予以认定。 本院认定事实如下：2018年7月18日，龙岩市城乡规划局以【岩城规（2018）368号】《龙岩市城乡规划局关于火车站北站房公交枢纽项目功能布局调整的规划意见》向龙岩市人民政府提出关于火车站北站房公交枢纽项目功能布局调整的意见，具体为：龙岩长途客运站一层用于客运，增设旅游直通车、机场快运，二楼增设市旅游集散中心等配套功能，三楼以上由原方案办公用房及驾车公寓变更为精品酒店基本可行。时任龙岩市政府主要领导签字同意。 2019年11月29日，被告某甲集团根据上述文件通过龙岩产权交易中心面向社会对龙岩火车北站Ａ2地块3-7层发布招租公告，某某物业为酒店用途。2019年12月10日，某甲公司通过公开投标【编号ＺＺ201****-4】的方式以每平方米18元，每月共计215281.26元的租金价格中标。中标后，某甲公司（乙方）与被告某甲集团（甲方）就3-7层签署了《房屋租赁合同》（编号：ＬＹ****020-0229）。该合同约定，计租面积暂定为11960.07平方米。经营租赁期限为免租期9个月届满后15年。乙方承诺系合法注册的公司，经营某甲壬酒店为连锁品牌酒店，酒店总投资不低于2000万元，装修不低于3星级标准。甲方承诺该项目的租赁物系甲方所有，拥有合法的出租权，该租赁物原为办公用途，经规划局和市政府的批文确定租赁物用途变更为精品酒店。乙方经实地勘查，并响应招标文件对租赁物进行装修改造达到酒店经营的用途与标准，乙方负责装修改造，某甲癸酒店用途、消防等政府部门要求的相关手续进行申报。若因产权或出租权问题造成影响乙方实现酒店用途，甲方由此承担给乙方造成的损失。《租赁合同》第八条第7款约定，某甲公司负责各类经营证照的办理。第九条第6款约定“如因甲方租赁物产权问题致使乙方不能实现酒店用途的，乙方可以解除合同，且因此给乙方造成的一切损失甲方应予以赔偿”。2020年5月28日龙岩产权交易中心对该公交枢纽Ａ2项目一、二层部分区域也进行了招标，某甲公司中标。2020年6月24日，某甲公司与被告某甲集团就公交枢纽Ａ2项目一、二层部分区域约630.47平方米用于酒店经营签订了《房屋租赁合同》（编号：ＬＹ****020）。该合同约定，乙方在签订合同前已进行了实地勘察，对租赁物的法律现状、物理现状及周边自然和商业环境之现状进行了充分了解，甲方亦告知了乙方租赁物暂未取得产权证书的现状，甲方保证在合同签订之后，乙方办理各项审批手续过程时涉及产权事宜的，甲方提供必要的协助。甲方承诺不因产权事宜影响乙正常装修、申请消防、申请宾馆特种行业许可证、正常开业等酒店经营工作。 上述第一份合同签订后，某甲公司于2020年3月4日向被告交纳了3-7层履约保证金150万元。第二份合同签订后，某甲公司于2020年7月3日向被告交纳了1-2层履约保证金5万元。2020年初，因发生新冠疫情，某甲公司提出暂缓合同的履行，但被告某甲集团不同意，并于2020年6月22日向某甲公司发函《龙岩某某公交枢纽Ａ2栋3层至7层移交确认单》。在该函中注明的移交落款时间为2020年4月1日。上述合同签订后，某甲公司根据合同约定将装修图纸交被告，并进场进行装修。某甲公司入场之后，被告指令工作人员与某甲公司联络，并告知某甲公司安心装修，某丁酒店手续事宜。同时，被告根据合同约定收取了某甲公司租金740414.28元。装修过程中，被告多次到某甲公司装修现场开展检查工作，在2020年8月28日，还向某甲公司发出了《安全质量隐患整改通知书》。因案涉项目的土地性质问题，某甲公司在某乙甲酒店经营所需证照时被拒。2020年12月5日、12月22日某甲公司向被告某甲集团发函，要求被告尽快办理出租物业产权用途的变更手续，某某租赁物的酒店用途。但被告一直未能解决案涉用地的性质变更问题，导致某甲公司无法完成酒店开业手续的办理。2021年1月，某甲公司发函被告，要求退回已付的租金和保证金。2021年2月3日，被告致函某甲公司，表示同意退回某甲公司已缴租金740414.28元。并要求某甲公司在3月25日提交相关合同、费用清单，每月财务报表。2021年3月13日，某甲公司向被告移交了相关支出费用清单和装修合同书以及银行电子回单等材料。2021年3月16日，某甲公司向被告某甲集团发送《解除合同通知书》，告知被告某甲集团因其无法解决经营酒店的证件办理问题，导致某甲公司无法获得经营酒店的必要手续，合同目的未能实现，要求解除双方签订的2份合同，并告知被告尽快办理交接，赔偿某甲公司的全部损失。被告某甲集团于2021年3月17日对此予以签收。被告收函后于2021年3月31日向某甲公司复函，要求某甲公司完成后续装修工作，并同意在委托相应资质评估或审计公司某庚酒店实际费用进行审核并经双方确认后，被告支付相应的费用给某甲公司。后因双方就赔偿事宜未能达成一致意见，引发本案纠纷。 本案在审理中，经被告某甲集团申请，本院于2022年3月6日委托福建某某建设工程造价咨询有限公司对某甲公司装修的工程进行鉴定，该公司作出福建瑞晟价鉴【2022】01号鉴定意见书及补充鉴定意见，鉴定意见内容如上。并根据原告某甲公司的申请，委派鉴定人出庭接受质询。 另查明，被告某甲集团于2021年12月21日退还某甲公司所支付的履约保证金155万元。 再查明，2021年10月12日，本院依据某甲公司的申请，作出裁定，查封冻结某甲集团的银行存款4000万元。2021年12月10日，某甲集团向本院申请解除上述保全措施，并提交龙岩市某某融资担保有限责任公司于2021年12月8日出具的编号为龙盛解保（2021）第01号《解除财产保全保函》作为担保。2021年12月22日，本院作出裁定，解除对龙岩某甲集团有限公司银行账户存款的冻结。 本案的争议焦点为：1.本案租赁合同的效力如何认定？2.某甲公司的损失如何计算？3.某乙集团在本案中是否需要承担责任？4.某甲公司主张的财产保全费及律师费是否予以支持？对此，本院予以分析认定如下： 原告某甲公司与被告某甲集团签订两份租赁合同，某甲集团将案涉房屋出租给原告，系双方当事人的真实意思表示，我国城市管理及城镇房屋出租管理法律法规均没有强制性规定划拨土地上的建筑物不允许出租，且本案合同的订立是通过龙岩产权交易中心公开招标的方式，故应认定本案的租赁合同合法有效，被告某甲集团抗辩合同无效没有法律依据。 关于某甲公司的损失如何计算认定问题，本案经本院委托福建某某建设工程造价咨询有限公司进行鉴定，该公司具备鉴定资质，双方当事人并未提供证据证实鉴定过程存在鉴定程序严重违法或鉴定意见明显依据不足等鉴定结论不能作为证据使用的情形，本案的损失认定应以鉴定机构出具的意见为依据。虽然鉴定机构按不同方法出具了两种意见，但某甲公司委托第三方进行各项装修所订立的合同均已提交被告某甲集团进行备案，并在2021年3月还将相关银行电子回单和发票提交被告某甲集团，某甲公司系按其与第三方的合同进行支付，因此，本案的损失应按合同计价的方法进行认定，即按鉴定补充意见二的结论进行认定，据此确定原告装修及投入造价为22241676元。对于争议部分，其中到货未安装部分公区固定家具127166元，客房合同内土建部分115027元，公区合同内土建部分55939元，客房合同内安装部分56436元，某甲公司主张因与第三方的合同未全部履行，故该优惠无法实现，该理由成立，本院予以支持。故依此计算，某甲公司的装修损失认定为22596244元。关于套定额下浮部分，根据闽建【2017】5号《福建省房屋建筑和市政基础设施工程施工评标办法（试行）》第二章第八条，Ｋ值为招标控制价中可竞争项目造价下降的幅度。现阶段Ｋ的取值范围为：二、“房屋建筑施工总承包工程为10%以内。参照龙岩市公开招标项目，房屋建筑工程Ｋ的取值范围正常为8%，故鉴定机构对本案工程予以下浮8%计算，具有依据，某甲公司主张不能下浮不予支持。关于鉴定意见中证据不足部分的11万元，该部分某甲公司未提供发货资料，不予认定。对于某甲公司主张的利息损失，案涉合同解除时，原告的装修投入已经产生，因此，被告某甲集团应承担原告的利息损失。原告某甲公司虽然属于中小企业，但本案系在履行租赁合同项下的装修工程产生的损失，并非条例所规定的机关、事业单位和大型企业采购货物、工程、服务支付中小企业的款项，不宜适用该条例。参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十六条的规定，当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息。故被告某甲集团应按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准，支付原告自合同解除的2021年3月17日起的利息损失。被告某甲集团抗辩某甲公司所装修工程未经验收合格且应当赔偿某甲集团的场地占用损失，但本案系因被告某甲集团违约导致原告提出解除合同，原告所主张的为解除合同后的装修等投入损失，并非原告为被告某甲集团进行装修工程施工。对于场地占用费，被告某甲集团并未对此提出诉请，被告该两项抗辩主张均不予支持。 关于某甲公司主张的向龙岩产权交易中心支付的服务费以及向第三方支付的加盟费，属于某甲公司进行投资应承担的相关费用，不予计入其损失。对于某甲公司主张的履行合同的预期可得利润损失，它具有不确定性，尤其在当今疫情形势下也可能发生酒店经营未能盈利的情形，某甲公司的该主张不予支持。关于律师费和保全费的问题，双方的合同约定因产权问题造成影响乙方实现酒店用途的，由甲方承担给对方造成的损失，其中第十一条约定，本合同履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，任何一方有权向租赁物所在地法院起诉，并由违约方承担守约方律师费。本案因被告某甲集团的原因导致合同不能履行，某甲公司主张的律师费40万元，具有合同依据且提供了相应支付凭证，应予支持。但双方的合同并没有明确约定应由被告某甲集团承担保全担保费，且诉讼保全担保费亦非某甲公司解除合同后必然发生的损失，某甲公司关于诉讼保全担保费32000元的主张不予支持。 关于某甲公司主张的履约保证金人民币155万元自2021年3月17日起至2021年12月21日退还之日止的逾期付款利息，某甲公司发出解除合同通知，被告某甲集团收件后并没有明确表示异议，应认定双方已合意解除合同，被告某甲集团应及时退还原告支付的履约保证金，被告未及时退回，应承担占用该155万元期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算的相应利息。 关于被告某乙集团是否应承担责任的问题，虽然某乙集团系被告某甲集团的全资股东。但被告某甲集团系具备法人资格的企业，对外独立承担责任。原告亦未举证证明某乙集团与某甲集团存在财产混同或人格混同，某乙集团是否缴交本案用地的土地出让金与本案合同的解除并无必然关联，某甲公司诉请其共同承担责任，没有法律依据。 综上，原告某甲公司与被告某甲集团订立的租赁合同合法有效，因被告某甲集团无法完成办理酒店所需的土地性质的变更，某甲公司提出解除合同，被告某甲集团也不持异议，可认定双方的合同已合意解除。合同解除后，某甲公司在本案中的投入损失应由被告某甲集团承担，该损失经本院委托第三方鉴定机构进行鉴定，鉴定人亦出庭接受双方当事人的质询，鉴定机构所作出的鉴定结论应作为认定本案某甲公司损失的依据，某甲公司提出的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第七十九条之规定，判决如下： 一、被告龙岩某甲集团有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告广州某某酒店有限公司损失22596244元及该款自2021年3月17日起至本判决指定的履行期限届满之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息； 二、被告龙岩某甲集团有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告广州某某酒店有限公司履约保证金155万元的利息（自2021年3月17日起至2021年12月21日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 三、被告龙岩某甲集团有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告广州某某酒店有限公司本案律师费400000元； 四、驳回原告广州某某酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费251710元，由龙岩某甲集团有限公司负担188782元，某乙乙酒店有限公司负担62928元。鉴定费102902元，由龙岩某甲集团有限公司负担。鉴定人出庭费用1200元，某乙乙酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年十二月二十日 法官助理*** 书记员****** 附：一、主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第七十九条当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。 当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。 《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。