拉萨昆吾九鼎产业投资管理有限公司与北京华普亿方教育科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院 民事判决书 （2020）京0105民初44252号 原告（反诉被告）:拉萨昆吾九鼎产业投资管理有限公司，住所地西藏拉萨市达孜县工业园区珠峰实业301-1号房，统一社会信用代码:91540126585784321U。 法定代表人:**，执行董事。 委托诉讼代理人:***，女，拉萨昆吾九鼎产业投资管理有限公司员工。 委托诉讼代理人:***，男，拉萨昆吾九鼎产业投资管理有限公司员工。 被告（反诉原告）:北京华普亿方教育科技股份有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路18号1号楼11层C-1208-042号，统一社会信用代码:911101087740805850。 法定代表人:**，董事长。 委托诉讼代理人:**，北京德和***事务所律师。 委托诉讼代理人:**，北京德和***事务所律师。 原告（反诉被告）拉萨昆吾九鼎产业投资管理有限公司（以下称昆吾公司）与被告（反诉原告）北京华普亿方教育科技股份有限公司（以下称***司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员**独任审理，于2021年3月14日公开开庭进行了审理。昆吾公司委托诉讼代理人***、***司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昆吾公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方之间的《租赁合同书》；2、请求判令***司向昆吾公司支付拖欠的租金2 743 657元（计至2020年7月31日）：3、请求判令***司向昆吾公司支付由***司为其垫付的水费14 225元；4、请求判令***司按协议约定向昆吾公司支付违约金827 365元；5、判令***司承担昆吾公司为实现权利付出的全部相关费用，包括诉讼费、保全费及其他追偿费用。事实和理由:2019年6月，昆吾公司与***司签订《租赁合同》，约定昆吾公司出租，***司承租北京市朝阳区仰山公园内8号楼B栋一层、二层及地下配套中会议室（19号会议室），租赁面积为1266平方米，租赁期限为5年，自2019年6月15日期至2024年6月14日止，2019年6月1日至2022年5月31日之间的租金标准为月租金288 806元，第一个免租期为2019年6月15日至2019年7月14日之间，在此期间***司无需支付租金。此外，***司还应向昆吾公司支付相当于三个月租金的保证金288 806元。除保证金与首期三个月租金外的租金应当每三个月支付一次，昆吾公司于每三个月期满15日前为***司开具相应金额的增值税专用发票后，***司应于收到原发票后5个工作日内一次性向昆吾公司支付下个租期租金。***司超过约定期限未支付或未足额支付租金的，需按应付未付金额每日千分之一的标准向昆吾公司偿付自应付未付之日起至昆吾公司实际收到足额款项之日起的违约金。***司应于合同签署后5个工作日内向昆吾公司给付相当于三个月租金金额的租赁保证金人民币866 418元作为保证金。租赁合同签订后，***司已支付了保证金866 418元，及2019年7月15日至2019年10月14日期间的房屋租金866 418元。2019年10月15日至2020年1月14日期间的租金866 418元，昆吾公司已按租赁合同约定为***司开具了符合要求的发票，但***司至今没有支付。***司亦未支付2020年1月15日至2020年4月14日期间的租金及2020年4月15日至2020年7月14日期间的租金。为维护自身权益，昆吾公司多次催促***司根据合同支付租金，并于2020年4月2日聘请律师向***司发出律师函。但***司一直拖延并拒绝支付。***司的行为违反了双方合同的相关约定，现起诉要求向***司追偿相关费用。 ***司辩称，昆吾公司违反合同约定，合同约定的使用面积与交付的可实际使用的面积不一致，致使***司无法使用合同约定的租赁房屋。合同约定后，***司已经按照合同约定支付租金及保证金。昆吾公司作为出租方，没有按照合同约定交付租赁房屋，交付的房屋不符合使用条件。***司只能使用地上二层房屋，不能使用地下配套及中会议室。2019年7月15日***司即收到通知，昆吾公司需拆除违建，在2019年7月底前，***司无法正常使用地下房屋。2020年7月底开始通往地下的通道封闭，***司再无法使用地下房屋。***司能够正常使用的面积仅682平方米，应当按682平方米支付租金。昆吾公司要求按照合同约定的面积支付租金不合理。昆吾公司的物业管理不到位以及擅自断水断电的行为，导致***司无法正常使用和经营，***司对昆吾公司要求支付租金的请求有权进行抗辩。昆吾公司提供的房屋不符合约定、不能满足被告的使用目的。根据双方签订的合同，2020年6月15日到2020年7月15日是免租期。合同约定前三年每年有一个月为免租期，现昆吾公司请求该段租金自然不应支持。由于昆吾公司不能按照合同约定交付符合使用条件的房屋，***司于2020年5月15日邮寄解除合同的通知，昆吾公司当日签收但没有在法定期间内提出异议，据此应认为双方的租赁合同于2020年5月15日解除，况且***司已经于当日从涉案房屋搬出，昆吾公司诉请要求此后时段的租金不应支持。今年疫情使许多行业无法正常经营，根据国家文件精神，应当调低房租。昆吾公司提出要求***司支付的请求权利的相关费用由法院判决，律师费没有依据。 ***司向本院提出反诉请求：1.请求判令昆吾公司与***司的《租赁合同书》于2020年5月15日解除；2.请求判令昆吾公司退还给***司因未提供相应面积房屋而多收取的租金398 580元（从2019年7月15日截至2019年10月14日，计算公式:584平米*7.5元/天/平米*91天=398 580元）：3、请求判令昆吾公司向***司支付违约金2 365 200元（从2019年7月15日截至2020年5月15日，计算公式:584平米*7.5元/天/平米*301天*2=2 636 760元）；4.请求判令昆吾公司向***司退还租房保证金866 418元；5.请求判令昆吾公司赔偿***司装修、布线等费用共计106 116元整。6.请求判令昆吾公司归还***司被扣押的原总裁办公室内全套家具家电（包括总裁室班台一套、配套柜一组、***发1+1+3一套、大理石配套茶几一张、书柜二组、***闲沙发一个、创维牌对开门冰箱一台）；7.请求判令反诉案件受理费由昆吾公司承担。事实和理由：***司与昆吾公司于2019年6月15日签订了《租赁合同书》，约定***司承租昆吾公司位于北京市朝阳区仰山公园内8号楼B栋一层、二层及地下配套中会议室（19号会议室）的房屋（下称租赁房屋），租赁合同载明上述租赁房屋面积为1266平方米，并且约定***司按照房屋面积计算租金。租赁合同签订后，***司依约支付了保证金866 418元以及第一期租金（2019年7月14日-2019年10月14日）866 418元，但由于通风不畅，室内气味刺鼻无法使用以及昆吾公司封闭通道等原因，昆吾公司一直未向***司交付合同约定的地下配套（健身娱乐场地、公用会议室等）、中会议室（19号会议室）等房屋，***司一直未能使用该部分承租面积的房屋，未使用面积为584平方米。并且，由于昆吾公司严重管理不到位、室内温度不能达到正常标准、违章建筑被拆除等原因，导致***司也无法正常使用承租的房屋。***司多次就此与昆吾公司进行沟通、函告，但昆吾公司拒不解决，导致租赁合同目的无法实现。***司无奈之下，致函昆吾公司，从2020年5月15日起解除与昆吾公司签订的《租赁合同书》，而昆吾公司亦未在法定期限内对该解除合同的通知提出异议，因此昆吾公司与***司的《租赁合同书》于2020年5月15日正式解除。昆吾公司作为房屋出租方，未能提供符合合同约定面积的房屋，***普公司多支付的租金予以退还，并应依合同约定支付违约金：***司先期交纳了租赁保证金，昆吾公司应予返还：***司为了承租昆吾公司的房屋，进行了装修、布线等施工，现因不能正常使用承租房屋而撤场，昆吾公司应向***司赔偿该费用，并且应返还扣留的***司原总裁办公室内全套家具家电：同时，昆吾公司应承担***司为维护权益而支付的反诉案件受理费。特提出如上反诉请求，***裁决，以维护***司的合法权益。 昆吾公司针对反诉辩称，不同意***司的所有反诉请求。1、***司主张的《租赁合同书》根本目的不能实现的理由不能成立，***司无权单方解除合同。***司租赁8号楼B栋一、二层及地下配套的目的是办公，租赁房屋的客观状态是可以满足***司的正常办公需求的，事实上***司也正常使用租赁房屋办公至2020年5月中旬，如***司不违反合同约定提前搬走，仍旧可正常使用租赁房屋。因此，***司不存在不能使用租赁房屋的情形，其签订《租赁合同书》的目的可以实现，其主张单方解除《租赁合同书》的理由不能成立，***司不享有单方解除权。2、昆吾公司已依照合同约定向***司交付了租赁房屋，昆吾公司无违约，***司无权要求昆吾公司退还租金，亦无权要求昆吾公司支付违约金。租赁房屋在***司签订合同前一直保持着可以随时入住的状态，昆吾公司依约向***司交付了房屋。按照合同约定，***司承租面积为1266平方米。昆吾公司在交付时，已将地上与地下合计1266平方米的租赁房屋一起交付给***司，而***司在后续的租期中一直在使用地下部分设施，包括食堂、地下报告厅等，并享受着地下部分（如空调机房、消防机房、内燃机房等）的设备运行带来的便利。如前所述，昆吾公司已依据合同约定向***司交付了租赁房屋，昆吾公司无违约行为，无需承担违约责任。3、******支付租金超过30日，根据《租赁合同书》约定，***司的租赁保证金应归昆吾公司所有，***司无权要求昆吾公司退还保证金。根据《租赁合同书》第二条第1款，***司的租赁期截止之日为2024年6月14日。***司自2019年10月15日起就未依约缴纳房租，**支付租金已超过30日。根据《租赁合同书》第五条第6款，如***司延迟支付租金超过30日，昆吾公司有权解除《租赁合同书》并要求***司立即清付全部应付未付款项、偿付违约金及依照《租赁合同书》中关于“乙方提前终止”的约定追究其责任等。根据《租赁合同书》第十条第2款，***司因《租赁合同书》第十条第1款乙方原因导致合同提前终止，视为***司提前终止合同，应向昆吾公司偿付相当于1个月租金的补偿金，且***司已支付的租赁保证金归昆吾公司所有，昆吾公司无需向***司退还。4、***司从未向昆吾公司报备装修计划书，且单方违约并擅自搬离租赁房屋，***司无权要求昆吾公司退还装修残值损失。昆吾公司与***司签署《租赁合同书》并交付租赁房屋时，租赁房屋已经是精装修状态，可以拎包入住，***司没有装修必要，而目前租赁房屋也基本保持着昆吾公司交付时的装修情况。而且，如果***司需要进行装修，应当依据《租赁合同书》第三条第3款及第5款的约定，按照昆吾公司批准的方案进行装修施工，并且须在工程开始前七个工作日将计划书交昆吾公司审核，只有经昆吾公司批准，***司才能进行装修。但***司从未向昆吾公司报送过装修计划书。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案具体适用法律若干题的解释》第十三条:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此，即使***司进行了装修，也应自行承担装饰装修发生的费用。此外，昆吾公司还有要求***司恢复原状或者赔偿损失的权利。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案具体适用法律苫干问题的解释》第十一条第二款，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的不予支持。***司未依约缴纳房租，擅自搬离租赁房屋，是违约方，因此其无权要求昆吾公司赔偿装修残值损失。5、***司不履行到期给付租金的义务，并企图在不通知昆吾公司的情况下悄悄提前搬离，昆吾公司作为债权人有权留置其部分家具，并就这部分家具优先受偿。根据《物权法》第二百三十条:“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。”***司不履行到期给付租金的义务，并在未提前通知昆吾公司的情况下企图悄悄搬离，昆吾公司作为债权人有权留置其部分家具，并有权就这部分家具优先受偿。6、昆吾公司不同意承担反诉案件受理费，并请求法院判令***司承担反诉案件受理费、本诉案件受理费、保全费及答辨人为维护权利支出的其他费用。***司的反诉不符合事实，也没有合同依据，而且根据法律规定，也不应予以支持。本案纠纷是因***司欠缴租金，违反合同约定的行为产生的，昆吾公司无任何违约行为，不应承担反诉案件受理费，并请求法院判令***司承担反诉案件受理费、本诉案件受理费、保全费及昆吾公司为维护权利支出的其他费用。 经审理查明：2019年6月，昆吾公司作为甲方、***司作为乙方签订《租赁合同书》，约定:甲方出租、乙方承租北京市朝阳区仰山公园内8号楼B栋一层、二层及地下配套、中会议室（19号会议室），租赁面积为1266平方米，双方同意，租赁房屋的租金、物业管理费及其他根据租赁房屋面积计算的款项均以本款规定的面积为标准计算基数； 租赁期限为5年，自2019年6月15日期至2024年6月14日止；免租期为90日，首个免租期为2019年6月15日至2019年7月14日期间，剩余60日免租期分别设定在2020年6月15日至2020年7月14日期间及2021年6月15日至2021年7月14日期间； 如果要装修须在工程开始之前七个工作日将计划书交甲方审核，甲方应自收到前述计划书之日起5个工作日内回复，若甲方审核不同意，则应向乙方详细说明理由，乙方据此修改装修计划书后再次交付至甲方审核，甲方应自收到前述计划书之日起3个工作日内回复，只有经甲方和有关部门（根据需要）批准，乙方方能进行装修，发生的费用由乙方自行承担； 租金以3个月为一付款周期，2019年6月1日至2022年5月31日之间的租金标准为月租金288 806元；除第一次租期外，甲方应于每三个月期满15日前向乙方开具相应金额的增值税专用发票，乙方收到发票后的5个工作日内一次性向甲方支付下个租期租金； 乙方超过约定期限未支付或未足额支付租金的，需按应付未付金额每日千分之一的标准向甲方偿付自应付未付之日起至甲方实际收到足额款项之日起的违约金； 除经与甲方书面协商同意外，如乙方延迟，包括未足额支付租金及合同约定的各项费用超过30日的，甲方有权解除租赁合同并要求乙方立即清付全部未付应付款项，并依照合同中关于“乙方提前终止”的约定追究乙方责任等；甲方未行使解约权，乙方偿付违约金责任不免除： 乙方应于合同签署后5个工作日内或合同约定的租期开始前，向甲方给付相当于三个月租金金额的租赁保证金866 418元作为保证金；乙方逾期给付租金、物业管理费超过10日，甲方有权从租赁保证金中扣除相应数额予以补偿；如果租赁保证金不足以弥补损失，乙方须补足；租赁保证金用于补偿该项损失后，甲方书面通知乙方予以补足，乙方须于收到甲方通知后5日内补足租赁保证金数额；逾期30日未予补足，视为乙方构成根本性违约，甲方有权解除本合同及依本合同中关于“乙方提前终止”约定追究乙方责任： 乙方违反租赁合同约定，甲方有权以中断租赁房屋电力、热力、空调、电话等限制服务供应的方式敦促乙方更正其违约行为，如有发生，乙方还须赔偿因其违约而造成的包括恢复供应所需发生的费用等经济损失： 乙方提前终止租赁合同的，应提前3个月以书面形式通知甲方；因本合同第十条第1款乙方原因导致本合同提前终止，视为乙方提前终止本合同，则乙方需向甲方偿付相当于1个月租金的补偿金，且乙方已支付的租赁保证金归甲方所有，甲方无需向乙方退还；如前述约定的违约金不足以弥补给甲方造成的损失，乙方仍须补足；乙方须于腾退交付房屋之日起15日内向甲方支付全部应付款项。 租赁合同签订后，***司依约支付了保证金866 418元以及第一期租金（2019年7月14日-2019年10月14日）866 418元。 昆吾公司已为***司开具了2019年10月15日至2020年1月14日期间租金的发票，但***司未支付上述期间的租金。 昆吾公司称***司自2019年10月15日起未再支付租金。 昆吾公司提交北京天盛福森物业管理有限公司开具的《缴费通知单》，载明***司自2019年7月至2020年7月应缴水费共计14 225.08元，要求于2020年9月4日前付款。并提交昆吾公司已于2020年9月3日向北京天盛福森物业管理有限公司支付电费14 225.08元的银行交易回单一张，上注明“***亿方垫付2019年7月-2020年7月的水费”；提交北京天盛福森物业管理有限公司于2020年9月3日出具的“关于缴纳水费的说明”，写明***司应缴纳2019年7月至2020年7月水费已由昆吾公司代为支付。***司认为其只能支付截至2020年5月15日其搬出之日的水费，其按照占比计算应付水费为6 755.47元。 昆吾公司提交微信聊天记录，证明***司可以使用8号楼地下餐厅，其员工曾在该餐厅办理就餐卡，且昆吾公司工作人员在2020年4月16日通知***司工作人员退餐卡。 ***司提交其作为甲方与乙方北京天盛福森物业管理有限公司于2020年4月10日签订的《物业暂管服务协议书》，载明甲方委托乙方对坐落于仰山公园8号楼B栋一二层房屋建筑面积682平方米进行临时物业管理。***司以此证明昆吾公司交付的房屋面积不足，无权按照合同约定面积索要租金。昆吾公司对该证据的真实性和关联性均不认可。 ***司提交仰山公园8号楼B栋地下环境照片及视频，显示出口被围挡封堵、室内在装修改造的情况，证明昆吾公司未按合同约定交付具备正常使用条件的出租房屋面积，***司有权对第二期租金享有先履行抗辩权，昆吾公司无权主张***司承担违约责任。昆吾公司不认可上述证据的真实性，认为无法确认拍摄位置，事实上***司一直可以正常办公。 ***司为证明其无法正常使用承租房屋，提交微信聊天截图，证明昆吾公司因自身违建被拆，聊天记录显示昆吾公司房屋在2019年10月起遭到拆迁，***司认为影响其办公，于2019年12月协商要求减免房租；***司又于2020年3月提出合同承诺的使用面积和配套设施自2019年8月15日起因楼梯拆违的原因其没有用到，所以不能按照原来的合同约定支付房租，在该沟通中昆吾公司的工作人员称“租赁面积减少的应该是地下的会议室，这个会议室的面积可以去掉，我们可以按照扣除会议室后的面积签订补充协议，但其他配套设施并未约定”；另显示***司工作人于2020年1月3日就物业费的缴纳提出几点异议：1、因办公场地拆迁其实际能享受到的物业服务面积没达到物业合同规定的面积；2、物业服务存在保洁、供暖不到位的问题。***司还提交视频，证明昆吾公司恶意对其停水停电。昆吾公司对微信聊天截图的真实性和关联性均不认可，部分沟通对象不是昆吾公司的员工。 经询，***司称其承租的B栋，拆除的是E栋及B栋的地下一层，地下一层原来是装修好的会议室，拆除将装修拆掉，里面全部打乱打通，导致***司承租的中会议室无法使用。昆吾公司称拆除部分与***司承租部分不相关，B栋地下部分不受影响，***司承租的中会议室未受到影响，地下最大的设施是食堂，***司一直在使用食堂。***司称其员工可以绕道去食堂，但无法去中会议室。昆吾公司称***司可以进入中会议室。 庭审中，***司称地下会议室面积约60多平方米。昆吾公司称对***司实际使用面积和配套面积需要核实，但仅食堂的面积就有500多平方米，但食堂并非***司一家单独使用， ***司称双方协商租金期间，昆吾公司对其断水断电。昆吾公司称其无法断水，断水是自来水公司的权限。 ***司于2020年5月15日向昆吾公司邮寄《解除租赁合同通知书》，要求从2020年5月15日起解除双方签订的《租赁合同书》，昆吾公司当日签收，但未答复。庭审中，昆吾公司认为***司无解除合同的权利。 2020年5月19日，昆吾公司向本院递交本案起诉状，但起诉状中并未要求解除合同，昆吾公司于2020年9月4日增加诉讼请求要求解除双方合同，***司于2020年9月10日知悉该请求。昆吾公司认可***司已于2020年5月中旬搬走，但认为当时合同尚未解除，故***司仍需支付截至2020年7月31日的租金。 ***司提交被扣家具清单（总裁室班台一套、配套柜一组、***发1+1+3一套、大理石配套茶几一张、书柜二组、***闲沙发一个、创维牌对开门冰箱一台）及照片，证明其从承租房屋搬出时昆吾公司扣押了其家具家电应予返还，另提交其在京东网上商城查询的家具报价，证明其家具损失共计42 330元。昆吾公司称其看到***司偷偷搬走，就将总裁室封闭，里面的物品都在，其认为***司在未提前通知昆吾公司的情况下擅自搬离，昆吾公司作为债权人有权留置其部分家具并优先受偿。庭审中，昆吾公司称需要对上述物品是否由其扣留进行核实。 庭审中，***司提交装饰装修费用明细和发票、合同等，证明其为承租昆吾公司的房屋支出装饰装修费用共计106 116元，现因无法使用承租房屋构成装修损失。昆吾公司认为上述证据均未提供原件，不认可其真实性和关联性，租赁房屋是精装修状态，无需装修，且根据合同约定装修需经过昆吾公司批准，故即使***司进行了装修也应自行承担费用。 ***司认为疫情期间影响经营应下调租金。昆吾公司认为如果双方正常合作其愿意调整租金，但***司违约，其不同意下调租金。 本案审理中，昆吾公司申请对***司财产进行保全，并以中国平安财产保险股份有限公司出具的保险金额为2 904 233.14元的保函作为担保。本院裁定对***司名下2 904 233.14元财产保全，实际保全***司名下中国民生银行账户内2 904 233.14元财产，冻结期限自2020年7月29日至2021年7月28日。昆吾公司预交保全费5000元。 以上证据，有《租赁合同书》、发票、《解除租赁合同通知书》、微信聊天记录、《缴费通知单》、银行交易回单、说明、《物业暂管服务协议书》等书证、照片、视频资料及当事人庭审**在案佐证。 本院认为，昆吾公司与***司之间的《租赁合同书》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应依约履行。 关于租赁面积，合同约定***司承租面积为1266平方米（包括北京市朝阳区仰山公园内8号楼B栋一层、二层及地下配套、中会议室），双方同意租赁房屋的租金、物业管理费及其他根据租赁房屋面积计算的款项均以本款规定的面积为标准计算基数。***司主张从昆吾公司承租的面积少于约定的面积，为此***司提交《物业暂管服务协议书》，该协议记载***司接受的物业管理面积为仰山公园8号楼B栋一二层房屋建筑面积682平方米，不包括地下配套和中会议室。地下配套部分虽不由***司单独使用，但既然是配套设施，上述做法亦符合一般商铺租赁惯常，***司在租赁合同中既已对此接受，现又认为昆吾公司少交付租赁房屋，本院认为依据不足，故***司仍应依照合同约定支付租金，现其逾期未付，应认定为违约；***司反诉要求退还多交租金，缺乏依据，本院不予支持。***司反诉要求昆吾公司支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。 合同履行中，根据双方沟通情况，可以认定昆吾公司其他房屋存在被有关部门拆除的情况，影响了***司使用位于地下一层的中会议室，双方就租金调整未能协商一致，***司未按期支付租金，存在一定抗辩事由。本院根据上述履行情况，对***司应支付的违约金进行酌定。 ***司未足额支付租金及合同约定的各项费用超过30日，故昆吾公司有权解除租赁合同，昆吾公司要求解除合同的诉讼请求于2020年9月10日通知到***司，本院认定双方合同于2020年9月10日解除，并对***司要求解除合同的相关反诉请求不予支持。 ***司称其于2020年5月15日搬走，昆吾公司认可***司搬走的时间为2020年5月中旬，结合***司于2020年5月15日向昆吾公司发送解除合同通知的行为，本院对***司已于2020年5月15日搬走的事实予以认定，***司虽有部分物品存留在租赁房屋，但系昆吾公司扣留所致，本院认为从该日起昆吾公司已对租赁房屋进行控制，应认为为***司已返还房屋，故***司应付租金期限自2019年10月15日起至2020年5月15日，鉴于***司承租的部分房屋无法使用，本院对上述期间的租金予以酌减。 关于水费，***司主张水费发生的时间自2019年7月至2020年7月，但***司已于2020年5月15日搬走，昆吾公司未能举证证明2019年7月至2020年5月15日期间的水费发生情况，也未能证明***司搬走后并无其他公司使用房屋产生水费，故本院对***司应承担的水费予以酌定。 昆吾公司要求***司承担诉讼***全费，由本院根据审理情况酌情处理，其要求***司承担其他追偿费用，但未具体明确，亦未提交相关证据，本院不予支持。 关于保证金866 418元，在***司履行完本判决支付义务后，昆吾公司应予返还，昆吾公司可在执行中进行折抵。 ***司要求昆吾公司赔偿其装修损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于昆吾公司扣留的家具家电，昆吾公司未在扣留时出具对方认可的扣留物品清单，亦未进行恰当的证据固定，也未在合理期限向法庭告知其扣留情况，本院根据***司主张的物品情况判决昆吾公司进行返还，如无法返还，***司另行主张要求赔偿的权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，判决如下: 一、确认原告（反诉被告）拉萨昆吾九鼎产业投资管理有限公司与被告（反诉原告）北京华普亿方教育科技股份有限公司于2019年6月签订的《租赁合同书》于2020年9月10日解除； 二、被告（反诉原告）北京华普亿方教育科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）拉萨昆吾九鼎产业投资管理有限公司自2019年10月15日至2020年5月15日期间的租金190万元； 三、被告（反诉原告）北京华普亿方教育科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）拉萨昆吾九鼎产业投资管理有限公司违约金30万元； 四、被告（反诉原告）北京华普亿方教育科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）拉萨昆吾九鼎产业投资管理有限公司水费1万元； 五、原告（反诉被告）拉萨昆吾九鼎产业投资管理有限公司于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）北京华普亿方教育科技股份有限公司保证金866 418元； 六、原告（反诉被告）拉萨昆吾九鼎产业投资管理有限公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）北京华普亿方教育科技股份有限公司原总裁办公室内全套家具家电（包括总裁室班台一套、配套柜一组、***发1+1+3一套、大理石配套茶几一张、书柜二组、***闲沙发一个、创维牌对开门冰箱一台）； 七、驳回原告（反诉被告）拉萨昆吾九鼎产业投资管理有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）北京华普亿方教育科技股份有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付**履行期间的债务利息。 本诉案件受理费35 482元，由原告拉萨昆吾九鼎产业投资管理有限公司负担11 002元（已交纳），由被告北京华普亿方教育科技股份有限公司负担24 480元（于本判决生效之日起七日内交纳）。 反诉案件受理费18 345元，由反诉原告北京华普亿方教育科技股份有限公司负担13 345元（已交纳），由反诉被告拉萨昆吾九鼎产业投资管理有限公司负担5000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。 保全费5000元，由原告（反诉被告）拉萨昆吾九鼎产业投资管理有限公司负担1000元（已交纳），由被告（反诉原告）北京华普亿方教育科技股份有限公司负担4000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审　　判　　员　　　蔡　峰 二〇二一年三月十九日 书　　记　　员　　　嵇姣龙