浙江宏图建筑工程有限公司、某某等民事一审民事判决书

安徽省砀山县人民法院 民事判决书 （2024）皖1321民初3642号 原告：浙江宏图建筑工程有限公司，住所地浙江省衢州市常山县天马街道文峰西路72号三楼，统一社会信用代码91330822704613980R。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，安徽序力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，安徽序力律师事务所律师。 被告：***，女，1960年6月1日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：***，安徽梨苑律师事务所律师。 第三人：宿州市呵成置业有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇桃源居小区17#607室-17#608室，统一社会信用代码91341321MA2N9GT333。 法定代表人：***。 原告浙江宏图建筑工程有限公司（以下简称浙江宏图公司）与被告***、第三人宿州市呵成置业有限公司（以下简称宿州呵成公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2024年6月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告浙江宏图公司的委托诉讼代理人***、***、被告***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，第三人宿州呵成公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浙江宏图公司向本院提出诉讼请求：1．撤销砀山县人民法院（2024）皖1321执异34号执行裁定书；2．判决对登记在宿州呵成公司名下位于菁华园砀山菁华园1#125、126、127、128的商铺予以继续执行；3．该案诉讼费由被告承担。事实与理由：砀山县人民法院受理的申请执行人浙江宏图公司与被执行人宿州呵成公司建设施工合同纠纷执行一案，在执行过程中将登记在被执行人名下位于菁华园砀山菁华园1#125、126、127、128商铺予以轮候查封，后首封亳州市谯城区人民法院出具移送执行函，将上述案涉房产移送砀山县人民法院予以处置。在执行中，于2024年4月9日被告***向砀山县人民法院提出执行异议请求：“裁定中止对砀山县菁华园1#125、126、127、128商铺的执行”。于2024年6月6日砀山县人民法院作出（2024）皖1321民初执异34号执行裁定书中止了对上述房产的执行。我司对上述裁定不服，特此向贵院提出执行异议之诉，首先，被告***并非无过错商品房购买人也并不符合《执行异议》28、29条可以排除执行的适用对象。1、异议人***于2019年10月9日向宿州呵成公司汇款5000000元并明确备注“借款”，从此明确可以看出***当时支付的是借款并非购房款；2、从宿州呵成公司与***签订的“承诺书”及“补充协议”均约定月利息2分并在“补充协议”（抵偿协议中予以计息冲抵购房款）亦可以明确看出其转账时借款而非购房款；3、***与宿州呵成公司签订商品房购房合同并办理网签仅为债权“担保”，后期又转化为“以物抵债”。其次，***占有该不动产时间为2023年4月8日，系在亳州谯城区人民法院查封之后，并不符合28条第二项的规定。然后，同时因其并未完成过户，遂对案涉房屋并不具有所有权，依旧为普通债权。最后，最重要的，被告***仅为一般债权并不优先于建工优先受偿权，建设工程价款优先受偿权也不因房屋已经办理网签而消灭。综上，望贵院依法撤销（2024）皖1321执异34号执行裁定书并判决对登记在宿州呵成公司名下位于菁华园砀山菁华园1#125、126、127、128的商铺予以继续执行。 ***辩称：案涉房屋已于2019年11月协议出售给了被告***，并且双方办理了商品房购销的备案，虽然转款时备注的是借款，但从宿州呵成公司的收条和商品房的合同和商品房的购销登记可以看出***与宿州呵成公司已经就案涉房屋的买卖和价款达成了新的协议。故案涉的500万款项已经转换为了***的购房款。***是善意的购买方，房屋建成之后就将房屋交给了***占有使用。未能及时办理产权过户的原因在于宿州呵成公司并不是***的过错。综上情形请法庭依法驳回原告的诉求。 宿州呵成公司未作陈述。 本院经审理认定事实如下： 2019年10月9日，***向宿州呵成公司银行转账5000000元，附言借款。同日，宿州呵成公司向***出具收据一份，载明：今收到***购房款伍佰万元（小写5000000元），房号为砀山菁华园1#楼125、126、127、128商铺。2019年10月16日，宿州呵成公司（出卖人）与***（买受人）分别签订了关于砀山菁华园1#0125号、1#0126号、1#0127号、1#0128号4套商品房的《商品房买卖合同（预售）》，且上述房屋均已于2019年11月13日在砀山县房产管理服务中心进行登记备案。 2019年11月16日，宿州呵成公司出具《承诺书》一份，载明：“2019年10月9日，宿州呵成公司向意向购房人***预借购房款500万元。2019年10月16日，***决定选定砀山菁华园1号楼125、126、127、128号4套商品房，因宿州呵成公司暂无资金往监管账户打款，产权证暂无法办理。现承诺：先交钥匙将商铺交给***使用，宿州呵成公司尽快给予办理产权登记，房产证下发交给***时，***按备案价（减去500万元自即日起按月利率2%计算的利息金额直至减完）付清房款差价（产权登记购房人应缴税费由***承担，免一年物业费）。” 房屋建成后，宿州呵成公司将案涉房屋交付给了***，由***实际占有使用。2021年12月25日，***（甲方）与宿州呵成公司（乙方）签订《补充协议》，约定：“就甲方购买乙方砀山菁华园1#楼0125、0126、0127、0128号4套商品房迟延交房事宜，经协商达成如下补充协议。一、2019年11月13日，乙方已经将菁华园1#楼0125、0126、0127、0128号4套商品房完成备案登记，同时将商品房实际交付给了甲方。二、因乙方迟迟不能开具发票办理产权证件，甲方要求解除合同返还价款、支付违约金（以500万元为基数按月利率2%计算）三、现双方议定：1．考虑房屋现市场价格，四套商品房房屋价款以已交款为限，甲方不需再支付差价。2．甲方不得再提解除合同的事宜，不得再以迟延办证为由向乙方主张任何权利。3．乙方通知甲方办证时，乙方应于收到通知时无条件缴纳买方应承担的税费和维修基金、物业费等费用，否则，乙方不再承担办证的义务”。 因宿州呵成公司（涉案工程发包人）欠付浙江宏图公司（涉案工程承包人）工程款未还，浙江宏图公司于2023年9月11日向本院提起诉讼，本院于2023年11月10日作出（2023）皖1321民初4979号民事判决，判决如下：一、被告宿州呵成公司于本判决生效之日起20日内给付原告浙江宏图公司工程款25068552元；二、原告浙江宏图公司就其承建的砀山菁华园南地块1#、2#、3#、5#、6#、8#、9#、10#、11#、12#楼及地下车库、车位工程，北地块1#、2#、3#、4#楼及地下车库、车位工程折价或拍卖价款在25068552元范围内享有优先受偿权；三、驳回原告浙江宏图公司的其他诉讼请求。现该判决已生效，因浙江宏图公司申请强制执行，本院于2023年12月20日作出（2023）皖1321执3683号执行裁定书进行强制执行。执行过程中，***向本院提出执行异议，本院于2024年6月6日作出（2024）皖1321执异34号执行裁定书，裁定中止对案涉菁华园1#125号、1#126号、1#127号、1#128号房屋的执行。故浙江宏图公司提起本案申请执行人执行异议之诉。 另查明：2022年10月12日，亳州市谯城区人民法院作出（2022）皖1602民初10256号民事裁定书，于2022年10月17日将案涉房屋进行查封（首封）。本院于2023年9月20日作出裁定查封（轮候）了案涉菁华园1#125号、1#126号、1#127号、1#128号房屋。2023年2月16日，***（甲方、房主）与***（乙方、承租人）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将自有的坐落在菁华园东南角门牌号1、3、5、7、9、11的门面出租给乙方做经商使用；租赁期为2023年4月8日起到2028年3月31日。 上述事实，有《承诺书》、《补充协议》、《砀山新建商品房购销合同登记备案表》、（2023）皖1321民初4979号民事判决书、（2023）皖1321民初4979号之二号民事裁定书、（2024）皖1321执异34号执行裁定书、中国工商银行电子回单、《房屋租赁协议》以及诉讼代理人的陈述在卷进行佐证，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，宿州呵成公司将案涉1＃125号、1＃126号、1＃127号、1＃128号房屋于2019年11月协议出售给***，并且已于2019年11月13日在砀山县房××商品房购销合同登记备案，虽然***转账时附言“借款”，但从宿州呵成公司出具的收据、《承诺书》、《商品房买卖合同（预售）》以及新建商品房购销合同备案登记内容来看，双方已就案涉房屋的买卖及价款达成协议，该5000000元应视为***给付的房屋预购款；从宿州呵成公司与***签订的《补充协议》内容来看，案涉房屋于2019年11月13日交付给了***，***给付了案涉房屋购房款，双方就案涉房屋的交付和购房款达成一致。虽然案涉房屋未能及时办理房产过户登记，但并非能够归责于***的原因所致。另***于2023年2月16日对案涉房屋进行了出租，已实际处置案涉房屋。亳州市谯城区人民法院于2022年10月17日对案涉房屋进行的查封以及本院2023年9月20日对案涉房屋的查封（轮候查封），均晚于案涉房屋的交易时间，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，***作为案涉房屋的买受人，其权利能够排除执行，故对浙江宏图公司的诉讼请求，本院不予支持。对***的抗辩意见，本院予以采纳。根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，宿州呵成公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃了当庭陈述、举证和质证的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十七条第一款、第一百四十五条、第一百四十七条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条之规定，判决如下： 驳回原告浙江宏图建筑工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告浙江宏图建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二四年九月十四日 法官助理*** 书记员*** 附：本案所适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第四十条人民法院审理第一审民事案件，由审判员、人民陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。 适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。基层人民法院审理的基本事实清楚、权利义务关系明确的第一审民事案件，可以由审判员一人适用普通程序独任审理。 人民陪审员在参加审判活动时，除法律另有规定外，与审判员有同等的权利义务。 第六十七条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十五条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。