绵阳科技城科技服务有限责任公司与成都天纵世纪科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初10561号 原告：绵阳科技城科技服务有限责任公司，住所地四川省绵阳科创区孵化大楼****。 法定代表人：**，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：**，四川道融民舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童秋月，四川道融民舟律师事务所律师。 被告：成都天纵世纪科技有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府四街******。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川迪扬律师事务所律师。 第三人：四川七一二众创空间企业管理有限公司，住所地四川省绵阳科创区创新中心**楼众享空间**。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，上海市协力（无锡）律师事务所律师。 原告绵阳科技城科技服务有限责任公司（以下简称科服公司）与被告成都天纵世纪科技有限公司（以下简称天纵世纪公司）、第三人四川七一二众创空间企业管理有限公司（以下简称七一二公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科服公司委托诉讼代理人**、童秋月，被告天纵世纪公司法定代表人**及其委托诉讼代理人***、***，第三人七一二公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 科服公司向本院提出诉讼请求：1.判令天纵世纪公司支付自2018年1月1日至2019年4月10日期间欠付的场地使用费2421274.4元，并支付逾期付款违约金；2.判令天纵世纪公司立即腾退返还房屋，并向科服公司支付自2019年4月10日至实际搬离之日期间无权占用场地的费用736909.6元。 诉讼过程中，科服公司变更第二项诉讼请求为：判令天纵世纪公司支付2019年4月10日至2019年11月30日的场地占用费，标准按照租金标准执行。 事实和理由：科服公司与天纵世纪公司于2016年10月10日签订了《孵化场地使用协议书》，约定科服公司向天纵世纪公司提供位于成都高新区天府四街长虹科技大厦（B栋）第三层共计2631.82平方米作为孵化场地，使用期限为2016年12月31日至2019年11月30日，其中免费使用期为1年，天纵世纪公司应当自2018年1月1日起向科服公司支付场地使用费。免费使用期届满后，科服公司多次发函要求天纵世纪公司支付相应场地使用费，天纵世纪公司一直未支付。2019年4月10日，科服公司依据《孵化场地使用协议书》第六条约定向天纵世纪公司发出《解除协议通知书》，单方面解除合同并要求天纵世纪公司搬离返还场地。但截至起诉之日，天纵世纪公司始终未搬离，也拒绝支付场地使用费。 天纵世纪公司辩称，科服公司主张租赁费没有依据。科服公司所依据的合同没有约定租金单价、支付方式、支付条件，该合同属于效力待定的合同。已经向科服公司支付了相应的租金，不存在违约的行为。请求驳回科服公司的诉讼请求。 七一二公司述称，无其他意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年，科服公司与案外人成都长虹电子科技有限责任公司签订《成都长虹科技大厦B栋（座）3-5（整）层及6层01、05、06、10、11号之租赁协议》（协议号：CDKJX-HT-2014-010），主要约定：（1）由科服公司承租位于成都市高新区天府四街199号的长虹科技大厦B栋（座）3-5（整）层及6层01、05、06、10、11号的房屋；（2）租赁期限自2014年12月1日至2019年11月30日；（3）租金：2014年12月1日至2015年11月30日期间每月266666.67元，从2015年12月1日起租金按照上一合同年租金价每年每平方米递增率5%收取。 2016年1月1日，科服公司与七一二公司签订《绵阳市科技城科技服务有限责任公司成都桥梁孵化器委托管理合同》，主要约定： （1）甲方为科服公司，乙方为七一二公司； （2）甲方将孵化器委托乙方经营管理，由乙方对该孵化器进行统一的规划、招商、推广和经营管理； （3）合同标的物为甲方所租赁的位于成都长虹科技大厦B栋（座）3-5（整）层及6层01、05、06、10、11号的房屋，总面积为9143.12平方米； （4）委托期限为2016年1月1日至2016年12月31日； （5）甲方委托乙方对孵化器整体运营和管理，甲方对乙方在管理、招商、营运等各方面进行评价，根据评价结果进行一定的政策支持和奖励。乙方有权按照乙方与入驻孵化器的企业达成的书面约定，向入驻孵化器的企业收取日常管理费、水电费等本合同约定的费用，其中日常管理费的收费标准应事先报甲方书面确认； （6）租金：该物业应向产权人缴纳的租金由甲方承担。该物业应向承租人收取的租金，由甲方委托乙方收取，并归甲方所有； （7）物业管理服务费：甲方承担未入驻或出租的房屋物业管理服务费，入驻或出租的房屋由乙方承担并统一收取，由甲方统一合并缴纳； （8）水电费：水电费用由乙方承担，甲方不承担水电费。如物业移交给乙方前存在未缴纳的水电费，***双方协商承担； （9）其他事项。 2016年9月29日，七一二公司与天纵世纪公司签订《租赁意向书》，主要载明：（1）甲方为七一二公司，乙方为天纵世纪公司；（2）租赁办公室位于长虹科技大厦B座第三层整层，面积2631.82平方米；（3）孵化期限为3年，管理服务费收费标准为24元/平方/月，物业费10元/平方/月；（4）其他事项。 2016年10月10日，七一二公司与天纵世纪公司签订《四川七一二众创空间企业管理有限公司孵化协议书》，主要载明： （1）甲方为七一二公司，乙方为天纵世纪公司； （2）孵化项目为影视、动画； （3）孵化周期2年，2016年12月31日至2018年12月30日； （4）乙方使用甲方提供孵化场地及其它公共设施，在甲方具备条件时，双方签订《场地使用协议》，费用标准根据甲方当时公布的价格体系实行； （5）其他事项。 随后，七一二公司与天纵世纪公司签订《孵化协议补充协议》，主要载明：七一二公司将位于成都高新区天府四街长虹科技大厦B座第三层（整层）提供给天纵世纪公司，使用总面积2631.82平方米。七一二公司给予天纵世纪公司为三个月的免租期，故天纵世纪公司在装饰装修该房屋前，需将装修方案和施工图纸，向广场物业管理有限公司申报，并经审核同意后，方可入场施工。 2016年10月10日，科服公司与天纵世纪公司签订《绵阳科技城科技服务有限责任公司孵化场地使用协议书》，主要约定： （1）甲方为科服公司，乙方为天纵世纪公司，孵化企业为天纵世纪公司； （2）孵化场地：甲方向乙方提供位于成都高新区天府四街长虹科技大厦（B栋）第三层作为乙方的孵化场地，使用总面积2631.82平方米； （3）使用期限：2016年12月31日至2019年11月30日； （4）协议第三条“费用及交纳方式”载明：“1、甲方免费向正式批准入驻的乙方提供办公房屋使用和设施配套使用，免费使用期限1年。2、1年免费期满，入孵企业可向绵阳科技服务有限责任公司有限公司提出书面申请享受减免的场地使用优惠政策（20%-50%优惠幅度）。3、场地使用费的年度调整幅度依照绵阳科技服务有限责任公司有限公司厂房、办公用房和土地价格体系标准规定的优惠幅度进行调整。4、在本协议约定的交费时间若乙方资金暂时困难，应书面提前向甲方提出延期申请。在甲方接到乙方申请并同意延期交费后，自应交费之日起10个工作日为合理优惠延误期，甲方不收取滞纳金；超过此期限，乙方应向甲方交纳当期应交费总额3‰/日的滞纳金；最长延期不得超过30日，如逾期不交，甲方有权终止孵化协议。5、乙方提前终止孵化或未满一年即离开孵化器，则须在离开前15个工作日内一次性付清场地使用费。6、电、水、物业管理费由乙方向物业管理公司自行支付。” （5）其他事项。 2016年10月10日，七一二公司与天纵世纪公司签订《四川七一二众创空间企业管理有限公司入孵企业管理服务费合同》，主要约定： （1）甲方为七一二公司，乙方为天纵世纪公司； （2）为加强孵化管理工作以及提升对孵化企业（项目）的服务质量，七一二公司对入孵企业（项目）收取场地管理服务费，场地管理服务费（不包含水、电、卫生等物业管理费）按年度计收； （3）服务期共3年，从2016年12月31日起至2019年11月30日止； （4）缴费期及条件：2016年12月31日至2019年11月30日的场地管理服务费为24元/平方米/月，使用面积为2631.82平方米。每年的年度场地管理服务费为757964.16元； （5）支付时间、方式：服务费每12个月支付一次，第一次服务费于合同生效后当日内交付给甲方，以后按每12个月结算一次，提前30日支付下次服务费； （6）在签署本合同时，乙方需向甲方交纳一个月服务费共63163.68元为押金。合同期满，在乙方交清场地管理服务费、水电费、物业管理费和违约金等相关费用，并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金； （7）场地管理服务费除包含澳新孵化器管理办公室对孵化场地的日常管理工作以外，还含孵化器公司对在孵企业提供以下孵化服务：一、交流培训活动组织；二、项目推介会；三、市场推广服务；四、咨询管理；五、人才引进；六、专业服务；七、融资投资服务费； （8）本协议有效期一年。届满时若双方签订的《绵阳科技城科技服务有限责任公司孵化协议书》仍未届满，甲乙双方应提前一个月进行协商续签或另签场地使用协议； （9）其他事项。 2016年10月10日，七一二公司与天纵世纪公司签订《管理服务费合同补充协议》，主要约定： （1）甲方为七一二公司，乙方为天纵世纪公司； （2）甲方将位于成都高新区天府四街长虹科技大厦B座第三层（整层）提供给乙方使用，总面积2631.82平方米； （3）使用期限三年，自2016年10月1日起至2019年11月30日止； （4）管理服务费为24元/平方米/月，即每年管理服务费为757964.16元。物业管理费10元/平方米/月，即每年费用315818.4元； （5）每年缴纳一次管理服务费和物业管理费与费用，到期前一个月内缴纳。甲方在收到乙方管理服务费和物业管理费用后7个工作日内提供增值税专用发票给乙方。第二年起，管理服务费以每年5%逐年递增，但不包括乙方的日常水电费和物业管理费，乙方的水电费按照实际计量计费。乙方安装独立空调系统，该空调系统所产生的一切费用由乙方自行承担； （6）其他事项。 2016年10月10日，天纵世纪公司入驻了位于成都市高新区天府四街199号长虹科技大厦B栋第三层的房屋并进行了装修。 2018年11月20日，七一二公司与天纵世纪公司签订《补充协议》，主要约定： （1）甲方为七一二公司，乙方为天纵世纪公司； （2）甲乙双方签订的原合同有效期截止到2019年11月30日，甲方承诺提前半年告知乙方场地续签结果； （3）甲乙双方经协商同意将2018年12月31日至2019年11月30日管理服务费单价变更为36.45元/平； （4）若科服公司与案外人成都长虹电子科技有限责任公司续签成功，则甲方承诺管理服务费的价格与续签价格一致； （5）若科服公司与案外人成都长虹电子科技有限责任公司续签未成功，则甲方有义务协助乙方与案外人成都长虹电子科技有限责任公司进行场地续签。 2018年6月29日，科服公司与七一二公司签订《绵阳科技城科教创业园区成都创新基地管理服务承揽合同》，主要约定： （1）甲方为科服公司，乙方为七一二公司； （2）甲方同意将成都创新基地入驻企业的管理服务等相关事宜交由乙方承揽负责； （3）项目位于甲方所租赁的位于成都高新区天府四街长虹科技大厦B栋（座）3-5（整）层及6层01、05、06、10、11号房间，计费总面积9143.12平方米； （4）合同有效期为2018年1月1日至2018年12月31日； （5）管理服务方式：甲方委托乙方对成都创新基地开展运营、提供企业服务、招商创税等事项。乙方应在甲方与入驻企业签订入驻协议后，与入驻企业签订《管理服务合同》，收取日常服务费、水电费、生活垃圾清运费等方面的费用； （6）甲方拥有成都创新基地的使用权、场地使用费标准的确定权和场地使用费收益权； （7）乙方根据房屋再装修投入、办公家具配备程度和提供会务、人力资源、法律等服务内容制订服务费标准，报甲方审定后施行； （8）其他事项。 2018年11月20日，科服公司与七一二公司签订《绵阳科技城科教创业园区成都创新基地管理服务承揽合同》，主要约定： （1）甲方为科服公司，乙方为七一二公司； （2）甲方同意将成都创新基地入驻企业的管理服务等相关事宜交由乙方承揽负责； （3）项目位于甲方所租赁的位于成都高新区天府四街长虹科技大厦B栋（座）3-5（整）层及6层01、05、06、10、11号房间，计费总面积9143.12平方米； （4）合同有效期为2019年1月1日至2019年11月30日； （5）管理服务方式：甲方委托乙方对成都创新基地开展运营、提供企业服务、招商创税等事项。乙方应在甲方与入驻企业签订入驻协议后，与入驻企业签订《管理服务合同》，收取日常服务费、水电费、生活垃圾清运费等方面的费用； （6）甲方拥有成都创新基地的使用权、场地使用费标准的确定权和场地使用费收益权； （7）乙方根据房屋再装修投入、办公家具配备程度和提供会务、人力资源、法律等服务内容制订服务费标准，报甲方审定后施行； （8）其他事项。 2019年3月1日，科服公司委托四川道融民舟律师事务所向天纵世纪公司发送《律师催告函》，主要载明：（1）天纵世纪公司应当于2018年1月1日起支付场地使用费；（2）科服公司曾多次发函告知天纵世纪公司免费使用期届满，并要求天纵世纪公司支付场地使用费。但截至2019年3月1日，天纵世纪公司没有回复也没有支付费用；（3）请天纵世纪公司在2019年3月15日前按照80元/平方米/月的标准向科服公司一次性付清自2018年1月1日至2019年2月28日期间欠付的场地使用费2947638.4元；（4）若天纵世纪公司不付费，科服公司将根据《孵化场地使用协议书》第六条约定单方面解除合同。 2019年4月10日，科服公司向天纵世纪公司发送《解除协议通知书》，通知解除与天纵世纪公司签订的《绵阳科技城科技服务有限责任公司孵化场地使用协议书》，并要求天纵世纪公司自协议解除之日起3个工作日内搬离物品并交还孵化场地。 2019年4月15日，天纵世纪公司向科服公司发送《回函》，主要载明：（1）收到《律师催告函》《解除协议通知书》。2016年10月公司入驻场地时，长虹科技大厦硬件设施、配套条件差，租赁场地仅为简装；（2）科服公司前任领导承诺天纵世纪公司在三年合同期内拥有场地免费使用权；（3）天纵世纪公司入驻后对3楼整层进行了精装修，花费金额接近400万元；（4）天纵世纪公司目前尚未盈利，但发展潜力大，未来公司经济状况将有较大改善；（5）因科服公司领导人事变动导致政策更新，与天纵世纪公司正常使用场地无关，不认可科服公司要求交纳费用的要求。 该《回函》由七一二公司工作人员草拟。 2019年6月21日，科服公司向天纵世纪公司复函，主要载明：（1）不认可天纵世纪公司享有三年免租期，天纵世纪公司应当自2018年1月1日起支付场地使用费；（2）合同已经解除，要求天纵世纪公司尽快搬离并支付费用。 2019年7月29日，天纵世纪公司向科服公司发送《关于确认长虹科技大厦B座第三层物业出租权及我司支付租金情况的告知函》，主要载明： （1）2016年9月至今，七一二公司称其与科服公司具有关联关系，并要求天纵世纪公司将租金直接支付给七一二公司。天纵世纪公司按照七一二公司的要求，将2016年12月31日至2019年12月30日期间的租金按时足额支付给七一二公司，七一二公司开具了房屋租赁费发票，已支付租金2609054.75元； （2）在与七一二公司签订合同过程中，七一二公司负责人告知天纵世纪公司其同时也是科服公司的负责人，并在签订合同时告知合同中“场地管理服务费”为使用场地的租金； （3）要求科服公司提供有权转租案涉房屋的权属证明； （4）要求科服公司明确与七一二公司之间是否存在关联关系； （5）要求科服公司确认是否从七一二公司收到天纵世纪公司支付的租金。 2019年11月30日，科服公司与天纵世纪公司未办理房屋交还手续。 另查明，2019年11月30日后，天纵世纪公司与案外人成都长虹电子科技有限责任公司签订租赁合同，继续租赁位于成都高新区天府四街长虹科技大厦（B栋）第3层的房屋。 另查明，2016年9月29日至2019年7月11日期间，天纵世纪公司累计向七一二公司支付房租订金、押金、房租、物业服务费、管理服务费、生活垃圾费等共计4380506.44元。七一二公司向天纵世纪公司出具了相应发票或收据。其中： 2016年10月30日，七一二公司出具房屋租赁费发票（2016.12.31-2017.6.30），金额378982.08元； 2017年12月27日，七一二公司出具房屋租赁费发票（2017.12.31-2018.12.30），金额795862.37元； 2019年1月16日，七一二公司出具房屋租赁费发票（2019.01.01-2019.11.30）两张，金额1055228.23元。 此外，天纵世纪公司在此期间较为稳定的定期向七一二公司支付有管理服务费。天纵世纪公司向七一二公司支付了从2016年12月31日至2019年11月30日的房屋租赁费，共计2609054.76元。 另查明，2018年11月26日，天纵世纪公司工作人员与七一二公司工作人员多次就房租支付问题进行沟通。 另查明，科服公司与案外人四川长虹佳华信息产品有限责任公司签订《绵阳科技城科技服务有限责任公司总部经济企业入驻协议》，约定由案外人四川长虹佳华信息产品有限责任公司租赁位于成都高新区天府四街长虹科技大厦（B栋）第4层01、02、03号房间，租赁期限为2018年9月1日至2018年12月31日，2018年度场地使用费标准为60元/平方米/月。 本院认为，民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。对本案争议焦点分述如下: 1.与谁形成租赁合同。科服公司、天纵世纪公司均认可与对方形成了租赁合同关系。但天纵世纪公司认为，《绵阳科技城科技服务有限责任公司孵化场地使用协议书》并未成立生效，其公司与科服公司形成了另一个没有书面合同的租赁合同关系。 结合本案证据，本院认为，2016年10月10日科服公司与天纵世纪公司签订的《绵阳科技城科技服务有限责任公司孵化场地使用协议书》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，协议自双方签字**即成立生效。该协议书没有约定明确的租金支付标准属实，但该约定的缺失不影响合同效力。天纵世纪公司主张的存在另一无书面合同的租赁合同关系本院不予支持。故本院确认天纵世纪公司与科服公司形成了租赁合同关系，合同约定为《绵阳科技城科技服务有限责任公司孵化场地使用协议书》。 2.天纵世纪公司是否应当向科服公司支付场地使用费。科服公司主张，《绵阳科技城科技服务有限责任公司孵化场地使用协议书》中的确没有约定租金标准。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第六十三条的规定，价款约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。因此参考与案外人四川长虹佳华信息产品有限责任公司订立的《绵阳科技城科技服务有限责任公司总部经济企业入驻协议》中约定的标准60元/平方米/月主张租金。 天纵世纪公司对该标准不予认可，主张其公司入驻时案涉房屋配套差，60元/平方米/月的标准过高。 本院认为，首先应当解决是否应当支付场地使用费的问题，其次再论以何种标准支付场地使用费。首先，根据2016年1月1日科服公司与七一二公司签订的《绵阳市科技城科技服务有限责任公司成都桥梁孵化器委托管理合同》，其中约定案涉房屋应向承租人收取的租金，由科服公司委托七一二公司代收。合同的实际履行过程中，七一二公司既向天纵世纪公司以房屋租赁费为名收取了费用，又向天纵世纪公司以管理服务费为名收取了费用。其次，若按照科服公司主张的场地使用费标准，加之七一二公司收取的管理服务费24元/平方米/月，则从2017年开始天纵世纪公司实际的类房租支出已经达到84元/平方米/月，该金额显然超出当时市场合理价格。再次，《绵阳科技城科技服务有限责任公司孵化场地使用协议书》中并未明确约定场地使用费的收取标准。综合以上因素，本院认为天纵世纪公司已经向科服公司支付了2016年12月31日至2019年11月30日的案涉房屋使用费，该费用系由七一二公司代收。 在此基础上，因科服公司与天纵世纪公司并未约定场地使用费的支付标准，科服公司还存在向天纵世纪公司追索其余房屋使用费的可能。科服公司与案外人四川长虹佳华信息产品有限责任公司签订的《绵阳科技城科技服务有限责任公司总部经济企业入驻协议》租赁期限、起租时间、租赁房屋面积与天纵世纪公司的情形存在较大差异，没有可参照性。故科服公司现在主张的60元/平方米/月，没有依据，本院不予支持。 3.违约金及场地占用费。因科服公司未能举证证明其主张房屋使用费的事实依据，对天纵世纪公司违约的事实本院不予确认，故逾期付款违约金、场地占用费也没有依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 驳回原告绵阳科技城科技服务有限责任公司全部诉讼请求。 案件受理费32452元，减半收取计16226元，由原告绵阳科技城科技服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二〇年八月二十七日 书记员　　王　琴