绵阳科技城科技服务有限责任公司、成都天纵世纪科技有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终92号 上诉人（原审原告）：绵阳科技城科技服务有限责任公司，住所地：四川省绵阳科创区孵化大楼A***。 法定代表人：**，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：**，四川道融民舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童秋月，四川道融民舟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都天纵世纪科技有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府四街199号2栋3楼。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川迪扬律师事务所律师。 原审第三人：四川七一二众创空间企业管理有限公司，住所地：四川省绵阳科创区创新中心2号楼众享空间6号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，上海市协力（无锡）律师事务所律师。 上诉人绵阳科技城科技服务有限责任公司（以下简称科服公司）因与被上诉人成都天纵世纪科技有限公司（以下简称天纵世纪公司）、原审第三人四川七一二众创空间企业管理有限公司（以下简称七一二公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初10561号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 科服公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决；2.请求依法改判由天纵世纪公司向科服公司支付自2018年1月1日至2019年4月10日期间欠付的场地使用费共计人民币2421274.4元（计算方式为60元/㎡/月×面积2631.82㎡×使用期间），并支付逾期付款违约金；3.请求依法改判由天纵世纪公司向科服公司支付自2019年4月10日至2019年11月30日期间的场地占用费，占用费标准按照房屋租金标准执行；4.本案一审、二审全部诉讼费由天纵世纪公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，前后逻辑混乱，严重混淆了科服公司、天纵世纪公司以及七一二公司之间的法律关系。1.科服公司与天纵世纪公司之间系合法的房屋租赁合同关系，科服公司依据协议约定向天纵世纪公司收取场地使用费具有事实和法律依据。科服公司与天纵世纪公司于2016年10月10日签订的《孵化场地使用协议书》系双方真实意思且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，虽该协议并未明确场地使用费的收取标准，但该合同要素的缺失并不影响合同生效，一审法院在判决书中亦对此进行了确认；故自该协议生效之日起即在科服公司与天纵世纪公司之间建立起了合法的房屋租赁法律关系，依据《孵化场地使用协议书》第五条第1款“乙方有责任和义务按期交付场地使用费”的约定，科服公司作为场地提供方向天纵世纪公司收取场地使用费，具有事实和法律上的合法依据。2.天纵世纪公司与七一二公司之间系孵化管理服务法律关系，天纵世纪公司向七一二公司支付的24元/㎡/月的费用系管理服务费。根据一审中天纵世纪公司提交的其与七一二公司签订的《租赁意向书》《四川七一二众创空间企业管理有限公司入孵企业管理服务合同》《管理服务费合同补充协议》《补充协议》等一系列协议文件中均明确约定的系七一二公司向天纵世纪公司提供孵化管理服务并由天纵世纪公司向七一二公司支付24元/㎡/月的管理服务费，在天纵世纪公司与七一二公司之间形成的系孵化管理服务法律关系，而七一二公司在一审中亦举证证明了其向天纵世纪公司提供了相应的孵化管理服务，故七一二公司向天纵世纪公司收取的“24元/㎡/月”费用实质系管理服务费，系其向天纵世纪公司提供孵化管理服务的交易对价，并非代收的场地使用费。即使天纵世纪公司认为七一二公司收取的“24元/㎡/月”管理服务费用过高或者七一二公司提供的孵化管理服务与交易对价严重不对等，这也系天纵世纪公司与七一二公司基于其孵化管理服务合同产生的民事纠纷；基于合同相对性，管理服务费用标准是否合理、七一二公司是否等价提供孵化管理服务以及七一二公司是否存在乱收费现象均与科服公司无关，不能够也不应当影响科服公司作为场地提供方向天纵世纪公司收取场地使用费。二、一审法院认定天纵世纪公司已经向科服公司支付了2016年12月31日至2019年11月30日的案涉房屋使用费且该费用系由七一二公司代收，缺乏最基本的事实依据和法律依据，系对天纵世纪公司严重偏袒。首先，科服公司并未委托七一二公司代收2016年12月31日之后的案涉场地使用费。2016年1月1日科服公司与七一二公司签订的《绵阳市科技城科技服务有限责任公司成都桥梁孵化器委托管理合同》中约定的委托期限仅截至2016年12月31日；后续科服公司与七一二公司分别于2018年6月29日及2018年11月20日签订了2018年度和2019年度的《绵阳科技城科教创业园区成都创新基地管理服务承揽合同》均未授权或委托由七一二公司代收案涉场地的场地使用费。况且，科服公司要求天纵世纪公司支付的系2018年1月1日之后的场地使用费和场地占用费，2018年之前系免费使用期，天纵世纪公司根本无须向科服公司支付所谓的“房屋租赁费”，七一二公司代收就更无可能，由此也可看出，七一二公司收取的“24元/㎡/月”的费用从始至终都是管理服务费。其次，七一二公司向天纵世纪公司收取的“24元/㎡/月”费用实质系管理服务费，并非代收的场地使用费。根据科服公司与天纵世纪公司签订的《孵化场地使用协议书》之约定仅科服公司有权收取场地使用费；七一二公司与天纵世纪公司签订的孵化管理服务及其补充协议等一系列合同也明确约定了“24元/㎡/月”是七一二公司收取的管理服务费，该费用对应的服务范围包括七一二公司向天纵世纪公司提供交流培训活动组织、项目推介、市场推广、管理咨询、人才引进等孵化管理服务，与科服公司场地使用费无关。七一二公司向天纵世纪公司开具的“房屋租赁费发票”恰恰从侧面证实天纵世纪公司从始至终都清楚明白的知晓其向七一二公司支付的费用并非场地使用费。案涉场地的免费使用期为一年，天纵世纪公司仅须支付自2018年1月1日之后的场地使用费，这系《孵化场地使用协议书》明确约定的，天纵世纪公司也系明确知晓的；而七一二公司却自2016年10月31日就向天纵世纪公司开具了所谓“房屋租赁费发票”，后续亦多次向天纵世纪公司开具“房屋租赁费发票”，结合七一二公司在一审中的陈述，说明租赁费发票只是七一二公司应天纵世纪公司入账所需而请税务机关代开的发票，并非双方的真实交易关系，更无法得出七一二公司代收了场地使用费的结论。再次，一审法院认为“按照科服公司主张的场地使用费标准，加之七一二公司收取的管理服务费24元/㎡/月，则从2017年开始天纵世纪公司的类房租支出已经达到84元/月/平方米，该金额显然超出当时市场合理价格”，如上所述，24元/㎡/月系七一二公司收取的管理服务费标准，与场地使用费完全无关。科服公司从案涉场地产权人成都长虹处整租的成本2018年约为43.76元/月/㎡再转租给天纵世纪公司的租金标准肯定要高于科服公司的租赁经营成本；更何况科服公司还给予了天纵世纪公司一年的免费使用期；再者，科服公司在一审过程中也提交了与案外人签订的与案涉场地同地段、***但不同楼层的2018年度的《企业入驻协议》证明同期其他租户的场地使用费标准也是60元/月/㎡，该标准具有合理性；退一步讲，即使人民法院综合评判后仍然认为科服公司主张的60元/月/㎡的场地使用费标准过高，法院也有权在考虑企业实际经营成本的基础上酌情调减。最后，从合理性方面而言，科服公司在场地免费使用期满后先后多次于2018年2月、2018年6月、2018年12月向天纵世纪公司去函要求双方共同协商确定场地使用费标准及相关费用支付事宜，天纵世纪公司始终不答复。2019年3月份，科服公司不得已委托了四川道融民舟律师事务所向天纵世纪公司发送《律师催告函》要求支付欠付的场地使用费，否则将按照《孵化场地使用协议书》第六条约定单方面解除合同，但依旧未收到天纵世纪公司任何回复。故2019年4月10日，科服公司依据《孵化场地使用协议书》第六条向天纵世纪公司发出《解除协议通知书》，单方面解除合同并要求其搬离腾退场地。直到此时，科服公司才收到来自天纵世纪公司的回函。科服公司自免费使用期满后，就一直积极主动联系天纵世纪公司要求双方共商场地使用及相关费用标准和支付事宜，是天纵世纪公司单方面封闭懈怠。直到科服公司发函解除孵化场地协议书后，天纵世纪公司却回函声称其已经将租金支付给了七一二公司。三、一审法院认为科服公司未能举证证明科服公司主张房屋使用费的事实依据和天纵世纪公司违约事实，不予支持科服公司主张的逾期付款违约金和场地占用费，属于事实认定错误。首先，一审法院确认了科服公司与天纵世纪公司的房屋租赁关系以及《孵化场地使用协议书》的效力，而《孵化场地使用协议书》中第五条乙方权利、责任和义务中第1项明确约定了乙方有责任和义务按期交付场地使用费，第六条第1款则明确约定了在乙方逾期交付场地使用费的情况下，甲方有权解除协议。在一审程序中科服公司提交了截至2019年9月天纵世纪公司仍占用案涉场地进行经营的现场图片且天纵世纪公司在庭审过程中亦自认其直至2019年11月30日仍占有使用案涉场地进行经营的事实。科服公司先后多次书面去函主张场地使用费，天纵世纪公司拒不协商解决也拒不支付，此种行为应当构成违约。在主张无果后，科服公司依据《孵化场地使用协议书》约定合法行使单方解除权，而天纵世纪公司依旧占有使用案涉场地拒不返还，导致科服公司无法将该处资产再次投入经营，于法于理，天纵世纪公司均应当支付场地占用费。综上，请二审法院支持科服公司全部上诉请求。 天纵世纪公司辩称，一、天纵世纪公司的租金已全部足额支付给了科服公司的受托方七一二公司。1.针对科服公司的第一条上诉请求，天纵世纪公司不予认可，天纵世纪公司认为一审法院区分了租赁关系，且租赁关系是天纵世纪公司与科服公司之间产生的，关于租赁价款如何确定，合同中没有约定价款，即没有约定租金单价是多少。双方争议的是款项是否是天纵世纪公司通过七一二公司缴纳以及租金标准是多少。2.从一审的情况来看七一二公司除了组织了几次联欢会之外，没有进行其他的管理服务，与合同约定不符。七一二公司与天纵世纪公司之间开具的票据都可以证明其收取的管理服务费是租金。3.按照科服公司与七一二公司之间的合同约定，七一二公司有权收取租金。二、关于科服公司称天纵世纪公司支付的款项是七一二公司代收没有依据这一点，天纵世纪公司认为科服公司与七一二公司之间本身就有委托合同，明确约定七一二公司可以代收租金。在合同签订过程及履行合同过程中，七一二公司是完全代表了科服公司，甚至负责人是同一人。票据的开具有相应的通话聊天记录，可以证明七一二公司确实在代科服公司收取租金。科服公司的领导至今只到过天纵世纪公司几次，其在2018年也来过，但从未提出过天纵世纪公司欠付租金的问题，如像科服公司所说其在2018年就进行过催收租金，那么其应当提供相应的证据，且科服公司应当在现场提出解决租金的问题，所以天纵世纪公司认为科服公司的上诉请求不成立。三、关于租金场地使用费多少的问题。科服公司在一审时提交了合同，但这些合同都超过了科服公司与成都长虹电子科技有限责任公司之间的合同期限，所以天纵世纪公司认为这是虚假的合同，且天纵世纪公司认为科服公司也没有能够证明其实际付款的流水，其是否实际履行不清楚，其也没有证据证明合理的租金究竟是多少。天纵世纪公司在2019年12月1日与成都长虹电子科技有限责任公司直接签订的租赁合同，租金单价是50元/㎡，对方所诉请的60元/㎡加上管理费不符合常理及市场标准。在2016年签署合同时，有很多房子租不出去，周围配套设施未跟上，所以对方的证据不能证明其租金标准为60元/㎡。同时天纵世纪公司签订合同时，租金是24元/㎡，但有10元/㎡的物业费，所以一共是34元/㎡；在2018年签订补充协议时将所谓的管理服务费，即租金就涨到了36.45元/㎡，按照科服公司要求天纵世纪公司再支付60元/㎡的租金，那么各项租金费用就有106.45元/㎡，显然与市场行情不符。综上，天纵世纪公司请求驳回科服公司的上诉请求。 七一二公司述称，因科服公司的上诉请求未涉及到七一二公司需要承担的法律后果和责任，七一二公司无其他意见。关于科服公司与天纵世纪公司各自陈述的观点，提请法庭注意，科服公司与天纵世纪公司只签订了孵化和管理协议，而没有签订《孵化场地使用协议书》，该协议是附条件的优惠（《管理服务费协议》第5条），从科服公司二审中提交的证据也可以看出是比市场价格低的金额，但需要在绵阳进行纳税，如果纳税未达到标准，那么就不能享受优惠。在一审法院认定租金的部分有关于差额的部分，有比照企业的面积，但未进行参照。关于租金背景的情况尤其是孵化的内容，应当在本案中予以考虑。 科服公司向一审法院起诉请求：1.判令天纵世纪公司支付自2018年1月1日至2019年4月10日期间欠付的场地使用费2421274.4元，并支付逾期付款违约金；2.判令天纵世纪公司支付2019年4月10日至2019年11月30日的场地占用费，标准按照租金标准执行。 一审法院认定事实：2014年，科服公司与案外人成都长虹电子科技有限责任公司签订《成都长虹科技大厦B栋（座）3-5（整）层及6层01、05、06、10、11号之租赁协议》（协议号：CDKJX-HT-2014-010），主要约定：（1）由科服公司承租位于成都市高新区天府四街199号的长虹科技大厦B栋（座）3-5（整）层及6层01、05、06、10、11号的房屋；（2）租赁期限自2014年12月1日至2019年11月30日；（3）租金：2014年12月1日至2015年11月30日期间每月266666.67元，从2015年12月1日起租金按照上一合同年租金价每年每平方米递增率5%收取。 2016年1月1日，科服公司与七一二公司签订《绵阳市科技城科技服务有限责任公司成都桥梁孵化器委托管理合同》，主要约定：（1）甲方为科服公司，乙方为七一二公司；（2）甲方将孵化器委托乙方经营管理，由乙方对该孵化器进行统一的规划、招商、推广和经营管理；（3）合同标的物为甲方所租赁的位于成都长虹科技大厦B栋（座）3-5（整）层及6层01、05、06、10、11号的房屋，总面积为9143.12平方米；（4）委托期限为2016年1月1日至2016年12月31日；（5）甲方委托乙方对孵化器整体运营和管理，甲方对乙方在管理、招商、营运等各方面进行评价，根据评价结果进行一定的政策支持和奖励。乙方有权按照乙方与入驻孵化器的企业达成的书面约定，向入驻孵化器的企业收取日常管理费、水电费等本合同约定的费用，其中日常管理费的收费标准应事先报甲方书面确认；（6）租金：该物业应向产权人缴纳的租金由甲方承担。该物业应向承租人收取的租金，由甲方委托乙方收取，并归甲方所有；（7）物业管理服务费：甲方承担未入驻或出租的房屋物业管理服务费，入驻或出租的房屋由乙方承担并统一收取，由甲方统一合并缴纳；（8）水电费：水电费用由乙方承担，甲方不承担水电费。如物业移交给乙方前存在未缴纳的水电费，***双方协商承担；（9）其他事项。 2016年9月29日，七一二公司与天纵世纪公司签订《租赁意向书》，主要载明：（1）甲方为七一二公司，乙方为天纵世纪公司；（2）租赁办公室位于长虹科技大厦B座第三层整层，面积2631.82平方米；（3）孵化期限为3年，管理服务费收费标准为24元/平方/月，物业费10元/平方/月；（4）其他事项。 2016年10月10日，七一二公司与天纵世纪公司签订《四川七一二众创空间企业管理有限公司孵化协议书》，主要载明：（1）甲方为七一二公司，乙方为天纵世纪公司；（2）孵化项目为影视、动画；（3）孵化周期2年，2016年12月31日至2018年12月30日；（4）乙方使用甲方提供孵化场地及其它公共设施，在甲方具备条件时，双方签订《场地使用协议》，费用标准根据甲方当时公布的价格体系实行；（5）其他事项。 随后，七一二公司与天纵世纪公司签订《孵化协议补充协议》，主要载明：七一二公司将位于成都高新区天府四街长虹科技大厦B座第三层（整层）提供给天纵世纪公司，使用总面积2631.82平方米。七一二公司给予天纵世纪公司为三个月的免租期，故天纵世纪公司在装饰装修该房屋前，需将装修方案和施工图纸，向广场物业管理有限公司申报，并经审核同意后，方可入场施工。 2016年10月10日，科服公司与天纵世纪公司签订《绵阳科技城科技服务有限责任公司孵化场地使用协议书》，主要约定：（1）甲方为科服公司，乙方为天纵世纪公司，孵化企业为天纵世纪公司；（2）孵化场地：甲方向乙方提供位于成都高新区天府四街长虹科技大厦（B栋）第三层作为乙方的孵化场地，使用总面积2631.82平方米；（3）使用期限：2016年12月31日至2019年11月30日；（4）协议第三条“费用及交纳方式”载明：“1、甲方免费向正式批准入驻的乙方提供办公房屋使用和设施配套使用，免费使用期限1年。2、1年免费期满，入孵企业可向绵阳科技服务有限责任公司有限公司提出书面申请享受减免的场地使用优惠政策（20%-50%优惠幅度）。3、场地使用费的年度调整幅度依照绵阳科技服务有限责任公司有限公司厂房、办公用房和土地价格体系标准规定的优惠幅度进行调整。4、在本协议约定的交费时间若乙方资金暂时困难，应书面提前向甲方提出延期申请。在甲方接到乙方申请并同意延期交费后，自应交费之日起10个工作日为合理优惠延误期，甲方不收取滞纳金；超过此期限，乙方应向甲方交纳当期应交费总额3‰/日的滞纳金；最长延期不得超过30日，如逾期不交，甲方有权终止孵化协议。5、乙方提前终止孵化或未满一年即离开孵化器，则须在离开前15个工作日内一次性付清场地使用费。6、电、水、物业管理费由乙方向物业管理公司自行支付。”（5）其他事项。 2016年10月10日，七一二公司与天纵世纪公司签订《四川七一二众创空间企业管理有限公司入孵企业管理服务费合同》，主要约定：（1）甲方为七一二公司，乙方为天纵世纪公司；（2）为加强孵化管理工作以及提升对孵化企业（项目）的服务质量，七一二公司对入孵企业（项目）收取场地管理服务费，场地管理服务费（不包含水、电、卫生等物业管理费）按年度计收；（3）服务期共3年，从2016年12月31日起至2019年11月30日止；（4）缴费期及条件：2016年12月31日至2019年11月30日的场地管理服务费为24元/平方米/月，使用面积为2631.82平方米。每年的年度场地管理服务费为757964.16元；（5）支付时间、方式：服务费每12个月支付一次，第一次服务费于合同生效后当日内交付给甲方，以后按每12个月结算一次，提前30日支付下次服务费；（6）在签署本合同时，乙方需向甲方交纳一个月服务费共63163.68元为押金。合同期满，在乙方交清场地管理服务费、水电费、物业管理费和违约金等相关费用，并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金；（7）场地管理服务费除包含澳新孵化器管理办公室对孵化场地的日常管理工作以外，还含孵化器公司对在孵企业提供以下孵化服务：一、交流培训活动组织；二、项目推介会；三、市场推广服务；四、咨询管理；五、人才引进；六、专业服务；七、融资投资服务费；（8）本协议有效期一年。届满时若双方签订的《绵阳科技城科技服务有限责任公司孵化协议书》仍未届满，甲乙双方应提前一个月进行协商续签或另签场地使用协议；（9）其他事项。 2016年10月10日，七一二公司与天纵世纪公司签订《管理服务费合同补充协议》，主要约定：（1）甲方为七一二公司，乙方为天纵世纪公司；（2）甲方将位于成都高新区天府四街长虹科技大厦B座第三层（整层）提供给乙方使用，总面积2631.82平方米；（3）使用期限三年，自2016年10月1日起至2019年11月30日止；（4）管理服务费为24元/平方米/月，即每年管理服务费为757964.16元。物业管理费10元/平方米/月，即每年费用315818.4元；（5）每年缴纳一次管理服务费和物业管理费与费用，到期前一个月内缴纳。甲方在收到乙方管理服务费和物业管理费用后7个工作日内提供增值税专用发票给乙方。第二年起，管理服务费以每年5%逐年递增，但不包括乙方的日常水电费和物业管理费，乙方的水电费按照实际计量计费。乙方安装独立空调系统，该空调系统所产生的一切费用由乙方自行承担；（6）其他事项。 2016年10月10日，天纵世纪公司入驻了位于成都市高新区天府四街199号长虹科技大厦B栋第三层的房屋并进行了装修。 2018年11月20日，七一二公司与天纵世纪公司签订《补充协议》，主要约定：（1）甲方为七一二公司，乙方为天纵世纪公司；（2）甲乙双方签订的原合同有效期截止到2019年11月30日，甲方承诺提前半年告知乙方场地续签结果；（3）甲乙双方经协商同意将2018年12月31日至2019年11月30日管理服务费单价变更为36.45元/平；（4）若科服公司与案外人成都长虹电子科技有限责任公司续签成功，则甲方承诺管理服务费的价格与续签价格一致；（5）若科服公司与案外人成都长虹电子科技有限责任公司续签未成功，则甲方有义务协助乙方与案外人成都长虹电子科技有限责任公司进行场地续签。 2018年6月29日，科服公司与七一二公司签订《绵阳科技城科教创业园区成都创新基地管理服务承揽合同》，主要约定：（1）甲方为科服公司，乙方为七一二公司；（2）甲方同意将成都创新基地入驻企业的管理服务等相关事宜交由乙方承揽负责；（3）项目位于甲方所租赁的位于成都高新区天府四街长虹科技大厦B栋（座）3-5（整）层及6层01、05、06、10、11号房间，计费总面积9143.12平方米；（4）合同有效期为2018年1月1日至2018年12月31日；（5）管理服务方式：甲方委托乙方对成都创新基地开展运营、提供企业服务、招商创税等事项。乙方应在甲方与入驻企业签订入驻协议后，与入驻企业签订《管理服务合同》，收取日常服务费、水电费、生活垃圾清运费等方面的费用；（6）甲方拥有成都创新基地的使用权、场地使用费标准的确定权和场地使用费收益权；（7）乙方根据房屋再装修投入、办公家具配备程度和提供会务、人力资源、法律等服务内容制订服务费标准，报甲方审定后施行；（8）其他事项。 2018年11月20日，科服公司与七一二公司签订《绵阳科技城科教创业园区成都创新基地管理服务承揽合同》，主要约定：（1）甲方为科服公司，乙方为七一二公司；（2）甲方同意将成都创新基地入驻企业的管理服务等相关事宜交由乙方承揽负责；（3）项目位于甲方所租赁的位于成都高新区天府四街长虹科技大厦B栋（座）3-5（整）层及6层01、05、06、10、11号房间，计费总面积9143.12平方米；（4）合同有效期为2019年1月1日至2019年11月30日；（5）管理服务方式：甲方委托乙方对成都创新基地开展运营、提供企业服务、招商创税等事项。乙方应在甲方与入驻企业签订入驻协议后，与入驻企业签订《管理服务合同》，收取日常服务费、水电费、生活垃圾清运费等方面的费用；（6）甲方拥有成都创新基地的使用权、场地使用费标准的确定权和场地使用费收益权；（7）乙方根据房屋再装修投入、办公家具配备程度和提供会务、人力资源、法律等服务内容制订服务费标准，报甲方审定后施行；（8）其他事项。 2019年3月1日，科服公司委托四川道融民舟律师事务所向天纵世纪公司发送《律师催告函》，主要载明：（1）天纵世纪公司应当于2018年1月1日起支付场地使用费；（2）科服公司曾多次发函告知天纵世纪公司免费使用期届满，并要求天纵世纪公司支付场地使用费。但截至2019年3月1日，天纵世纪公司没有回复也没有支付费用；（3）请天纵世纪公司在2019年3月15日前按照80元/平方米/月的标准向科服公司一次性付清自2018年1月1日至2019年2月28日期间欠付的场地使用费2947638.4元；（4）若天纵世纪公司不付费，科服公司将根据《孵化场地使用协议书》第六条约定单方面解除合同。 2019年4月10日，科服公司向天纵世纪公司发送《解除协议通知书》，通知解除与天纵世纪公司签订的《绵阳科技城科技服务有限责任公司孵化场地使用协议书》，并要求天纵世纪公司自协议解除之日起3个工作日内搬离物品并交还孵化场地。 2019年4月15日，天纵世纪公司向科服公司发送《回函》，主要载明：（1）收到《律师催告函》《解除协议通知书》。2016年10月公司入驻场地时，长虹科技大厦硬件设施、配套条件差，租赁场地仅为简装；（2）科服公司前任领导承诺天纵世纪公司在三年合同期内拥有场地免费使用权；（3）天纵世纪公司入驻后对3楼整层进行了精装修，花费金额接近400万元；（4）天纵世纪公司目前尚未盈利，但发展潜力大，未来公司经济状况将有较大改善；（5）因科服公司领导人事变动导致政策更新，与天纵世纪公司正常使用场地无关，不认可科服公司要求交纳费用的要求。 该《回函》由七一二公司工作人员草拟。 2019年6月21日，科服公司向天纵世纪公司复函，主要载明：（1）不认可天纵世纪公司享有三年免租期，天纵世纪公司应当自2018年1月1日起支付场地使用费；（2）合同已经解除，要求天纵世纪公司尽快搬离并支付费用。 2019年7月29日，天纵世纪公司向科服公司发送《关于确认长虹科技大厦B座第三层物业出租权及我司支付租金情况的告知函》，主要载明：（1）2016年9月至今，七一二公司称其与科服公司具有关联关系，并要求天纵世纪公司将租金直接支付给七一二公司。天纵世纪公司按照七一二公司的要求，将2016年12月31日至2019年12月30日期间的租金按时足额支付给七一二公司，七一二公司开具了房屋租赁费发票，已支付租金2609054.75元；（2）在与七一二公司签订合同过程中，七一二公司负责人告知天纵世纪公司其同时也是科服公司的负责人，并在签订合同时告知合同中“场地管理服务费”为使用场地的租金；（3）要求科服公司提供有权转租案涉房屋的权属证明；（4）要求科服公司明确与七一二公司之间是否存在关联关系；（5）要求科服公司确认是否从七一二公司收到天纵世纪公司支付的租金。 2019年11月30日，科服公司与天纵世纪公司未办理房屋交还手续。 一审法院另查明，2019年11月30日后，天纵世纪公司与案外人成都长虹电子科技有限责任公司签订租赁合同，继续租赁位于成都高新区天府四街长虹科技大厦（B栋）第3层的房屋。 一审法院再查明，2016年9月29日至2019年7月11日期间，天纵世纪公司累计向七一二公司支付房租订金、押金、房租、物业服务费、管理服务费、生活垃圾费等共计4380506.44元。七一二公司向天纵世纪公司出具了相应发票或收据。其中：2016年10月30日，七一二公司出具房屋租赁费发票（2016.12.31-2017.6.30），金额378982.08元；2017年12月27日，七一二公司出具房屋租赁费发票（2017.12.31-2018.12.30），金额795862.37元；2019年1月16日，七一二公司出具房屋租赁费发票（2019.01.01-2019.11.30）两张，金额1055228.23元。 此外，天纵世纪公司在此期间较为稳定的定期向七一二公司支付有管理服务费。天纵世纪公司向七一二公司支付了从2016年12月31日至2019年11月30日的房屋租赁费，共计2609054.76元。 一审法院又查明，2018年11月26日，天纵世纪公司工作人员与七一二公司工作人员多次就房租支付问题进行沟通。 一审法院还查明，科服公司与案外人四川长虹佳华信息产品有限责任公司签订《绵阳科技城科技服务有限责任公司总部经济企业入驻协议》，约定由案外人四川长虹佳华信息产品有限责任公司租赁位于成都高新区天府四街长虹科技大厦（B栋）第4层01、02、03号房间，租赁期限为2018年9月1日至2018年12月31日，2018年度场地使用费标准为60元/平方米/月。 一审法院认为，民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。对本案争议焦点分述如下: 1.与谁形成租赁合同。科服公司、天纵世纪公司均认可与对方形成了租赁合同关系。但天纵世纪公司认为，《绵阳科技城科技服务有限责任公司孵化场地使用协议书》并未成立生效，其公司与科服公司形成了另一个没有书面合同的租赁合同关系。 结合本案证据，一审法院认为，2016年10月10日科服公司与天纵世纪公司签订的《绵阳科技城科技服务有限责任公司孵化场地使用协议书》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，协议自双方签字**即成立生效。该协议书没有约定明确的租金支付标准属实，但该约定的缺失不影响合同效力。天纵世纪公司主张的存在另一无书面合同的租赁合同关系一审法院不予支持。故一审法院确认天纵世纪公司与科服公司形成了租赁合同关系，合同约定为《绵阳科技城科技服务有限责任公司孵化场地使用协议书》。 2.天纵世纪公司是否应当向科服公司支付场地使用费。科服公司主张，《绵阳科技城科技服务有限责任公司孵化场地使用协议书》中的确没有约定租金标准。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第六十三条的规定，价款约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。因此参考与案外人四川长虹佳华信息产品有限责任公司订立的《绵阳科技城科技服务有限责任公司总部经济企业入驻协议》中约定的标准60元/平方米/月主张租金。 天纵世纪公司对该标准不予认可，主张其公司入驻时案涉房屋配套差，60元/平方米/月的标准过高。 一审法院认为，首先应当解决是否应当支付场地使用费的问题，其次再论以何种标准支付场地使用费。首先，根据2016年1月1日科服公司与七一二公司签订的《绵阳市科技城科技服务有限责任公司成都桥梁孵化器委托管理合同》，其中约定案涉房屋应向承租人收取的租金，由科服公司委托七一二公司代收。合同的实际履行过程中，七一二公司既向天纵世纪公司以房屋租赁费为名收取了费用，又向天纵世纪公司以管理服务费为名收取了费用。其次，若按照科服公司主张的场地使用费标准，加之七一二公司收取的管理服务费24元/平方米/月，则从2017年开始天纵世纪公司实际的类房租支出已经达到84元/平方米/月，该金额显然超出当时市场合理价格。再次，《绵阳科技城科技服务有限责任公司孵化场地使用协议书》中并未明确约定场地使用费的收取标准。综合以上因素，一审法院认为天纵世纪公司已经向科服公司支付了2016年12月31日至2019年11月30日的案涉房屋使用费，该费用系由七一二公司代收。 在此基础上，因科服公司与天纵世纪公司并未约定场地使用费的支付标准，科服公司还存在向天纵世纪公司追索其余房屋使用费的可能。科服公司与案外人四川长虹佳华信息产品有限责任公司签订的《绵阳科技城科技服务有限责任公司总部经济企业入驻协议》租赁期限、起租时间、租赁房屋面积与天纵世纪公司的情形存在较大差异，没有可参照性。故科服公司现在主张的60元/平方米/月，没有依据，一审法院不予支持。 3.违约金及场地占用费。因科服公司未能举证证明其主张房屋使用费的事实依据，对天纵世纪公司违约的事实一审法院不予确认，故逾期付款违约金、场地占用费也没有依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：驳回科服公司全部诉讼请求。一审案件受理费32452元，减半收取计16226元，由科服公司负担。 二审中，七一二公司未向本院提交新证据。科服公司和天纵世纪公司向本院提交了下列新证据： （一）科服公司向本院提交如下证据：证据一，通知（科服公司在2018年2月27日向天纵世纪公司发出）及EMS邮寄单，拟证明科服公司在2018年2月27日要求天纵世纪公司提供能否在交税达标之后享受房租优惠政策的依据；证据二，缴费通知（科服公司于2018年6月28日向天纵世纪公司发出）及EMS邮寄单，拟证明科服公司向天纵世纪公司发出支付2018年上半年使用费的缴费通知，并载明了收款方是科服公司，及缴费标准及上半年的金额；证据三，《关于提供2018年度在科创区交税凭证的函》（科服公司于2018年12月26日向天纵世纪公司发出）及EMS邮寄单，拟证明科服公司在该函中再次明确，如果天纵世纪公司逾期未向科服公司递交享受优惠政策的相关材料，应向科服公司缴纳2018年场地使用费的总额为2526547.2元，并附上了收款账号；证据四，绵阳科技城科技服务有限责任公司总部经济企业入驻协议（协议编号：KF-CW-20180428-013，入驻企业：四川猎鹰科技有限公司，签署时间：2018年5月2日），绵阳科技城科技服务有限责任公司总部经济企业入驻协议（协议编号：KF-CW-20180517-016，入驻企业：四川奇石缘科技股份有限公司，签署时间：2018年5月15日），拟证明科服公司分别与案外人签订协议，明确约定了场地使用费最低都是按照60元/㎡的标准收取。 天纵世纪公司质证认为，对科服公司提交的证据一和证据二，天纵世纪公司未收到此两份通知，邮寄单上并不能确认邮寄内容，也没有时间邮戳，无法确定邮寄时间及邮寄内容是科服公司主张的两份通知，并且回执上签字并非是天纵世纪公司前台工作人员**签署，邮寄单上有“**”“**”字样，与本人名字“**”不同。此外，科服公司提交了落款时间为2018年6月28日的邮寄单，在2018年6月29日科服公司与七一二公司补签了2018年度的《管理承揽合同》，但却抹去了代收租金这一项内容，天纵世纪公司怀疑七一二公司与科服公司串通。对科服公司提交的证据三，天纵世纪公司未收到该函，另外，科服公司提交的这份文件的落款时间是2018年12月26日，邮寄单上面显示的时间是1月3日，推测为2019年1月3日，但天纵世纪公司在2018年12月28日已经向七一二公司支付了2018年12月31日至2019年11月30日一整年的房屋租赁费，即在天纵世纪公司支付最后一笔房租费之后，科服公司才邮寄函件，天纵世纪公司有理由怀疑七一二公司与科服公司串通，收取天纵世纪公司高额房屋租赁费。对科服公司提交的证据四，两份合同的真实性无法确认，无法证明案外人按照合同即按照60元/㎡的标准实际履行了合同义务。在这两份合同中也明确了有场地使用费减免的政策，虽然约定租金标准为60元/㎡，但租赁合同是否实际履行及履行租金标准多少无法确定。另外，租用期间短，租用面积小，与天纵世纪公司情况不同，天纵世纪公司租赁面积为2600多平方米，租赁时间为2016年至2019年，所以这两份合同的租金标准对本案无参考性。 七一二公司质证认为，科服公司提交证据与七一二公司无关，不发表质证意见。 （二）天纵世纪公司向本院提交如下证据：天纵世纪公司财务与七一二公司**聊天记录，拟证明2018年10月10日及2019年7月12日，七一二公司告知天纵世纪公司提供税收凭证，天纵世纪公司予以配合，天纵世纪公司与科服公司之间沟通都是通过七一二公司来传达，且天纵世纪公司配合缴税，配合报送缴税情况，无违约情况，也可以侧面证明天纵世纪公司没有收到科服公司要求天纵世纪公司缴费的函件。 科服公司质证认为，科服公司对于聊天记录中**的身份无异议，但科服公司认为天纵世纪公司的证据达不到天纵世纪公司的证明目的。首先七一二公司是作为天纵世纪公司的日常孵化管理方，天纵世纪公司有任何资料向七一二公司递交，科服公司认为是符合七一二公司服务职责的；其次，通过天纵世纪公司提交的二审证据，也印证了科服公司与天纵世纪公司签订的《场地使用协议》中，天纵世纪公司是清楚需要享受优惠政策的基本标准，所以其也才会积极的提供，但天纵世纪公司提供的税收凭证显示天纵世纪公司没有达到相应的优惠政策。 七一二公司质证认为，对天纵世纪公司提交的聊天记录的真实性予以认可，但其工作人员在聊天记录中是做沟通协调工作，向天纵世纪公司要纳税凭证，也是基于孵化政策，即帮天纵世纪公司争取优惠政策。 本院认为，对科服公司提交的证据一、二，因EMS邮寄单上注明内件品名为“文件”，无法确认是否为科服公司主张的通知及缴费通知，故无法确认通知及缴费通知是否送达天纵世纪公司，本院对科服公司提交的证据一、二不予采信；对科服公司提交的证据三真实性、关联性予以认可，是否能达到科服公司的证明目的，本院将在下文综合本案其他事实予以认定；对科服公司提交的证据四，与本案不具有关联性，本院不予采信。天纵世纪公司提交的证据具有真实性，是否可以达到其证明目的，本院将在下文综合本案其他事实予以认定。 二审查明案件事实与一审查明案件事实一致，本院对一审查明案件事实予以确认。 二审另查明： （一）2016年10月11日，天纵世纪公司向七一二公司转账692800.48元，银行转账凭证中载明的摘要为“房租（20161231-20170630）+物业费（20161231-20171230）” （二）2016年10月27日、12月5日天纵世纪公司分别向七一二公司转账18046.77元和360935.31元，银行转账凭证中载明的摘要分别为“预付2017年7月1日至12月31日房租”“2017.7.1-2017.12.31租金” （三）2017年9月29日、12月1日、12月15日，天纵世纪公司分别向七一二公司转账100000元、100000元、911680.77元，银行转账凭证中载明的摘要分别为“2018年房租预付款”“房租预付款”“房租+管理服务费（2017.12.31-2018.12.30）” （四）2018年12月28日，天纵世纪公司向七一二公司转账1000000元，银行转账凭证中载明的摘要为“2018.12.31-2019.11.30房租及物管费” 二审中，科服公司认可冷月映潭在签订案涉合同时系科服公司成都分公司负责人。七一二公司认可冷月映潭系七一二公司负责人。科服公司和七一二公司均认可2017年前科服公司委托七一二公司收取租金。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：天纵世纪公司是否应当向科服公司支付2018年1月1日至2019年11月30日的房屋使用费及使用费的标准。就争议焦点评述如下： 首先，按照天纵世纪公司和科服公司签订的《绵阳科技城科技服务有限责任公司孵化场地使用协议书》约定，天纵世纪公司应当支付租金，科服公司应当依照天纵世纪公司完成的税收情况确定相应的租金。 其次，天纵世纪公司向七一二公司转账支付了款项，并备注款项性质为租金以及对应的期间。七一二公司也出具了相应的发票，发票中也载明了对应的期间。虽然七一二公司辩称其系受天纵世纪公司要求出具发票即否认其收取的是租金，但并未举证加以证明，且未举证对天纵世纪公司转账备注的摘要和七一二公司出具发票载明的明细予以反驳，故依据天纵世纪公司转款明细和七一二公司开票明细，可以确认七一二公司通过开具发票的方式确认天纵世纪公司向七一二公司支付了2016年12月31日至2019年11月30日的租金。 最后，七一二公司收取租金的行为能否约束科服公司。对此本院认为，七一二公司受科服公司委托对案涉房屋在内的孵化器进行经营管理，负责招商、对外宣传等事宜，在2017年前科服公司还委托七一二公司收取租金，天纵世纪公司等承租人基于七一二公司享有的上述权利，足以相信七一二公司有权代表科服公司处理案涉房屋租赁事宜。而依据本案采信的证据仅能证明科服公司要求天纵世纪公司向科服公司支付租金的意思表示于2019年1月3日到达天纵世纪公司，但在此之前天纵世纪公司已经支付2016年12月31日至2019年11月30日的租金。加之科服公司未举证证明天纵世纪公司在此过程中非善意。故本院确定七一二公司收取租金的行为产生的后果应由科服公司承担，如科服公司认为七一二公司收取租金的行为损害其利益，可另行主张权利。因此，科服公司关于天纵世纪公司应当支付2018年1月1日至2019年4月10日租金以及2019年4月10日至2019年11月30日占有使用费的主张，本院依法不予支持。 综上所述，科服公司的上诉请求及上诉理由均不成立。一审判决认定事实基本清楚，适用法律部分不当，但判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32452元，由绵阳科技城科技服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　王　果 审 判 员　赵　韬 二〇二一年七月二十日 法官助理　黄　迪 书 记 员　***