某某与北京某某企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0112民初11162号 原告：***，男，1955年6月29日出生，汉族，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：***，北京泽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京泽达律师事务所律师。 被告：北京***企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 第三人：北京房修一建筑工程有限公司，住所地北京市西城区太平湖东里甲5号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京科宇律师事务所律师。 原告***诉被告北京***企业管理有限公司（以下简称***公司）、第三人北京房修一建筑工程有限公司（以下简称房修一公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、**，被告***公司的委托诉讼代理人***，第三人房修一公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告为原告位于北京市通州区通惠南路X号X幢X**X层X号房屋更换室内给水立管和配水管，给水管更换为镀锌钢管，室内给水管更换至水表处，室外至自来水井；更换室内排水主管及排水支管，厨房、卫生间排水管为UPVC内螺旋管，更换至室外管井，首层至管井处为A型铸铁管；室外污水主管线更换为DN200双壁波纹管。更换管线需拆除管线包管、洁具、装饰装修，剔凿**、管洞堵抹进行恢复；室外地砖或混凝土路面拆除并恢复，室外给水管线做保温、排水管线做防腐处理，***掏；清理现场，渣土外运；第三人与被告承担连带责任；2.律师费5000元由被告及第三人连带承担；3.本案诉讼费由被告及第三人连带承担。事实与理由：2016年9月20日，原告***与被告北京***企业管理有限公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定将位于北京市通州区通惠南路X号X幢X**X层X号房屋出租给北京***企业管理有限公司，租赁期限自2016年9月25日至2018年9月24日。2018年8月11日，***签了合同至2021年12月31日。合同到期后，***收回房屋后得知2017年小区物业公司北京房修一建筑工程有限公司免费为小区所有房屋改造屋内上下水管。但在整个租赁期间，***没有收到过北京***企业管理有限公司的任何告知，致使***错过了上水管改造。因此北京***企业管理有限公司未履行妥善管理房屋的义务。为维护原告合法权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，向你院起诉。 被告***公司辩称：我公司对房屋改造并不知情，没有接到通知，登记备案的是产权人，物业也不会通知我公司，我公司不应当承担责任。 第三人房修一公司述称：我公司不是租赁合同相对方，涉及到房屋上下水改造我公司没有责任，责任在原告自身，原告将我公司列为第三人没有法律和事实依据。 本院经审理认定事实如下：***系坐落于通州区通惠南路X号幢X**X层X号房屋的所有权人。2018年8月11日，***（甲方）与***公司（乙方）签订《北京相寓资产管理服务合同》，约定：甲方将所拥有的标的资产坐落于通州区通惠南路1号7幢3**6层602号委托乙方进行管理；资产管理服务期限为2018年10月3日起至2021年12月31日止；双方经评估后一致认为，标的资产预计租金收益为2750元/月；为提升租客租住品质，乙方将视情况对管理标的资产进行相应的装修及配置服务，由于装配的投入提升标的资产价值后乙方所代收的实际租金收益高于预计租金收益之差额为增值收益；资产管理服务期间内，因为寻找客户、客户更换空档期等原因导致的空置保障服务费，甲方给乙方收个管理周期10天，次个管理周期起每个管理周期10天的约定空置保障服务费；甲方的维修责任：资产管理服务期间，根据维修基金标准，乙方按照附件四维修范围承担相应维修责任。发生需要甲方维修情形后，乙方向甲方发出维修通知。甲方应于通知送达后24小时内完成维修、替换或者其他解决方案。若甲方未能于通知送达后4小时内回复或24小时内未解决问题，则乙方有权进行相应处理，上述产生的相应费用乙方有权在结算时从甲方应得租金收益中扣除。乙方的维修责任：资产管理服务期间，乙方按照附件四维修范围承担相应维修责任。资产管理服务期间，乙方承诺妥善管理标的资产，因乙方重大过错而致使标的资产毁损、灭失的，应依法承担赔偿责任；双方并就合同其他事宜做出约定。附件四：维修项目明细表，管道，甲方维修项目：供水、供暖、燃气、通风、下水以及烟道主管道的维修和疏通，水、燃气表、总阀门老化需要翻新或更换；维修基金维修范围：零部件故障检修，水管漏水、爆裂产生的维修费用。 上述合同履行过程中，房修一公司自北京房地集团有限公司承包通州区通惠南路X号院及甲X号院给排水管线改造工程，开工时间为2019年5月，施工内容为更换室内给水立管和配水管，给水管更换为镀锌钢管，室内给水管更换至水表处，室外至自来水井；更换室内排水主管及排水支管，厨房、卫生间排水管为UPVC内螺旋管，更换至室外管井，首层至管井处为A型铸铁管；室外污水主管线更换为DN200双壁波纹管。更换管线需拆除管线包管、洁具、装饰装修，剔凿**、管洞堵抹进行恢复；室外地砖或混凝土路面拆除并恢复，室外给水管线做保温、排水管线做防腐处理，***掏；清理现场，渣土外运。房修一公司称已张贴改造工程的相关通知，***及***公司称未接到相关通知，涉案房屋未能接受改造。 本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，***与***公司签订《北京相寓资产管理服务合同》，该协议并无法律规定无效或可撤销之情形，应属合法有效。该合同虽名为资产管理服务合同，但从内容上仍为***将涉案房屋交付***公司，***公司按照约定向***支付租金，其性质符合租赁合同的特点，因此《北京相寓资产管理服务合同》的性质应为房屋租赁合同。本案争议的焦点为***公司是否负有向***通知涉案房屋给排水管线改造的义务。依据法律规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，现有证据不能证明***公司收到涉案房屋进行改造的通知，***主张依据合同相关条款，***公司负有合同约定通知义务，但结合合同条款内容，该通知义务为发生需要***维修情形后，***公司向***发出维修通知，本案中涉案房屋上下水管并无需维修之情形，且对于房屋排水管线的改造***公司并无约定之通知义务。因此，***要求***公司对涉案房屋的给排水管线进行改造并无事实及法律依据，本院不予支持。房修一公司并非房屋租赁合同的相对方，***基于房屋租赁合同关系要求房修一公司承担涉案房屋给排水管线的改造义务，亦无法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告***负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二三年四月二十四日 法官助理　*** 书 记 员　王　丹