广东宾豪科技股份有限公司、东莞市振茂实业投资有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省东莞市中级人民法院 民事判决书 （2020）粤19民终9381号 上诉人（原审原告）：广东宾豪科技股份有限公司，住所地为广东省东莞市东坑镇东坑大道北82号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，广东百科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东百科律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：东莞市振茂实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市东坑镇彭屋村彭屋庄寮52号。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，广东大洲律师事务所律师。 上诉人广东宾豪科技股份有限公司（以下简称宾豪公司）因与上诉人东莞市振茂实业投资有限公司（以下简称振茂公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初5167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 宾豪公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判振茂公司赔偿宾豪公司因《厂房租赁合同》无效产生的损失费用，扣除判决第一项已支持的损失后共计12672431.05元。2.本案一审、二审诉讼费用由振茂公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，认定双方过错比例不当。承租人宾豪公司不可能比出租人振茂公司更了解租赁物情况，而振茂公司在了解租赁物存在报建手续不完善的情况下仍出租案涉厂房，应承担合同无效的全部责任。宾豪公司已尽合理审查义务。1.《厂房租赁合同》及《补充协议（一）》签订于案涉厂房完成建设前，在建工程不属于《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的适用范围，故案涉合同不存在合同无效的情形。2.案涉合同明确约定振茂公司需提供合法产权，且《补充协议（二）》中再次重申要求振茂公司加建需征得相关部门同意。案涉厂房交付后，振茂公司仍未向宾豪公司出具相关权属证明文件，后经反复催促，振茂公司出示了竣工验收备案文件，并反复承诺仅需完成行政部门审批流程即可完成案涉厂房报建程序，取得完整权属证明文件。3.宾豪公司因振茂公司虚假承诺而缔约，且因振茂公司未履行承诺导致案涉《厂房租赁合同》无效而遭受巨额损失。一审法院认定宾豪公司承担缔约过失责任，实属不当。二、厂房搬迁费用属于宾豪公司因《厂房租赁合同》无效必然产生的损失，宾豪公司有权要求振茂公司承担因搬迁产生的相关费用损失。三、案涉厂房加建扩建部分工程已经过振茂公司同意，发生的费用应由振茂公司承担。一审判决认定加建、扩建费用因未通过审批为由要求宾豪公司承担该部分全部的损失费用，适用法律错误。宾豪公司征得振茂公司同意后方进行装修改造，案涉合同也约定振茂公司有权随时对案涉厂房进行安全检查，故振茂公司完全了解并默示同意了宾豪公司的装修改造工程。依据《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，即便属于未合法建设手续的情形，也应当按照过错分担加建扩建费用。 振茂公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判振茂公司向宾豪公司赔偿装饰装修损失64722元。2.维持一审判决第二项。3.本案一、二审诉讼费由宾豪公司承担。事实和理由：一、一审法院错误计算宾豪公司的装饰装修损失，对加建、改建部分未全部扣除。1.加建、改建部分包括土建工程、办公室装饰装修工程（包含厂房装饰工程、实际为二楼展厅及办公室）、彩钢板及铁棚工程等，一审法院仅扣除土建工程部分，其余未扣除。2.双方于2020年7月3日签订的《分厂厂房搬迁工程处理》协议约定，搬迁时能搬走的设备宾豪公司已拆走，没有拆走的（包括悬挂输送线工程，厨房工程，直饮水、宿舍热水系统，环保空调，主线、电线、灯具等配电工程）已经折价转让给振茂公司，二楼展厅属于加建部分，振茂公司不同意利用，由宾豪公司拆除。3.一审法院计算装修损失时包含了宾豪公司购买设备的价款，设备已由宾豪公司搬走，该价款不属于装饰装修损失。4.宾豪公司一审主张的厂区硬化及墙面工程、消防工程才属于装饰装修损失部分，合计金额为431477.25元。二、一审法院计算装饰装修现值方法错误。在计算装饰装修现值时，应考虑折旧因素。宾豪公司于2020年7月8日搬迁完毕交还厂房，实际占有使用期限7年，案涉合同约定租期10年，对应7年的折旧，现值为129443元，振茂公司应承担其中的一半即64722元。 针对宾豪公司的上诉，振茂公司二审辩称：一、宾豪公司应对案涉租赁合同无效承担主要责任。1.宾豪公司签约前后明知租赁合同无效，仍承租、装修、扩建，其损失是对无效合同放任的结果，宾豪公司应对其损失承担主要责任。2.振茂公司并未隐瞒房屋真实情况，并未做任何虚假承诺。振茂公司是以租赁合同有效为前提签约和履约的，并非恶意利用合同无效谋取不当利益。3.宾豪公司并未因合同无效受损，反因无效合同获益，按照前案判决，宾豪公司应在2019年2月9日交还厂房，但直到2020年7月8日才腾退完毕。振茂公司在前案主张迟延支付租金的违约金123万余元因合同无效导致宾豪公司直接获益119万余元，振茂公司却因无效合同受损。二、搬迁损失不属于宾豪公司必然产生的损失，如果案涉租赁合同有效且宾豪公司并未实际搬迁，未产生任何搬迁费用。三、案涉《厂房租赁合同》第5.2.8条约定宾豪公司改建加建应由振茂公司书面同意。宾豪公司改建、加建未经振茂公司书面同意，相应责任应由其承担。且（2019）粤19民终7815号民事判决书已对宾豪公司改建、加建部分责任承担作出了认定，由宾豪公司举证证明改建、加建经振茂公司书面同意。 针对振茂公司的上诉，宾豪公司二审辩称：一、一审法院明确扣除加建、改建、可拆除的装饰装修部分，且对装饰装修性质予以计算、扣除。一审法院扣减的可拆除装饰装修部分未考虑到拆除后将导致使用价值减损的情况，该部分应视为装饰装修实际损失费用。二、本案系因合同无效导致的缔约过失责任，振茂公司在本案中系厂房出租人外，还系案涉厂房的建设方，其主张承租人应对其出租物业承担案涉建筑报建审查的责任，缺乏依据。宾豪公司在缔约时以高于市场平均价承租案涉厂房，且出租期限长达十年，振茂公司主张宾豪公司因合同无效受利缺乏理由，其是站在随时可以解除合同的立场。宾豪公司在原《厂房租赁合同》及《补充协议（二）》中屡次要求振茂公司提供合法产权，振茂公司以各种理由拖延。依据宾豪公司一审提交的新三板上市法律意见书可知振茂公司对案涉厂房作出保证。宾豪公司已对厂房投入巨额成本，不得已继续承租案涉厂房，如解除合同将面临巨大风险、遭受亏损。宾豪公司在履约过程中不存在解约的可期待性。振茂公司应承担主要的缔约过失责任。三、装饰装修损失现值应参照建筑物50年及实际使用年限进行折算，而非按照租期及实际使用年限进行折算。 宾豪公司向一审法院起诉请求:1.振茂公司赔偿宾豪公司装饰装修、停产停业、设备搬迁、员工安置等损失合计14441997.64元。2.本案一审诉讼费用由振茂公司负担。 一审法院认定以下事实： 一、关联案件及本案纠纷 一审法院（2018）粤1973民初16800号民事判决及广东省东莞市中级人民法院（2019）粤19民终7815号民事判决（2019年10月9日生效）查明：广东宾豪旅行用品有限公司（乙方）与振茂公司（甲方）于2013年4月30日签订《厂房租赁合同》，约定甲方将东莞市东坑镇彭屋村的厂房、宿舍、电房、守卫室出租给乙方使用，租赁期限为10年等，后双方陆续签订3份补充协议，确定交付时间和租赁面积；后广东宾豪旅行用品有限公司变更企业名称为宾豪公司。 以上《厂房租赁合同》因所涉租赁物未取得建设工程规划许可证而被上述一、二审判决确认无效，二审判决还裁令宾豪公司于判决发生法律效力之日起六个月内向振茂公司腾退案涉租赁物等。 2020年2月21日宾豪公司诉至一审法院，要求振茂公司赔偿装饰装修损失7009000.17元、搬迁损失7432997.47元，合计14441997.64元。截至本案一审庭审辩论终结前宾豪公司尚未腾退租赁物。 二、装饰装修损失 宾豪公司主张：1.振茂公司交付的仅为厂房主体框架，并不具备垃圾房、危品房、设备房、办公房等基本功能区分，宾豪公司为生产经营的实际需要，在征得振茂公司同意后对租赁物进行装修改造及加建、扩建，由此花费7009000.17元；2.上述花费包括17项：灯饰工程176950.30元、低压配电箱工程126769元、直饮水和宿舍热水系统工程167935.30元、厨房设备及厨房配套工程250000元、悬挂输送线工程582780元、厂区硬化及墙面工程407650元、厂房土建工程832452元、厂房装饰工程1201165.88元、配电工程150000元、变压器和配电柜及电缆等配电设备580000元、节能环保空调工程288800元、空调和彩钢板及铁棚工程1391846元、办公室装修装饰工程509626元、燃气工程58000元、电气工程161198.44元、消防工程23827.25元、变压器400KW升级800KW工程100000元；3.以上17项全部属于装饰装修，除空调、变压器外其余均已附合，7009000.17元应由振茂公司全额赔偿。 为证明其主张，宾豪公司提交了合同等相关证据，其中大部分证据于2013年至2014年期间形成，有一份预算总价款为487499元的装饰装修工程施工合同于2017年签订。振茂公司认为以上证据不能证明宾豪公司的装饰装修损失，主张宾豪公司加建、扩建未经振茂公司同意，应予拆除，其他证据记载的货物或设备购买不属于装修；只有装饰装修工程才可能构成宾豪公司损失，但装饰装修的残值应从宾豪公司腾退租赁物时起算，宾豪公司尚未腾退租赁物，装饰装修残值在本案中无法确定。 三、搬迁损失 宾豪公司主张的搬迁损失7432997.47元包括10项：厂区设备物料产品等搬迁运费损失726000元、空调拆装人工费用损失280515元、一楼设备拆装费用损失728059元、一楼设备拆装应租用的其他设备费用损失200000元、吊装线损失98280元、供气系统拆装费用损失482877.39元、变压器拆装费用损失184267元、流水线滑梯拆装费用损失75400元、搬厂停工员工安置费用损失4527618元、停业停产损失129981.08元。 为证明其主张，宾豪公司提交了报价单等证据。振茂公司主张宾豪公司主张的搬迁损失并未实际产生，且即使合同有效，期满后宾豪公司仍需搬迁，现因合同无效搬迁，只是将时间提前。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。宾豪公司与振茂公司签订的《厂房租赁合同》因所涉租赁物未取得建设工程规划许可证而被生效裁判文书确认为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。振茂公司将未取得建设工程规划许可证的租赁物出租给宾豪公司，宾豪公司未对租赁物是否取得建设工程规划许可证尽审核义务，双方对合同无效均有过错，应各自承担相应的责任。 宾豪公司诉请要求振茂公司赔偿装饰装修损失和搬迁损失，其中搬迁损失既未实际产生，也属于宾豪公司在自己过错范围内应当自行承担的损失，一审法院对宾豪公司关于赔偿搬迁损失的诉请不予支持。至于装饰装修损失，首先，宾豪公司确认空调、变压器不属于已附合的装饰装修，故空调、变压器及附属设施对应的费用应予扣除；其次，土建工程属于加建、扩建，并非装饰装修，且宾豪公司未提交证据证明加建、扩建部分通过了相关审批，故相应费用应予扣除；扣除以上项目后宾豪公司装饰装修花费合计3539133.17元。 综合装饰装修时间、合同约定的租赁期限以及生效裁判文书裁决宾豪公司应当返还租赁物的时间等因素，一审法院酌情认定上述装饰装修现值1769566.59元。结合振茂公司在答辩意见中对已形成附合的装饰装修物的利用态度，宾豪公司要求振茂公司赔偿以上装饰装修现值损失，一审法院予以支持。宾豪公司超出部分的诉请，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、东莞市振茂实业投资有限公司向广东宾豪科技股份有限公司赔偿装饰装修损失1769566.59元；二、驳回广东宾豪科技股份有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费54226元（广东宾豪科技股份有限公司已预交），由东莞市振茂实业投资有限公司负担6644元，广东宾豪科技股份有限公司负担47582元。 上诉人宾豪公司二审期间向本院提交以下证据：证据一、《厂房搬迁工程汇总表》及搬迁工程合同、付款凭证[包括《搬运合同》（宾豪公司与东莞市百世搬家有限公司）、《厨房设备拆除工程承包协议》、《搬运合同》（宾豪公司与东莞市安盛专业搬运吊装公司）、《配电工程施工合同书》、《电气工程、流水线和吊装线工程拆除承包协议》（两份）、《设备及工程项目拆除承包协议》、《协议书》、东莞市德旺净化工程部报价单],拟证明宾豪公司因搬迁厂房产生损失费用暂计3641794元。证据二、广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初16800号民事判决书，拟证明振茂公司早于2017年之前得知宾豪公司改建加建的事实，但从未提出异议，视为振茂公司接受宾豪公司改建加建的事实。案涉厂房改建加建工程费用应由振茂公司承担。证据三、广东省高级人民法院（2018）粤民申10712号民事裁定书，拟证明厂房租赁合同无效后的拆迁费用属于合同无效必然导致的损失，振茂公司应予赔偿宾豪公司。证据四、银行转账凭证、收款收据及发票，拟证明宾豪公司因搬迁厂房产生的损失费用。证据五、（2020）粤莞东部第7287号公证书及厂房搬迁后内部照片，拟证明宾豪公司搬迁厂房前后的内外设施情况，宾豪公司对《厂房搬迁工程汇总表》所列搬迁项目均已履行，且搬迁项目中不存在整体交付振茂公司的情况。振茂公司对此发表质证意见如下：一、搬迁损失不属于宾豪公司必然产生的损失，上述证据中的部分合同、票据是伪造的。二、对银行转账凭证、收款收据及发票的真实性不确认。振茂公司已有证据证明宾豪公司提供的部分合同项目虚假。三、对公证书、搬迁后厂房内部照片，从形成时间来看，不属于二审新证据，法院如采纳，应予罚款。且振茂公司二审提交的《分厂厂房搬迁工程处理》协议显示诸多项目已经整体转让给了振茂公司。 上诉人振茂公司二审期间向本院提交以下证据：证据一、《分厂厂房搬迁工程处理》，拟证明宾豪公司在搬厂过程中已对案涉工程及设备进行整体打包转让，宾豪公司提供合同等单据为虚假。证据二、照片五张，拟证明排气管道已转让且未拆除，宾豪公司主张拆装费用无事实依据。宾豪公司对此发表质证意见如下：一、对《分厂厂房搬迁工程处理》的真实性、合法性确认，对关联性有异议。该证据是双方在执行过程中达成执行和解作出的确认文件，原建造价格仅是估值，并未区分加建、改建、添附、折旧，双方认可的转让价格更能体现项目价格。二、对照片的真实性、合法性确认，不确认关联性。宾豪公司主张拆除的管道包括照片拍摄的管道与其他管道，宾豪公司已提供合同、票据、支付凭证证明，振茂公司没有反证证明宾豪公司提供证据虚假。搬迁费用应以实际支付凭证为准，宾豪公司已在装饰装修工程情况汇总清单中列明了电气工程项目。宾豪公司仅将振茂公司不同意搬迁的部分厂房达成执行和解。振茂公司不同意保留及宾豪公司已经搬迁部分工程，宾豪公司已经拆除、搬迁处理，属于搬迁费用损失。 本院对一审查明的事实予以认定。 另查明,宾豪公司于2020年7月8日将案涉厂房交还给振茂公司。宾豪公司二审中表示厂房已经拆迁，不存在鉴定条件，不申请司法鉴定。 又查明，2020年7月3日双方签订《分厂厂房搬迁工程处理》，该协议版本由宾豪公司提供，《分厂厂房搬迁工程处理》约定：1.保安室;2.生产大楼前面的垃圾房；3.保安室旁边危险品房；4.生产大楼前面一楼水泥储物间（真空泵房）；5.生产大楼一楼后面外扩的主体工程；6.真空泵房水池、外扩房旁水池；7.生产楼一楼靠近宿舍楼一侧的隔楼；8.两个主楼外部出货滑梯及2-3楼、3-4楼爬坡带；9.单车棚；10.厨房洗碗池雨棚；11.厂区零售小店；12.上下铺铁床109张；13.厨房工程（包括煤气管道、灶头、厨房抽油烟机排气罩及排风管道、土建工程、储物仓库）；14.厂房直饮水系统和宿舍热水系统;15.生产大楼前后两根排热气管道；16.公司大门；17.靠近宿舍楼一侧的大门；18.生产楼环保空调76台；19.宿舍楼主线、电线、灯具等配电工程；20.二楼展厅。1-19项，不由宾豪公司拆除，宾豪公司以人民币80000元转让给振茂公司，二楼展厅由宾豪公司拆除。该20项项目由宾豪公司分项列明了原建造价格、转让价格。振茂公司已经向宾豪公司支付转让费80000元。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审争议焦点为：一、一审关于宾豪公司与振茂公司应对案涉租赁合同无效所承担责任的分配是否正确。二、一审关于宾豪公司搬迁损失及装饰装修损失的认定是否正确。对此，本院分析认定如下: 关于焦点一。宾豪公司与振茂公司签订的《厂房租赁合同》因所涉租赁物未取得建设工程规划许可证而被生效裁判文书确认为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。振茂公司将未取得建设工程规划许可证的租赁物出租给宾豪公司，宾豪公司未对租赁物是否取得建设工程规划许可证尽审核义务，双方对合同无效均存在过错，过错程度相当，一审判决各自承担50%的责任，处理正确，本院予以维持。宾豪公司主张振茂公司隐瞒事实、恶意磋商，但没有提供证据予以证明。宾豪公司主张应由振茂公司承担合同无效的全部责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于焦点二。关于宾豪公司主张的搬迁损失7432997.47元，案涉租赁合同约定租赁期限为10年，宾豪公司交还厂房时已经占有使用厂房7年，在双方未有约定的情况下，合同期满时搬迁费用是宾豪公司的固有成本支出，宾豪公司未能举证证明其主张的搬迁损失属于因合同无效所产生的损失。此外，双方确认的《分厂厂房搬迁工程处理》协议显示搬厂时双方约定了厨房工程、空调设备等折价转让给振茂公司、二楼展厅由宾豪公司拆除等内容，现宾豪公司上诉主张厨房设备拆除费用、二楼展厅拆除工程费用等费用，没有理据。宾豪公司主张搬厂停工员工安置费用损失、停业停产损失，亦无理据。综上，对于宾豪公司主张的搬迁损失7432997.47元，本院不予支持。 关于宾豪公司主张的17项装饰装修损失共计7009000.17元。2020年7月3日双方签订的《分厂厂房搬迁工程处理》约定厨房工程（包括煤气管道、灶头、厨房抽油烟机排气罩及排风管道、土建工程、储物仓库）、厂房直饮水系统和宿舍热水系统、生产楼环保空调76台、宿舍楼主线、电线、灯具等配电工程等19项不由宾豪公司拆除，宾豪公司以80000元转让给振茂公司，二楼展厅由宾豪公司拆除。宾豪公司主张的厨房设备及厨房配套工程、燃气工程、直饮水和宿舍热水系统工程、厂房土建工程、厂房装饰工程、节能环保空调工程的损失，双方就该部分已经在《分厂厂房搬迁工程处理》约定折价转让给振茂公司且振茂公司已经支付相应转让款，《分厂厂房搬迁工程处理》列明的原建造价格与宾豪公司诉请的损失金额基本一致，故本院对于宾豪公司主张的该部分装饰装修损失不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，宾豪公司主张损失的低压配电箱工程、配电工程、变压器和配电柜及电缆等配电设备、空调和彩钢板及铁棚工程、变压器升级工程，均未形成附合，本案未有证据显示振茂公司同意利用，宾豪公司应予以拆除，宾豪公司主张作为装饰装修损失要求振茂公司予以赔偿，本院不予支持。宾豪公司主张因灯饰工程176950.3元、电气工程161198.44元、消防工程23827.25元、悬挂输送线工程582780元、厂区硬化及墙面工程407650元、办公室装修装饰工程509626元支出共计1862031.99元，该部分装饰装修已形成附合，振茂公司不同意利用，应由振茂公司与宾豪公司按照导致合同无效的过错分担现值损失。 对于宾豪公司装饰装修的现值损失，由于案涉厂房及设备已经拆迁，宾豪公司明确没有申请鉴定可行性，故不申请鉴定。本院认为，综合宾豪公司的装饰装修时间、合同约定的租赁期限、宾豪公司使用租赁物的期限、装饰装修的使用年限，本院认定宾豪公司的装饰装修现值损失依据振茂公司应承担的责任比例确定为931016元。 综上所述，上诉人宾豪公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。振茂公司的上诉请求部分成立，对于振茂公司上诉请求成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但由于双方后就部分装饰装修项目达成《分厂厂房搬迁工程处理》协议并已履行，本院对该部分装饰装修损失予以扣减。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初5167号民事判决第二项； 二、变更广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初5167号民事判决第一项为：东莞市振茂实业投资有限公司在本判决生效之日起五日内向广东宾豪科技股份有限公司赔偿装饰装修损失931016元； 三、驳回广东宾豪科技股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审受理费54226元（广东宾豪科技股份有限公司已预交），由东莞市振茂实业投资有限公司负担3253元，广东宾豪科技股份有限公司负担50973元。二审案件受理费117979元，由上诉人广东宾豪科技股份有限公司承担108914元（广东宾豪科技股份有限公司已预交97835元），由上诉人东莞市振茂实业投资有限公司承担9065元（东莞市振茂实业投资有限公司已预交20144元），东莞市振茂实业投资有限公司同意广东宾豪科技股份有限公司败诉部分诉讼费由广东宾豪科技股份有限公司迳行向东莞市振茂实业投资有限公司支付，本院不再另行退收。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年五月七日 书记员*** *** 广东省东莞市中级人民法院 民事判决书 （2020）粤19民终9381号 上诉人（原审原告）：广东宾豪科技股份有限公司，住所地为广东省东莞市东坑镇东坑大道北82号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，广东百科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东百科律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：东莞市振茂实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市东坑镇彭屋村彭屋庄寮52号。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，广东大洲律师事务所律师。 上诉人广东宾豪科技股份有限公司（以下简称宾豪公司）因与上诉人东莞市振茂实业投资有限公司（以下简称振茂公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初5167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 宾豪公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判振茂公司赔偿宾豪公司因《厂房租赁合同》无效产生的损失费用，扣除判决第一项已支持的损失后共计12672431.05元。2.本案一审、二审诉讼费用由振茂公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，认定双方过错比例不当。承租人宾豪公司不可能比出租人振茂公司更了解租赁物情况，而振茂公司在了解租赁物存在报建手续不完善的情况下仍出租案涉厂房，应承担合同无效的全部责任。宾豪公司已尽合理审查义务。1.《厂房租赁合同》及《补充协议（一）》签订于案涉厂房完成建设前，在建工程不属于《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的适用范围，故案涉合同不存在合同无效的情形。2.案涉合同明确约定振茂公司需提供合法产权，且《补充协议（二）》中再次重申要求振茂公司加建需征得相关部门同意。案涉厂房交付后，振茂公司仍未向宾豪公司出具相关权属证明文件，后经反复催促，振茂公司出示了竣工验收备案文件，并反复承诺仅需完成行政部门审批流程即可完成案涉厂房报建程序，取得完整权属证明文件。3.宾豪公司因振茂公司虚假承诺而缔约，且因振茂公司未履行承诺导致案涉《厂房租赁合同》无效而遭受巨额损失。一审法院认定宾豪公司承担缔约过失责任，实属不当。二、厂房搬迁费用属于宾豪公司因《厂房租赁合同》无效必然产生的损失，宾豪公司有权要求振茂公司承担因搬迁产生的相关费用损失。三、案涉厂房加建扩建部分工程已经过振茂公司同意，发生的费用应由振茂公司承担。一审判决认定加建、扩建费用因未通过审批为由要求宾豪公司承担该部分全部的损失费用，适用法律错误。宾豪公司征得振茂公司同意后方进行装修改造，案涉合同也约定振茂公司有权随时对案涉厂房进行安全检查，故振茂公司完全了解并默示同意了宾豪公司的装修改造工程。依据《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，即便属于未合法建设手续的情形，也应当按照过错分担加建扩建费用。 振茂公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判振茂公司向宾豪公司赔偿装饰装修损失64722元。2.维持一审判决第二项。3.本案一、二审诉讼费由宾豪公司承担。事实和理由：一、一审法院错误计算宾豪公司的装饰装修损失，对加建、改建部分未全部扣除。1.加建、改建部分包括土建工程、办公室装饰装修工程（包含厂房装饰工程、实际为二楼展厅及办公室）、彩钢板及铁棚工程等，一审法院仅扣除土建工程部分，其余未扣除。2.双方于2020年7月3日签订的《分厂厂房搬迁工程处理》协议约定，搬迁时能搬走的设备宾豪公司已拆走，没有拆走的（包括悬挂输送线工程，厨房工程，直饮水、宿舍热水系统，环保空调，主线、电线、灯具等配电工程）已经折价转让给振茂公司，二楼展厅属于加建部分，振茂公司不同意利用，由宾豪公司拆除。3.一审法院计算装修损失时包含了宾豪公司购买设备的价款，设备已由宾豪公司搬走，该价款不属于装饰装修损失。4.宾豪公司一审主张的厂区硬化及墙面工程、消防工程才属于装饰装修损失部分，合计金额为431477.25元。二、一审法院计算装饰装修现值方法错误。在计算装饰装修现值时，应考虑折旧因素。宾豪公司于2020年7月8日搬迁完毕交还厂房，实际占有使用期限7年，案涉合同约定租期10年，对应7年的折旧，现值为129443元，振茂公司应承担其中的一半即64722元。 针对宾豪公司的上诉，振茂公司二审辩称：一、宾豪公司应对案涉租赁合同无效承担主要责任。1.宾豪公司签约前后明知租赁合同无效，仍承租、装修、扩建，其损失是对无效合同放任的结果，宾豪公司应对其损失承担主要责任。2.振茂公司并未隐瞒房屋真实情况，并未做任何虚假承诺。振茂公司是以租赁合同有效为前提签约和履约的，并非恶意利用合同无效谋取不当利益。3.宾豪公司并未因合同无效受损，反因无效合同获益，按照前案判决，宾豪公司应在2019年2月9日交还厂房，但直到2020年7月8日才腾退完毕。振茂公司在前案主张迟延支付租金的违约金123万余元因合同无效导致宾豪公司直接获益119万余元，振茂公司却因无效合同受损。二、搬迁损失不属于宾豪公司必然产生的损失，如果案涉租赁合同有效且宾豪公司并未实际搬迁，未产生任何搬迁费用。三、案涉《厂房租赁合同》第5.2.8条约定宾豪公司改建加建应由振茂公司书面同意。宾豪公司改建、加建未经振茂公司书面同意，相应责任应由其承担。且（2019）粤19民终7815号民事判决书已对宾豪公司改建、加建部分责任承担作出了认定，由宾豪公司举证证明改建、加建经振茂公司书面同意。 针对振茂公司的上诉，宾豪公司二审辩称：一、一审法院明确扣除加建、改建、可拆除的装饰装修部分，且对装饰装修性质予以计算、扣除。一审法院扣减的可拆除装饰装修部分未考虑到拆除后将导致使用价值减损的情况，该部分应视为装饰装修实际损失费用。二、本案系因合同无效导致的缔约过失责任，振茂公司在本案中系厂房出租人外，还系案涉厂房的建设方，其主张承租人应对其出租物业承担案涉建筑报建审查的责任，缺乏依据。宾豪公司在缔约时以高于市场平均价承租案涉厂房，且出租期限长达十年，振茂公司主张宾豪公司因合同无效受利缺乏理由，其是站在随时可以解除合同的立场。宾豪公司在原《厂房租赁合同》及《补充协议（二）》中屡次要求振茂公司提供合法产权，振茂公司以各种理由拖延。依据宾豪公司一审提交的新三板上市法律意见书可知振茂公司对案涉厂房作出保证。宾豪公司已对厂房投入巨额成本，不得已继续承租案涉厂房，如解除合同将面临巨大风险、遭受亏损。宾豪公司在履约过程中不存在解约的可期待性。振茂公司应承担主要的缔约过失责任。三、装饰装修损失现值应参照建筑物50年及实际使用年限进行折算，而非按照租期及实际使用年限进行折算。 宾豪公司向一审法院起诉请求:1.振茂公司赔偿宾豪公司装饰装修、停产停业、设备搬迁、员工安置等损失合计14441997.64元。2.本案一审诉讼费用由振茂公司负担。 一审法院认定以下事实： 一、关联案件及本案纠纷 一审法院（2018）粤1973民初16800号民事判决及广东省东莞市中级人民法院（2019）粤19民终7815号民事判决（2019年10月9日生效）查明：广东宾豪旅行用品有限公司（乙方）与振茂公司（甲方）于2013年4月30日签订《厂房租赁合同》，约定甲方将东莞市东坑镇彭屋村的厂房、宿舍、电房、守卫室出租给乙方使用，租赁期限为10年等，后双方陆续签订3份补充协议，确定交付时间和租赁面积；后广东宾豪旅行用品有限公司变更企业名称为宾豪公司。 以上《厂房租赁合同》因所涉租赁物未取得建设工程规划许可证而被上述一、二审判决确认无效，二审判决还裁令宾豪公司于判决发生法律效力之日起六个月内向振茂公司腾退案涉租赁物等。 2020年2月21日宾豪公司诉至一审法院，要求振茂公司赔偿装饰装修损失7009000.17元、搬迁损失7432997.47元，合计14441997.64元。截至本案一审庭审辩论终结前宾豪公司尚未腾退租赁物。 二、装饰装修损失 宾豪公司主张：1.振茂公司交付的仅为厂房主体框架，并不具备垃圾房、危品房、设备房、办公房等基本功能区分，宾豪公司为生产经营的实际需要，在征得振茂公司同意后对租赁物进行装修改造及加建、扩建，由此花费7009000.17元；2.上述花费包括17项：灯饰工程176950.30元、低压配电箱工程126769元、直饮水和宿舍热水系统工程167935.30元、厨房设备及厨房配套工程250000元、悬挂输送线工程582780元、厂区硬化及墙面工程407650元、厂房土建工程832452元、厂房装饰工程1201165.88元、配电工程150000元、变压器和配电柜及电缆等配电设备580000元、节能环保空调工程288800元、空调和彩钢板及铁棚工程1391846元、办公室装修装饰工程509626元、燃气工程58000元、电气工程161198.44元、消防工程23827.25元、变压器400KW升级800KW工程100000元；3.以上17项全部属于装饰装修，除空调、变压器外其余均已附合，7009000.17元应由振茂公司全额赔偿。 为证明其主张，宾豪公司提交了合同等相关证据，其中大部分证据于2013年至2014年期间形成，有一份预算总价款为487499元的装饰装修工程施工合同于2017年签订。振茂公司认为以上证据不能证明宾豪公司的装饰装修损失，主张宾豪公司加建、扩建未经振茂公司同意，应予拆除，其他证据记载的货物或设备购买不属于装修；只有装饰装修工程才可能构成宾豪公司损失，但装饰装修的残值应从宾豪公司腾退租赁物时起算，宾豪公司尚未腾退租赁物，装饰装修残值在本案中无法确定。 三、搬迁损失 宾豪公司主张的搬迁损失7432997.47元包括10项：厂区设备物料产品等搬迁运费损失726000元、空调拆装人工费用损失280515元、一楼设备拆装费用损失728059元、一楼设备拆装应租用的其他设备费用损失200000元、吊装线损失98280元、供气系统拆装费用损失482877.39元、变压器拆装费用损失184267元、流水线滑梯拆装费用损失75400元、搬厂停工员工安置费用损失4527618元、停业停产损失129981.08元。 为证明其主张，宾豪公司提交了报价单等证据。振茂公司主张宾豪公司主张的搬迁损失并未实际产生，且即使合同有效，期满后宾豪公司仍需搬迁，现因合同无效搬迁，只是将时间提前。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。宾豪公司与振茂公司签订的《厂房租赁合同》因所涉租赁物未取得建设工程规划许可证而被生效裁判文书确认为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。振茂公司将未取得建设工程规划许可证的租赁物出租给宾豪公司，宾豪公司未对租赁物是否取得建设工程规划许可证尽审核义务，双方对合同无效均有过错，应各自承担相应的责任。 宾豪公司诉请要求振茂公司赔偿装饰装修损失和搬迁损失，其中搬迁损失既未实际产生，也属于宾豪公司在自己过错范围内应当自行承担的损失，一审法院对宾豪公司关于赔偿搬迁损失的诉请不予支持。至于装饰装修损失，首先，宾豪公司确认空调、变压器不属于已附合的装饰装修，故空调、变压器及附属设施对应的费用应予扣除；其次，土建工程属于加建、扩建，并非装饰装修，且宾豪公司未提交证据证明加建、扩建部分通过了相关审批，故相应费用应予扣除；扣除以上项目后宾豪公司装饰装修花费合计3539133.17元。 综合装饰装修时间、合同约定的租赁期限以及生效裁判文书裁决宾豪公司应当返还租赁物的时间等因素，一审法院酌情认定上述装饰装修现值1769566.59元。结合振茂公司在答辩意见中对已形成附合的装饰装修物的利用态度，宾豪公司要求振茂公司赔偿以上装饰装修现值损失，一审法院予以支持。宾豪公司超出部分的诉请，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、东莞市振茂实业投资有限公司向广东宾豪科技股份有限公司赔偿装饰装修损失1769566.59元；二、驳回广东宾豪科技股份有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费54226元（广东宾豪科技股份有限公司已预交），由东莞市振茂实业投资有限公司负担6644元，广东宾豪科技股份有限公司负担47582元。 上诉人宾豪公司二审期间向本院提交以下证据：证据一、《厂房搬迁工程汇总表》及搬迁工程合同、付款凭证[包括《搬运合同》（宾豪公司与东莞市百世搬家有限公司）、《厨房设备拆除工程承包协议》、《搬运合同》（宾豪公司与东莞市安盛专业搬运吊装公司）、《配电工程施工合同书》、《电气工程、流水线和吊装线工程拆除承包协议》（两份）、《设备及工程项目拆除承包协议》、《协议书》、东莞市德旺净化工程部报价单],拟证明宾豪公司因搬迁厂房产生损失费用暂计3641794元。证据二、广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初16800号民事判决书，拟证明振茂公司早于2017年之前得知宾豪公司改建加建的事实，但从未提出异议，视为振茂公司接受宾豪公司改建加建的事实。案涉厂房改建加建工程费用应由振茂公司承担。证据三、广东省高级人民法院（2018）粤民申10712号民事裁定书，拟证明厂房租赁合同无效后的拆迁费用属于合同无效必然导致的损失，振茂公司应予赔偿宾豪公司。证据四、银行转账凭证、收款收据及发票，拟证明宾豪公司因搬迁厂房产生的损失费用。证据五、（2020）粤莞东部第7287号公证书及厂房搬迁后内部照片，拟证明宾豪公司搬迁厂房前后的内外设施情况，宾豪公司对《厂房搬迁工程汇总表》所列搬迁项目均已履行，且搬迁项目中不存在整体交付振茂公司的情况。振茂公司对此发表质证意见如下：一、搬迁损失不属于宾豪公司必然产生的损失，上述证据中的部分合同、票据是伪造的。二、对银行转账凭证、收款收据及发票的真实性不确认。振茂公司已有证据证明宾豪公司提供的部分合同项目虚假。三、对公证书、搬迁后厂房内部照片，从形成时间来看，不属于二审新证据，法院如采纳，应予罚款。且振茂公司二审提交的《分厂厂房搬迁工程处理》协议显示诸多项目已经整体转让给了振茂公司。 上诉人振茂公司二审期间向本院提交以下证据：证据一、《分厂厂房搬迁工程处理》，拟证明宾豪公司在搬厂过程中已对案涉工程及设备进行整体打包转让，宾豪公司提供合同等单据为虚假。证据二、照片五张，拟证明排气管道已转让且未拆除，宾豪公司主张拆装费用无事实依据。宾豪公司对此发表质证意见如下：一、对《分厂厂房搬迁工程处理》的真实性、合法性确认，对关联性有异议。该证据是双方在执行过程中达成执行和解作出的确认文件，原建造价格仅是估值，并未区分加建、改建、添附、折旧，双方认可的转让价格更能体现项目价格。二、对照片的真实性、合法性确认，不确认关联性。宾豪公司主张拆除的管道包括照片拍摄的管道与其他管道，宾豪公司已提供合同、票据、支付凭证证明，振茂公司没有反证证明宾豪公司提供证据虚假。搬迁费用应以实际支付凭证为准，宾豪公司已在装饰装修工程情况汇总清单中列明了电气工程项目。宾豪公司仅将振茂公司不同意搬迁的部分厂房达成执行和解。振茂公司不同意保留及宾豪公司已经搬迁部分工程，宾豪公司已经拆除、搬迁处理，属于搬迁费用损失。 本院对一审查明的事实予以认定。 另查明,宾豪公司于2020年7月8日将案涉厂房交还给振茂公司。宾豪公司二审中表示厂房已经拆迁，不存在鉴定条件，不申请司法鉴定。 又查明，2020年7月3日双方签订《分厂厂房搬迁工程处理》，该协议版本由宾豪公司提供，《分厂厂房搬迁工程处理》约定：1.保安室;2.生产大楼前面的垃圾房；3.保安室旁边危险品房；4.生产大楼前面一楼水泥储物间（真空泵房）；5.生产大楼一楼后面外扩的主体工程；6.真空泵房水池、外扩房旁水池；7.生产楼一楼靠近宿舍楼一侧的隔楼；8.两个主楼外部出货滑梯及2-3楼、3-4楼爬坡带；9.单车棚；10.厨房洗碗池雨棚；11.厂区零售小店；12.上下铺铁床109张；13.厨房工程（包括煤气管道、灶头、厨房抽油烟机排气罩及排风管道、土建工程、储物仓库）；14.厂房直饮水系统和宿舍热水系统;15.生产大楼前后两根排热气管道；16.公司大门；17.靠近宿舍楼一侧的大门；18.生产楼环保空调76台；19.宿舍楼主线、电线、灯具等配电工程；20.二楼展厅。1-19项，不由宾豪公司拆除，宾豪公司以人民币80000元转让给振茂公司，二楼展厅由宾豪公司拆除。该20项项目由宾豪公司分项列明了原建造价格、转让价格。振茂公司已经向宾豪公司支付转让费80000元。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审争议焦点为：一、一审关于宾豪公司与振茂公司应对案涉租赁合同无效所承担责任的分配是否正确。二、一审关于宾豪公司搬迁损失及装饰装修损失的认定是否正确。对此，本院分析认定如下: 关于焦点一。宾豪公司与振茂公司签订的《厂房租赁合同》因所涉租赁物未取得建设工程规划许可证而被生效裁判文书确认为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。振茂公司将未取得建设工程规划许可证的租赁物出租给宾豪公司，宾豪公司未对租赁物是否取得建设工程规划许可证尽审核义务，双方对合同无效均存在过错，过错程度相当，一审判决各自承担50%的责任，处理正确，本院予以维持。宾豪公司主张振茂公司隐瞒事实、恶意磋商，但没有提供证据予以证明。宾豪公司主张应由振茂公司承担合同无效的全部责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于焦点二。关于宾豪公司主张的搬迁损失7432997.47元，案涉租赁合同约定租赁期限为10年，宾豪公司交还厂房时已经占有使用厂房7年，在双方未有约定的情况下，合同期满时搬迁费用是宾豪公司的固有成本支出，宾豪公司未能举证证明其主张的搬迁损失属于因合同无效所产生的损失。此外，双方确认的《分厂厂房搬迁工程处理》协议显示搬厂时双方约定了厨房工程、空调设备等折价转让给振茂公司、二楼展厅由宾豪公司拆除等内容，现宾豪公司上诉主张厨房设备拆除费用、二楼展厅拆除工程费用等费用，没有理据。宾豪公司主张搬厂停工员工安置费用损失、停业停产损失，亦无理据。综上，对于宾豪公司主张的搬迁损失7432997.47元，本院不予支持。 关于宾豪公司主张的17项装饰装修损失共计7009000.17元。2020年7月3日双方签订的《分厂厂房搬迁工程处理》约定厨房工程（包括煤气管道、灶头、厨房抽油烟机排气罩及排风管道、土建工程、储物仓库）、厂房直饮水系统和宿舍热水系统、生产楼环保空调76台、宿舍楼主线、电线、灯具等配电工程等19项不由宾豪公司拆除，宾豪公司以80000元转让给振茂公司，二楼展厅由宾豪公司拆除。宾豪公司主张的厨房设备及厨房配套工程、燃气工程、直饮水和宿舍热水系统工程、厂房土建工程、厂房装饰工程、节能环保空调工程的损失，双方就该部分已经在《分厂厂房搬迁工程处理》约定折价转让给振茂公司且振茂公司已经支付相应转让款，《分厂厂房搬迁工程处理》列明的原建造价格与宾豪公司诉请的损失金额基本一致，故本院对于宾豪公司主张的该部分装饰装修损失不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，宾豪公司主张损失的低压配电箱工程、配电工程、变压器和配电柜及电缆等配电设备、空调和彩钢板及铁棚工程、变压器升级工程，均未形成附合，本案未有证据显示振茂公司同意利用，宾豪公司应予以拆除，宾豪公司主张作为装饰装修损失要求振茂公司予以赔偿，本院不予支持。宾豪公司主张因灯饰工程176950.3元、电气工程161198.44元、消防工程23827.25元、悬挂输送线工程582780元、厂区硬化及墙面工程407650元、办公室装修装饰工程509626元支出共计1862031.99元，该部分装饰装修已形成附合，振茂公司不同意利用，应由振茂公司与宾豪公司按照导致合同无效的过错分担现值损失。 对于宾豪公司装饰装修的现值损失，由于案涉厂房及设备已经拆迁，宾豪公司明确没有申请鉴定可行性，故不申请鉴定。本院认为，综合宾豪公司的装饰装修时间、合同约定的租赁期限、宾豪公司使用租赁物的期限、装饰装修的使用年限，本院认定宾豪公司的装饰装修现值损失依据振茂公司应承担的责任比例确定为931016元。 综上所述，上诉人宾豪公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。振茂公司的上诉请求部分成立，对于振茂公司上诉请求成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但由于双方后就部分装饰装修项目达成《分厂厂房搬迁工程处理》协议并已履行，本院对该部分装饰装修损失予以扣减。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初5167号民事判决第二项； 二、变更广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初5167号民事判决第一项为：东莞市振茂实业投资有限公司在本判决生效之日起五日内向广东宾豪科技股份有限公司赔偿装饰装修损失931016元； 三、驳回广东宾豪科技股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审受理费54226元（广东宾豪科技股份有限公司已预交），由东莞市振茂实业投资有限公司负担3253元，广东宾豪科技股份有限公司负担50973元。二审案件受理费117979元，由上诉人广东宾豪科技股份有限公司承担108914元（广东宾豪科技股份有限公司已预交97835元），由上诉人东莞市振茂实业投资有限公司承担9065元（东莞市振茂实业投资有限公司已预交20144元），东莞市振茂实业投资有限公司同意广东宾豪科技股份有限公司败诉部分诉讼费由广东宾豪科技股份有限公司迳行向东莞市振茂实业投资有限公司支付，本院不再另行退收。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年五月七日 书记员*** ***