中卫铁塔股份有限公司中卫市分公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院 民事判决书 （2015）沙民初字第2221号 原告中国铁塔股份有限公司中卫市分公司。住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 负责人***，系公司总经理。 委托代理人***，宁夏鸣钟律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告***，男，生于1955年4月25日，汉族，初中文化，保安员，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区宣。 委托代理人***，宁夏中宝律师事务所律师。代理权限为一般代理。 原告中国铁塔股份有限公司中卫市分公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法由审判员***适用简易程序，于2015年11月25日公开开庭、12月8日公开质证进行了审理。原告的委托代理人***，被告***及其委托代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年6月2日，原告与被告签订《占用合同》一份，约定：被告将其位于中卫市沙坡头区宣和镇张洪村7队（面积13×13㎡）产权人的空地提供给原告，作为建设通信塔及无人值守基站机房使用；占用时间期限为20年，自2015年6月2日至2035年6月1日；占用费总计为12000元；占用费一次性结算，被告提供负担税金后正规发票，应于合同签订7日向原告交付，原告在收到发票后25日内支付；被告应当处理原告占地及施工用电修路的阻拦、协助原告完成工程；双方并对其他义务及违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告向被告支付占用费12000元。但被告提供的占用地，因周边民众严重不同意原告进行建设施工，被告至今不能排除民众的干扰和阻挡，未能向原告交付占用地，致使原告不能实现合同目的。原告多次要求被告退还占用费，但被告至今未退还。现起诉请求：1.依法解除原、被告于2015年6月2日签订的《占用合同》；2.判决被告立即向原告退还占用费12000元，并承担违约金1200元，合计13200元；3.本案诉讼费由被告承担。 原告向法庭提交了证据合同（复印件）1份，证明原被告于2015年6月2日签订合同约定：原告占用被告提供的空地，占用期间自2015年6月2日至2035年6月1日共计20年，被告应于2015年6月2日之前将房屋（两间房屋供原告暂时建塔置放设施所用的房屋）、场地交付给原告；交付方式包括交钥匙、提供出入通行证等，若原告受到阻碍无法进入或虽然进入但受到他人的干扰，均视为被告未能交付；占用费总计12000元，一次性结算；有下列情形之一原告有权解除合同，被告迟延交付出让房屋、场地7天以上等；原告因被告迟延交付出让房屋场地7天以上解除合同的，被告应向原告支付合同总金额10%的违约金的事实。 被告质证认为，对该证据的三性无异议，但合同中并没有约定原告所占用的被告房屋是免费的，不能达到原告证明目的。 被告辩称，原告与被告签订合同属实，合同签订后，被告于次日将房屋钥匙及场地交付给了原告使用，原告陆续将建塔设施拉到占用的空地上，并实际占用了房屋，原告向被告支付占用费12000元后，被告按原告的要求还缴纳了815元税费提供发票，在2015年9月底，原告声称有人阻挡其施工，不占用了，要求退钱，被告要求原告带领到施工现场看是否有人阻挡，但原告不同意去，被告次日回到家中，询问周边邻居，并不存在阻挡的情况，被告已经履行了合同，不存在解除合同的条件；原告到2015年11月5日将钥匙还给被告，当时被告与原告约定使用的房屋是单另计付的，一个月房租给付800元，不包括在12000元内。但到现在原告一直没有给被告支付房租费。请法庭驳回原告的诉讼请求。 被告向法庭提交了下列证据证明其主张： 1.中卫市宣和镇张洪村村民委员会证明（原件）1份，证明2015年6月2日，经过张洪村村干部***介绍，原告在占用被告的地方后，在施工过程中，并没有人出来阻挡原告施工的事实； 2.地方税务局税收发票（复印件）1份，证明被告收到原告支付的占用费后于2015年6月11日向地税局缴纳税费800.40元的事实； 3.证人证言4份，证明（1）证人***系中卫市宣和镇张洪村村干部，原告占用被告的土地施工时没有发现群众出来阻挡原告施工的事实；（2）证人***、***系邻居，2015年6月原告在施工时，原告与被告达成协议占用被告的房屋按照每月租金800元计，原告没有向被告支付占用房屋期间租金的事实；（3）证人***系中卫市壹号名邸保安，见到原告于2015年11月5日将被告房屋的钥匙交付给被告的事实。 原告质证认为，本案在2015年11月25日已按照法律程序进行了开庭审理，给双方答辩期及举证期限，在庭审中的答辩举证、质证及辩论程序已经结束，本案审理完毕，按照民诉法规定，对被告方庭后举出的证据因程序不符合法律规定，不予以质证。 本院对以上双方当事人提交的证据经质证，认证如下： 原告提交的证据1系原被告签订的合同，能够证明原被告签订合同约定原告占用被告空地使用的占用费、交付方式及违约责任的事实，且被告对其三性未提出异议，对其证明效力予以确认。 被告提交的证据1系相关单位出具的书证，能够证明经村干部***介绍，原告占用被告的空地建塔使用，交付原告后未见到有他人阻拦施工的事实，与证据4中***证言能相互印证，对其证明效力予以确认；证据2系书证，其证明被告按照合同要求为了向原告提供发票向税务机关缴纳税费800.40元的事实，与原告证据的证明内容能相互印证，对其证明效力予以确认；证据3系证人证言，能够证明经村干部***介绍，原告占用被告的空地建塔使用，交付原告后未见到有他人阻拦施工的事实和原告租用被告房屋，因未占用，后将房屋钥匙交付给被告的事实，与被告陈述及其证据1、2能够相互印证，对其证明效力予以确认。原告提出被告提交的证据系在已经给双方答辩期及举证期限，以及在庭审中的答辩举证、质证及辩论程序已经结束，开庭审理完毕后又提交的证据，按照民诉法规定，其程序不符合法律规定，不予质证的意见，经核：被告提交的证据虽然系在开庭审理结束后提交，但因被告在庭审中对其主张的事实答辩有证据证明，被告在判决前法定补充证据期限内提交新的证据，法庭传唤原告质证并无不可，原告以此不予发表质证意见，依法视为放弃质证权利，故原告的该意见，本院不予采纳。 关于原告主张被告提供的占用地，因周边民众严重不同意原告进行建设施工，被告至今不能排除民众的干扰和阻挡，未能向原告交付占用地，依据合同约定系未交付占用地，属于违约的事实，经核：原告主张的该事实仅有其合同约定证明交付的条件，但并没有提交因周边民众严重不同意原告进行建设施工，被告至今不能排除民众的干扰和阻挡的证人证言等其他证据证明，故对原告主张的事实因证据不足，本院不予采纳；而被告提供的占用地，在合同签订后向原告交付了房屋的钥匙，又提交了证明未见到有他人阻拦施工事实的证据，被告的该证据客观真实，能够相互印证，其证明效力大于原告证据的证明效力，本院予以采信认定。 经审理查明：2015年6月2日，原告经他人介绍占用被告承包的空地用于建设通信塔与被告签订《占用合同》一份，约定：被告将其位于中卫市沙坡头区宣和镇张洪村7队（面积13×13㎡）产权人的空地提供给原告，作为建设通信塔及无人值守基站机房使用；占用时间期限为20年，自2015年6月2日至2035年6月1日；被告应于2015年6月2日前将房屋、场地按约定条件交付给原告；占用费总计为12000元；占用费一次性结算，被告提供负担税金后正规发票，应于合同签订7日向原告交付，原告在收到发票后25日内支付；合同第三条3.2还约定交付是指被告将房屋、场地交原告使用，交付的方式包括交钥匙、提供出入通行证等，若原告受到阻碍无法进入或虽然进入但受到他人的干扰，均视为被告未能交付；合同第十一条11.2.1约定有下列情形之一原告有权解除合同，被告迟延交付出让房屋、场地7天以上等；11.2.5约定原告因被告迟延交付出让房屋场地7天以上解除合同的，被告应向原告支付合同总金额10%的违约金；还明确约定了其他权利义务及违约责任等。合同签订后，被告于2015年6月5日向原告交付占用房屋的钥匙，双方口头约定房屋租赁费800元／月，被告并按合同约定缴纳税金800.40元后向原告交付税后发票，原告向被告支付占用费12000元，进入现场施工。2015年9月底，原告以被告提供的占用地因周边民众不同意原告进行建设施工为由，告知被告不再占用，在其他处选址。被告表示如有村民干扰和阻挡，愿意回去劝说，协助原告施工，并回去查没有周边民众干扰和阻挡原告进行建设施工情况。2015年11月，原告将被告向原告交付占用房屋的钥匙返还给被告。后原告以被告不能排除民众的干扰和阻挡，未能向原告交付占用地，致使原告不能实现合同目的为由要求被告退还占用费，并要求承担违约金，但被告至今未退还。为此，原告诉至本院。 本院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。原告中国铁塔股份有限公司中卫市分公司与被告***自愿签订《占用合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。该合同名为《占用合同》，实为被告对其占有的宅基地房屋及承包经营集体的土地向原告出租占有使用，原告支付占用费，双方形成租赁合同法律关系。在履行合同中，被告向原告交付房屋及占用的场地，原告向被告支付占用费12000元，后原告因不再占用，在其他处选址，将被告向原告交付占用房屋的钥匙返还给被告，被告接收认可，该事实属实，依法视为原被告已经解除双方签订的《占用合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款本院予以确认。故对原告提出的依法解除原、被告于2015年6月2日签订的《占用合同》的诉讼请求，本院予以支持。 本案双方争议的焦点是被告应否承担双方解除合同的违约责任。原被告虽然在《占用合同》第三条3.1约定被告应于2015年6月2日前将房屋、场地按约定条件交付给原告；3.2约定交付是指被告将房屋、场地交原告使用，交付的方式包括交钥匙、提供出入通行证等，若原告受到阻碍无法进入或虽然进入但受到他人的干扰，均视为被告未能交付；合同第十一条11.2.1约定有下列情形之一原告有权解除合同，被告迟延交付出让房屋、场地7天以上等；11.2.5约定原告因被告迟延交付出让房屋场地7天以上解除合同的，被告应向原告支付合同总金额10%的违约金。依该条约定内容，原告受到阻碍无法进入或虽然进入但受到他人的干扰，均视为被告未能交付，原告有权解除租赁合同。但是，原告主张的被告提供的占用地，因周边民众严重不同意原告进行建设施工，被告至今不能排除民众的干扰和阻挡，未能向原告交付占用地，该事实仅有其合同约定证明交付的条件，并没有提交因周边民众严重不同意原告进行建设施工，被告至今不能排除民众的干扰和阻挡的证人证言等其他证据证明，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原告负有举证责任，但无证据足以证明，依法应当承担举证不利后果责任，故对原告主张的事实因证据不足，本院不予认定。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告已经向被告返还交付的占用地房屋钥匙。被告应向原告返还占用费12000元，因在合同解除之前原告给被告实际造成部分经济损失，原告占用的房屋租赁费800元／月，被告缴纳税金800.40元，原告对被告应给予补偿，因此，双方依法应当承担相应的民事责任。对原告要求被告向原告退还占用费12000元，并承担违约金1200元，合计13200元的诉讼请求，经核：被告向原告返还占用费12000元，原告承担占用房屋租赁费按照800元／月标准，自2015年6月至2015年9月计算，合计租赁费2400元，被告缴纳税金800.40元，原告给予补偿，双方折抵后，被告对剩余占用费8799.60元应向原告支付，该部分请求符合相关法律法规规定，本院依法予以支持；对原告违约金的请求，双方合同虽然约定违约金适用情形及标准，但原告证据不足以证明被告构成不能向原告交付占用地，属于承担违约责任的事实，其主张的依据不足，本院不予支持。对被告辩称的部分意见，本院予以采纳，但对辩称应驳回原告的诉讼请求的意见，依据不足，不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国铁塔股份有限公司中卫市分公司与被告***于2015年6月2日签订的《占用合同》； 二、被告***于本判决生效后三日内向原告中国铁塔股份有限公司中卫市分公司支付占用费8799.60元； 二、驳回原告中国铁塔股份有限公司中卫市分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费230元，减半收取计115元，由原告中国铁塔股份有限公司中卫市分公司负担15元，被告***负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。 审判员*** 二〇一六年一月十九日 书记员*** 本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。