南京某建设公司、南京某家纺公司等抵押权纠纷民事一审民事判决书

江苏省南京市鼓楼区人民法院 民事判决书 （2022）苏0106民初12897号 原告：南京某建设公司，住所地南京市鼓楼区。 法定代表人：周某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏致邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏致邦（自贸区南京片区）律师事务所律师。 被告：南京某家纺公司，住所地南京市鼓楼区。 法定代表人：朱某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：仇某某，该公司员工。 被告：浙江某银行南京分行，住所地南京市玄武区。 负责人：赵某，该行行长。 委托诉讼代理人：张某，该行员工。 委托诉讼代理人：黄某某，该行员工。 原告南京某建设公司与被告南京某家纺公司、浙江某银行南京分行抵押权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京某建设公司的委托诉讼代理人***、***，被告南京某家纺公司委托诉讼代理人仇某某，被告浙江某银行南京分行的委托诉讼代理人张某、黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南京某建设公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告注销鼓楼区某房屋的抵押登记；2.判令二被告承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费。事实和理由：2013年1月，原告法定代表人周某与南京某家纺公司签订了11份《房产转让协议书》及《补充协议》，由周某购买位于中央北路某房屋。《房产转让协议书》第三条约定：2014年12月31日房屋交付；第八条约定：不迟于2015年12年31日前办理产权交易过户及申领有关权证手续。原告已按协议支付全部购房款，南京某家纺公司将案涉房屋于2015年5月底交付给原告。原告多次催促南京某家纺公司办理过户手续，但公司一直拖延办证，2019年10月24日，某科技公司出具《承诺函》表示歉意，承诺2020年3月31日前给予产权证办理，但此后仍无结果。南京某家纺公司告知原告案涉房屋因政策原因而登记在南京某家纺公司名下，为尽快办理过户手续，原告与两公司对《房产转让协议书》及《补充协议》进行更名，更名后南京某家纺公司仍未协助原告办理不动产权证。2022年7月4日，原告诉至法院要求办理案涉房屋的过户手续，原告才知晓南京某家纺公司恶意将案涉法院抵押给被告浙江某银行南京分行。原告购买的案涉房屋于2015年9月8日完全具备办证条件，原告为案涉房屋实际所有权人，南京某家纺公司为获得银行贷款恶意设定抵押。浙江某银行南京分行在未审查案涉房屋的实际权利人的情况下，与南京某家纺公司相互串通，利用案涉房屋抵押发放贷款。浙江某银行南京分行非善意取得抵押权，二被告应注销案涉房屋的抵押登记。综上，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告南京某家纺公司辩称，案涉房屋出售给原告南京某建设公司属实，办理抵押过程中未将案涉房屋已经出售给原告的事实告知被告浙江某银行南京分行，抵押权是否注销由法院认定。 被告浙江某银行南京分行辩称，我行对案涉房屋已经出售给原告并不知情，案涉房屋的产权登记在南京某家纺公司名下，我行办理了抵押登记，抵押权合法设立，我行已经按照借款合同约定将贷款发放至南京某家纺公司，我行不同意注销抵押。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年1月15日，某科技公司与周某签订11份《房屋转让协议书》和《补充协议书》，协议约定：周某向某科技公司购买位于南京市鼓楼区共11间房屋；11间房屋总价款为8103867.4元。周某分别于2012年12月27日、2013年1月17日向某科技公司支付购房款8103867.4元。 上述协议履行过程中，某科技公司（甲方）、周某（乙方）、南京某家纺公司（丙方）与南京某建设公司（丁方）签订了《关于房产转让协议书更名的协议》，协议约定：甲方与乙方于2013年1月签订的关于中央北路共计11份房产转让协议书中甲方的全部权利与义务由丙方受让，乙方的全部权利与义务由丁方受让。上述更名协议签订后，南京某家纺公司（甲方、转让方）与南京某建设公司（乙方、受让方）重新签订《房屋转让协议书》和《补充协议书》11份，协议约定：乙方向甲方购买位于南京市鼓楼区共11间房屋；十一间房屋总价款为8103867.4元；双方约定不迟于2015年12月31日前，甲乙双方按有关规定准备完备的资料，协助对方办理案涉房屋产权交易过户及申领有关权证手续。 2015年6月11日案涉房屋（坐落于南京市鼓楼区）登记至南京某家纺公司名下。2019年2月3日、2019年2月21日，南京某家纺公司两次将案涉房屋办理抵押登记手续，抵押权人均系浙江某银行南京分行，抵押方式均为最高额抵押。 案涉房屋在2015年5月底交付原告，案涉房屋一直处于使用状态（自用或出租）。在案涉房屋办理抵押前，浙江某银行南京分行没有至现场实地查看房屋使用情况。 原告在诉讼过程中申请对案涉房屋进行保全，支付保全保险费8800元。 以上事实，有房屋转让协议书、补充协议书、关于房产转让协议书更名的协议、抵押合同、不动产登记资料查询结果证明、发票及庭审笔录等予以证实。 本院认为，当事人善意取得物权的，应认定有效。本案中，周某与某科技公司就案涉房屋签订《房屋转让协议书》和《补充协议书》后，周某已按约支付全部房款。后某科技公司、***、南京某家纺公司与南京某建设公司签订了《关于房产转让协议书更名的协议》，房产转让协议书中约定某科技公司的全部权利与义务由南京某家纺公司受让，周某的全部权利与义务由南京某建设公司受让，南京某家纺公司隐瞒案涉房屋已出卖并交付的事实，另行对案涉房屋设立抵押权，南京某家纺公司有违诚信原则。浙江某银行南京分行作为专业的金融机构，在办理抵押贷款时，应尽到合理注意、审慎审查的义务，并进行充分的现场调查，在案涉房屋已由原告出租及自用的情况下，浙江某银行南京分行只要进行现场调查就可以发现案涉房屋已出售的事实，但其并未进行现场调查，属于未尽到审慎和合理的注意义务，不应认定善意取得案涉房屋的抵押权，应予注销。原告主张的保全保险费在《房屋转让协议书》和《补充协议书》中并没有约定，原告主张该项费用由被告承担没有合同及法律依据，本院对原告该项诉求依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款规定，判决如下： 一、被告南京南京某家纺公司与被告浙江浙江某银行南京分行于本判决发生法律效力之日起十日内将设立于南京市鼓楼区不动产上的抵押权予以注销； 二、驳回原告南京某建设公司的其他诉讼请求。 案件受理费123020元，减半收取61510元，保全费5000元，合计66510元，由被告南京某家纺公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年十二月一日 书记员*** 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出入境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。