廖某某、翁某某与西安某某房地产开发有限公司、西安某某建筑集团有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

西安市未央区人民法院 民事判决书 （2023）陕0112民初25804号 原告：廖某某，女，1987年7月8日出生，汉族，住西安市经济技术开发区。 原告：翁某某，男，1986年6月8日出生，汉族，住西安市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：李某某，陕西某某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某某，陕西某某律师事务所律师。 被告：西安某某房地产开发有限公司，住所地西安市高新区。 法定代表人：王某某，系公司董事长。 委托诉讼代理人：张某某，陕西某某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋某某，系公司律师。 被告：西安某某建筑集团有限公司，住所地西安市高新区。 法定代表人：李某某。 委托诉讼代理人：李某某，系公司员工。 委托诉讼代理人：李某某，系公司员工。 原告廖某某、翁某某与被告西安某某房地产开发有限公司、西安某某建筑集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序由审判员***独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李某某、王某某，被告西安某某房地产开发有限公司（以下简称高新房地产开发公司）的委托诉讼代理人张某某、宋某某，西安某某建筑集团有限公司（西安某某公司）的委托诉讼代理人李某某、李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖某某、翁某某向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同支付原告房屋维修费20846元；2.判令二被告共同支付本案房屋因重新修复所产生的房屋空置费18000元；3.判令本案诉讼费及鉴定费18000元由二被告共同承担。事实与理由：2015年12月16日，原告与被告高新房地产公司签订《商品房买卖合同》约定原告以总价824692元购买位于西安市经济技术开发区凤城××路××幢××单元××层××号房屋。2017年该房屋交付后，一楼客厅、阳台、卧室等墙体及二楼阳台、卧室等墙体均出现大面积裂缝，且随时间逐渐增大。原告多次要求二被告履行维修义务，承担保修责任。二被告至今未承担维修责任。依据原告与高新房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第一款约定：“商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……具体内容见附件八”。以及第十八条约定：“出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由西安某某建筑有限公司承担连带责任。关于质量担保的证明见附件九”。又依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。综上，由于案涉房屋存在质量问题，原告要求二被告承担维修责任未果。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求被告向原告支付上述维修款。现特诉至法院，请求查明案件事实，支持原告的全部诉请。 被告高新房地产公司辩称，一、原告起诉时案涉房屋质保期已过，案涉房屋在2016年3月26日以毛坯方式将房屋交付给原告，原告在2023年5月5日起诉，此事涉案房屋质保期已过，且原告要求其承担保修责任的诉讼时效也已经经过。案涉房屋以毛坯标准向原告交付，原告装修后才产生了质量瑕疵，该质量瑕疵不能排除系原告装修质量不合格引起的。退一步讲即便应当由其司承担责任，案涉房屋由被告二西安某某公司承担最终的维修质保责任，最后损失也应当由被告二承担，从定纷止争和节约司法资源的角度，也应当由被告二向原告直接赔偿。二、原告第二项诉请的空置费金额无事实及法律依据，且尚未实际发生，鉴定意见中亦未明确装修期限，原告未提供房屋租赁合同等证据证明房屋租金，故其该项诉请应当驳回。三、原告第三项诉请最终应由西安某某公司承担。 被告西安某某公司辩称，案涉房屋从2014年上半年封顶到2015年底具备竣工验收条件，2016年3月17日通过竣工验收。一、我方交房标准为刮一遍素水泥交付，一些小瑕疵就解决了，给业主交付也不会出现问题；二、根据我司提交的两份图纸，原设计有栏板，后来考虑采光问题，高新房地产公司让把栏板砸了，23层是半层，有镂空，现原告私自加盖，并将外面阳台封完，2015年至今，外面的阳台增加了荷载，因此裂缝产生系因原告加盖造成，故原告主张与其司无关，请求驳回原告诉请。 经审理，本院认定事实如下：2015年12月16日，二原告与被告高新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：二原告以总价824692元购买被告高新房地产公司开发的位于西安市经济技术开发区凤城××路××幢××单元××层××号房屋。第十六条：商品房质量（二）其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人赔偿买受人因此造成的实际直接损失，但不超过全部合同房价款的2%，合同继续履行。第十七条（一）：商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……具体内容见附件八。（二）下列情形，出卖人不承担保修责任：1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害。第十八条：出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由西安某某建筑有限责任公司承担连带责任。关于质量担保的证明见附件九。《某某临时管理规约》约定：第十一条：业主应按照装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。第十八条本物业管理区域内禁止下列行为：1.损坏房屋承重结构、主体结构，破坏设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备等。2015年9月18日西安某某公司出具《证明》，载明：西安某某公司如不按照《商品房买卖合同》第十六条商品房质量、第十七条保修责任约定承担相关责任的，由西安某某建筑有限公司承担连带责任。2016年3月26日案涉房屋向原告翁某某交付，同日的《某某房屋交验表》载明除入户门及客厅主卫等存在问题，室内墙面、顶面等均无问题。案涉房屋《商品房住宅质量保证书》载明：本住宅自交付之日起计算质量保修期。在住户正常使用的情况下，本公司免费承担保修期内以下项目（见附表）的维修责任，并在承诺期限内负责维修完毕。因住户使用不当，擅自改动结构、设备管线，进行不当装修以及不可抗力而造成的房屋质量问题，不在本公司保修范围之内。附表载明：墙面、顶棚抹灰脱落，国家规定保修期为5年，公司承诺保修期为5年。 后案涉房屋出现裂缝，原告与被告高新房地产公司员工许某某沟通，2021年5月26日原告通过微信向许某某发送了《精装房改造项目》文件，2021年11月26日许某某向原告发送两张图片，并要求：“写上目前房内裂缝的情况，大概是19年报过，写上诉求及后续想要采取的方法，然后附上报价，裂缝的照片，抬头写给高新地产”。2022年12月1日原告通过微信向许某某发送《2-3-2203房屋裂缝说明书》文件，并询问许某某：“这个说明书你看可以不”，许某某回复：收到。后形成《关于某某2栋3单元2203墙体裂缝情况说明》，载明：2017年7月，业主发现户内二楼墙体开裂，多处裂痕，有规则型和不规则型，我们立刻向楼管员刘某某反应，物业回复说，他们联系施工方和开发商上报。2017年12月楼管员带领施工方***和开发商胡工上门进行查看，查看后，施工方说等采暖季后再看有没有裂缝增加情况。2018年供暖结束后，我们向楼管员反应裂缝面积增大，看这问题怎么处理，楼管员再次联系施工方和开发商，查看后，他们说需要向公司进行汇报。2019年经过几次协商后，施工方表明说拆除维修工程量较大，不进行维修，给一定经济补偿，让我们报个价格，后来，我们和装修队沟通后，出了一份报价单，上交给某某物业许经理，但许经理回复说，施工方未回复。2021年因为疫情，业主持续沟通，施工方一直未出面解决该问题。2022年我们再次找到物业许经理，许经理将施工方***的电话给我们，让我们联系，经过两次沟通后，施工方给了3千元补偿金，但业主对该补偿金有异议，沟通无果。2023年4月10日许某某、刘某某在该情况说明下方手写情况属实并签名。许某某、刘某某为被告高新房地产公司员工。 本案审理过程中，原告申请对涉案房屋墙体裂缝断裂变形痕迹形成的原因及造成的损失进行鉴定，我院经西安市中级人民法院委托陕西中立检测鉴定有限公司进行鉴定，该公司作出《工程质量鉴定意见书》，载明：现场检查情况：涉案房屋位于该建筑顶层，户型结构为跃层，原设计一层客厅为挑空层（户型结构布置及轴线布置见附件三），原告装修时在客厅贴墙设置钢柱，将客厅部分改为两层。该房屋阳台全部封闭，均为壁纸饰面，现该房屋已装修入住，现场检查可见饰面层多处裂缝等，结论为：1.裂缝原因：案涉房屋墙体裂缝断裂变形痕迹形成的原因为：案涉房屋建造过程中，钢筋混凝土构件与砌体墙交接部位的抹灰层未采取加强措施，致使结合部位抹灰层开裂。2.因裂缝总成的损失：经估算，案涉房屋因裂缝造成损失的维修费用为￥20846元。被告西安某某公司对该《鉴定意见书》提出异议，认为：原告私自加盖了顶板且拆除阳台分割的墙体和推拉门是造成墙体开裂的主要原因。并且其在装修时，也未对墙体裂缝采取补救措施（未贴镶缝带），装修方也要负一定责任。陕西中立检测鉴定有限公司作出《工程质量鉴定意见异议的回复》，回复如下：经现场勘查，涉案房屋裂缝多数位于不同材料墙体交接处，对部分裂缝破凿检查可见裂缝深度均裂至砂浆抹灰层（交房时申请人已经施工完成部分），所检查到的位置在不同墙体交接处的抗裂措施均不符合国家相关验收规范规定。故我机构分析认为：案涉房屋建造过程中，钢筋混凝土构件与砌体墙交接部位的抹灰层未采取加强措施是涉案房屋墙面开裂的主要原因。具体检查过程及鉴定分析过程见本案意见书。 另，原告向陕西某某律师事务所转账4000元，该所为原告开具发票。 以上事实有《商品房买卖合同》《墙体裂缝情况说明》《商品住宅质量保证书》《某某小区业主资料移交清单》《工程质量鉴定意见书》《异议书》《工程质量鉴定意见异议的回复》及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告高新房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，依法成立并有效，原、被告双方当事人应按照合同全面履行各自的义务，同时被告西安某某公司出具的承担连带责任的《证明》亦为其真实意思表示，故其亦应按照该证明承担连带责任。对于案涉房屋质量问题是否在保修期内，本院认为，根据买卖合同及商品房质量保证书约定案涉房屋自交付之日起计算质量保修期，墙面、顶棚抹灰脱落的保修期为5年，《某某小区业主资料移交清单》载明案涉房屋交付日期为2016年3月26日，同时根据《墙体裂缝情况说明》所载案涉房屋发现裂缝时间、向被告高新房地产公司报修时间以及双方沟通解决此事可知原告向高新房地产公司、西安某某公司主张维修的时尚在保修期内，故案涉房屋裂缝问题尚未过保修期。对于案涉裂缝所产生的原因及所导致的赔偿责任，陕西中立检测鉴定有限公司系审理过程中经西安市中级人民法院委托的机构，其作出的《工程质量鉴定意见书》详细载明了勘验情况并分析了裂缝原因后作出了案涉房屋墙体裂缝断裂变形痕迹形成的原因为：案涉房屋建造过程中，钢筋混凝土构件与砌体墙交接部位的抹灰层未采取加强措施，致使结合部位抹灰层开裂。虽被告西安某某公司对该意见书提出异议认为原告私自加盖且拆除阳台分割墙体和推拉门是造成墙体开裂的主要原因，但陕西中立检测鉴定有限公司作出了答复，故对该鉴定意见书予以采信，被告西安某某公司该项主张不予采信。故被告西安高新房地产公司应按照该鉴定意见书所估算的损失维修费用20846元向原告承担赔偿责任，被告西安某某公司应承担连带责任。对被告西安高新房地产公司辩称的由被告西安某某公司直接向原告赔偿，不符合双方合同约定，不予采信。对于原告主张的修复期间的房屋空置费，虽尚未实际产生，但原告修复房屋必然导致其无法居住，故结合实际酌情确定该项损失金额为5000元。对于原告主张鉴定费18000元，符合法律规定予以支持。据此,依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定,判决如下: 一、被告西安某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告廖某某、翁某某维修费20846元、房屋空置损失5000元、鉴定费18000元，合计43846元； 二、被告西安某某建筑集团有限公司对上述款项承担连带责任； 三、驳回原告廖某某、翁某某的其他诉讼请求。 案件受理费771.15元（原告已预交），由原告廖某某、翁某某负担71.15元，由被告西安某某有限公司、西安某某建筑集团有限公司负担700元，被告负担部分于本判决生效之日起十五日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年七月四日 法官助理*** 书记员*** 打印人：***校对人：***送达时间：2023年月日