西安某地产公司与史某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

西安市莲湖区人民法院 民事判决书 （2024）陕0104民初16357号 原告:西安某地产公司,住西安市高新区。 法定代理人:王某某,公司董事长兼总经理。 共同委托诉讼代理人:***,陕西丰瑞（西咸新区）律师事务所律师。 被告:***,男,住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人:***,陕西大真律师事务所律师。 委托诉讼代理人:***,陕西大真律师事务所（实习）律师。 原告西安某地产公司诉被告***房屋租赁合同纠纷一案,本院于2024年11月8日立案后,依法适用普通程序,由审判员***独任审判,公开开庭进行审理。原告西安某地产公司的委托诉讼代理人***、被告***及其委托诉讼代理人***、***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西安某地产公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除张某某与***于2014年6月29日所签订的《租赁合同》；2.判令被告***向原告西安某地产公司支付房屋占用费24666.67元（2022年6月9日暂计算至2023年10月31日,按照每月1500元标准计算）；3.判令被告***向原告西安某地产公司返还坐落于西安市莲湖区××路以西,大寨路以北高新枫林华府二期XX幢XX单元XX层XX号房屋；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2011年8月29日,张某某与西安某地产公司签订《商品房买卖合同》,约定由张某某购买高新地产开发的高新枫林华府二期XX幢XX单元XX层XX号房屋。2014年6月29日,张某某与***签订《房屋租赁合同》,约定张某某将上述房屋租赁给***,租期20年,自2014年7月1日至2034年内6月30日；租金每年15000元,合同签订时以现金方式一次性付清。《房屋租赁合同》签订后,张某某按照约定向***交付了房屋,但截止原告起诉之日,***未按约定向张某某支付租金。2022年2月9日,贵院作出（2019）陕0104民初1749号民事判决书,判决解除《商品房买卖合同》,该判决已于2022年6月8日生效。该房屋《商品房买卖合同》解除前,***应当将租金支付给张某某；《商品房买卖合同》解除后,案涉房屋所有权人为西安某地产公司,***占有使用房屋期间的租金应当支付给西安某地产公司。综上,原告为维护自身合法权益,故诉至法院,请求判如所请。 被告***辩称,一、其不同意解除《房屋租赁合同》,原告也无权提前该项诉请。二、不同意向原告支付所谓的房屋占用费。本案为租赁合同纠纷,其与案外人张某某于2014年6月29日签订租赁合同,该合同约定租金为每年15000元,租期为20年,自2014年7月1日至2034年内6月30日,并约定如违反合同约定,解除合同应支付违约金300000元。合同签订后,张某某与***因另外的案件,张某某负有向***退还案款的合法债务,张某某与***进行了民事抵销,该租金已减少***对张某某债权的方式支付完毕。其在履行租赁合同期间并无违约行为,原告虽于2022年6月8日变更房屋产权人,基于租赁合同法律关系项下的法律规定,在原告成为房屋的所有权人后,应承继张某某与***的房屋租赁合同。故此,不同意支付所谓的房屋占用费。三、因2014年6月9日张某某与***签订了租赁合同,且已实际履行,案涉房屋在其占用租赁房屋期间发生所有权变更,不影响其与张某某签订租赁合同的效力,按照买卖不破租赁的法律原则,原告要求返还房屋的诉请应予以驳回。综上所述,应驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求、答辩意见提交了证据,本院在庭审中进行核实,对双方当事人均无异议的证据,本院予以认证。经审查,查明事实如下: 2011年8月29日,原告西安某地产公司与张某某签订《商品房买卖合同》一份,约定原告将位于西安市莲湖区××路××路××期××幢××单元××层××号房屋售予张某某,该房屋建筑面积69.17平方米,总价款552807元,合同签订当日张某某需支付总房款的30%计172807元,剩余购房款380000元办理银行按揭手续。该合同签订后,张某某按照合同约定向西安某地产公司支付了首付款并办理了剩余房款按揭贷款手续,西安某地产公司向张某某交付了案涉房屋。2014年6月29日,被告***与张某某签订《房屋租赁合同》,约定将案涉房屋出租给***占有使用,租赁期限自2014年7月1日起至2034年6月30日止,租金标准为每年15000元,支付方式为合同签订之日一次性付清300000元。该《房屋租赁合同》签订后,张某某将案涉房屋交付***占有使用至今。庭审中,被告***称因张某某欠付其债务未清偿,其以张某某欠付的债务抵销房屋租金,并未实际向张某某支付房屋租金。 2017年9月14日,原告西安某地产公司曾以追偿权纠纷为由将张某某诉至本院,要求解除其与张某某之间所签订的《商品房买卖合同》、偿还银行按揭代垫款、注销《商品房买卖合同》备案登记等。经审理,本院于2018年2月26日作出（2017）陕0104民初7439号民事判决书,后经西安某地产公司上诉至西安市中级人民法院,西安市中级人民法院认为原判决严重违反法定程序,遂作出（2018）陕01民终8491-2号民事裁定书,裁定撤销原判,发回重审。本院经重新组成合议庭审理,于2022年2月9日作出（2019）陕0104民初1749号民事判决书,判决“一、解除西安高新技术产业开发区房地产开发公司与张某某签订的合同登记号为（Y11072813）的《商品房买卖合同》；二、本判决生效后十五日内,西安高新技术产业开发区房地产开发公司同时返还张某某首付款本金172807元,部分按揭贷款78713.93元,契税18753.72、大修基金10080.4元、面积差3147元,以上共计283502.05元;……五、本判决生效后十五日内,中国光大银行股份有限公司陕西自贸实验区西安唐延路支行协助西安高新技术产业开发区房地产开发公司办理高新枫林华府二期第XX幢XX单元XX层XX号房屋的解押手续；张某某同时协助西安某公司办理合同登记号为XXXX《商品房买卖合同》的备案注销登记手续……”。该民事判决书于2022年6月8日已发生法律效力。 本案审理过程中,原告西安某地产公司曾和张某某共同作为原告提前本案诉讼。经本院向张某某和西安某地产公司释明,张某某撤回了其在本案中的起诉,原告西安某地产公司继续作为原告参加诉讼。经本院审查,张某某撤回起诉不违反法律规定,本院在庭审中予以准许。 另查明,案涉房屋至今仍登记在原告西安某地产公司名下,并未办理权属转移登记。 本院认为,依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力。当事人协商一致,可以解除合同。有《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定情形之一的,当事人亦可请求人民法院判决解除合同。本案中,原告西安某地产公司并非张某某和***所签订《房屋租赁合同》的当事人,西安某地产公司作为原告请求人民法院判令解除张某某和***所签订的《房屋租赁合同》,没有法律依据,应不予支持。 本案审理过程中,本院曾向原告西安某地产公司释明权利,其明确表示本案中继续以房屋租赁合同纠纷为由主张权利,并未以案涉房屋所有权人的身份要求保护其物权。现本院对西安某地产公司主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求并未支持,而《房屋租赁合同》中的出租人张某某已在本案中自愿撤回起诉,现张某某既非本案原告亦非本案被告,本院在《房屋租赁合同》的一方当事人并未参加诉讼的情况下不宜对该合同的效力及合同期间内承租人是否缴纳房屋租金作出评价。庭审中,西安某地产公司要求***向其支付房屋占用费和返还案涉房屋的诉讼请求系基于案涉房屋所有权人身份主张权利,该部分诉讼请求与西安某地产公司明确以房屋租赁合同纠纷为由主张权利存在冲突。从原告主张的房屋租赁合同纠纷这一法律关系来看,西安某地产公司与***之间就案涉房屋不存在合同关系,***与案外人张某某签订了《房屋租赁合同》并因此占有案涉房屋,***无须再基于合同关系向案涉房屋的所有权人支付该房屋的占有使用费。在本案中无法对《房屋租赁合同》的效力及租金履行情况进行评价的情况下,本院对西安某地产公司要求***向其支付2022年6月9日至2023年10月31日期间房屋占用费的诉讼请求,应不予支持。另外,如西安某地产公司系基于案涉房屋所有权人身份向***主张返还房屋及支付房屋占用费,但其公司在庭审中却明确系基于房屋租赁合同纠纷主张权利,其对自身权利的认知冲突导致被告***仅就原告主张的房屋租赁合同纠纷法律关系进行了答辩,且经本院催促后原告并未就返还房屋的诉请缴纳诉讼费用,故本案中对西安某地产公司主张返还房屋的诉讼请求不予处理,其公司应另行主张权利。 依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四条、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条的规定,判决如下： 一、驳回原告西安某地产公司要求解除张某某与***于2014年6月29日所签订《租赁合同》的诉讼请求； 二、驳回原告西安某地产公司在本案中要求被告***支付2022年6月9日至2023年10月31日期间房屋占用费24666.67元的诉讼请求。 案件受理费417元,由原告西安某地产公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内,向陕西省西安市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二五年一月二十七日 书记员吴娜