梅苑小区首届业主委员会、广州市城云云山发展有限公司等物权保护纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市白云区人民法院 民事判决书 （2023）粤0111民初14206号 原告：梅苑小区首届业主委员会，住所地广州市白云区。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，广东正大联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东正大联合律师事务所律师。 被告：广州市城云云山发展有限公司，住所地广州市白云区。 法定代表人：***，公司经理。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 第三人：广东和顺物业管理有限公司，住所地广州市天河区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，系公司员工。 委托诉讼代理人：***，系公司员工。 原告梅苑小区首届业主委员会（以下简称梅苑业委会）与被告广州市城云云山发展有限公司（以下简称云山公司）、第三人广东和顺物业管理有限公司（以下简称和顺物业公司）物权保护纠纷一案，本院于2023年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梅苑业委会的委托诉讼代理人***、被告云山公司的委托诉讼代理人***、第三人和顺物业公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告梅苑业委会向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付自2019年4月1日起至2022年2月28日期间侵占广州市白云区同和中路梅苑直街××附楼三楼（规划地址为广州市白云区梅苑小区4号楼附楼三层，面积为170.4平方米）的场地占用费，场地占用费标准为：2019年4月1日至2020年2月28日场地占用费标准按照每月3969元计算，2020年3月1日至2020年5月31日场地占用费标准按照每月4860元计算，2020年6月1日至2022年2月28日场地占用费标准按照每月5005.8元计算；2．判令被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：原告是白云区梅苑小区的业主委员会，被告是小区建设单位，第三人是小区的前物业管理公司。被告未经业主大会同意擅自将“广州市白云区同和中路梅苑直街××附楼三楼，即小区物业管理用房”进行经营及收取租金，与第三人进行合谋串通，长期占用小区的共有部位。经原告核实，同和中路梅苑直街××附楼三楼（规划地址：梅苑小区4号楼附楼三层）规划为管理用房，其中1层为配电房、2层为居委会办公和卫生站、3层为其他管理用房，根据《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”小区附楼3层属于管理用房，属于法定共有。被告（曾用名为“广州市云山实业公司”）与第三人签订《临时场地使用合同》，约定将涉案物业出租给第三人作为住宅，根据被告向第三人开具的场地使用费发票备注“梅苑小区4号附楼3层2022年1-3月场地使用费”，得知2022年被告出租给第三人的租金标准为每月5005.8元。在（2022）粤0111民初124××案中，根据第三人提供的《梅苑小区2019年物业费用收支情况公示》《梅苑小区2020年物业费用收支情况公示》等证据显示，被告的出租标准为2019年每月3969元；2020年每月4860元。根据第三人提供的证据说明其向被告支付了租金，但被告对此进行了否认，由此可见，被告与第三人中，有一个单位是涉嫌虚假陈述及作伪证。根据《广州市物业管理条例》第十五条规定：“建设单位编制建设项目设计方案时，应当遵循一个物业服务区域配套建设独立使用的共用设施设备和物业服务用房原则”，而且梅苑小区规划方案也明确了“附楼三层为管理用房”，被告擅自将小区的管理用房出租给他人使用，是违法的。另外，《广州市房地产开发项目公共服务设施不动产登记细则》第4条明确规定了，管理用房属于不纳入分摊面积的业主共有设施。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，本案涉及的侵权标的物持续至民法典实施之后，应该适用民法典相关规定。据此，原告认为被告未经原告或业主大会同意擅自占用业主共有部位，严重损害全体业主的利益，侵犯业主的共有权利，经原告催告后，原告已经多次要求被告整改，但被告拒绝。根据梅苑小区业主大会表决通过的《梅苑小区物业管理方案》第九条等授权，业主委员会现提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 被告云山公司答辩称，1．本案属于重复起诉，应驳回原告起诉，理由如下：被告就本案的诉讼请求及事实理由与前案（2022）粤0111民初18091号案就占用费提出过相同的诉讼请求，原告就本案同一事实理由再次提起诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，构成重复起诉，请求法院驳回原告起诉。2．即便原告在一审时撤回对于占用费的主张，在前案中二审法院是从梅苑小区无物业管理用房以及涉案附楼第三层空置的角度将涉案物业移交给梅苑小区业委会作为物业管理用房的，判决生效后被告已经将涉案物业移交给了原告，现再次起诉要求被告支付判决生效前不属于原告管理使用的房屋占用费于法无据。3．关于占用费标准以及诉讼时效，原告主张案涉房屋的占用费以及计算标准没有任何依据，每月占用费标准是原告单方主张的，而且从2019年4月1日起算也没有依据，即便从2019年4月1日起算也过了诉讼时效。综上，无论从何角度出发，被告都不应向原告支付占用费，望法院驳回原告全部诉讼请求。 第三人和顺物业公司述称，我司对于涉案房产已经按照合同约定缴纳过租金，不涉及非法占用。 根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下： 原告分别于2021年11月26日、2021年12月27日向梅苑小区全体业主发出《关于公示2021临时业主大会表决结果的通知》《关于2021年临时业主大会会议决定的公告》，通知及公告显示，梅苑小区业主大会已表决通过《梅苑小区物业管理方案（含梅苑小区物业管理服务合同）》，该方案第十条为：业主大会授权业主委员会对违反上述规定，侵占公共场所或公共设备设施、设备用房等的个人或单位提起诉讼。另据本院（2022）粤0111民初18091号判决查明的事实，原告已按规定办理业主委员会备案手续，并按照法定程序召开业主大会，表决通过《梅苑小区物业管理方案（含梅苑小区物业管理服务合同）》。 查册时间为2022年8月1日的《广州市不动产登记查册表》载明，白云区同和中路梅苑直街2-10号（双号）的权利人为被告，共有方式为单独所有，规划用途为公建用房/住宅，总层数9，登记附记显示：“附楼门牌××为公建用房，其余首层至9楼为住宅”。 2022年4月15日，原告委托广东琉璃律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在2022年4月21日前移交侵占的共有部位，包括物业管理用房等，并要求被告支付场地占用费200万元。原告提供的EMS中国邮政速递物流信息显示，《律师函》的收件地址为被告营业执照上载明的地址、收件电话为被告工商注册电话、收件人为被告，该《律师函》未妥投被退回。 第三人和顺物业公司提供的《广州市场地使用合同》（4号楼附楼三层）等证据显示，被告云山公司将白云区广州大道北梅苑小区4号楼附楼三层（以下简称涉案房产）的房产出租给第三人和顺物业公司，房屋用途为办公、居住，建筑面积为180平方米，关于租金标准，本案争议所涉期间的租金标准分别为：2019年4月1日至2020年2月28日为每月3969元、2020年3月1日至2021年5月31日为每月4860元、2021年6月1日至2022年2月28日为每月5005.8元。 另据本院（2022）粤0111民初18091号判决查明的事实，《梅苑小区规划方案》（1995城规批字第211号）载明：幢号4号，名称住宅楼，层数九层、附楼三层，其中附楼管理房511.2平方米（居委会50平方米、卫生站100平方米、其它管理用房361.2平方米）。1996年7月26日，广州市城市规划局向被告（建设单位）核发编号为穗城规（北片）建字（96）第18××《建设工程规划许可证》，载明：建设位置为广从公路梅花园地段，建设规模为九层（部分三层）设计，先建五层，面积6500平方米，所附三层平面图载有小区管理用房。1996年8月，广州市城市规划局向被告（建设单位）核发编号为（96）穗城规（北片）建字第18××《建设工程报建审核书》，载明：建设项目名称为住宅、公建用房，幢数1，层数5，总建筑面积6500平方米；审核意见同意按地形图红线位置、建筑间距和有关要求报建如下工程：九层（部分三层）设计住宅、公建用房工程一幢，其中三层附楼为小区管理用房。1998年2月19日，广州市城市规划局出具《广州市建设工程建筑管理放线、验线、验收测量记录册》载明：报建编号为（96）穗城规（北片）建字第18××、（含续建）（97）穗城规（）建字第215号；建设单位为被告，其他项目验收测量记录为公建用房西立面、总高度9.6米、首层3.6米、2-3层每层3米。广州市城市规划局核发的广州市城市规划局建筑管理验收合格证载明：报建编号为穗城规建字（1997）第215号、穗城规（北片）建字（1996）第18××，建设单位为被告，建设工程名称住宅、公建用房一幢，建设工程地址广从公路梅花园地段，建设规模九层（部分三层）。（2022）粤0111民初18091号民事判决书判决云山公司立即停止侵占广州市白云区同和中路梅苑直街××附楼三楼（即广州市白云区梅苑小区4号楼附楼3层），并于本判决生效之日起三十日内，按现状向梅苑业委会移交上述地址的场地。判决作出后,被告云山公司对判决不服向广州市中级人民法院提起上诉，2023年5月15日，广州市中级人民法院作出（2023）粤01民终1806号民事判决书，对（2022）粤0111民初18091号判决查明认定的事实予以确认，并维持原判。梅苑业委会确认二审判决作出后于2023年5月中下旬已收回上述场地。 本院认为：《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）于2021年1月1日开始实施。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案纠纷所涉法律事实自民法典施行前持续至民法典施行后，应当适用民法典的规定。 原告作为业主大会的执行机构，经业主大会表决同意其代表全体业主通过提起诉讼的方式收回共有部位并要求侵占方赔偿损失，故原告有权提起本案诉讼。 根据《广州市不动产登记查册表》及本院（2022）粤0111民初18091号判决查明认定的事实，涉案房产所处楼栋的性质为公建用房，其中涉案房产的性质为小区管理用房，依据民法典第二百七十四条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物业管理条例》第三十七条：“物业管理用房的所有权依法属于业主。”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第三条的规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场地及设施等。”涉案房产为小区管理用房，其所有权依法由全体业主共有，被告未经小区全体业主同意，将涉案房产出租给第三人并收取租金收益，损害了原告的合法权益，已构成侵权，原告要求被告支付场地占用费合法合理，本院予以支持。 关于场地占用费的计算标准，第三人在本案中已提交《广州市场地使用合同》（4号楼附楼三层）等证据，证明被告云山公司在本案争议期间所收取的租金标准分别为：2019年4月1日至2020年2月28日为每月3969元、2020年3月1日至2021年5月31日为每月4860元、2021年6月1日至2022年2月28日为每月5005.8元，故原告主张按照以上标准计收场地占用费合法合理，本院予以支持。 被告在本案中提出诉讼时效抗辩，认为原告的诉请已经超过诉讼时效。根据原告提交的《律师函》及中国邮政快递物流信息显示，原告于2022年4月15日向被告发出《律师函》，要求其支付场地占用费200万元，该《律师函》于同日到达被告营业执照上载明的地址，并未妥投。原告已按照被告工商注册及营业执照上载明的地址、电话邮寄《律师函》，被告未收到《律师函》不可归责于原告，因此，原告的邮寄《律师函》的行为已产生诉讼时效中断的法律效力，原告可主张2019年4月15日后的场地占用费，共计159759元[3969元×(10+16/30)+4860元×15+5005.8元×9=159759元]，原告主张超出部分，本院不予支持。 被告主张原告存在重复起诉的行为，原告在（2022）粤0111民初18091号案件中并未主张涉案房产的场地占用费，原告的本案中的诉讼请求在该案件中并未处理，因此，被告关于原告重复起诉的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条、第二百八十七条，《物业管理条例》第三十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、在本判决生效之日起五日内，被告广州市城云云山发展有限公司向原告梅苑小区首届业主委员会支付场地占用费159759元； 二、驳回原告梅苑小区首届业主委员会的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3680.82元，由原告梅苑小区首届业主委员会负担202.11元，被告广州市城云云山发展有限公司负担3478.71元并于本判决生效之日起五日内迳付给原告梅苑小区首届业主委员会。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年八月十日 书记员***