广州市城云云山发展有限公司、梅苑小区首届业主委员会等物权保护纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2023）粤01民终27668号 上诉人（原审被告）：广州市城云云山发展有限公司，住所地广州市白云区广从公路梅花园梅苑小区。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梅苑小区首届业主委员会，住所地广州市白云区广州大道北1308号梅苑小区。 负责人：***，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：***，广东正大联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东正大联合律师事务所律师。 原审第三人：广东和顺物业管理有限公司，住所地广州市天河区五山路1号之一601房。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 上诉人广州市城云云山发展有限公司（以下简称云山公司）因与被上诉人梅苑小区首届业主委员会（以下简称梅苑业委会）、原审第三人广东和顺物业管理有限公司（以下简称和顺物业公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2023）粤0111民初14206号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。 上诉人云山公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回梅苑业委会的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由梅苑业委会承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，法律适用错误，应予以改判。一、（2023）粤01民终1806号民事判决书显示法院是本着小区建筑物最终功能的实现为原则，使建筑物按照规划用途得以合理使用的角度将广州市白云区同和中路梅苑直街××附楼三楼（规划地址为广州市白云区梅苑小区4号楼附楼三层，面积为170.4平方米，以下简称涉案房产）移交给梅苑业委会作为物业管理用房的。而在云山公司管理涉案房产期间，涉案房产始终是作为物业管理单位的物业管理员工用房使用的，从用途上也是作为物业管理使用，不存在云山公司将涉案房产对外出租收取租金收益，且前案判决生效后云山公司已按判决履行了移交手续，梅苑业委会无权主张判决生效前的占有使用费。二、云山公司作为国有企业在对涉案房产管理期间是按照国有资产相关规定进行管理，有职责确保国有资产保值增值，在管理期间也是投入了人力物力以及税费成本（租赁5％）。退一万步讲即便要支付占用费，梅苑业委会作为首届业委会也是从2021年12月27日才获得业委会身份，无权主张从2019年4月15日至2021年12月27日期间的占用费，自2022年1月1日至2022年2月28日期间案涉场地占用费用才15017.4元，扣除上述人力成本及税费投入根本无需向梅苑业委会支付任何费用。三、本案为物权保护纠纷，梅苑业委会按照云山公司与和顺物业公司的租赁合同标准主张占用费与法无据。四、涉案房产在使用用途上从始至终都是作为物业管理用房在使用，不存在云山公司对外出租获取租金收益，全体业主也没有因云山公司与和顺物业公司签署租赁合同而受损，梅苑业委会由此主张的侵占损失没有事实依据。五、再者，如要从云山公司获利导致全体业主受损的角度来讲，云山公司移交涉案房产场地后，梅苑业委会应当将涉案房产出租从而收取租金收益后降低全体业主的物业收费标准或者向全体业主分配收益，但现涉案房产还是作为新的物业管理单位的办公用房，且物业费并没有因为云山公司交还涉案场地而降低，反而梅苑业委会逐步上涨物业费收费标准。综上，无论从涉案房产的用途、涉案房产移交的时间以及云山公司在管理涉案业务期间投入的相关费用，云山公司无需向梅苑业委会支付任何费用。综上所述，一审法院事实认定错误，法律适用错误，请求法院撤销原审判决，改判驳回梅苑业委会的全部诉讼请求。 被上诉人梅苑业委会二审答辩称：一、云山公司认为其不存在利用涉案管理用房出租收取租金收益没有事实依据。根据和顺物业公司在一审过程中提交的证据显示，云山公司将涉案房产出租给和顺物业公司并收取租金的事实。梅苑业委会根据云山公司与和顺物业公司约定的租金标准主张案涉占用费，依法有据。二、梅苑业委会作为业主大会的执行机构。全体业主表决同意梅苑业委会享有“要求侵占公共场所、公共区域的个人、企业或组织支付场地费”的权利，故梅苑业委会有权代表业主提起本案诉讼，要求云山公司返还涉案房产的占用费。若应当扣除其投入的人力成本及税费投入，云山公司应当向法院提供证据予以证明，而且云山公司并非从2019年才开始侵占涉案房产，而是从小区成立以来就侵占并用于出租，故此，梅苑业委会经过多番考虑才在本案主张占用费，合理有据。三、关于涉案房产占用费的标准问题，梅苑业委会根据云山公司与和顺物业公司约定的租金标准进行主张，依法有据。而且云山公司对其与和顺物业公司签订的租赁合同也是予以认可。综上，请求法院驳回云山公司全部上诉请求，维持原审判决。 第三人和顺物业公司未答辩。 梅苑业委会于2023年4月20日向一审法院起诉，请求：1．判令云山公司向梅苑业委会支付自2019年4月1日起至2022年2月28日期间侵占涉案房产的场地占用费，场地占用费标准为：2019年4月1日至2020年2月28日场地占用费标准按照每月3969元计算，2020年3月1日至2020年5月31日场地占用费标准按照每月4860元计算，2020年6月1日至2022年2月28日场地占用费标准按照每月5005.8元计算；2．判令云山公司承担本案诉讼费。 一审法院经审理查明：梅苑业委会分别于2021年11月26日、2021年12月27日向梅苑小区全体业主发出《关于公示2021临时业主大会表决结果的通知》《关于2021年临时业主大会会议决定的公告》，通知及公告显示，梅苑小区业主大会已表决通过《梅苑小区物业管理方案（含梅苑小区物业管理服务合同）》，该方案第十条为：业主大会授权业主委员会对违反上述规定，侵占公共场所或公共设备设施、设备用房等的个人或单位提起诉讼。另据一审法院（2022）粤0111民初18091号判决查明的事实，梅苑业委会已按规定办理业主委员会备案手续，并按照法定程序召开业主大会，表决通过《梅苑小区物业管理方案（含梅苑小区物业管理服务合同）》。 查册时间为2022年8月1日的《广州市不动产登记查册表》载明，白云区同和中路梅苑直街2-10号（双号）的权利人为云山公司，共有方式为单独所有，规划用途为公建用房/住宅，总层数9，登记附记显示：“附楼门牌××为公建用房，其余首层至9楼为住宅”。 2022年4月15日，梅苑业委会委托广东琉璃律师事务所向云山公司发出《律师函》，要求云山公司在2022年4月21日前移交侵占的共有部位，包括物业管理用房等，并要求云山公司支付场地占用费200万元。梅苑业委会提供的EMS中国邮政速递物流信息显示，《律师函》的收件地址为云山公司营业执照上载明的地址、收件电话为云山公司工商注册电话、收件人为云山公司，该《律师函》未妥投被退回。 和顺物业公司提供的《广州市场地使用合同》（4号楼附楼三层）等证据显示，云山公司将白云区广州大道北梅苑小区4号楼附楼三层的房产（以下简称涉案房产）出租给和顺物业公司，房屋用途为办公、居住，建筑面积为180平方米，关于租金标准，本案争议所涉期间的租金标准分别为：2019年4月1日至2020年2月28日为每月3969元、2020年3月1日至2021年5月31日为每月4860元、2021年6月1日至2022年2月28日为每月5005.8元。 另据一审法院（2022）粤0111民初18091号判决查明的事实，《梅苑小区规划方案》（1995城规批字第211号）载明：幢号4号，名称住宅楼，层数九层、附楼三层，其中附楼管理房511.2平方米（居委会50平方米、卫生站100平方米、其它管理用房361.2平方米）。1996年7月26日，广州市城市规划局向云山公司（建设单位）核发编号为穗城规（北片）建字（96）第18××《建设工程规划许可证》，载明：建设位置为广从公路梅花园地段，建设规模为九层（部分三层）设计，先建五层，面积6500平方米，所附三层平面图载有小区管理用房。1996年8月，广州市城市规划局向云山公司（建设单位）核发编号为（96）穗城规（北片）建字第18××《建设工程报建审核书》，载明：建设项目名称为住宅、公建用房，幢数1，层数5，总建筑面积6500平方米；审核意见同意按地形图红线位置、建筑间距和有关要求报建如下工程：九层（部分三层）设计住宅、公建用房工程一幢，其中三层附楼为小区管理用房。1998年2月19日，广州市城市规划局出具《广州市建设工程建筑管理放线、验线、验收测量记录册》载明：报建编号为（96）穗城规（北片）建字第18××、（含续建）（97）穗城规（）建字第215号；建设单位为云山公司，其他项目验收测量记录为公建用房西立面、总高度9.6米、首层3.6米、2-3层每层3米。广州市城市规划局核发的广州市城市规划局建筑管理验收合格证载明：报建编号为穗城规建字（1997）第215号、穗城规（北片）建字（1996）第18××，建设单位为云山公司，建设工程名称住宅、公建用房一幢，建设工程地址广从公路梅花园地段，建设规模九层（部分三层）。（2022）粤0111民初18091号民事判决书判决云山公司立即停止侵占广州市白云区同和中路梅苑直街××附楼三楼（即广州市白云区梅苑小区4号楼附楼3层），并于本判决生效之日起三十日内，按现状向梅苑业委会移交上述地址的场地。判决作出后,云山公司对判决不服向广州中院提起上诉，2023年5月15日，广州中院作出（2023）粤01民终1806号民事判决书，对（2022）粤0111民初18091号判决查明认定的事实予以确认，并维持原判。梅苑业委会确认二审判决作出后于2023年5月中下旬已收回上述场地。 一审法院认为，《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）于2021年1月1日开始实施。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案纠纷所涉法律事实自民法典施行前持续至民法典施行后，应当适用民法典的规定。 梅苑业委会作为业主大会的执行机构，经业主大会表决同意其代表全体业主通过提起诉讼的方式收回共有部位并要求侵占方赔偿损失，故梅苑业委会有权提起本案诉讼。 根据《广州市不动产登记查册表》及一审法院（2022）粤0111民初18091号判决查明认定的事实，涉案房产所处楼栋的性质为公建用房，其中涉案房产的性质为小区管理用房，依据民法典第二百七十四条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物业管理条例》第三十七条：“物业管理用房的所有权依法属于业主。”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第三条的规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场地及设施等。”涉案房产为小区管理用房，其所有权依法由全体业主共有，云山公司未经小区全体业主同意，将涉案房产出租给和顺物业公司并收取租金收益，损害了梅苑业委会的合法权益，已构成侵权，梅苑业委会要求云山公司支付场地占用费合法合理，一审法院予以支持。 关于场地占用费的计算标准，和顺物业公司在本案中已提交《广州市场地使用合同》（4号楼附楼三层）等证据，证明云山公司在本案争议期间所收取的租金标准分别为：2019年4月1日至2020年2月28日为每月3969元、2020年3月1日至2021年5月31日为每月4860元、2021年6月1日至2022年2月28日为每月5005.8元，故梅苑业委会主张按照以上标准计收场地占用费合法合理，一审法院予以支持。 云山公司在本案中提出诉讼时效抗辩，认为梅苑业委会的诉请已经超过诉讼时效。根据梅苑业委会提交的《律师函》及中国邮政快递物流信息显示，梅苑业委会于2022年4月15日向云山公司发出《律师函》，要求其支付场地占用费200万元，该《律师函》于同日到达云山公司营业执照上载明的地址，并未妥投。梅苑业委会已按照云山公司工商注册及营业执照上载明的地址、电话邮寄《律师函》，云山公司未收到《律师函》不可归责于梅苑业委会，因此，梅苑业委会的邮寄《律师函》的行为已产生诉讼时效中断的法律效力，梅苑业委会可主张2019年4月15日后的场地占用费，共计159759元［3969元×（10＋16/30）＋4860元×15＋5005.8元×9＝159759元］，梅苑业委会主张超出部分，一审法院不予支持。 云山公司主张梅苑业委会存在重复起诉的行为，梅苑业委会在（2022）粤0111民初18091号案件中并未主张涉案房产的场地占用费，梅苑业委会的本案中的诉讼请求在该案件中并未处理，因此，云山公司关于梅苑业委会重复起诉的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条、第二百八十七条，《物业管理条例》第三十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、在判决生效之日起五日内，云山公司向梅苑业委会支付场地占用费159759元；二、驳回梅苑业委会的其他诉讼请求。本案受理费3680.82元，由梅苑业委会负担202.11元，云山公司负担3478.71元。 二审中，各方均未提交新证据。 经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 另查明，2004年4月15日，和顺物业公司（乙方）与广州市白云区梅苑小区业委会（甲方）签订《物业管理委托合同》，合同第21条约定：经营性收入（含露天车位收入等），用于补贴物业管理服务费，购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算，账目公开；第25条约定：甲方在本合同生效之日起30日内向原物业管理公司（开发商）索要并向乙方无偿提供建筑面积为130平方米的管理用房（产权属甲方），但在原物业管理公司（或开发商）未按法律法规移交管理用房前，由乙方先行自行解决。 梅苑业委会与和顺物业公司物权保护纠纷一案[（2022）粤0111民初1670××]，梅苑业委会要求和顺物业公司支付2018年1月1日至2020年12月31日的公共收益，其请求被法院判决驳回。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对双方的诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：云山公司应否支付场地占用费及场地占用费的计算标准。针对前述争议焦点，本院认定如下： 第一，根据本院生效（2023）粤01民终1806号民事判决书认定，涉案附楼第三层的规划用途为小区管理用房，云山公司作为涉案小区开发商有提供物业管理用房义务。物业管理用房系物业区域必备的配套设施，其特定用途也决定该义务的无偿性，而云山公司以收取租金的方式向小区物业服务公司提供物业管理用房，依据不足，一审认定云山公司无权收取租金，并无不当，本院予以维持。 第二，根据2004年4月15日，和顺物业公司（乙方）与广州市白云区梅苑小区业委会（甲方）签订《物业管理委托合同》第21、25条的约定可知，因和顺物业公司收取的物业服务费不足以满足物业服务的支出，而约定将小区公共收益进行补贴，由此可见，云山公司向和顺物业公司收取的租金实质上系业主公共收益的一部分，故此，梅苑业委会向云山公司主张支付2019年4月15日至2022年2月28日期间的涉案场地占用费，亦属合理。 第三，关于云山公司提出占用费标准的问题。云山公司辩称其向和顺物业公司收取的租金为含税5％的价格，并已实际纳税，故一审按税前价格计付有误。经查，和顺物业公司一审期间提供的支付租金的发票显示，云山公司按合同租金标准收取租金后并按5％支付税费，故云山公司该辩解有事实依据，本院予以支持，至于，云山公司辩解的其他意见，理由并不充分，本院不予采纳。经核算，云山公司应向梅苑业委会支付的占用费为152151.43元（159759元÷1.05）。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但认定占用费标准有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2023）粤0111民初14206号民事判决第二项； 二、变更广东省广州市白云区人民法院（2023）粤0111民初14206号民事判决第一项为：在判决生效之日起五日内，广州市城云云山发展有限公司向梅苑小区首届业主委员会支付场地占用费152151.43元； 三、驳回梅苑小区首届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3680.82元，由梅苑小区首届业主委员会负担367.77元，广州市城云云山发展有限公司负担3313.05元。 二审案件受理费3495.18元，由梅苑小区首届业主委员会负担166.44元，广州市城云云山发展有限公司负担3328.74元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年一月十一日 法官助理*** 书记员*** 自动履行提示 负有履行义务的一方拒不履行的，对方当事人可向人民法院申请执行。人民法院可依法对拒不履行义务方的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照相关法规对拒不履行义务方采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。拒不履行义务方为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响履行的直接责任人员、实际控制人一并采取限制消费等惩戒措施。拒不履行义务方需承担由此产生的执行费用。 逾期不缴纳诉讼费用的，人民法院将依法强制执行。 存在规避、抗拒执行情形的，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 申请再审，不能产生暂停履行的法律效果。为避免强制执行产生的不利后果，请主动履行文书确定的义务。