陈某、广东和顺物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2024）粤01民终2208号 上诉人（原审被告）：陈某，男，1971年1月5日出生，汉族，身份证住址湖南省娄底市娄星区。 被上诉人（原审原告）：广东和顺物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区五山路1号之一601房。 法定代表人：***。 上诉人陈某因与被上诉人广东和顺物业管理有限公司（以下简称和顺公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2023）粤0106民初22111号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。 上诉人陈某上诉请求：撤销原判，驳回对方全部诉讼请求。事实和理由：一、楼宇顶层是属于全栋业主的共用面积，和顺公司接管物业服务后，管理混乱不作为。顶楼私自加建，改变了楼宇的承重，危害了楼宇和人民群众的生命安全，陈某多次去管理处投诉，和顺公司工作人员却置若罔闻，以至于后来发展到有人把公用面积圈为私人领地，严重侵害了其他业主的正当权益。根据《物业服务合同》第二章第二条、第十二条及第十三条的规定可知，和顺公司对违章搭建等危害公共安全的行为置之不理，对业主百般推诿，严重违反合同约定。二、根据双方签订的《物业服务合同》第三章第三条的规定，和顺公司私自加收清洁卫生费15元/每月，涉嫌乱收费，违反了合同规定。三、《物业服务合同》第14条规定为小区提供服务的和顺公司员工常年在册人员不得少于100人，而现在册员工人数不足，违反了上述约定。违建导致水管经常爆裂，而修换水管又要广大无辜的业主们买单。和顺公司收了管理费、停车费、商场租金等，却不用来维修，也不按约定按期进行张贴公示。四、陈某于2018年5月因租用月保车位到和顺公司管理处登记了正在使用的电话号码，而管理处却一直引用陈某已经声明废弃的电话号码，以至律师函并未送达至陈某。法院开庭传票于7月4号就已经签发，可实际送达的日期却是7月15号，和顺公司故意不给陈某准备材料的时间。五、由于原规划的公用晾衣位置被侵占，公用晾衣绳被私拆，造成业主们相互私拉晾衣绳霸占位置，引发众多邻里纠纷，更有甚者在公用面积内私自开门开窗，把门前设为自己的自留地，以上都是和顺公司违反《物业服务合同》造成的恶果。《物业服务合同》明确规定了服务方的义务和责任，和顺公司对于明显违法违规的行为不予以制止，亦没有向上级主管单位报案，是明显的违约行为。陈某愿缴纳一半的物业管理费，剩余部分等待问题解决后支付。 被上诉人和顺公司二审答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应依法予以维持。二、关于违建部分，首先，和顺公司没有执法权，但其已经尽其所能进行了处理，其不仅曾指派工作人员多次提醒、劝阻有关违建业主，并且其还通过12345投诉热线进行投诉处理。相关部门也对此作出了处理，向有关业主发出《责令改正通知书》。其次，本案物业服务合同法律关系与其他业主的违建行为不是同一法律关系，陈某作为涉案小区业主，接受了和顺公司提供的物业服务，就应按照《物业服务合同》约定支付相应物业服务费。再者，楼顶业主使用的都是业主的私人空中花园，不是公共地方，顶楼业主的空中花园是开发商建楼时就已经围蔽施工完成的花园，其他业主无法进入使用，不存在侵占公共地方的情况。三、和顺公司起诉主张的物业服务费，是按照《物业服务合同》的约定主张的，不存在乱收费情况。并且其每季度都会在公告栏张贴涉案小区共有资金使用情况公示。垃圾处理费每户15元，是和顺公司代政府收取的费用。四、公共生活主水管因使用年限已久，经常出现爆管漏水现象，经整栋业主投票（超过三分之二）同意，由本栋业主分摊水管改造费用。五、一审开庭前，一审法院依法对陈某进行了传票送达，法院以职权送达传票的行为与和顺公司无关，不存在和顺公司不给陈某准备材料时间的情况。综上所述，陈某的各项上诉请求没有事实及法律依据，请法院依法驳回陈某的上诉，维持原判。 和顺公司于2023年6月30日向一审法院起诉，请求：1.陈某向和顺公司支付自2019年4月1日至2023年7月31日的物业服务费8403.2元及逾期支付物业服务费的滞纳金6783.6元（滞纳金均以当月欠付物业服务费为本金，每日千分之一，分别从次月1日起计至实际清偿之日止）；2.陈某承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明：一、合同订立情况：陈某为天河区黄埔大道中路翠湖街3号502房产权人。广州市不动产登记查册表登记建筑面积为111.7945平方米。和顺公司为涉案房产所在地物业服务企业。 2016年2月14日，涉案房产所在社区翠湖山庄社区第四届业主委员会与和顺公司订立了《物业服务合同》，约定服务期限为五年，自2016年1月15日至2021年1月14日止。物业服务费收费标准为住宅物业：1.45元/平方米/月。其中第七条物业服务费交纳约定业主当月底前向乙方交纳当月物业服务费。业主逾期的，按所欠缴费用每日千分之一计收滞纳金。 上述合同到期后未订立有新的物业服务合同。广州市天河区天园街翠湖社区居民委员会于2021年9月3日出具《证明》，载明：广东和顺物业管理有限公司与翠湖山庄社区第四届业主委员会签订的物业服务合同于2021年1月14日到期，因翠湖山庄社区未选举产生新一届业主委员会，故无法签订新的物业服务合同，但广东和顺物业管理有限公司一直履行与第四届业主委员会签订的物业服务合同进行管理和服务。 2022年3月16日，广州市天河区翠湖山庄物业管理委员会出具《在管证明》。载明内容与上述《证明》基本一致，同时载明“物业管理委员会暂行业委会职责，原物业服务合同依约自动延期。” 二、合同履行情况：和顺公司主张陈某未支付2019年4月1日至2023年7月31日物业服务费。和顺公司主张于2021年8月24日曾陈某涉案房产地址邮寄《律师函》催告要求陈某缴交2019年4月1日至2021年8月31日的物业管理费4686.4元。陈某否认收到过上述邮件，并主张和顺公司寄出邮件所留的电话号码为陈某已弃用的电话号码。 关于拒缴物业管理费的理由，陈某抗辩其居住物业的天台存在其他业主私搭晾衣绳占用公共面积的情况。陈某向和顺公司反馈后和顺公司既未协调处理邻里纠纷，也未向行政主管部门报告由行政主管部门对侵占公共面积违规行为进行处罚。陈某认为和顺公司未依照《物业服务合同》提供物业管理的服务，没享受相应权利，拒缴物业管理费。陈某对此提交天台搭建晾衣绳，晾衣架的照片证明其主张。 一审法院认为，和顺公司为涉案物业所在物业服务企业，陈某为涉案物业产权人。和顺公司、陈某之间成立物业服务合同关系。 和顺公司主张涉案物业建筑面积为111.42平方米，未超过不动产登记所载明的建筑面积，物业服务费计算为161.56元（计算：111.42平方米×1.45元/平方米/月）。陈某抗辩和顺公司未协调处理其他业主占用公共天台的情况，该抗辩说明在业主眼中物业服务企业服务所提供的服务水平仍有不足和提升的空间。但是物业服务内容不仅仅只是协调邻里纠纷及相邻关系，陈某该抗辩理由不足以构成拒缴物业管理费的理由。陈某应支付和顺公司2019年4月1日至2023年7月31日的物业服务费8401.12元（计算：161.56元×52个月）。 关于滞纳金，合同约定滞纳金标准为日千分之一，超过4倍LPR值。考虑逾期未支付物业服务费的损失为利息损失，和顺公司主张的滞纳金标准过高。一审法院根据公平原则及陈某关于服务不足的抗辩，酌情予以调整降低违约金标准，调整后按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准上浮50％计算。滞纳金以当月物业服务费161.56元为本金，从当月下一自然月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50％的标准，计算至实际清偿之日止，各期违约金以当期本金为限。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：一、自判决生效之日起7日内，陈某向和顺公司支付2019年4月1日至2023年7月31日的物业服务费8401.12元；二、自判决生效之日起7日内，陈某向和顺公司支付2019年4月1日至2023年7月31日期间逾期支付物业服务费违约金（违约金以当月物业服务费161.56元为本金，从当月下一自然月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50％的标准，计算至实际清偿之日止，各期违约金以当期本金为限）；三、驳回和顺公司其他诉讼请求。案件受理费180元，由和顺公司负担130元，陈某负担50元。 二审中，和顺公司提交：证据一12345投诉处理截图，拟证明和顺公司向12345投诉涉案小区存在违建情况。证据二关于违建的执法照片及责令限期改正执法文书，拟证明相关部门对违建问题已进行处理。证据三广东省收费许可证副本，拟证明和顺公司代市容环境卫生站收取垃圾代运费每月每户15元。证据四涉案小区3号楼投票结果汇总统计表，拟证明公共生活主水管因使用年限已久，经常出现爆管漏水现象，经整栋业主投票（超过三分之二）同意，由本栋业主分摊水管改造费用。陈某质证称：陈某对证据一不认可。第一处违法加建是2018年开始的，而证据显示的投诉日期是2022年4月，另该证据并未写明投诉主体，不能证明投诉方是和顺公司。且根据该证据显示，此次投诉采用的是不需要回复的方式，和顺公司作为小区物业管理责任人，其采用不需要回复的方式不合情理，不能证明其尽到了合同义务。陈某对证据二不认可。该《责令限期改正执行文书》的字迹模糊到完全无法辨别，不能证明该文书发布日期是在和顺公司的服务期限内，且因照片像素太低，证据二照片拍摄时间与证据一所示相关部门执法时间可能不相符。另外，本栋共计存在八户违建，和顺公司只能给出一份且含有异议的模糊证据，不能证明和顺公司对违建的八户人家都尽到了及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告的合同义务。陈某对证据三不认可。业主委员会与和顺公司签订的《物业服务合同》已约定物业管理费包括了卫生费用。按照合同规定，一天两次有专人到各楼层垃圾收放点收集垃圾运下楼层，后改为自行集中投放，理应降低了物业的人工开支，所以现在的收费不合理。陈某对证据四不认可。此统计表意在让本栋居民自行额外集资更换水管，但根据业主委员会与和顺公司签订的《物业服务合同》第八章第十六条的约定可知，和顺公司应从每月收取的物业服务费中提取75400元作为日常物业维护维修资金之用，结合第八章第十七条约定维修资金的用途包括了供水、供电、电梯、防盗监控等，和顺公司让业主额外集资更换水管的行为违反了《物业服务合同》约定，此行为构成违约，需赔偿损失。基于和顺公司因未全面履行合同造成本人损失，陈某请求从2019年4月1日起至今的住宅管理费按50％缴纳，垃圾处理费免交，诉讼费相关费用由和顺公司自行负责。 经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对双方的诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：陈某应否支付物业服务费及逾期支付违约金。针对前述争议焦点，本院认定如下： 根据本案查明的事实，陈某系涉案小区的业主，和顺公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，陈某也实际接受了物业服务，故一审法院支持和顺公司要求陈某支付欠付物业服务费的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。陈某以和顺公司未提供合格的物业服务为由，主张减免物业管理费。对此，本院认为，首先，物业服务是一项公共服务，服务对象系整个小区全体业主，服务的内容含安保、卫生、消防、维修等各个领域，作为单个业主支付的物业费实际系整个小区物业服务费不可分割的一部分，故单个业主对于物业提供的公共服务不满而要求减免个人物业费，一般不应支持；其次，物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务合同本身具有长期性和综合性的特性，本案中，陈某提供证据主张和顺公司存在诸多违反合同约定的事实，但上述证据不能充分证实和顺公司提供的物业管理服务存在重大瑕疵，何况和顺公司积极处理业主意见，致力于提高物业服务水平，因此，陈某主张减免一半的物业管理费依据不足，本院不予采信。一审法院根据公平原则及陈某关于服务不足的抗辩，酌情予以调整降低违约金标准，上述处理符合公平合理原则，本院予以维持。 综上所述，陈某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈某负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年四月三日 法官助理*** 书记员***